城市更新的相关政策汇编最新.docx
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城市更新的相关政策汇编最新
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城市更新
1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径
深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下：
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
不改变土地使用权的权利主体和使用期限
保留建筑物的原主体结构
✓改善消防设施
✓改善基础设施和公共服务设施
✓改善沿街立面、环境整治
✓既有建筑节能改造
不改变建筑主体结构和使用功能
✓改变部分或者全部建筑物使用功能
✓可能改变土地使用权的权利主体
✓可能变更部分土地性质
✓严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施
2.1、城市更新的几个基本概念
城市更新单元：
是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；
基本单位：
确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：
城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；
2.2、综合整治类城市更新
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
◆不改变建筑主体结构和使用功能；
◆一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
——实施主体：
由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
市政府
区政府
权利人
其他相关人
有关部门批准或者备案
经费来源
申报
涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境
区政府制定方案并组织实施
2.3、功能改变类城市更新
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。
◆1、符合城市规划；
◆2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
◆3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
◆4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的
（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的
（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的
（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的
（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的
（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的
（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
——申请流程：
向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
土地使用权人
或建筑物业主
递交申请材料
受理申请
公示
规划审批
土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议
付清地价款
规划部门收回原《深圳市建设工程规划许可证》重新核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件
2.4、拆除重建类城市更新
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）均可申请。
（一）更新范围符合更新单元划定的条件;
（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;
（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
——改造实施的主体：
业主说了算，充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿的市场原则。
土地权利人
房屋权利人
单一权利主体
协议
买卖
原地和异地安置
作价入股合作开发
3、城市更新主要程序
3.1、城市更新的一般程序如下：
业主签署改造意愿委托书
受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新
年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订
拆迁补偿协议
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
核发建设工程规划许可证
核发改造实施
主体批准文件
核发房屋拆迁许可证
并完成旧建筑物拆除
建设用地报备
申请建设用地方案图
建设用地规划许可证
注销房地产证
制作宗地图
申报改造实施主体
核发施工许可证
开工许可证
核发竣工
验收证明
缴纳地价
办理房地产证
入伙
签订土地使用权
出让合同
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
由拆迁工作完成起36个月完成建设
3．2、涉及修改/制定法定图则的流程
受理
提出初审意见
征求相关部门意见
形成审定的规划草案
审议
规划草案和公示处理
意见审议
公示
核发规划批复
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
纳入法定图则
规土委管理局
城市更新科
市城市更新办
市规划国土委技术委员会
规划组织编制主体
市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会
10个工作日内
45个工作日内
15个自然日
10个工作日内
市规划国土委
3．3、实施主体操作流程
收集地块信息
编制可研报告
签订框架协议
确定改造单元主体
物业查丈
土地及房屋确权
编制专项规划
专项规划报区、
市审批
申请拆除项目拆除重建区域内的建筑物
报用地方案图及办理用地规划许可证
报政府立项
确权
（包括土地房屋权属、性质）
商定拆迁补偿标准
谈判及签订拆迁补偿协议
收房
注销被拆迁物业产权证
签订土地出让合同
4、城市更新的相关政策
城市更新的相关政策
2012
2004年1月1日《城市房屋拆迁估价指导意见》
2004年8月28日《土地管理法》
2004年10月28日颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》
国家相关政策
2004
2007年8月30日《城市房地产管理法》
2007年10月1日《物权法》
2007
2007年2月《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（161）
2009
2009年8月25日颁布《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》
2009年10月22日《深圳市城市更新办法》
2011
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》
2011年6月3日《国有土地上房屋征收评估办法》
2012年2月7日《深圳市城市更新办法实施细则》
2013
深圳市城市更新相关配套文件
2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》
2001
2013
2013年3月¡°1+6¡±文件
2013年5月1日《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市248号文件）
历年城市更新主要政策列表：
时间
名称
2001
《城市房屋拆迁管理条例》
2004
《城市房屋拆迁估价指导意见》
2004
《土地管理法》
2004
《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》
2005
《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号
2007
《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
2007
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号
2007
《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》
2008
《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
2008
《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
2009
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
2009
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号
2010
《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土（2010）59号
2010
《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号
2010
《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324
2010
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》
2011
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》
2011
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
2011
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
2011
《国有土地上房屋征收评估办法》
2012
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号
2012
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
2013
“1+6”文件
2013
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市248号文件）
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