实施版创客公寓商业计划书.docx
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实施版创客公寓商业计划书
众创时代创客公寓
商业计划书
Businessplan
二零一六年九月
XXXXXXXXXXXXX
目录
第一章执行摘要3
1.1项目背景3
1.2项目概述4
1.3项目核心打造5
1.4装修方案策划9
1.5项目盈利分析9
第二章运营规划11
2.1总体运营规划11
2.2目标市场定位11
2.3交付标准定位12
2.4价格定位12
2.5经营方式定位13
2.6软性功能服务定位13
第三章配套服务构建16
3.1安保服务16
3.2保洁服务16
3.3维修服务16
3.4招租方案16
第四章营销推广17
4.1营销策略17
4.2线上推广19
4.3线下推广20
第五章团队建设21
5.1人力资源策略21
5.2员工培训开发21
5.3股权激励21
5.4企业文化建设22
第六章风险分析与控制23
6.1市场风险及应对23
6.2经营管理风险及应对23
6.3竞争风险24
第一章执行摘要
1.1项目背景
长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。
粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。
1、庞大的流动人口催生租赁需求
中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。
考虑到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，这里的市场空间相对更大，以上海为例，公安部的数据显示上海的人口已经达到了4000万，常住人口2500万，1500万流动人口，每年平均净流入在70万～90万之间。
为什么上海会成为公寓行业集中爆发的重地，数据可以说明一切。
2、年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。
数据显示77%的租房人群在30岁以下，85后居于绝对主导，通常情况下他们步入社会至工作3年以内，开始有稳定的租房需求，而85后人在优越的条件下长大，大多无法接受传统二房东所提供的很差的居住条件。
他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，强调思想和文化的氛围，传统的普遍租赁市场要么长期忽视、要么无法理解这种需求，更不可能有效满足，这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓都在不同程度上响应了年轻人的这种新型需求。
3、目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。
个人房东房源少，少则几套，多则几十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理极其困难;职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房二厅改成十几人的群租房，存在非常突出的安全隐患，目前不少城市也在打击这种群租现象。
从相反的角度对比，中国真正意义的品牌公寓市场的发展则处于初期阶段，美国最大的公寓管理公司有超过20万套房源，而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。
考虑到公寓租赁属于本地化服务，承租人地域选择性强，出租人管理半径有限，再加上房源获取成本和资金需求较高等因素，造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况，单就北京而言就有约500个公寓品牌。
目前中国最大的北京自如，管理的公寓规模只有3万多套，北京的租客超过800万，公寓只是太平洋中的一滴水。
4、消费者行为的变化，这为互联网改造公寓行业提供了潜在可能。
2015年3月份的 一次“网络租房调查”表明，二三线城市通过网络寻找房源的比例达到了54.2%，超过了北上广深的47.4%。
76.9%的用户曾用过手机寻找房源，60.1%的网民愿意把放房源信息放到网上，占到了绝大部分比例。
可以说，移动互联网的趋势已经不可阻挡，绝大部分用户开始通过手机来查询租房信息。
如何针对手机进行房源查找、租房交易等，应该成为互联网公司现在应该重点考虑的事情。
从房主的角度来看，更多的人开始接受将房源信息互联网化，租房网站要做的就是要对这些房源信息进行优化、辨别、筛选，以最真实、最便捷的方式呈献给租房用户。
1.2项目概述
众创时代创客公寓项目计划打造高品质服务式青年公寓，整栋楼实行统一物业管理和一卡通服务。
所有产品均按照统一的标准进行装修，配置全套品牌家电及家具，并向所有园客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等服务。
青科园公寓不仅是社交平台，还是创业孵化器，对于青年而言，社交、事业、创业等是生活中的重中之重的事情，对这样一个融入生活与工作、创业、社交的场所十分青睐和向往，在这里，不仅可以找到找到更大的创业平台，也可以找到志同道合的创业伙伴。
与此同时，租住不只是取得一间房子的使用权或者安家的权宜之计，更是年轻一代的生活方式和创业平台。
这种生活方式代表着：
便捷、高效而温暖。
1.3项目价值打造
项目价值除了一般公寓提供的住宿价值，众创时代更是一个社交平台和创业平台，在这里可以交到各行各业朋友，同时解决住宿以外的其他生活需求。
附加于项目地缘价值之上的，是产品本身的价值属性和商业配套，精装修、科技主题、生活集中体、WIFI入户等内部配套设施，构成了产品本身的价值特点。
1.4装修方案策划
1、钢结构部分：
严格按照甲方设计图纸施工。
工程招标严格把关。
施工单位必须有一级施工资质。
确保工程质量、确保施工安全、确保隔楼质量、安全。
所需钢构材料一律使用国标材料。
按照图纸要求精确施工。
并委派一名工程监理，随时监督，管理工程质量、进度。
2、钢结构完工后，地面用C15商品硂施工，确保地面质量。
3、消防安全，严格按照甲方施工图纸要求改装消防设施。
4、配套用电施工，严格按照甲方施工图纸改装电路，所需电工材料必须用国标电工材料。
5、木地板，所需材料必须严格要求达到国家强制性标准，一律使用优等品，确保室内空气质量，让租户放心居住。
6、墙面漆使用阿克苏诺贝尔旗下来威漆或多乐士产品，确保室内空气质量。
7、户户安装刷卡式木门。
8、房间设施配备标准：
⏹平板电视40英寸SONY索尼液晶电视；
⏹空调GREE格力1.5P；
⏹洗衣机格兰仕6Kg滚筒式；
⏹冰箱容升202升；
⏹热水器美的40升电热式；
⏹床标准木质：
1.5X2.0米；
⏹强力吸油烟机，不锈钢台面橱柜；
⏹双人沙发一个，茶几一个；
⏹另外每间配电脑桌一张，椅子一把。
1.5项目盈利分析
项目楼盘装修完工后共有500间房，根据上海租房市场价格和同行（YOU+青年公寓）市场价格定位，青科园房间单价每月为3000元，增值服务收入每间每月800元，具体盈利情况如下表：
表1-1项目盈利情况表
序号
类型
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
备注
1
租金收入
1260
1530
1620
1800
1800
1.1
数量（间）
500
500
500
500
500
1.2
单价（元）
3000
3000
3000
3000
3000
1.3
出租率
70%
85%
90%
100%
100%
2
增值服务收入
336
408
432
480
480
水电、生活等
2.1
数量（间）
350
425
450
500
500
2.2
单价（元）
800
800
800
800
800
3
合计
1596
1938
2052
2280
2280
备注：
1、项目收入分为两部分，第一部分为租金收入，出租率前四年分别为70%，85%，90%，100%，第四年后保持稳定，第四年租金收入达到1800万元。
2、增值服务收入为居住的人们提供相应的配套增值服务收入，按照每间每月800元保守预测，第四年增值服务收入达到480万元。
3、项目通过出租率提高可以实现每年稳定增长，出租率饱和后年收入可达2280万元，项目前景广阔。
第二章运营规划
2.1总体运营规划
青科园公寓公寓项目从形象定位、目标市场定位、交付标准定位、经营方式定位、价格定位及软性功能定位等规划项目，实现项目整个差异化的打造和品牌建立。
2.2目标市场定位
根据项目产品设计特色，目前客户定位为普通上班族、白领人士及其他商务人士，同时公寓主打属性为年轻人及社交，所以以下情况目标群体不考虑出租：
⏹45岁以上不租
⏹带孩子的不租
⏹不爱交朋友的不租。
2.3交付标准定位
考虑到本项目作为青年公寓的产品定位，以及未来目标客户对于创业者公寓作为装修物业进行交付有一定的认同度，同时为了提升物业品质、增加楼盘产品附加值，便于后期的快速去化，因此建议本项目可采用简单装修交付。
由于项目本身的定位以简单、实用为主要目标，因此在装修定位上宜采用简单装修，装修标准基本在1000元/平方米左右。
典型1000元/M2（建面）主要装修材料配置一览
进户门
杰阳全钢分户防盗安全门
地板
康派斯（星林）、高级复合地板
墙、地砖
安博面砖、防滑地砖
卫生间
PVC吊顶、雅美、四维五件套、奥普浴霸、
墙面涂料
立邦、莫威尔（美）
厨房
大理石/防火板灶台、灶具（美的）
油漆
常春藤
门/夹板
港龙工艺门/福牌山毛榉木夹板
电线
熊猫牌
水管
皮尔萨PP-R冷热水管
开关插座
远东
客厅吊顶
石膏吊顶
线条
穗华石膏线、金龙山毛榉木线
2.4价格定位
公寓中的房间大多是10多平、20多平，房间内的床统一被吊起，以对空间进行充分利用。
房间内有独立的卫生间，但没有厨房，公寓的公共区域设有食堂、酒吧、咖啡厅以及健身、娱乐等设施。
公寓通过完备的公共设施，可以降低年轻人生活中的社交成本，其中包括在外聚餐、与朋友去咖啡厅见面等的时间和金钱成本，价格为1000元每间。
2.5经营方式定位
众创时代公寓经营方式是租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对参加工作不久的年轻人。
卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。
与其他公寓相比，青科园公寓秉承以用户为核心的思维，允许居住者对租住空间进行改造，公寓的一层开辟成所有租客的客厅，聚会、观影、会客、泡吧甚至办公。
这也是公寓的主打功能，即出发点更多的是社交。
同时青科园公寓提供有设计感的标准化租赁房屋；提供从租客筛选到保洁、维修、水电气费垫付代缴等系列租后服务；通过互联网，为客户提供更便捷的服务和社交体系。
2.6软性功能服务定位
为更有利于本项目青科园公寓的整体形象塑造，以及青科园品牌的建立，因此也应在软件的服务上为未来的客户提供一定的便利，公司将从以下几点来确定本项目的软件服务定位，以吸引投资及创业者。
1、税收政策优惠
建议提供企业进驻基地及有关工商登记、税务登记、科技经营证书、财税优惠政策等方面的咨询和“一条龙服务”。
2、代办服务事务
为便于企业进驻，提供入驻企业代办服务事务。
具体参考复旦科技园相关事务列项如下：
⏹项目申请服务：
创新基金申请，科研公关、成果推关以及项目计划申请等；
⏹资金融通服务：
代办企业发展基金贷款申请，财政担保，申请融通各类投资渠道；
⏹咨询评估服务：
代办联系无形资产评估，法律咨询，产品检测，管理培训等中介服务、咨询。
⏹人事服务：
代办人事管理，户口挂靠，人员招聘，职称评定等各类人事服务。
3、利用政府网络平台进行招商引资
为了更有利于本项目整体高档创业者公寓形象的塑造，应搭建更为有效的操作平台，进行现象的推广以及宣传，结合本项目的市场以及客源定位，以及扶持鼓励科技型、建筑型产业的定位。
建议利用地区政府的网络平台进行整体宣传，以扶持鼓励科技型、建筑型产业进驻。
4、引进区政府下属企业
前期区政府下属企业的入驻，将有助于楼盘未来整体住户品质的提升，创造良好的市场口碑，并且树立创业者，同时，在后期优惠政策制定上，将对区政府下属企业推出更多的优惠政策。
5、免物业管理费
为了有别于普通住宅公寓，更好的体现本项目创业者公寓的产品定位，为项目创业型办公客源提供更为便利完善的服务，因此建议在项目交付使用后的三年内免收取物业管理费用。
第三章配套服务构建
3.1安保服务
1、青科园公寓提供24小时电子监控，中控室24小时有人值班。
随时发现楼内各种不安全因素，发现问题有专人及时处理，发现违法案件及时报警。
2、配备安保人员十名，为住户提供及时便利的安保服务。
3、配备消防安全人员十名，提供消防安全宣传，处理消防安全故障，发现问题及时处理，不能解决及时报警。
3.2保洁服务
1、配备专职保洁十名，为住户提供干净、卫生的保洁服务。
2、每天免费打扫卫生及时清除垃圾。
3、公共场合配备专职人员，每天两遍搞好公共场所保洁
3.3维修服务
1、配备专职电工二名，随时发现处理用电故障、维修维护线路电器问题，确保公寓用电安全。
2、配备专职水工二名，随时发现处理用水故障，确保企业用水安全。
3.4招租方案
公寓在招租时，会有一半左右的房间拿出来针对创业者和对创业有辅助价值的人出租：
创业团队可以通过整体的入住，同时解决生活和办公的场地问题。
同时，一些创业团队偶尔需要，又暂时无法配备人员的岗位，如律师、法务、财务、HR等，公寓会有选择的针对这些行业的从业人员进行招租，为创业者寻求帮助提供基础。
能一起相互帮助甚至一起创业的前提条件一定是彼此成为朋友，希望青科园租户可以在一个有爱的环境中，建立起彼此的信任和依赖。
第四章营销推广
4.1营销策略
1、总体营销策略
众创时代公寓服务行业属于房地产服务行业，公寓质量和服务是影响客户选择的重要决策因素。
因此，项目将以品牌建设为核心，建立营销体系。
营销体系将以会员制为基础，以品牌建设为引导，以体验式营销和口碑营销为手段，以VIP会员客户和自身的营销渠道和营销团队为依托，通过为客户提供高质量的服务和附加价值，大力开拓市场。
2、品牌建设策略
1）项目品牌形象建设
依托青科园公寓的背景，丰富品牌内涵，激发品牌活力，不断充实品牌架构，挖掘品牌价值；制定以品牌核心价值为总部中心的品牌识别系统，在保持品牌知名度的基础上，重点致力于提高品牌的美誉度和号召力。
2）品牌宣传途径
用户口碑传播
⏹利用返券、抽奖、发红包等方式，鼓励用户在其朋友圈进行宣传，使之成为口碑传播的重要载体；
⏹依托粉丝圈子进行营销，扩大高端粉丝，实现“滚雪球”效应。
广告推介策略
⏹广告能够帮助项目快速在客户心中留下深刻印象，广告推介的关键在于内容和媒介的选择。
⏹鉴于项目主要目标客户群体的特殊性，青年人群经常关注的杂志、专业宣传手册等媒介将是项目品牌广告的主要载体；
⏹项目将利用隐性推销渠道和新广告媒体等手段进行品牌宣传工作，例如在一些高档小区、高档写字楼的门厅、电梯广告牌等处铺设纸质或电子海报等。
虽然单一受众群体较小，但对客户产生的影响却深刻持久，而且性价比较高；
⏹项目还将充分利用网络的推广优势，加强项目网站建设，并在专业网站中发布信息。
公共关系推广
⏹加入行业协会和地区商会，积极参与协会活动，利用行业协会的力量来推广项目自身的品牌；
⏹积极响应政府号召，打造项目的公益形象，例如，张贴图文并茂的宣传手册和橱窗进行青年创业服务提供、青年住房问题解决等。
3、渠道建设策略
1）直接渠道
公寓直销
⏹项目门店作为最重要的服务窗口，直接与有租房需求的客户进行当面交流，达成服务协议。
电话营销
⏹设立专门的电话营销团队，由电话营销专员负责与潜在目标客户取得联系，挖掘客户需求，引导客户与市场拓展员取得联系，达成服务协议；
⏹通过提供专线客服电话，为客户提供答疑和咨询服务，充分引导客户的消费需求，实现服务销售。
网络营销
⏹灵活运用网络推广手段，利用微信推送、同城社区、行业网站、网络软文、搜索引擎优化以及直接的网络广告等，实现线上引流。
2）间接渠道
营销联盟
⏹拓展与其他相关行业企业的合作，由于双方的客户存在很大的重叠性，因此，可通过双方结盟，由联盟的合作伙伴向客户推荐本项目的服务，然后由本项目与客户建立联系，并最终达成服务协议；
⏹由于双方基于互惠互利的原则达成联盟，因此可以与此类合作伙伴签署框架协议，建立利益分配机制，共享双方相互合作所带来的收益。
4、口碑营销策略
项目主要目标客户自成相对封闭的圈层，在增加推广难度的同时，也给进行口碑营销提供了极大的便利。
项目将以精益求精的工作精神对待每一位客户，给客户带去高品质的服务体验，鼓励其在社交圈内帮助本项目进行宣传。
高水平的客户满意度是成功口碑营销的保障。
为此，项目将进行严格的质量控制，实施服务持续改进计划。
该计划将建立客户服务跟踪体系，以顾客满意为最终目标，推动业务的持续优化、改进，从而树立良好的业界口碑。
1）顾客满意度追踪
顾客满意度是顾客接受服务的实际感受与其期望值比较的结果，项目将通过测量顾客满意度，从而发现顾客的潜在需求，分析与竞争对手的差距，进而改进服务质量，调整经营战略，增强盈利能力。
顾客满意度评价程序包括：
⏹通过多种方式收集汇总顾客满意度的信息；
⏹利用适当的统计技术进行分析处理；
⏹确定顾客的满意程度；
⏹找出提供的服务与顾客期望的差距；
⏹制定改进措施。
2）回访服务
项目将以回访服务作为客户满意度评价的补充手段，对工作人员的服务质量进行后续追踪，以便及时制定相应的改进措施，增强顾客满意度。
针对客户的回访方式主要包括电话回访和调查问卷。
项目对客户提出的问题应在24小时内予以回复，并进行记录统计。
对于优秀的工作人员，制定相应的奖励或晋级措施；对于不合格的工作人员，根据情节的严重程度采取再培训、降级、开除等惩罚措施。
4.2线上推广
1、微信平台推广
■第一步：
加会员
公司将建设公众服务号，要求每位客户“加关注”，并提供优惠产品。
■第二步：
推送特价产品信息
推广将淘汰过去以平台为主体的推广方式，改为以“天天特价”优惠产品推送的方式，将特价商品信息发送到会员微信上，使会员能即时了解到优惠产品信息，使之能主动登陆公司微信，实现平台推广效果。
■第三步：
朋友圈推广
激励会员将平台信息分享到朋友圈，凡分享的会员，即可获得公司奖励。
2、LBS推广
LBS营销就是企业借助互联网或无线网络，在固定用户或移动用户之间，完成定位和服务销售的一种营销方式。
通过这种方式，可以让目标客户更加深刻地了解企业的产品和服务，最终达到企业宣传企业的品牌、加深市场认知度。
这一系列的网络营销活动就叫做LBS营销。
公司提供免费WIFI，使消费者进入一定区域即可接收到企业品牌宣传的相关内容，并邀请“加关注”享受特价活动。
3、软文营销推广
软文营销是推广方式中性价比最高、效果最好的营销方式。
一篇高质量的软文能够吸引成千上万的读者，通过转载能够获取大量的高质量外链，甚至能直接为网站带来流量，所以软文营销也成为一部分站长成功的秘诀。
但是软文营销的弊端也是很明显的，那就是软文要写得够“软”才有效果，而写一篇高质量软文需要的不仅仅是文案写作能力，更需要作者对网站行业的深度了解，不然，一篇“假冒伪劣”的软文很容易就被读者识破，导致软文营销被判了死刑。
4、邮件营销推广
邮件营销是指使用邮件群发的技术把一些产品的相关属性和知识发送给用户，感兴趣的用户就会查看甚至购买，最终达到营销的目的。
邮件营销范围广泛，可以是全世界范围内的所有邮件用户，这是它的最大优势。
但邮件营销目标性不明确，很难确定哪些用户可以成为你的目标客户，并且很容易被用户定义为垃圾邮件。
这也是客观事实。
5、QQ营销推广
QQ营销主要是通过QQ和QQ群与客户聊天建立信任关系，然后将我们的网站介绍给他们。
要让用户相信你，认同你，首先要拿出我们的诚意，以对待朋友的方式来与他们交流，之后再向他们推广将会简单的多。
QQ营销的好处是：
有效，简便，聊天就可以，不需要什么投资（企业QQ除外）。
QQ营销的弊端是：
不能大范围的推广，一个人不能同时和很多客户交流，即使是QQ群也是一样，QQ群里最多也只有50个左右的活跃用户。
所以，想要用QQ营销来实现大规模的推广几乎不太可能。
6、博客营销推广
博客的网络营销价值主要体现在八个方面：
可以直接带来潜在用户;降低网站推广费用方面;为用户通过搜索引擎获取信息提供了机会;可以方便地增加企业网站的链接数量;以更低的成本对读者行为进行研究;博客是建立权威网站品牌效应的理想途径之一;减小了被竞争者超越的潜在损失;让营销人员从被动的媒体依赖转向自主发布信息。
博客营销能够像网站一样进行关键词优化、外链和博客软文等操作。
但对于评估博客的影响力以及营销效果，还缺乏科学有效的方法。
博客营销还有一个风险，那就是博客一旦成为广告投放地，博客会不会成为企业公关的软文汇聚场所，从而让读者失去继续关注的兴趣?
7、微博营销推广
微博营销可以提高企业的知名度、爆光率，拉升销售额。
但有些企业在利用微博增加自身产品虚假吹捧的同时，也会招来其他企业的恶意诋毁。
微博的具体内容是不被搜索引擎收录的，而且微博具有很强的实时性，但一篇好的微博能通过分享得到大量的转载，从而提高微博的推广效果。
8、论坛营销推广
论坛营销就是指企业利用论坛这种网络交流的平台，通过文字、图片、视频等方式发布企业的产品和服务的信息，从而让目标客户更加深刻地了解企业的产品和服务，达到宣传企业的品牌、加深市场认知度的网络营销目的。
论坛营销需要怎么去做?
可以去论坛上发一些文章，文章里面包含我们公司的广告，但是用户却不这么觉得，反而认为是一篇对他非常有用的文章，这样论坛营销的目的就达成了。
论坛营销的优势：
针对性强，成功率高。
论坛营销的弊端：
论坛更新频率较快，很容易沉掉。
9、搜索引擎优化
搜索引擎营销也是当下比较流行并且有效的营销方法。
主要就是通过网站本身站内和站外的调整，使得网站的相关关键词在搜索引擎的搜索结果中有较好的排名，从而被用户点击活产生交易，这个的过程就称之为搜索引擎营销，也称之为SEO。
SEO营销方式能获取稳定的流量和稳定的转化率，但SEO营销前期维护困难，并且所需时间比较长。
适用于比较专一的网站的推广。
10、网络媒体广告投放
网络广告的优势主要表现在如下几方面：
传播范围极大、信息承载量巨大，受众广泛。
但网络媒体广告投放的价格不菲，让很多商家望而却步，另外，可供选择的广告位有限，许多网民对网络广告不感兴趣，广告可信度较差，这些也是网络媒体广告投放的软肋。
11、网络炒作
网络炒作也称之为事件营销，就是在网络上营造一个莫须有的事件，引起众多网民围观和议论。
从而把一种思想和理念深入网民的思维中。
事件营销的优点：
影响力大，并且还会有后续的营销。
事件营销的缺点：
能引起众多网民围观的事件很少，网民的口味也是越来越高，一般事件很难引起网民的注意，所以策划一个能轰动网络的事件所需的人力和时间也是很大的。
4.3线下推广
1、关注活动
在人流活动密集场所，定期举行推广活动。
如：
现场“加关注”送礼物等。
加强品牌在目标人群中的知名度。
2、灯箱、路牌、车站广告
通过特置灯箱广告机、路牌与车站站牌进行广告宣传。
3、楼宇广告
利用小区的楼宇广告系统进行广告，常用的如：
分众传媒、聚众传媒。
4、视觉宣传
公司形象画册、产品画册、资料DM单等，采用针对性的分发方式与潜在客户和长期客户见面。
5、专家宣传
公司计划在主要目标客户行业单位持续举
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