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Kfwzhx房地产相关知识
生命是永恒不断的创造，因为在它内部蕴含着过剩的精力，它不断流溢，越出时间和空间的界限，它不停地追求，以形形色色的自我表现的形式表现出来。
－－泰戈尔
专业知识篇
第一章房地产的特性
房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。
在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。
在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。
房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。
它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。
房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。
房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。
在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。
房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。
所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。
房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。
房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：
1．不可移动性。
房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。
2．房产、地产不可分割性。
房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。
3．品质的差异性。
房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。
4．价值的高大性。
房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。
5．使用的耐久性。
土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。
6．供给的有限性。
土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。
7．用途的多样性。
土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。
8．价值变化的相互影响性。
房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。
第二章房地产基础知识
一、房地产知识
（一）房地产开发
１．房地产开发公司类别及功能
1）内资（境内投资主体设立的）综合性开发公司――可不断开发新的项目
项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。
2）外资（境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业）综合性开发公司及项目公司
２．按注册资金区别等级
一级：
注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率
达100％；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相
当的房地产开发投资额等；
二级：
注册资本不低于2000万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达
100％；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；
三级：
注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达
100％；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
四级：
注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率
达100％等。
（二）土地
以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。
土地的使用年限
使用类型年限
居住70年
工业50年
教育、科技、文化、体育50年
办公楼、综合楼50年
旅游、娱乐40年
土地出让金构成因素：
地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系
（三）物业种类：
商品房：
有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。
二手房：
非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。
包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。
包括私房、单位自管房、上市房改房等。
经济适用房：
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
房改房：
职工居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房；按市政府规定的有关优惠政策购买的公有住房。
安居房：
属于经济适用房一类。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对４平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
直管房：
是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。
自管房：
是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
二、房地产专业名词
1.预售契约：
开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。
2.购房抵押合同：
如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做“他项权利登记”。
3.产权证：
物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。
4.房屋所有权证：
是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。
是产权人行使其合法权益的必备条件。
5.契证：
是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。
6.土地证：
反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。
7.宅基地、自留山、自留地：
指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。
自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。
8.住宅：
主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。
9.写字楼：
主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。
10.厂房：
主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。
11.临街铺：
作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。
12.高层：
安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高不超过18层）。
13.一般高层：
一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。
14.多层：
指7—9层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。
15.别墅：
小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。
16.复式：
上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式等。
17.单身公寓：
也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30个平方米以下。
18.服务式公寓：
以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。
19.现楼：
已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。
20.准现楼：
已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。
21.期房：
处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。
22.建筑面积：
即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半）
23.实用面积：
基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。
24.使用面积：
除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。
25.分摊面积：
公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。
26.裙楼：
从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。
27.架空层：
指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。
28.框架结构：
由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。
因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。
这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。
29.剪力墙：
因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。
横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。
剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。
（一般在20层以上）
30.混合结构：
指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。
31.楼板：
多层一般为8—10厘米，高层在10厘米以上。
32.毛坯房：
交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔）
33.装修标准：
由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。
一般分为豪华装修、一级一类、一级二类。
34.智能化设备：
指由建筑物或小区内是以计算机操作及管理。
其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。
包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。
如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表、打印，将三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。
第三章影响楼价因素
（一）地区
基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。
各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。
（二）交通
一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。
（三）楼层
在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。
简单的原因：
位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的清新。
况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。
反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。
此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。
又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。
但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。
（四）方向
这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。
加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。
（五）景观
景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。
（六）配套
若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。
如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。
此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。
房地产经纪人的基本要求和作用
（七）房屋面积划分：
1、居住面积：
指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。
2、使用面积：
指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。
包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。
3、建筑面积：
对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。
对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。
4、套内面积：
包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。
5、公摊：
包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。
6、内阳台：
封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
7、外阳台：
不封闭的阳台，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
8、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？
答：
2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。
建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。
税费篇
二手房过户登记
买受人应当注意，购买的房屋未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人。
为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人的利益，应及时办理转移登记。
登记应提交的材料
（1）房地产权属证书；
（2）转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；
委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；房地产权人为自然人的，委托书需公证：
a、在香港申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司加章转递确认；b、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经公证员协会核对，并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明；c、在境外的中国公民、华侨、外籍人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证。
（3）转让合同或者与转让有关的法律文件；
（4）房屋面积变化的，提交测量面积成果报告（依据《城市房屋权属登记管理办法》第十八条）；
（5）法律、法规和规章规定的其他文件。
登记的审核时限和权证的领取
按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。
符合规定重要条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
领证时权利人（或代理人）需携带身份证件（原件）印花税收据及受理时的收件人收据（原件），仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。
律师代办登记
委托他人代办二手房买卖转移登记手续，要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。
二手房买卖中发生或应交纳的税费（北京为例）
根据北京市的现行规定，有关税费标准如下：
契税：
买受人承担，居住房屋个人1.5%、单位、高档房3%，非居住房屋3%；
合同印花税：
买卖双方各承担0.05%；
权证印花税：
买受人承担5元/本；
配图费：
买受人承担，居住房屋25元；非居住房屋1：
500地籍图每幅65元、1：
1000地籍图每幅92元、1：
2000地籍图每幅120元；
抵押登记费：
纯公积金贷款100元，组合贷款及商业贷款200元；
公证费：
50万元以下部分，按房价的0.3%,不足200元按200元计；50万-500万按0.25%；
贷款保险费：
买受人承担，贷款额X0.05%X贷款年限。
以上税费标准仅供参考，实际费用应按登记时政府和相关部门的规定为准。
二手房交易缴纳税费
最新税费征收标准详细解释（不含中介费用）
一、符合普通标准住房的商品房
假设您的房屋为140平米以下的普通住房，原买进价为50万元，现交易价为55万元，依据房屋取得产权证的时间不同，所需交纳的税费有以下2种情况：
1、取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为：
税种
税费计算公式
税费
营业税、城建税、教育费附加
交易价×5.5%=550000×5.5%
30250元
印花税（买卖双方各缴）
交易价×0.5‰=550000×0.5‰
275元
土地增值税
免征
0元
个人所得税
（交易价－原买进价－合理费用）×20%=（550000-500000-30250-275）×20%
注：
合理费用=印花税+营业税+教育费附加+城建税
3895元
契税（买方缴纳）
交易价×1.5%=550000×1.5%
8250元
注：
营业税、个税不享受优惠标准。
2、取得产权证或完税发票的时间5年以上，所需缴纳的税费为:
税种
税费计算公式
税费
营业税、城建税、教育费附加
免征
0元
印花税（买卖双方各缴）
交易价×0.5‰=550000×0.5‰
275元
土地增值税
免征
0元
个人所得税
免征
0元
契税（买方缴纳）
交易价×1.5%=550000×1.5%
8250元
二、符合普通标准住房的已购公房
符合普通标准住房的已购公房与商品房在税收上的不同是在计算个人所得部时，其买进价按4000元/平方米的价格进行计算。
个人所得税计算公式为：
应纳税秘得额=（卖出价-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用即应纳税额）×20%.
按房屋取得产权证的不同时间，您所需交纳的税费有2种情况，其计算方式与上面的符合普通标准住房的商品房税费计算方式相同（个人所得税计算方式不同除外）。
三、非普通标准住房
假设您以85万元的价格购入一套140平方米以上的房屋，现以95万元出售。
此房为非普通住宅商品房。
出售此房所需交纳的税费分为4种情况：
1、取得产权证或完税发票的时间在1年以内，所需缴纳的税费为：
税种
税费计算公式
税费
营业税、城建税、教育费附加
交易价×5.5%=950000×5.5%
52250元
印花税（买卖双方各缴）
交易价×0.5‰=950000×0.5‰
475元
土地增值税
增值额×30%=[转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）]=（950000-85000-52250-475）×30%
注：
因此套房子的增值率为1.6%，即增值额占扣除项目金额之和的1.6%，未超过扣除项目金额50%，因此适用增值税的第一档税率即30%
14183元
个人所得税
[交易价-原买进价-（合理费用即印花税+营业税+教育费附加+城建税）]×20%
=（950000-850000-475-52250）×20%
9455元
契税（买方缴纳）
交易价×3%=550000×3%
16500元
注：
征收土地增值税
2、取得产权证或完税发票的时间在2—3年间，重新评估后的价格依然为85万元，所需缴纳的税费为（见下面表1）：
注：
a土地增值税减半征收。
b计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据。
3、取得产权证或完税发票的时间在3—5年间，所需缴纳的税费为（见下面表2）：
注：
a土地增值税减半征收。
B计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据。
4、取得产权证或完税发票的时间超过5年，又是家庭唯一住房了，所需缴纳的税费为（见下面表3）：
表1
税种
税费计算公式
税费
营业税、城建税、教育费附加
交易价×5.5%=950000×5.5%
52250元
印花税（买卖双方各缴）
交易价×0.5‰=950000×0.5‰
475元
土地增值税
增值额×30%=[转让房地产收入-扣除项目金额之和（评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）]=（950000-85000-5500-475）×30%
注：
因此套房子的增值率为1.6%，适用增值税的第一档税率即30%
28208元
个人所得税
应纳税额=[交易价-原买进价-（合理费用即印花税+营业税+教育费附加+城建税）]×20%
=（950000-850000-475-5500）×20%
18805元
契税（买方缴纳）
交易价×3%=550000×3%
16500元
表2
税种
税费计算公式
税费
营业税、城建税、教育费附加
交易价×5.5%=950000×5.5%
52250元
印花税（买卖双方各缴）
交易价×0.5‰=950000×0.5‰
475元
土地增值税
增值额×30%=[转让房地产收入-扣除项目金额之和（评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）]=（950000-85000-5500-475）×30%/2
注：
因此套房子的增值率为7.6%，适用增值税的第一档税率即30%
9849元
个人所得税
应纳税额=[交易价-原买进价-（合理费用即印花税+营业税+教育费附加+城建税）]×20%
=（980000-910000-490-3850）×20%
14104元
契税（买方缴纳）
交易价×3%=550000×3%
16500元
表3
税种
税费计算公式
税费
营业税、城建税、教育费附加
（交易价-原买进价）×5.5%=（950000-850000）×5.5%
5500元
印花税（买卖双方各缴）
交易价×0.5‰=950000×0.5‰
475元
土地增值税
免征
0元
个人所得税
免征
0元
契税（买方缴纳）
交易价×3%=550000×3%
16500元
注：
超过5年，免征个税、增值税
说明：
以上二手房交易缴纳税费仅供参考，实际缴纳税费的计算方式以相关部门的规定为准。
新版《房地产买卖合同》操作指南
声明：
任何员工在签署《房地产买卖合同》时只能填写以下规定格式和版述的内容，特殊情况必须逐级上报到总监级和法务同时批准方可填写，否则当事人承担一切经济责任及法律责任，公司不予认可和保护，并每次根据情节给予最低50元/次的处罚。
第一节新版房地产买卖合同的订立和注意事项
一、关于签署《房地产买卖合同》的规定及注意事项
5.1签署房地产买卖合同的注意事项
5.1.1签约时任何人不得私自修改《房地产买卖合同》现有关条款内容。
5.1.2必须用黑色签字笔填写，字迹工整，不得潦草，填写部分若有更改处必须买卖双方及中介方三方签名并加印手指模。
5.1.3备注内容只能填写由公司提供版本的条款，否则须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。
5.1.4合同内不得体现“全包价”或“实收价”，防止政策风险；因特殊情况需体现，必须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。
5.1.5凡不需要填写的空格，要其空格处划斜杠。
例：
_/
5.2卖方、买方、代理人及地址的填写
5.2.1卖方、买方空格处只能填写房地产证上或相关正式法律文书上记载的姓名。
代表人/代理人空格处可填写有公证委托人的姓名。
5.2.2通讯地址空格处须分别填写双方目前有效的通讯地址，而不是户口所在地地址。
5.2.3签合同时必须查验卖方的身份证号码是否与房地产证上的号码相符，如不符则应问明原因。
如系卖方有两张以上的有效身份证造成，提醒其在整个交易流程中都只能使用与房地产证号码相符的那张身份证。
5.2.4卖方是委托他人签署合同的，应仔细审查委托公证书的真实性，查看委托书上的授权范围（特别要仔细查看有无收款权限），特别要注意查验授权售卖的房地产地址是否与房地产证上的地址是否相符。
委托书必须为原件，并另附有受托人的身份证复印件。
5.3产权状态的填写
5.3.1房地产地址、面积、房地产号码应按照房地产证或相关正
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