旅游项目投资效益评价.docx
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附件
投资估算与经济评价
20
目录
第一部分投资估算 2
一、投资估算依据 2
二、建设投资确定 2
（一）建筑工程费 2
（二）设备购置及安装费用 2
（三）建设工程其他费用 2
（四）预备费 2
（五）总投资（注本项目未计算土地费用） 2
第二部分经济评价 4
一、项目产品分类投资构成 4
二、旅游经营型项目 4
三、地产项目（保守原则） 4
三、财务效益分析 4
四、分析结论 4
第三部分附表 5
1、 第一期投资估算表 5
2、 第二期投资估算表 6
3、 第三期投资估算表 7
4、投资估算汇总表 9
5、项目投资计划与资金筹措表 9
6、项目固定资产折旧表 10
7、物业项目收入表 10
8、物业项目损益表 11
9、经营项目收入表 12
10、经营项目经营损益表 13
11、现金流量表 14
12、借款还本付息表 16
第一部分投资估算
一、投资估算依据
本项目依照国《浙江省建设工程计价办法》和《浙江省市政、园林工程定额》中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。
项目总投资包括：
建设投资（建筑安装工程费用、其他费用、预备费用三部分组成），流动资金。
本方案对建设方案进行了投资估算，并进行了汇总。
详见附表。
二、建设投资确定
（一）建筑工程费
建设投资中的建筑工程估算指标应按浙江省建筑造价指标及有关规定进行估算。
（二）设备购置及安装费用
设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输费并计算安装费用。
（三）建设工程其他费用
包括前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编制费、工程建设监理费、招标代理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。
（1）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号规定计算。
（2）前期咨询报告编制费按计价格[1999]第1283号及有关的行业咨询费标准计算。
（3）工程监理费按发改价[2007]价费字670号文计取。
（4）工程招标代理服务费参照计价格[2002]1980号文计取。
（5）环保评估费按计价格[2002]125号计取。
（6）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。
（7）建设单位管理费按财政部颁发的财建[2002]394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》计算。
（四）预备费
基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的8%。
（五）总投资（注本项目未计算土地费用）
第一期投资
第一期工程总投资为68092.1万元。
详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
66092.1
97.1%
1
工程建设投资
56569.6
83.1%
1.1
一、东西小镇
13313.0
19.6%
1.2
二、乡村硅谷
24553.8
36.1%
1.3
三、草堂月园
12242.0
18.0%
1.4
基础设施
6460.8
9.5%
2
工程建设其他费用
4626.8
6.8%
3
基本预备费
4895.7
7.2%
二
建设其利息
1000.0
1.5%
三
流动资金
1000.0
1.5%
五
项目总投资
68092.1
100.0%
第二期投资
第二期工程总投资为93553.8万元。
详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
81253.0
86.9%
1
工程建设投资
69932.7
74.8%
1.1
一、东西小镇板块
7788.6
8.3%
1.2
二、乡村硅谷
38623.3
41.3%
1.3
六、英伦水园
17060.0
18.2%
1.4
基础设施
6460.8
6.9%
2
工程建设其他费用
5301.6
5.7%
3
基本预备费
6018.7
6.4%
二
建设其利息
11100.8
11.9%
三
流动资金
1200.0
1.3%
五
项目总投资
93553.8
100.0%
第三期投资
第三期工程总投资为139392.7万元。
详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
134371.9
96.4%
1
工程建设投资
116752.4
83.8%
1.1
三、怡乐情园
32979.0
23.7%
1.2
四、生态净园
65400.8
46.9%
1.3
五、溪谷花园
15142.2
10.9%
1.4
基础设施
3230.4
2.3%
2
工程建设其他费用
7666.0
5.5%
3
基本预备费
9953.5
7.1%
二
建设其利息
4220.8
3.0%
三
流动资金
800.0
0.6%
四
项目总投资
139392.7
100.0%
三期投资合计
三期合计工程总投资为301038.5万元。
详见下表。
三期合计投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
281716.9
93.6%
1
工程建设投资
243254.7
80.8%
2
工程建设其他费用
17594.4
5.8%
3
基本预备费
20867.9
6.9%
二
建设其利息
16321.6
5.4%
三
流动资金
3000.0
1.0%
五
项目总投资
301038.5
100.0%
2、资金筹措
本项目总投资301038.5万元，旅游开发有限公司出资58038.5万元作为资本金，银行贷款55000万元，销售回款188000万元。
第二部分经济评价
一、项目产品分类投资构成
根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。
项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。
二、旅游经营型项目
本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地2013年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均100元/人次起计算，租金按照0.8元/天*平方米起步；详见见附表
本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之40%计算，租金按照10%计算，年折旧按照经营性固定资产的1/25计算。
营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税利润的25%计。
详见附表旅游收入及收益估算表
三、地产项目（保守原则）
本项目商业地产项目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地产项目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。
详见附表
三、财务效益分析
根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取12%，具体计算过程详见附表7。
1、本项目按照全投资计算
（1）财务内部收益率：
所得税后48.7%，大于国家规定的税前12%。
（2）财务净现值（折现率12%）：
所得税税后￥71426万元。
（3）投资回收期：
本项目投资回收期为：
所得税后2.97年，以后投资随时收回并能盈利。
2、销售地产指标
经计算，地产项目销售收入为478877.8万元，地产税后利润189516.9万元。
3、旅游经营指标
本项目计算期总计经营期平均每年营业收入13411万元；经营期平均每年税后利润为3111万元。
四、分析结论
分析表明，项目的方案财务内部收益率大于12％，都具有较强的盈利能力和抗风险能力；方案总体都有较大的可能获得较好的经济效益。
项目从财务角度看是可行的，项目经济效益方面是较好的。
第三部分附表
1、第一期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
56569.6
一、东西小镇板块
3.8
37930
13313
一、东西小镇
1
华夏礼堂
3100
11000
9350
4层
2
方圆广场
3250
——
227.5
——
3
巡礼大道
5600
——
448
——
4
知礼门
24850
400
140
——
5
行礼门
6
毛皮巷
3100
1085
2-4层
7
劝农巷
3150
1102.5
8
廊桥群
——
960
12座
二、乡村硅谷
3.8
37930
24553.8
二、乡村硅谷
1
乡村互联网大会永久会址
4800
3600
4320
3层、含前广场、停车场
2
E乡村信息中心
3
华夏礼e城营销中心
4
E乡村未来馆
E乡村国际会展公寓
46552
14533.2
公寓400套35200㎡
别墅30栋11352㎡
9
E乡村体验街
3550
10650
3195
3层、商街
10
游客服务中心
2140
2600
1170
3层、含前广场
11
自驾服务基地
7500
3150
1335.6
3层汽车旅馆2500㎡、70间；车友城650㎡；室外停车场6300㎡
三、草堂月园
3.8
37930
12242
三、草堂月园
1
汤公月堂
64500
31920
11172
3层独栋300平/47栋；3层套院330平/36套
2
月色荷塘
5800
——
145
荷塘公园
2250
855
3层、配套会所
3
东方养生馆
3600
200
70
2层现有会所约1600平；2层200平/2栋陶艺吧
4
陶艺村
9200
基础设施
0.0
6460.8
基础设施
基础设施（公顷）
21.536
6460.8
二、
其它费用
4626.8
1
编制项目建议书、可研、评估报告
125.0
2
工程勘察费
169.7
3
工程设计费
1357.7
4
工程监理费
848.5
5
建设单位管理费
367.7
6
环境影响评价费
60.0
7
招投标代理费
85.0
8
工程保险费
113.1
9
其他费用
1500.0
三、
预备费
4895.7
四、
总计
66092.1
2、第二期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
69932.7
一、东西小镇板块
3.8
37930
7788.6
一、东西小镇板块
1
福德巷
3300
1056
2
十番巷
3050
976
3
勋爵巷
3080
985.6
4
仙令巷
3300
1056
2850
1083
5
楼阁巷
6
合院巷
2900
1102
7
凯恩大
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