青岛房地产信息月报11.docx
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青岛房地产信息月报11
青岛房地产信息月报（2008.11）
（第二十一期）
青岛华远经纪
2008-11
目录
一、政策解读2
1、内容提要：
中央将进一步出台稳定房市具体政策2
2、内容提要：
山东采取“救市”措施促进房地产健康发展3
3、内容提要：
青岛出台房地产新政细则4
二、土地市场5
1、正在交易土地信息5
2、成交土地信息6
三、市场销售9
1、10月青岛市总成交分析10
2、10月青岛市内四区成交分析10
3、10月住宅总成交量之面积分析11
4、10月住宅总成交量之价格分析12
5、10月各区成交量排名12
6、10月青岛市各区成交分析13
四、新盘供应16
五、市场资讯17
1、央行报告显示：
居民购房意愿降至历史新低17
2、岛城东部拆迁启动居民全可回迁18
3、青岛项目促销19
4、青岛市前三季度经济运行情况20
七、重点监控21
1、商业项目监控21
2、住宅项目监控23
一、政策解读
1、内容提要：
中央将进一步出台稳定房市具体政策
11月17日，来自东方网的消息称，中国政府在加大保障性住房建设力度的同时，对房地产行业近期能否保持稳定也甚为关注。
来自监管层的信息显示，为了稳定房地产市场，中央将在此前出台的税费减免的基础上，进一步出台更具体化的政策。
为了稳定楼市消费，今年10月份，国务院的常务会议已经要求，减免相关税费以支持居民购房。
此后财政部、税务总局和央行相继出台具体政策予以落实。
但在地方以及中央政府相继出台稳定房地产市场的政策以来，房地产行业的调整仍在继续，这在量价等多项数据上均有所反映。
国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。
房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低。
10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。
同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。
楼市低迷，民众更加持币待购。
官方数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。
中央相关政策的不细化，也成为当前楼市成交难以反转的一个直接原因。
央行出台住房消费信贷新政以后，各个银行并未迅速跟进出台细则，而对于“改善型住房”的定义也一直未能得到官方的明确，这些不确定因素加剧了市场观望情绪，同时也成为业界对“下一步政策”的期待。
11月11日，国务院召开省区市政府和部门主要负责同志会议，突出强调了房地产行业的重要作用，要求各部门要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。
华远视点：
在国务院11月11日召开工作会议中，再次强调了房地产行业在国民经济中的重要作用，房地产业的稳定与否关系着中国的整体宏观经济体系。
今年以来，受全球经济大势及行业内在因素影响，房地产业进行了大幅调整，从现状看，调整仍将继续。
对于房地产业，最重要的是成交量，在目前行业不景气的情况下，成交量大幅萎缩。
开发商资金困难已经波及到了其他的关联行业。
重树信心，除了开发商内部调整外，还需要政策的明朗化。
在前期出台的政策中，不够细化导致了地方执行不到位，希望近期出台的细化政策能起到促进整个行业的发展和稳定作用。
2、内容提要：
山东采取“救市”措施促进房地产健康发展
据山东省建设厅负责人介绍，山东采取的“救市”措施，首先是引导鼓励房地产企业运用股本融资、项目债券融资、房地产投资信托计划、住房低押贷款证券化等多种形式，拓展融资方式和渠道，确保房地产投资融资需求。
其次，进一步加大房地产市场监管力度，加强资质、开发项目审批和交易动态管理，严厉查处开发项目审批、开发建设、交易环节、中介服务、物业管理等环节中的违法违规行为。
同时，强化土地供应管理，把握好房地产开发节奏，坚持“净地”出让，实行大幅地块整体出让，从源头上调控房地产市场。
此外，重点引导和扶持一批实力雄厚、信誉良好的房地产企业，鼓励骨干企业上市，通过资本市场实现做大做强。
华远视点：
11月2日山东省建设厅宣布了将对全省房地产业采取“救市”措施，虽然尚未公布细节内容，但在一定程度上将会起到稳定市场信心作用。
自今年房地产业进入调整期以来，外省市都进行了不同程度的救市措施，但山东省迟迟没有动作。
本次措施的出台，也是在国家宏观政策出台后发布的，不管怎样，期待利好政策所带来的市场转机。
3、内容提要：
青岛出台房地产新政细则
在11月15日下午举行的新闻发布会上，市建委副主任、房地产开发管理局局长丁伟介绍说，今年以来，本市的住房保障与房地产市场总体运行态势良好，房地产市场保持相对稳定。
但受到当前国内外经济运行下行压力不断增大等因素影响，本市的房地产市场形势不容乐观，居民住房消费信心不足、房地产市场观望气氛较浓，房屋新开工速度放缓，住宅销售规模下滑，房地产企业资金压力较大，新建待售住房空置面积增加，住房二级市场低迷。
市建委、市财政局、市地税局、市国土房管局、中国人民银行青岛中心支行、市住房公积金管理中心六个部门联合制定了《关于支持居民购买住房的意见》，该《意见》已经由11月12日、14日召开的市政府专题会和市委常委会研究通过，自11月15日起正式实施。
意见施行范围为市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，各市参照执行。
一、购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例下调至30%。
在符合贷款条件的情况下，商品住房最高可贷额度提高至40万元、二手住房最高可贷额度提高至25万元。
公积金贷款计算期限延长至不得超过法定退休年龄后5年。
贷款申请标准放宽至借款人及配偶在申请贷款的近6个月内连续正常缴存3个月、累计缴存6个月即可申请住房公积金贷款。
二、个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。
三、个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。
四、一户家庭中以18周岁以上子女名义购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。
五、将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。
对个人首次购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5%。
华远视点：
本次青岛地方细化政策的出台，不外乎是对国家政策进行了细化，主要表现有：
关于家庭18岁以上子女购买二套房可按首套房贷享优惠，这一点实际刺激了青岛市场婚房需求，对青岛市民尤其是青岛本地人来说，原本家庭拥有住宅但子女成长结婚需要二次买房，再就是普通住宅建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，青岛使用国家关于普通住房20%上限，重新调整普通住宅范围至144平米，能够带动大户型的消费，更多群体可以享受到优惠政策。
但要注意到的是，青岛本地的政策并没有提及住房贷款利率下调30%的内容，通过对青岛购房人群的了解，半数以上的客群最期待的就是利率优惠能够实现，毕竟利息支出所占的购房成本是最高的。
二、土地市场
1、正在交易土地信息
序号
宗地位置
行政区属
土地面积（平方米）
规划建筑面积（平方米）
交易方式
规划用途
成交日期
楼面地价
1
江山南路西、长江西路北
黄岛
22283.5
66850.5
拍卖
住宅
11-13
1107
2
温泉镇泉东路东、东温村以北
即墨
27736
27736
拍卖
商业
11-12
900
3
蓝村镇济青高速南、皮鞋城西北
即墨
49926
59911
拍卖
住宅
11-12
320
4
通济街道办事处仇家沟岔村南、天山一路东西两侧、墨水河北侧
即墨
59725
89587
拍卖
住宅
11-12
300
5
长江路北、丁家河东侧
黄岛
3069
9208
挂牌
住宅
11-21
1332
6
棘洪滩街道青大二号路北侧
城阳
16448
41120
拍卖
商服
11-13
468
7
郑州东路北、人民银行西侧
胶州
21916
65747
挂牌
住宅/商业
11-19
595
8
洞庭湖路东、少海北湖路南侧及扬州路南、太湖路东侧
胶州
1246224
1246224
挂牌
住宅/商业/旅游
11-19
900
9
泰州路9-19号
市南
19986
85940
挂牌
住宅/商服
11-25
4080
10
五台山路东侧、钱塘江路北侧
黄岛
18711
37421
挂牌
住宅
12-5
1395
11
上海路北、深圳路西
莱西
116038
162450
挂牌
住宅/商业
12-3
214
12
莱西湖溢洪道东
莱西
93985
——
挂牌
旅游
12-3
39万/亩
13
上海路南、水牛路北
莱西
628573
502900
挂牌
住宅
12-3
551
14
香港路东永和建筑公司西
莱西
34823
54600
挂牌
住宅/商业
12-3
370
15
团岛路北、澳门花园西
莱西
20988
33580
挂牌
住宅
12-3
374
16
滨海大道北侧、井冈山路东侧
黄岛
54537
159491
挂牌
商务金融
12-12
1144
21
惜福镇街道后金社区、王沙路南侧
城阳
61689
101787
拍卖
住宅
12-10
600
22
澄海一路以西、珠海路以北、燕儿岛路以东、香港中路以南
市南
122183
372659
挂牌
住宅/商服
12-18
住宅6150
商服7490
近期的土地出让达到了新的小高潮，据现有资料显示，11月公布的出让信息达到了22条，尚不包括未公开出售的。
根据公告信息显示，目前出让土地仍集中在郊区，市区本月仅公告了2个地块，均位于市南区。
2、成交土地信息
2008年11月13日，市房地产交易中心举行了国有建设用地拍卖会，位于市区范围内的5宗地块均成功出让，其中4宗为住宅地块，将配建上千套保障性住房，仅5号地块海泊河东南地块为商业地块。
各地块均以楼面起拍价成交，成交总价达7.12亿元。
成交地块分布示意图
1号地块
1号地块位于市北区雒口路34号，土地面积18683平方米，楼面起拍地价为2940元/平方米，规划建筑面积65390平方米，其中有29538平方米为限价商品住房，以每套不超过85平方米计算，约建300多套限价房。
该地块以2940元/平方米的低价成交，被16号竞标人青岛中联建业有限公司竞得，总价达1.92亿元。
2号地块
2号地块位于市北区太清路47号，目前该地块为青岛红狮洗涤机械有限公司厂房，该地块规划将建设住宅以及商服项目，其中商服用地为1108.1平方米，规划建筑面积为1650平方米，商服用地的起拍价是4910元/平方米，而住宅用地面积为6140.9平方米，其中有1146.4平方米将用于建设租赁住房，起拍价为4180元/平方米，该地块最终以起拍价被青岛华恩置业有限公司竞得，总价为4500多万元。
3号地块
3号地块位于浮山新区劲松三路东、长沙路南的，该地块总占地面积51450.4平方米，规划建筑面积138910平方米，拍卖起拍地价为2260元/平方米，按照规定该地块中将划拨3888.9平方米土地用于配建廉租住房，配建的廉租住房不少于210套，建筑面积将不少于10500平方米，在商业地块中配建廉租住房，将廉租住房建设与储备国有土地招拍挂出让捆绑，这为建设廉租住房开辟了一个新的渠道，使廉租住房因财政资金紧张、无地可建的矛盾在一定程度上得以缓解，更多低收入家庭住房问题有望得以解决。
最终该地块以3.13亿元的总价被青岛海蔚置业有限公司与青岛成裕泰商务有限公司联合竞得。
4号地块
4号地块位于四方区广昌路7号，原为青岛二轻集体联社下属青岛钢木家具总公司使用土地，属于被列入首批搬迁计划的企业之一。
该地块的推出，实现了老城区企业搬迁腾地“零”的突破，正式拉开了我市“环湾保护、拥湾发展”战略的老城区企业搬迁改造序幕。
该地块的总占地面积为17994.4平方米，规划建筑面积为53980平方米，其中一半是商品住房项目，一半是限价商品房项目，起拍价仅为1830元/平方米，该地块被持6号牌的竞买人青岛国隆房地产有限责任公司以起拍价竞得，成交总价为9800余万元。
5号地块
5号地块位于市北区海泊河东南、杭鞍快速路北，是拍卖的5宗土地中唯一一块土地用途为商业的地块，土地面积为2780.17平方米，规划建筑面积22000平方米，起拍价为2800元/平方米，最终该地块被18号青岛民生安居开发建设有限公司以总价6160万元成功竞得。
据悉，该地块分为两个区域，分别建设两座大高楼。
西侧区域内规划为青岛中央商务区商务宾馆一栋，设计为27层高层塔楼。
高层塔楼采取双核心筒布局方式，核心筒以对角线方式分布在建筑物的外侧，因此形成了一个开敞的大空间，利于地下车库行车。
东侧区域内建设一栋19层的青岛中央商务区综合楼，包括中央商务区老年大学、老年活动中心、老年体育中心。
内部功能空间多，考虑设计5层裙房，以满足功能需求，裙房部分1至4层为老年大学大活动室，五层为礼堂，塔楼部分1至6层为老年大学、7至13层为老年活动中心、14至19层为老年体育中心，考虑老年人特点，建筑入口、公共空间都设有无障碍设施，并设计了5部电梯。
三、市场销售
传统金九不见金，本月银十更不平。
10月22日晚，财政部宣布：
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
首次买房最低首付比例降至20%。
同时，公积金贷款利率下调0.27%。
10月央行降息两次。
然而青岛楼市观望氛围依旧浓厚,据青岛搜房网络调查显示，在关于认为近期新政是否能救楼市的问题中，63.5%的网友认为“很难说，还要等等看”；对于目前是否为买房号时机的问题，81%的网络持否定态度，其中41%网友认为“现在买房会后悔”，40%网友表示“我还要等等看。
”
10月28日举行的“2008青岛市老城区企业搬迁改造招商推介会”也备受瞩目。
青岛吴经建副市长指出，“老城区企业搬迁改造招商推介会的举行，标志着本市历史上最大规模的企业搬迁进入实质性推进阶段！
”据介绍，本次老城区企业搬迁共有110家工业企业，搬迁完毕后，可腾出城区土地面积达9.3平方公里。
首批20家企业在今年年底前将启动搬迁。
首批集中开发规模较大的有两个板块，一是四方区以海云庵为中心的城区新功能板块，总面积约5平方公里，二是李沧区以铁路新客站为中心的商贸板块，总面积约6平方公里，重点发展商业、旅游、文化、楼宇等城市功能要素经济，提升中心城区产业层次。
对青岛房地产市场而言,老城区企业搬迁一方面有大量土地腾出,另一方面新规划以及新项目的带动又有利于该板块升级。
此外，10月底规划局关于李沧新规划方案的出台也值得关注，市规划局对李沧区十梅庵居住区、李家庵片区、东部工业片区与金水路片区、双峰山北片区、文昌阁片区、青银路东综合片区等六大片区控制性详细规划进行了调整，编制出台了新的规划方案，寓将李沧区打造成为集生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住于一体的现代化新城。
1、10月青岛市总成交分析
10月青岛全市网上共成交住宅3048套，较9月份增加64套，环比小幅度增长2.1%；总成交面积为323481㎡平方米，比9月增加14656平米，环比增加4.5%。
套均面积106平米，比9月增加3平，显示出小户型销售比重逐渐提高。
初看这个数据貌似市场回暖，但是，如果把几个政策房包括崂山均价不到5000元的左岸风度的521套、康城的369套和津盘凤凰都325套等1220套政策房去掉。
就会发现商品房实际上只成交1828套，比上个月的1962套又有小幅度下降。
2、10月青岛市内四区成交分析
其中市内四区本月住宅共销售535套，比9月减少372套，环比下跌41%；总销售面积为50565平方米，比上月减少34334平米，环比下跌40.4%。
套均面积94.5平米，与上月套均面积基本持平，显示出小户型热销的优势。
本月政策房成交主要集中在崂山区和开发区（本月崂山区左岸风度成交521套、康城成交369套，位于胶南的津盘凤凰都成交325套）；市内市区仅成交7套，其中5套位于李沧区。
值得注意的是，按照商业地产统计的项目如嘉和新兴、万达广场等项目，实际为住宅。
本月共销售48套。
3、10月住宅总成交量之面积分析
10月，青岛住宅销售面积呈走高趋势，其中120—150平米区间增长了9个百分点，主要是政策房供应减少，加上崂山区两个定向开发项目集中签约所致。
从整体结构看，80—100平米的中等户型仍占到了市场的绝对主流，接近成交量的一半，如果加上嘉合新兴和曼哈顿广场两个按住宅销售的公寓项目，实际比例还会增加。
11月起实行的新政对于90平米以下的住宅成交存在着利好，具体效果，尚待11月的成交分析。
4、10月住宅总成交量之价格分析
10月的成交价格区间又进一步下滑，比重向着4000元/平米以下区间集中，一方面是郊区低价房源成交有所放大，再就是作为定向开发的崂山区两项目，成交达到了888套，占到了本月全市成交的30%。
从另一方面看，买涨不买跌的心理使得市民的观望情绪仍然没有缓解，还需要更多的刺激方案出台。
5、10月各区成交量排名
10月，崂山区仍然位居第一，共成交983套，扣除康城和左岸风度两个定向开发项目的888套，实际成交量不到100套，远低于其它区市。
照此行情，待定向开发房消化完毕，崂山区成交垫底也未尝没有可能。
除城阳区外，其他区市10月的成交量也都呈现出上涨趋势。
6、10月青岛市各区成交分析
市南区
市南区10月销售86套，与9月相比，减少78套。
总成交面积为7756平米，环比减少37.7%，其中套均面积90.2平米，环比增加13.2平米。
上月降价热卖楼盘颐中高山销售势头减缓，因而套均面积有所回升，仍在100平以下。
上月因降价热卖78套的颐中高山，虽继续稳坐市南区销售榜首位置，但势头明显减弱，本月仅成交42套，而南京路新盘都市118项目共销售20套，仍为亚军。
其余项目均在10套以下，上月季军楼盘银川山苑也仅成交1套。
本月市南共有15个楼盘成交，比上月减少4个，其中13个销售为个位数，高端楼盘市场持续低迷。
市北区
市北区10月成交159套，比9月减少30套，总成交面积为15343平方米。
成交套数和成交面积都位于市内四区商品房住宅销售首位。
套均面积为96.5平米，环比增加16平。
10月市北区能在熊市中保持相对旺盛的局面，得力于三大项目的热销，其中万达39克拉住宅销售为25套，（办公36套），位居第三。
而城市花园二期热卖58套，该项目为城建集团开发，位于台东商圈，均价为7818元/平米，作为老城区罕有新项目，延续城建价格比较温和的作风，成为本月最大一匹黑马，跃居市北住宅新盘成交榜首。
河马石商品房也是本月的热门，该项目成交均价为5795元/平米，本月热销48套，夺得亚军。
此外，嘉合新兴成交14套、良辰美景成交13套。
本月该区域成交项目共13个，与上月持平。
四方区
四方区10月住宅共成交134套，较9月增加33套；总成交面积为11176.7平方米，套均面积为83.4平米。
9月金源小区二期成交29套位居第一，老盘海岸阳光售出22套列居亚席，雁山水乡苑二期成交20套排名第三。
此外，鲁岳梦境江南成交11套，兴隆花园和兴隆花园均成交10套。
其余项目都为个位数。
本月该区域共有13个项目成交，比上月增加3个，其中6个在10套以下，整个版块依旧比较冷清。
李沧区
由于政策房比重下降，李沧区10月住宅回落到156套，比9月减少299套，总成交面积为16188.29平米，相比9月46067平米，环比下降64.8%。
套均面积为103平米，虽然政策房影响明显减弱（其中京峰雅居成交2套，青建国通嘉苑、万福山庄经济适用房、金秋桂园各成交1套，本月李沧区政策性房总成交仅463.17平米），但因热销项目百通馨苑三期七区以及宝达大厦一期成交以中小户型为主，所以仅比上月增加3平米。
理想之城共计销售42套，相比上月106套，减少64套，环比下降60.3%。
但仍居本区榜首，整个市场的冷清由此可见。
位于成熟社区的百通馨苑三期七区以及核心区域新盘宝达大厦成交均为40套，并列第二。
翠海依居本月成交12套、湖畔雅居本月成交11套，其余项目均在10套以下。
本月该区域只有12个项目参与销售，比上月增加2个，有4个销售是个位数，各商品房住宅销售差距缩小，总体成交十分冷淡。
崂山区
崂山区10月成交983套，比9月增加6套，依旧领跑郊区楼市；成交总面积107422平米，环比降低217平米，套均面积平109.2平，环比略降1平，政策房的小户型仍为主流。
再看崂山区域，本月政策性房左岸风度和康城继续集中签约，分别热销达521套以及367套，占区域全部成交量的90%。
相比之下，商品房市场交易惨淡，月销售均不到20套。
其中，青建橄榄城和海尔东城国际各成交16套并列第一。
松岭小区和青建尚东区均成交12套位居第二，而海滨大盘销售与上月相比，算得是风水轮流转，麦岛金岸销售10套，夺得探花，颐和星苑则仅成交2套。
（9月颐和星苑成交13套，而麦岛金岸成交0套）。
城阳区
城阳区10月住宅销售为281套，总销售面积34088平米，环比减少4578平米。
套均面积121平，比上月减少1.6平。
3680起价的宝龙国际社区销售83套，蝉联区域冠军榜首。
西部大盘卓越蔚蓝群岛成交24套再获亚军。
阳光馨苑成交20套位居第三，天一人和广场和枫林绿洲销售18套并居第四，万科魅力之城成交16套位列第五。
本月该区域成交项目共28个，与上月相比再减3个。
仅有3个楼盘销售超过20套，除了宝龙国际社区热销外，其他项目依旧低迷，也没有业跟随宝龙降价策略。
黄岛区
黄岛开发区10月成交269套，成交面积为25274平米，套均面积93.9平米。
本月该区域成交冠军是兴宝苑小区，成交68套，信发第五城市成交51套位居第二，海尔望山居成交33套，位列第三。
热销楼盘中南海湾新成交21套列居第四。
上月区域冠军太平洋铭座以17套位列第五。
胶南市
10月该区域成交项目共27个，比上月增加1个，成交过10套的只有7个，其他楼盘成交均为个位数。
相比上月冰点局面略有增长，但大局仍未改观。
胶南本月总成交量达到507套，比上月增加255套。
总成交面积59328平米；套均面积117平米。
津盘凤凰都项目本月热卖329套，一举夺魁并直接拉升了胶南成交总量，上月区域冠军隆和水岸（该盘是酒店式公寓，所以住宅中未有统计）成交45套位居第二，排名第三的则是隆海海之韵，本月成交32套；上月亚军中海熙岸本月住宅仅成交9套，跌至第六位。
本月该区域上网成交项目共35个，比上月增加6个，成交量在10套以上的只有8个项目，区域楼市不景气状态仍未改观。
莱西市
莱西市10月成交303套，比9月增加73套，总成交面积为29650平米，环比上张29.4%，套均面积97.8平米，比上月略减1.7平。
上月区域冠军长安世家延续火热势头，大卖80套蝉联榜首，位居第二的玺景园则成交39套，康城销售32套位列第三，仁和梅苑成交28套列居第四。
其余均在20套以下。
本月莱西市共有29个楼盘实现成交。
比上月增加2个。
其中成交10套以下项目19个。
平度市
平度10月成交比9月再次大幅度下降，总成交量达到
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