基于AHP的连锁企业分类城市评估研究征求.docx
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基于AHP的连锁企业分类城市评估研究征求
基于AHP的连锁企业分类城市评估研究
摘要:
城市评估是零售连锁企业成功实施其布点战略的基础，这将在很大程度上体现出其竞争力和扩张战略取向。
本文针对零售连锁企业在区域或城市选位问题上，建立一个如何选择优先进入区域或城市的分析框架。
首先用聚类分析法对城市进行分类，然后通过建立城市评价模型，运用层次分析法对同类城市进行排序。
最后对江苏省64个城市做实证分析。
研究结论对于连锁扩张的区域或城市选择及进入的先后顺序具有重要指导意义。
关键词：
城市评估聚类分析层次分析法城市分类
1引言
连锁经营是零售企业占据销售终端、实现规模有效扩张的主流形式。
迫于企业竞争和规模经济的压力，不断的连锁扩张成为连锁企业发展的必然要求。
而连锁扩张中科学正确的选址对连锁战略的顺利实施起着至关重要的作用。
目前，有关选址问题国内外学者有很多的研究。
地理学家WalterChrisaller（1933）与经济学家AugustLosch（1938）提出了中心地带理论。
第一次系统地解决中心地规模问题的尝试是由Beckmann（1958）完成的。
Huff（1976）提出一个完全不同的中心地等级发展的方法，该方法是一个关于不同等级的中心地人口长期变化的理论模型，对那些中心地人口静态模型的不满促进了该模型的形成。
Cooper（1963）提出概括的韦伯问题，该模型以最小化运输成本为目标函数，研究需求不连续时如何在平面上选定N个服务点，并确定其服务范围。
BERMANO,KRASSD.（2002）以及AOOLIANR，BERMANO，KRASSD.（2007）利用Huff的思想，将其运用在竞争性设施选址中，从而建立获取最大市场份额的选址最优模型。
FERMANDEZP，PELEGRINB，MARIAD，etal（2007）研究一个新生公司如何选址和确定产品价格，以实现企业的效用函数或者利润最大。
而国内选址问题研究虽然起步晚，但也有不少成果。
杨吾杨、蔡渝平（1986）主要是对国外的“中心地带理论”进行了进一步的初探。
万振琴（1997）主要是通过人口因素对商业的选址决策进行了探索研究。
高辉（2004）主要是对国外零售商店的选址技巧进行了分析。
任鸣鸣和何波（2009）针对零售店的选址问题，设计了分段效用函数，把消费者居住地到零售店的距离对效用的作用分成无影响、有直接影响和绝对影响三种情况考虑。
刘淑静（2009）在公路网立交的选址问题上，利用模糊层次分析法，证明了该方法在选址问题上的可行性和有效性。
从连锁选址程序上看，首先是选择区域或城市（即城市评估），其次是商圈的划定，最后是具体选点。
综观国内外研究的零售商业网点选址模型大都从经济学和地理学的角度出发，将影响零售商业网点选址的相关因素定性与定量化，建立相关数学分析模型，以达到具体网点选址的目的，而对城市的评估和商圈分析考虑的不多，有也仅仅只是收集一些经济数据，做经验上的判断，没有一套系统的分析方法。
城市评估是连锁扩张战略顺利实现的第一步，对连锁企业发展具有方向性上的意义。
本文尝试着建立一个完整的城市评估方法，将城市分类和城市评价纳入同一个分析框架，在企业资源有限的情况下，根据同类型城市的排序，有针对性的选择目标区域或城市拓展开店进行研究和分析。
2理论分析及研究方法
2.1连锁拓展的方式
连锁企业如何在区域或城市中成功布点，产生协同效应和规模优势，是所有连锁企业都需要面临的战略决策。
目前零售连锁企业主要有两种拓展方式：
一是圈地模式。
连锁企业选择进入一个区域后，采用密集开店的方式，充分挖掘该区域市场潜力，形成局部垄断或竞争优势，从而降低管理成本和物流成本，实现规模经济。
具体的代表如苏宁、国美、宏图三胞等。
圈地模式的具体操作方式有两种：
一种是同时进入一、二、三、四级市场，在最短的时间内抢占市场，务求在最短时间内建立最密集、最大的连锁网点；另一种是“先点后面”，即在一个地区先进入一级市场，建立标杆店，经过一段时间的培育后，通过整合供应链、物流、服务、当地供应商等资源，形成具有一定的知名度和品牌影响力，然后逐渐渗透到二、三、四级市场。
二是跳跃模式。
连锁企业选择在经济发达或具有发展潜力的地区、以及竞争压力相对较低的地区或城市开一至几家店面，同时不断跳跃式在相累似的地方开店，连锁企业可以在较短的时间内实现全面布局策略。
在前者布局，可以抢先占领有较高价值的地点，取得先发优势，也容易实现单店效益的最大化，例如电脑城；而在后者布局也可以避开强大竞争对手，先求生存，再求发展，采取这种方式的企业有一些区域型的超市和百货。
2.2理论基础及研究方法
不论是圈地模式还是跳跃模式的连锁复制经营模式，都要面临三个问题，首先是如何在一个区域众多城市中确定一、二、三、四级市场，这将直接决定着零售连锁企业拓展方式的选择。
通过聚类分析法，在同一个区域内将具有相同或相类似的经济规模、经济结构和经济发展水平的城市划分为一类，从而为零售连锁企业拓展版图确定了基本范围。
其次，由于零售连锁企业的资源具有稀缺性和有限性，在大规模的复制过程中，对信息系统的支持、物流配送能力的覆盖、零售人才和资金等都有大量的需求，而这些资源是要经过一个周期才能逐渐被满足的，短时间内对于零售连锁企业来说，是一个瓶颈制约，因此，必须合理科学的分配这些资源，把有限的企业资源配置到最有效率的地方是开店拓展要考虑的关键问题。
最后，在经过聚类分析后，在众多的同类型城市中，通过比较按照顺序优先进入经济规模和零售市场发展空间相对较大的城市，降低因城市选择带来的机会成本，提高企业的投资收益率，缩短投资回收期，有利于在较短的时间内实现企业利润最大化。
为此，建立城市分析评价模型，运用层次分析法，对进入经济较为发达的一、二线城市以及具有发展潜力的三、四线城市的先后顺序进行科学合理的分析。
3指标选取及聚类分析
3.1指标选择
每个城市经济规模、经济结构和发展水平均不相同，为此将城市分为不同类别后研究具有一定的现实意义。
本文选择江苏省64个城市（包括县级市）为聚类分析对象，选择主要经济变量见表1。
通过选择这10个经济指标进行聚类分析，本文选择的数据来源于2009江苏统计年鉴。
表1经济变量
序号
变量
代码
宏观因素
GDP
GDP
社会消费品零售总额（亿元）
SXFP
城乡居民人民币储蓄存款
CXCK
人口因素
城镇人口
CZRK
农村人口
NCRK
收入因素
城镇居民人均可支配收入（元）
CKZP
农村居民人均可支配收入（元）
NKZP
其他因素
面积（万平方千米）
MJ
家庭设备用品及服务（元）
JTSB
年末职工人数（万人）
ZGRS
3.2聚类分析
通过聚类分析，将64个城市分为5类。
由表2分类结果可知，南京市、苏州市、无锡市以及常州市具有类似的经济规模和发展水平，故属于同一类城市。
在对城市进行聚类分析后，如何从同类型城市中优先选择进入经济规模和发展水平相对较好的城市，是零售连锁企业将企业有限资源配置到最有效率的地方，获取超额收益，实现快速发展的关键。
本文主要选择第三类城市（经济具有发展潜力的城市）作为层次分析对象，对其进行排序，决定进入的先后顺序。
表2聚类分析结果
第一类
第二类
第三类
第四类
第五类
南京市
徐州市
淮安市
新沂市
铜山县
苏州市
南通市
盐城市
邳州市
赣榆县
无锡市
镇江市
宿迁市
溧阳市
东海县
常州市
扬州市
常熟市
金坛市
洪泽县
泰州市
张家港市
启东市
盱眙县
连云港市
昆山市
如皋市
金湖县
吴江市
通州市
溧水县
宜兴市
仪征市
:
海安县
江阴市
丹阳市
高淳县
扬中市
丰 县
靖江市
沛 县
太仓市
睢宁县
:
海门市
灌云县
东台市
灌南县
大丰市
:
涟水县
高邮市
响水县
:
江都市
滨海县
句容市
阜宁县
兴化市
射阳县
泰兴市
建湖县
姜堰市
宝应县
沭阳县
泗阳县
泗洪县
4构建城市评价模型
4.1城市评价模型及指标解释
从零售企业选择进入城市开店的角度上看，影响零售的因素有很多，诸如，经济状况、市场竞争、城市基础设施、城市开放度等等，为此，我们建立一个城市评价模型，我们认为，影响城市零售业发展的因素主要有三个，即城市吸引力、零售市场发展和市场竞争状态，见图1。
图1城市评价因素
4.1.1城市的吸引力：
评价指标主要有投资成本、供应链基础、集聚效应。
首先较低的投资成本有利于企业以较低的投入获取高额收益，主要的投入成本有租金、装修费用、转让费用、人力成本等。
其中前三项占整体开店费用的60%以上。
从数据可获得性角度考虑，这里主要选取不同城市的租金和人力成本做比较分析。
由于不同城市不同地段商铺租赁价格相差较大，因此分别统计一个城市的三种类型商圈，即A类主商圈，B类次商圈，C类潜力商圈的租金价格做算术平均值后，进行城市之间的对比。
这些商圈的租金数据可以从城市的商铺租赁价格指数及市场调研等渠道获取。
而人力成本则通过城市的平均薪资水平做比较。
其次，供应链设施基础是零售发展的充要条件，主要是从城市及周遍的道路交通状况、城市物流服务商的数量、物流网络的覆盖程度及配送效率方面进行考量；
最后，聚集效应主要是指上下游的完善程度，各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果以吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，这是城市形成和不断扩大的基本因素，也是零售业发展的基础。
聚集效应可以从城市中商圈的数目、与零售相关联的供应商数量以及相应的售后服务业的配套程度等方面考虑。
4.1.2零售市场发展，评价指标主要有购买力指数、零售增长率、城市发展规划。
购买力指数反映了城市居民的购买力水平，指数越高，说明购买力水平较高，有利于零售企业的发展。
购买力水平则由可支配收入、社会消费品零售总额和具有购买力人口按不同权重构成，购买力指数ID=A*50%+B*30%+C*20%。
其中，A是区域内可支配收入总和，B是区域内零售总额，C是具有购买力的人口数量。
再者，考虑城市零售市场增长率情况，主要涉及城市社会零售商品销售总额及其增长率，其数据可以从城市的统计年鉴上获得。
然后考虑城市的发展，主要涉及城市的发展规划及拓展。
城市扩容速度的快慢，对原有的销售格局将有一定的冲击，同时也预示着进入该市场机会可能会增多。
这需要从政府工作报告中了解城市的发展规划并实地调研。
4.1.3市场竞争态势，评价指标主要有饱和度、行业集中度、零售网点覆盖率。
一是需要考虑饱和度，即竞争性水平，主要考察当地潜在消费者人数、地区每一消费者购买额以及地区经营同类商品营业总面积。
零售商业市场饱和系数（IRS）的计算公式是：
，其中：
H表示某城市购买某类商品的潜在顾客总数，RE表示某城市每一顾客用于购买某类商品的费用，RF表示某城市经营同类商品商店营业总面积。
饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，达到测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可帮助新设商店经营者了解某个地区内同行业是过多或不足。
一般来说，位于饱和程度低的地区商店，其成功的概率必然高于高度饱和的地区。
二是需要考虑行业集中度。
反映行业内垄断及竞争状况，通常以CR4（表示行业内4位企业市场占有率总和）和CR8（表示行业内前8家企业的市场占有率总和）两个指标来衡量。
国际上通常采用“贝恩分类法”，即如果行业集中度CR4<30%或者CR8>40%，则该行业为垄断行业。
行业越是集中，就说明当地的垄断越严重，不利于一些小企业的发展，因为垄断企业具有操纵市场价格的能力。
三是考虑零售网点覆盖率。
这是前苏联在20世纪50年代中期形成的零售设施规划理论，以此来判定一个地区的零售设施饱和程度。
在此，零售网点覆盖率可以表达为城市零售网点的数量与城市人口的比值，比值越低说明城市的零售设施还有继续提升的空间，也有利于零售业的发展。
4.2城市评价AHP模型
AHP分析法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂城市评估决策问题提供简便的决策方法。
本文进行此次分析的层次结构模型是：
目标层为城市选址；准则层是城市吸引力、零售市场发展和市场竞争态势；子准则层主要是准则层每个因素的子因素；最底层是方案层，即被选城市。
根据聚类分析结果，我们选择第三类城市，即淮安市、盐城市、宿迁市、常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、宜兴市和江阴市，进行层次分析，给出进入这类城市拓展的先后顺序。
4.2.1建立城市评价AHP模型，见图2。
图2层次分析结构图
4.2.2准则层与子准则层指标权重。
通过归一化等计算得准则层B以及子准则层的权重，见表3。
表3经济指标相对权重
准则层B
权重
子准则层C
权重
城市吸引力
0.3328
投资成本
0.2367
供应链基础
0.2367
集聚效应
0.5627
零售市场
0.3558
购买力指数
0.4718
市场增长率
0.3162
城市发展与规划
0.2120
市场竞争状态
0.3114
市场饱和度
0.3786
行业集中度
0.2900
零售网点覆盖率
0.3314
4.2.3对每个城市的经济指标进行打分，并通过归一化等计算得到相应的权重见表4。
表4各城市权重
城市
昆山
宿迁
吴江
盐城
宜兴
常熟
江阴
张家港
淮安
权重
0.1357
0.0454
0.1352
0.0672
0.1286
0.1393
0.1370
0.1368
0.0748
根据表4的结果可知，在第三类城市中应该首先选择进入常熟市开店，以便在较短的时期内收回投资成本，缩短企业资本的运行周期，从而提高资本运行效率。
为了更加清晰表达，根据表4的结果绘制出每个城市赋予的权重图（见图3），显然，常熟市为最优选择，其次是江阴市，接着应该是张家港市，最后是盐城和宿迁。
图3权重图
此外，在层次分析法中，分析因素一般不超过9个，否则会带来巨大的计算。
如果方案层超过9个城市，我们还可以继续对这些城市再进行聚类分析，根据这些分类的结果，分别运用城市评价模型进行层次分析，确定这些城市的先后顺序。
5结论
城市评估是零售连锁企业成功实施其布点战略的基础，这将在很大程度上体现出其竞争力和扩张战略取向。
本文针对零售连锁企业在区域或城市选位问题上，运用聚类法和层次分析法，建立一个如何选择优先进入区域或城市的分析框架。
首先用聚类分析法对城市进行分类，然后通过建立城市评价模型，在既考虑定量因素，又兼顾定性因素的情况下，运用层次分析法对同类城市进行排序，从理论上确定连锁拓展进入的先后顺序。
最后对江苏省64个城市（包括县级市）进行了实证分析。
主要结果如下：
一是从理论上，对现有江苏省64个城市进行一、二、三、四、五级的分类，这对连锁企业开店拓展资源的合理配给提供了一个理论依据；二是在三线城市中首先考虑进入常熟市，其次是江阴市，接着应该是张家港市，最后是盐城和宿迁。
这些结论对于零售连锁企业在选择进入江苏省的三线城市开店的先后顺序具有一定的理论参考价值。
当然本文研究的是零售连锁企业的区域或城市的选择，在连锁布局区域或城市确定后，对既定区域或城市的商圈分析以及具体门店地址的选择，是下阶段研究的方向。
TheappraisalresearchofcityclassifcationofanchainenterpriseonthebasisoftheAHPtheory
Abstract：
Theurbanappraisalisthefoundationoftheretailchainenterprise’ssuccessfulimplementsitsstationingstrategy,whichgreatlymanifestitscompetitivepowerandtheexpansionstrategyorientation.Thisarticleaimstoestablishananalysisframe,whichtendstosolvetheproblemofhowaretailchainenterprisedecidesitsorientation,bymeansofanalysetheenterprise’swhenitfirstlyentersaregionoracity.Firstofall,itusestheclusteranalyticmethodtoclassficatethecity,thenthroughestablishesthecityevaluationmodel,carriesonsortingusingtheanalytichierarchyprocesstothesimilarcity.Finally,itmaketheempiricalanalysistothe64citiesinJiangsuProvince.Theresearchconclusionhastheimportantguidingmeaninginthechainexpansionregionorcitychoosesandthernterandoutorder.
Keywords：
UrbanappraisalClusteranalysis
AnalytichierarchyprocessCityclassifcation
FactoranalysisClusteranalysis
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