哈尔滨中兴广场项目调研分析报告.docx
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哈尔滨中兴广场项目调研分析报告
哈尔滨市中兴广场项目调研报告
一、项目概况
区位及规划
项目位于哈尔滨市南岗区哈西新区，紧邻哈尔滨市长途客运站，距哈尔滨市高铁火车站500米，距传统秋林商圈9km，距中央大街商圈10km，距哈尔滨市政府距离12km，见下图：
南岗区是黑龙江省党政军机关所在地，是全省政治、经济、商贸、文化、科研、金融中心。
区域内有中直、省市直机关83个，团以上驻军（警）部队26个，有大专院校11所，中等专科学校30所，科研机构51个。
哈西新区隶属南岗区，是哈尔滨市政府2004年启动的老工业改造区域，总占地面积52.6平方公里，市政府对哈西新区规划的总体目标是：
将哈西新区建设成为基础设施完善、生态环境优良、产业布局合理、服务功能配套的“城市副中心”。
项目规划条件
宗地净用地面积约31300㎡，容积率、绿地率、商业与停车场用地比例等可根据我司方案调整。
Ø政府设计方案及规划条件：
交通条件
地块所在区域交通便捷，通过周边交通体系可快速进入全市各地。
Ø道路：
项目地块四周均为新建道路，目前哈尔滨大街、中兴右街、西站大街西侧部分均已竣工通车。
南侧中兴左街因拆迁问题尚未完工，预计2013年内贯通。
项目西侧道路是连接哈西新区和群力新区的必经之路，经该道路5分钟可直达机场高速，30分钟可到达哈尔滨机场。
Ø地铁：
地铁3号线途经宗地、并在宗地北侧200米设有哈西客站站点。
3号线贯通市内四区主要商圈。
该线路目前在建中，预计2017年通车。
同时，地块东侧2.5Km（中兴大道、学府路交口）为地铁1号线黑龙江大学站点，该地铁线年内即将通车。
Ø公交线路：
宗地北侧为规划哈西BRT终点站。
目前已开通公交线路有11路、31路、120路、124路、203路和602路共6条公交路线，可抵哈站、秋林、红旗大街、松浦大桥等商圈及阿城区。
配套条件
教育：
项目周边有哈尔滨市知名小学花园小学哈西校区、继红小学哈西校区（前期手续办理中），中学有六九联中和哈市著名私立中学松雷中学。
医疗：
3km范围内有四所医院，分别是哈尔滨医科大学附属二院、中国人民解放军第二一一肿瘤医院、哈尔滨市五院、哈医大一院群力分院。
商业商务：
区域内商业体系发达。
项目东侧230米为万达广场综合体项目，项目总建面86.35万平米，包括一栋五星级酒店和一座快捷酒店，一栋甲级写字楼和一座地上面积16万平米的万达广场mall；东侧900米为在建西城红场综合体项目，总建面40万平米，其中购物中心部分超过20万平米，目前已有部分商业开业。
3km内范围内有福顺尚都商圈，包括已经开业运营多年的学府服装城和2012年10月开业的新加坡凯德广场项目。
周边影响因素
项目周边市政配套完善，各影响因素如下：
Ø电力：
项目正南侧1.5km处即为哈西220KV变电所。
Ø给水：
项目周边哈尔滨大街、中兴右街、西站大街均为2011年竣工通车道路，均修建有给水管线，可从任意道路接入给水管网。
Ø排水：
周边新建道路均设有排水管网，可从任意道路接入。
Ø电讯：
周边新建道路均设有电讯管网，可从任意道路接入。
Ø燃气：
可项目地北侧由中兴右街接入。
Ø热力：
达尔凯阳光热电，规划供暖能力1700万平，目前哈西区域所有供热均由该公司承担，供暖可以满足。
不利因素
Ø项目地块地势较高，与地块东侧道路形成的竖向标高差值较大，土方量很大，造成前期工程成本增加。
市政条件
现状
规划及实施方案
我司需承担费用
道路
项目地块周边四条道路，已有3条道路竣工通车。
项目南侧中兴左街已建30%，其余待拆迁净地后方可继续修建。
哈尔滨西客站地区建设办公室实施
无
强电
距离项目南侧1.5公里有220kv变电站1座.
由政府实施
无
用地现状
宗地现状基本为净地，地上无拆迁，物高压走廊，地下无需要迁移的地下管网，地块周边已基本实现“五通”，但未完成地表平整，土方量较大。
二、城市及房地产市场研究
全市常住人口1064万人，户籍人口992万人，市区常住人口588万人，户籍人口476万人；2012年GDP约4608亿元，人均GDP约43308元。
哈尔滨市属于准二线城市，哈尔滨市主城六区2009年到2012年供销两旺，2012年商品房成交902万㎡。
成交均价为6289元/㎡。
整体市场以刚性需求为主，辐射整个哈尔滨市乃至周边区域，市场稳步上升。
哈尔滨房地产主要分为五大板块，包括主城区板块和香坊老动力片区、新区包括哈西、群力和松北。
其中主城区近年来土地供应偏少，商品房供应量较少，2012年主城区销售面积仅19万㎡，成交均价9200元/㎡；香坊老动力片区因旧城改造带来土地供应和商品房的供应较多，是供销均较旺的区域，但受制于区域的客群结构，价格相对较低，2012年香坊老动力片区销售面积达56万㎡，成交均价为6300元/㎡；松北区是上届市政府重点打造的新区，是华润欢乐颂项目所在地，土地供应量大，竞争激烈，量、价均较低，2012年松北全区商品房销售40万㎡，销售均价5500元/㎡。
群力新区临近道里核心区，近年来土地供应量偏大，且区域自身无产业支持，商品房市场竞争激烈，2012年群力板块销售面积达45万㎡，销售均价由2011年9100元/㎡降至2012年7600元/㎡，下滑严重。
哈西新区是城市副中心，作为哈尔滨商品房市场新兴区域，凭借高铁优势及区域整体商业规划，吸引了大连万达、北京纳帕等众多知名企业争相进驻。
哈西板块在哈尔滨几大新兴地产板块中发展最快，年均去化百万平米以上（如下表所示，区域8个典型项目年销售面积达77万㎡），住宅销售均价达8150元/㎡，单盘消化速度6-10万㎡。
哈西板块典型项目情况
楼盘名称
占地面积
（万㎡）
建筑面积
（万㎡）
主要产品类型
销售率
备案
单盘销售
速度
万㎡/年
外地购房比例
当前均价（元）
2012年
销售面积
万㎡
哈西万达
18.6
86.4
高层住宅、精装住宅、精装商业公寓、商服、写字楼
74%
20
30
毛坯9000
精装11000
公寓9000
23
纳帕英郡
13.9
44.9
高层住宅、商业
63%
6
15
毛坯8500
精装9000
6
辰能溪树庭院
22.3
54.6
高层、小高层、洋房
70%
7
15
9500
6
悦城
19.6
56.1
高层、小高层、多层
40%
8
10
8400
8
清华颐园
7.8
33.6
高层住宅
42%
7
10
8600
9
香缇雅诺
18
50
高层住宅、商业
64%
7
10
8400
9
柒零捌零
6
25
高层住宅
55%
9
15
7600
9
金爵万象
2.2
9.9
LOFT写字楼
57%
7
13
住宅12000
商业24000
7
八大典型项目年销售总面积
77
土地市场
哈尔滨市土地市场经过08年严重萎缩后，09年一级市场好转，10年土地成交量较09年有所上升，2011年哈尔滨市土地成交量较大，成交面积632万㎡，受商品房市场影响2012年哈尔滨经营性用地成交有所下滑，成交353万㎡，成交地块多位于新兴区域（哈西板块、群力板块、松北区、香坊东南区域）。
城市中心土地因拆迁难度大、成本高导致供需均很少。
而大量近郊优质地块成为各家企业关注热点，城市外拓趋势明显。
哈西板块随着西客站2012年12月1日正式投入使用，及万达广场2013年9月即将开业，已成为全市商品房市场的热点，区域内项目销售量价齐升，土地价格上涨明显，2011年到2012年出让的土地楼面价集中在1915到2823元/㎡。
哈西片区核心区域的优质地块截止2012年底基本出让殆尽。
目前我司跟踪哈西长途客运站地块为哈西东部片区最后一宗优质纯住宅用地。
除了哈西片区核心区之外，西客站站北片区尚有部分土地正由哈西政府整理，但受原京哈铁路线影响（因新建高铁线与哈站铁路线未连通，原铁路线无法拆除，导致周边地块配套设施不能集中建设），土地均未出让。
商品房市场
Ø住宅市场：
哈西片区是哈尔滨商品房市场热点区域，一是受西客站的带动，二是片区内哈尔滨市重点中小学的建设，吸引了大量客群。
当前商品房售价居于哈尔滨市各大版块之首。
随着哈西客站开始运营，万达广场13年9月开业，以及继红小学和花园小学的相继开学，更将大大提升区域商品房价值。
在哈西万达项目遥领区域成交的同时，其他项目同期均有较好去化。
Ø住宅产品重点项目量价说明
●哈西万达广场：
毛坯高层8500元/㎡（清水），精装高层住宅9500元/㎡，目前处于毛坯住宅处于尾盘销售阶段，精装住宅因入市较晚，尚在主推期，住宅部分整体去化率达70%，凭借着万达广场带动，该项目销售量为区域标杆，住宅产品年均销量11万㎡；2011年单盘销售21亿，2012年单盘销售24亿；
●辰能溪树庭院：
在售高层均价9500元/㎡米（清水），整体销售70%左右，是区域住宅产品价格标杆项目，未来供应体量20万㎡，高层年均销量7万平；
Ø商铺市场：
区域内拥有西客站及万达广场强大资源，保证未来区域客流量，为区域商业发展带来强大保障。
哈西板块商铺产品市场认可度较高，并随着区域配套逐渐完善，商铺产品价值上涨势头明显。
Ø商铺产品重点项目量价说明
●目前区域内商业均价22500元/㎡，年商业去化量约7万㎡，主要为哈西万达广场带动整体区域商服发展，
●哈西万达广场商场区沿街商服均价31150元/㎡，办公区沿街商服20000元/㎡，整体均价26000元/㎡，项目共近8万㎡商业，2011年6月至2012年6月基本售罄。
Ø车位市场：
哈西新区区域内基本为新建住宅小区，各小区均有配建车位，各开发商均在项目交楼前开售车位，区域整体车位去化率在60%上下浮动。
Ø车位产品重点项目说明
●万达广场项目共有车位2000个，2011年10月开售，截止到目前共出售约1400个车位，车位起价15万元起，均价16万，去化率70%；
●香醍雅诺项目自2011年4月推出车位600个，截止到目前为止共售出390个，均价18万元/个，去化率65%；
●悦城项目自2012年11月推出车位200个，截止到目前为止已售出约50个，出售均价23万元/个，去化率为25%；
●我司华润置地项目用地面经100172㎡，总建面300518㎡，配建停车位2800个，平均107平米配建一个车位。
三、哈尔滨市停车场市场研究
Ø城市停车场市场情况
●城市机动车保有量状况分析
据哈尔滨市公安交通管理局统计，截至2012年底，哈尔滨市机动车保有量已突破100万辆。
其中，私人汽车拥有量70万辆，增长28.3%，私人轿车拥有量55.9万辆，增长61.5%。
2006年以来哈尔滨市民用汽车保有量快速上涨，从2009年末到2012年末，民用汽车3年增加50万辆，保持着500辆/天的高速增长，高峰时更是达每天约1000辆。
目前哈尔滨市私人汽车拥有约占全市汽车总量的70%，从私人汽车的分布来看，主要分布在主城区，超过55万辆。
●城市停车设施发展状况分析
与机动车急速增长相比，哈尔滨市停车位供应相对不足。
远远不能满足城市机动车停车需求。
停车设施的建设明显滞后于车辆的快速发展，停车位与机动车保有量之间的比例失衡，停车供需矛盾十分突出，停车泊位需求巨大。
按照国际惯例，城市机动车保有量与停车位比例应该在1：
1.2到1：
1.5之间。
即哈尔滨市100万辆机动车需要120万-150万个停车泊位才能满足需求。
2012年以来，哈尔滨市发改委已先后审批内河沿线停车场、市政停车场、公共停车场3个建设项目。
计划自2012年起，3年内建设12.5万个停车泊位，重点解决中心商业区、行政区、重点中小学及医院周边停车泊位匮乏问题。
其中，2012年将建设停车场（库）15个，停车泊位8000个。
目前，哈尔滨市停车场供给主要集中在政府投资、建筑配建和相关单位自用自建，以满足自身需求为主。
Ø城市停车场规划发展状况
2012年，哈尔滨市委市政府开始大力重视并解决城市静态交通问题。
2012年7月31日在哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第三次会议上审议并通过了《哈尔滨市机动车停车场管理条例》,并2012年12月1日起施行。
现将《哈尔滨市机动车停车场管理条例》主要政策摘录如下：
（1）管理机制
在管理体制上，市人民政府应当建立停车场管理协调机制，解决停车场规划、建设、使用、管理中的重大问题。
同时应当将停车场建设纳入城市总体规划，保障对公共停车场的用地供给和资金投入
（2）管理口径
由市公安机关交通管理部门负责停车场的日常监督管理工作。
城乡规划、城乡建设、国土资源、城市管理、住房保障和房产管理、财政、工商、价格、地方税务等行政管理部门依据各自职责，做好停车场规划、建设、使用、管理的相关工作。
（3）市场化操作
政府投资建设的公共停车场，应当采取招标、拍卖等方式，确定经营者。
经营性道路停车泊位由市政府委托的单位统一管理。
目前，市政府已明确由市城投公司统一经营哈市道路停车泊位。
（4）提高建筑配建标准
新建、改建、扩建公共建筑、商业街区、居住区、大中型建筑等建设项目，应当按照停车场配建标准，配建、增建停车场。
Ø哈尔滨市对停车场建设、发展的鼓励政策
在《哈尔滨市机动车停车场管理条例》第七条中明确规定：
鼓励多渠道投资建设公共停车场。
对建设立体式停车场和利用地下空间建设停车场的，市、区人民政府应当予以扶持。
将来还要出台政策鼓励私人投资建设停车场。
Ø哈尔滨市停车收费标准
在2008年，哈尔滨市即颁布实施了《哈尔滨市机动车停放服务收费管理办法》，在《哈尔滨市机动车停放服务收费管理办法》中明确了停车收费实行政府定价、政府指导价和市场调节价管理。
机场、码头、火车站、游览参观点、大型体育场馆及展馆设置的停车场；占用城市道路（包括：
车行道、人行道、广场等）设置的停车场；繁华商业区域内设置的停车场；交通违章、肇事专用停车场等以上停车收费实行政府定价。
宾馆酒店、大型商场、医院等设置的停车场；住宅小区配套停车场；物流园区、专业批发市场设置的专用停车场等以上停车场收费实行政府指导价。
除政府定价、政府指导价以外的其他类型收费停车场实行市场调节价。
具体收费标准见下表：
停车收费新标准实施时间：
2008年6月1日
以上仅为哈尔滨市2008年出台的停车收费参考文件，经实地调研分析哈尔滨市的停车场收费标准次用一个车场一审批的办法，目前停车位较紧张的停车场的收费基本为第一个小时5元，超过一小时每增加半小时加收2元。
Ø市场小结
哈尔滨在国家发展老工业基地等诸多利好因素刺激下，城市进入快速发展期，历史配建车位严重不足，停车难等问题加剧，泊位缺口与日俱增，哈尔滨市政府已经意识到市民停车苦难问题的尖锐性，正在着手制定社会公共停车场建设的鼓励政策，我司此时进入哈尔滨市场恰逢其时。
四、产品及客群定位
地下商铺全部销售，主要针对哈尔滨及周边的城市的投资客；停车场建成后由基金持有，委托专业停车管理公司经营，运营期间主要客源为自驾前来购物的人群以及周边开车来广场游玩的人群。
5、结论和建议
哈尔滨中兴广场项目地处哈西片区的商圈核心位置，与万达广场一路之隔，宗地紧邻交通枢纽（哈尔滨西站、哈尔滨长途客运站），交通发达，近些年哈西片区是哈尔滨市重点发展的区域，其规划、建设、环境、配套发展迅速，当地人对该片区认可度极高，现已建成的商品房平均去化率在70%以上，且已交付使用的房屋入住率在50%以上，片区人口增长迅速，整个片区正在成长为哈尔滨市新的城市中心，项目的商业部分价值明显，且有较很大的增值潜力。
宗地处于商圈最核心区域，未来3~5年周边商业项目全部投入运营后，会吸引周边大量车流人流，届时停车需求会很大。
经综合分析，中兴广场项目为优质项目，建议我司继续跟进，并争取调整现有业态，增加商业面积。
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