土地市场中开发商行贿的损害研究.docx

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土地市场中开发商行贿的损害研究

土地市场中开发商行贿的损害研究

　　摘要：

利用结构方程模型，以武汉、广州、南京三市的调研数据为例，在综合政府干预、同行行贿、收益感知三大影响因素的基础上，测度土地市场中开发商行贿对公众福利、市场运行、社会稳定所造成的损害。

观测变量与潜变量之间、各对应潜变量之间关系显著。

经研究发现，开发商行贿的“后果”有特定的“前因”，而这种“前因”酝酿的“后果”具有明显负面性，即开发商行贿损害了公众福利、市场运行和社会稳定，其不法交易成本已完全外部化，公众则是最大的买单者。

　　关键词：

土地市场，开发商行贿，损害，结构方程

　　中图分类号：

F301.2文献标识码：

A

　　文章编号：

1001-9138-（2014）01-0053-59收稿日期：

2013-10-20

　　1引言

　　近几年房价居高不下的现象和“地王”们的诞生将开发商行贿推上了舆论的风口浪尖。

在贪污受贿等腐败犯罪孽生的事实面前，以钱物为“敲门砖”和“铺路石”的开发商难脱干系。

　　谢平、陆磊（2003）指出金融机构存在两类行贿行为，一是为了开展新业务而不得不承受监管当局的设租盘剥，二是为了对自己的违规行为寻求监管庇护而进行的主动行贿，这两类行为均有悖于正常的市场交易。

李捷瑜、黄宇丰（2010）发现企业行贿可以降低官员掠夺（“保护费”功能），或帮助企业获得资源（“润滑剂”功能），在促进企业增长的同时却拖累了整体经济的增长。

学者们从不同角度论证了行贿的不良影响及负面后果，但无一涉足土地市场中开发商的行贿问题。

基于该现象在中国土地市场中日益凸显、媒体披露诟责之声不断，本文力图借鉴国外先进的研究思路和方法，从实证方面客观揭示开发商行贿所造成的损害。

　　2研究说明

　　2.1问卷及指标

　　2011年12月至2012年5月，课题组成员在武汉、广州、南京三市进行问卷调查，取得了某些地产老总（课题组成员所在单位的硕士及博士毕业生，共37人）的帮助，通过他们再逐一建立与其他开发商的联系，并因项目合作关系，获得了三市国土及房屋管理部门的配合与支持。

问卷分两部分：

第一部分为《政府干预、同行行贿、收益感知状况调查》，目的是搜集关于开发商行贿原因的数据资料，受访对象为开发商，其中78.1%为男性，年龄段多集中于41-51岁之间，所在企业主要为民营制，规模（员工数量）一般小于100人。

第二部分为《开发商行贿对市场、社会及公众损害的状况调查》，目的是搜集关于开发商行贿后果的数据资料，受访对象为当地国土及房屋管理部门人员，其中60.7%为男性，年龄段集中于29-55岁之间，对开发商行贿的状况有一定程度的了解（要求在掌握开发商行贿信息的情况下作答）。

问卷进行匿名和保密处理，并事先答应仅供学术研究。

在剔除信息不全、回答明显与现实不符等因素后，回收问卷共保留189份（开发商访谈137份，部门访谈152份），回收率约为80.3%。

衡量指标（见表1）均采用5分制李克特量表进行判定。

　　2.2数据检验

　　“政府干预”、“同行行贿”、“收益感知”、“市场运行”、“社会稳定”、“公众福利”的Cronbach’sα值分别为0.737、0.844、0.769、0.725、0.719、0.722，均大于0.7，表明问卷的测定项目能较为满意地反映6大因子的特征，各个构造变量衡量的信度较好。

此外，KMO和Bartlett检验值分别为0.695、0.879、0.782、0.717、0.689、0.703、，均大于0.6，且显著水平小于0.001，表明量表具有较好的判别效度。

　　3研究过程

　　3.1研究假设

　　在课题阶段成果及现状考察的基础上，提出如下假设：

　　H1：

开发商行贿与政府干预、同行行贿、收益感知正相关

　　H2：

政府干预影响同行行贿

　　H3：

政府干预影响感知收益

　　H4：

同行行贿影响感知收益

　　H5：

开发商行贿与市场运行、社会稳定、公众福利负相关

　　H6：

市场运行与社会稳定相互影响

　　H7：

市场运行与公众福利相互影响

　　H8：

社会稳定与公众福利相互影响

　　3.2结构方程模型

　　行贿具有隐蔽性强、不容易观察等特点，本文采用结构方程模型测度土地市场中开发商行贿的损害。

从数理角度而言，结构方程模型是检验观测变量（ManifestVariable）和潜变量（LatentVariable）之间关系的一种多元先验模型，综合了通径分析与因子分析之长，可以对开发商行贿的内外在环境和作用机理进行科学考量。

结构方程模型包括测量模型与结构模型。

测量模型求出观察指标与潜变量之间的关系，结构模型求出潜变量与潜变量之间的关系。

模型中各变量之间的关系可表示为以下三个方程式：

　　测量方程：

　　（式1）

　　（式2）

　　结构方程：

　　（式3）

　　式1中，Y是由p个内生指标组成的p×1向量，η是由m个内生潜变量（因子）组成的m×1向量，是Y在η上的p×m的因子负荷矩阵，ε是p个测量误差组成的p×1向量。

式2中，X是由q个外生指标组成的q×1向量，ξ是由n个外生潜变量（因子）组成的n×1向量，是X在ξ上的q×n因子负荷矩阵，δ是q个测量误差组成的q×1向量。

式3中，B是m×m系数矩阵，描述了内生潜变量η之间的彼此影响，是m×n系数矩阵，描述了外生潜变量ξ对内生潜变量η的影响，ξ是m×1残差向量。

　　3.3模型构建

　　采用Lisrel8.70软件工具，构建土地市场中开发商行贿损害的结构方程理论模型（见图1）。

模型的每个潜变量都由与之对应的观测变量（显变量）决定，具体关系如下：

潜变量ξ1、ξ2、ξ3代表开发商行贿的影响因素。

其中ξ1（政府干预）由x1-x6六个观测变量确定；ξ2（同行行贿）由x7-x13七个观测变量确定；ξ3（收益感知）由x14-x19六个观测变量确定。

潜变量ξ4代表开发商行贿，潜变量ξ5、ξ6、ξ7代表开发商行贿的损害方面，其中ξ5（市场运行）由x20-x23四个观测变量确定；ξ6（社会稳定）由x24-x27四个观测变量确定；ξ7（公民福利）由x28-x31四个观测变量确定。

相对于ξ1、ξ2、ξ3而言，ξ4是内生潜变量，而相对于ξ5、ξ6、ξ7而言，ξ4是外生潜变量。

e1、e2……e31为观测变量的残差项，从而有如图1的情况出现。

　　选用极大似然法（MaximumLikelihoodMethod）对参数进行估计。

首先以等权重由识别变量向其相应的潜变量赋值，并由其初始值与识别变量一起构造整个结构方程模型的初始通径系数（潜变量间回归系数）与因子负荷系数（潜变量与其相应识别变量的回归系数）。

然后按照代理回归原则进行循环递归迭代，直至通径系数稳定为止。

通过上述分析，可以得到观测变量与潜变量之间因子负荷的估计结果（见图2）。

　　整体模型适配度的统计量中（见表2），x2为119.42，df为48，卡方检验的显著水平p=0.102>0.1，x2/df为1.22，小于2.0的标准，GFI为0.956、AGFI为0.927、CFI为0.964，都大于0.90的标准，RMSEA为0.031，小于0.05的标准。

因此，初始的理论假设模型与实际数据可以契合（方差协方差矩阵=方差协方差S矩阵），假设模型能被接受。

　　3.4结果及分析

　　模型所有的观测变量与其对应的潜变量之间的系数都达到了显著水平，能够充分反映其对应的潜变量的情况。

说明以政府干预、同行行贿、收益感知为影响因素，考察开发商行贿对市场运行、社会稳定、公众福利造成的损害，是合理的。

　　其一，ξ1、ξ2、ξ3是ξ4的外生潜变量，它们之间系数的显著水平较高，分别为、、，具有明显的单向冲击关系，按从高到低顺序，开发商行贿依次与同行行贿、收益感知、政府干预密切相关，故支持研究假设H1。

反映开发商行贿来自于对环境的辨识（deciphering），而且主要是自身心理上的权衡与判断。

　　其二，ξ1是ξ2、ξ3的外生潜变量，ξ2是ξ3的外生潜变量（单向），它们之间系数的显著水平较高，分别为、、，具有明显的单向冲击关系，故支持研究假设H2、H3、H4。

反映同行行贿、收益感知与政府干预相关且同行行贿与收益感知相关，收益感知可被视作开发商行贿的中介调节因子。

　　其三，ξ4是ξ5、ξ6、ξ7的外生潜变量，它们之间系数的显著水平较高，分别为、、，具有明显的单向冲击关系，按从高到低顺序，开发商行贿依次对公众福利、市场运行、社会稳定造成损害，故支持研究假设H5。

反映开发商行贿造成多维不良影响，在影响程度上因涉及对象不同略有差异。

　　其四，ξ5、ξ6、ξ7是互为因果的潜变量，它们之间系数的显著水平较高，分别为、、，具有明显的双向冲击关系，故支持研究假设H6、H7、H8。

反映公众、市场、社会是相互依存的，在开发商行贿作用下，具有“一损俱损”的连带效应。

　　4结论及政策含义

　　4.1主要结论

（1）政府干预、同行行贿、收益感知是开发商行贿的重要前提。

政府干预设置了租金，开发商有俘获政府的企图；同行行贿强化了寻租的路径依赖，开发商找到“他途谋利”的依据；收益感知提供了未来利润，开发商产生将预期转化为现实的愿望。

（2）开发商行贿有明显负外部性。

首先，开发商行贿损害公众福利，表明其行贿的成本主要转嫁到公众身上，是以损害他人的利益为体征的。

其次，开发商损害市场运行，表明开发商将自身谋利偏好变成市场博弈规则的基础，致使市场遭受系列扭曲，如限制竞争和市场准入、降低透明度、制造不公平竞赛场所、破坏市场效率和可预见性等。

再次，开发商行贿损害社会稳定，表明开发商的逐利活动已与社会整体利益之间产生矛盾。

　　（3）开发商行贿既有“前因”，也有“后果”。

开发商行贿伴随着政府干预、同行行贿、收益感知等因素，并对市场运行、社会稳定、公众福利均造成恶劣影响，表明开发商行贿与政治权力、经济体制密切联系，彼此之间似乎已然形成一种共生关系。

“因”和“果”对应的是开发商个人效用最大化，其机会主义倾向最终体现为以社会成本为代价。

　　4.2政策含义

　　第一，改变开发商行贿的前提。

开发商行贿是政府干预、同行行贿、收益感知的函数，说明若适当减少政府对经济活动的干预、严厉打击同行行贿的不正之风，消除开发商行贿的预期收益，则可在很大程度上抑制开发商对行贿策略的选择。

　　第二，重视开发商行贿的恶果。

开发商行贿的损害是显见的，说明贿赂不是单纯的市场交易，而是一种逾越法制和市场伦理的人际关系投资，极大地挤兑了正常的生产性投资，并内嵌于土地市场之中，成为开发商心照不宣的某种“潜规则”。

　　第三，审度开发商行贿的治理。

开发商行贿的损害程度略存差异，说明开发商行贿成本在公众、市场、社会身上有不同分摊比例，或者说，由于贿赂不被法律认可，也不被主流价值接纳，只能间接和无形地“起作用”，这些受体面临的是不同的影响方式和影响途径。

因此，可根据损害程度制定重点突出、步骤分明的治理方案，当务之急是从维护公民福利入手，制止开发商以高房价、劣质建设等手段攫取消费者剩余。

　　第四，明辨开发商行贿的风险。

开发商行贿的损害折射其高风险，说明贿赂游离于正常渠道之外，是权力与金钱的私下磋商和暗箱交换，深深打上了灰色交易的烙印，并远远背离民主法制和市场经济的本义。

　　参考文献：

　　1.房地产领域商业贿赂大要案同比增长262%.中国新闻网.2010.6.22

　　2.谢平陆磊.利益共同体的胁迫与共谋行为：

论金融监管腐败的一般特征与部门特征.金融研究.2003.7

　　3.李捷瑜黄宇丰.转型经济中的贿赂与企业增长.经济学季刊.2010.4

　　基金项目：

　　国家社科基金“土地市场中开发商行贿的表征、演变及损害研究”（11CGL084）。

　　作者简介：

　　张红霞，讲师、博士，主要研究方向为房地产管理。

　　谭术魁，教授、博士生导师，主要研究方向为土地管理、房地产管理及住房政策。

　　StudyontheDamageofDevelpoers’BriberyinLandMarket

　　ZhangHongxiaTanShukui

　　Abstract：

TakingWuhan，GuangzhouandNanjingasthecase，thepurposeofthisstudyistomeasurethedamageofdevelpoers’briberyinlandmarketfromthreeaspects：

publicwelfare，marketoperationandsocialstability.Governmentintervention，peerbriberyandperceivedbenefitsareinfluencingfactors.Webuildstructuralequationmodelbasedonsurveydataandfindthattherelationshipbetweenobservedvariableandlatentvariableissignificantandtherelationshipbetweenthecorrespondinglatentvariableisalsosignificant.Sotheconsequencesofdevelopers’briberyhavespecificcauseswhichareobviouslynegative，i.e.，developers’briberydoharmtopublicwelfare，marketoperationandsocialstability.Theillegaltransactioncostshavebeenfullyexternalizedandthepublicisthebiggestpayer.

　　Keywords：

Landmarket，Developers’bribery，Damage，Structuralequationmodel

　　李美婷/责任编辑