生态城信息大厦项目申请立项可研报告.docx
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生态城信息大厦项目申请立项可研报告
投资有限公司信息大厦
项目申请报告
附表
6-1 总投资估算表
6-2 项目资金使用计划与资金筹措表
6-3 借款还本付息计算表
6-4营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
6-5 固定资产折旧费估算表
6-6无形资产及其他资产摊销估算表
6-7 总成本费用估算表
6-8 利润与利润分配表
6-9 项目财务现金流量表
6-10 项目资本金现金流量表
6-11财务计划现金流量表
6-12产负债表
6-13敏感性分析表
6-14经济评价指标汇总表
附件
1.企业营业执照（副本）
2.组织机构代码证（副本）
附图
1、场址区域位置示意图
2、厂址总平面布置图
第一章项目承办单位基本情况
1.1项目名称与建设地点
1.1.1项目名称：
xx信息大厦建设项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3建设地点：
本项目拟选项址在建xx城东南部，占地面积为100亩。
1.2项目承办单位基本情况
项目承办单位名称：
xx投资有限公司
法人代表：
李x
注册资本：
1亿元人民币，首期出资3000万元
企业类型：
国有独资
单位概况：
第二章拟建项目情况
2.1项目建设背景
2.2市场预测
2.2.1
2.2.2规划
2.2.3目标市场确定
2.3项目建设地点
2.4建设规模及建设内容
2.4.1建设规模
该项目计划总占地面积66666.67平方米（折100亩），总建筑面积66000平方米，其中地上建筑面积60000平方米，地下建筑面积6000平方米。
2.4.2建设内容
该项目为生态城信息大厦，共一栋，主体建筑地下部分整体设计，主要包括中国移动营业大厅、中国联通营业大厅、手机、电脑、数码产品等配件的销售场所、地下停车场等。
2.5建设条件
2.5.1xx区经济建设概况
开发建设曹妃甸是党中央、国务院和河北省委、省政府顺应国家能源、交通发展战略，调整优化我国北方地区重化工业生产力布局和产业结构，加快推进环渤海地区经济一体化发展，引领现代工业走循环经济之路做出的重大战略决策。
曹妃甸工程先后被河北省、唐山市列为“一号工程”；2005年10月，被列为国家首批发展循环经济试点产业园区。
2006年3月，被列入国家“十一五”发展规划。
曹妃甸工业区初步规划面积为310平方公里，将立足京津冀、背靠“三北”（华北、西北、东北）、面向世界，充分发挥地理区位、深水大港、资源组合和产业后等优势，认真组织实施“依港促工、重化立城、港城互动”战略，大力构筑现代港口物流、钢铁、石化和装备制造等产业集群，建立健全交通、供水、供电、通信、用地、环保六大基础支撑体系，努力把曹妃甸建成现代工业先行区、腹地发展龙头带动区、经济增长方式转变创新区、与国际市场接轨开放区和循环经济示范区。
从1992年开始启动曹妃甸工程的前期工作，累计投入资金6000多万元，先后完成了50多项工作成果和科研课题，聘请14名院士和3500多名专家、学者反复论证、研讨和优化，为国家科学决策提供了大量科学翔实的依据和定性结论。
为适应曹妃甸全面开发建设的需要，2005年10月8日，经中共河北省委批准，曹妃甸工业区党工委、管委会正式挂牌成立，从此曹妃甸开发建设进入了新的阶段。
从2005年开始，曹妃甸正式拉开大规模开发建设序幕。
今后五年，工业区计划完成开发建设投资1500亿元左右，到2010年国内生产总值达到560亿元以上，财政收入达到70亿元以上，港城建成区面积达到90平方公里。
2.5.2曹妃甸国际生态城建设规划
曹妃甸国际生态城的建设总体上可分成三个发展阶段。
在这三个阶段内，生态城的空间布局和开发时序遵循“功能分区、分散布局、综合配套、组团发展、有机融合、由西向东，由南到北”的原则，逐步推进，最终完成150平方公里的用地。
近期（2008年——2010年），为基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，坚持依港建城、以城促港，快速推进基础设施建设，形成6万人左右的人口规模。
中期（2011－2015年），为加速建设阶段。
在30平方公里的一期建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市雏形，形成30万人左右的人口规模。
远期（2020年以后），全面完成曹妃甸国际生态城建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100万人口、150平方公里面积的城市规模。
2.5.3自然条件
1、气象条件
曹妃甸地区属于大陆性季风气候，具有明显的暖温带半湿润季风气候特征。
极端最高气温36.3℃，极端最低气温-20.9℃，多年年平均气温11.4℃。
多年年平均降水量554.9mm，最大年降水量934.4mm，最大一日降水量186.9mm。
降水多集中在夏季，6～9月的降水量为408mm，约占全年降水量的74%。
曹妃甸地区冬季盛行偏西北风，频率为47%，平均风速为5.1m/s；春、夏季盛行偏南和东南风，频率为49%和64%，平均风速为5.1m/s和6.6m/s；秋季多偏西南风，频率为34%，平均风速为4.9m/s。
海域受台风（热带气旋）影响不大，平均每三年出现一次，但有时一年可发生两次。
据统计台风（热带气旋）仅发生在7、8月份，台风（热带气旋）期间的风速可达25m/s，并可引起附近海岸较大幅度的增水。
曹妃甸地区能见度低于1km的雾日数平均每年有9d，多发生在11月～翌年2月，此期间雾日约占全年的77%；最长连续雾日数为3d。
年平均相对湿度66%，7月份相对湿度较高，为79%；11月份相对湿度最低，为60%。
2、水文条件
⑴潮汐
曹妃甸海域的潮汐性质系数为0.77，属不正规半日混合潮。
最低潮面在当地平均海平面下1.77m，在黄海平均海平面下1.71m。
⑵波浪
曹妃甸海域的常浪向为S，频率10.87%；次常浪向为SW，频率7.48%；强浪向为ENE，最大波高4.9m，该方向波高H4%≥1.5m的出现频率为1.63%；次强浪向为NE，最大波高4.1m。
⑶潮流
曹妃甸海域潮流性质为不规则半日潮流，运动形式基本呈往复流，其流向与海底地形有密切关系。
在浅滩外侧基本与岸线一致，涨潮时的流向在曹妃甸甸头西侧向西而略偏北，东侧向西略偏南；落潮流向则反之，在甸头以西流向东略偏东南，甸头以东流向东略东北。
2.5.4地形、地貌
曹妃甸位于滦河三角洲平原海岸，具有双重岸线的特征，其中内侧大陆岸线为沿滦河古三角洲前沿发育的冲、海积平原；外侧岛屿岸线与大陆岸线走向基本一致，为沙质海滩，其南段的曹妃甸沙岛由12个小沙岛组成，西南段最大，高程3m（当地理论最低潮面起算，下同）左右，内外岸线间为宽阔的浅水泻湖。
曹妃甸沙岛位居渤海湾北岸岸线转折处，尤如矶头和岬角，紧贴渤海湾-20～-30m深槽。
本项目场址地建港区后方位于滨海浅滩之上，北接古滦河三角洲的前缘，由北向南跨越滨海浅滩、浅水泻湖二个地貌单元，南接曹妃甸沙岛。
地形平坦，地貌单一。
根据中国地震记录，该地区历史上少有地震发生，属建筑抗震有利地段，地震基本烈度为7级，故按7度设防进行抗震设计。
2.5.5工程地质的特征
拟选场址未发现地层有明显断裂、破碎等构造，周边5公里范围无断裂发育带，场区地震裂度7度。
场地埋深20米地层结构可满足建场岩土施工条件。
2.5.6交通
本项目位于曹妃甸工业区内，疏运条件便捷。
疏港铁路可与京山、京秦、大秦三条国铁干线相连。
公路疏运，境内相互连接的京沈、唐津、唐港三条高速公路沟通全国高速公路网，并辅以11条国道和省道。
可直接向华北地区用户供应进口铁矿，节约铁路往返运输费用。
水路疏运方面，曹妃甸港区位于环渤海港口群体中间地带，至各港距离适中，水上中转运输条件便利。
曹妃甸毗邻京津冀城市群，距唐山市中心区80公里，距北京220公里，距天津120公里，距秦皇岛170公里。
交通便利发达，铁路有京山、京秦、大秦等国铁干线东西贯通，唐遵、卑水、汉南、滦港4条国铁支线南北相连；公路与京沈、唐津、唐港高速和正在建设的沿海高速、唐承高速互通。
从国际海运看，曹妃甸港区25万吨级矿石码头实现了国内外通航，距韩国仁川港400海里，距日本长崎680海里、神户935海里，与矿石出口国澳大利亚、巴西、秘鲁、南非、印度等国海运航线也十分顺畅，构成了运输便捷、成本较低的海陆一体化的交通运输体系。
2.5.7曹妃甸配套基础设施建设情况
1、供电、采暖
南堡开发区220千伏变电站引出110千伏线路68公里，并在曹妃甸建2×2万千瓦变电站，安各庄500千伏变电站向曹妃甸实施220千伏供电，电力供应充足。
场区由曹妃甸工业区集中供热。
2、通讯：
初期建设方案为建立模块局2处，总容量4000门，总投资2870万元。
目前，架设了唐海五农场到林雀堡的通讯光缆，在林雀堡和曹妃甸分别设置了GSM和CDMA移动通讯基站，无线信号以覆盖全岛，并在林雀堡开通了宽、窄带交换机608门，现已投入运营。
3、给排水：
目前，该区给水工程正在加紧进行，该工程包括取水工程、输水工程、净水工程及配水工程，计划年供水8200万立方米，以陡河水库为水源地，输水管道输水距离95公里。
目前，工程已完成唐海县至林雀堡段23公里管道安装。
唐海至丰南段完成管道基础31公里。
4、排水：
本项目产生的污水排入厂区内的污水处理池，经处理达标后排入市政污水管网，地面雨水排入雨水管网。
2.5.8建筑材料
本项目处于燕山山脉与平原交接地带，岩矿储量极为丰富，多为石灰岩、石英砂岩、花岗片麻岩等，皆为理想的筑路材料，丰润、遵化、迁西、迁安、滦县是主要产地，且规格齐全，数量充足并具备充足的开采条件和运输条件。
唐山市河砂储量较大，砂质好，主要以从滦河河道取砂为主，迁安、遵化盛产河砂，砂质均为石英砂，以中、粗砂为主，细砂在道路沿线附近区域内取用即可满足道路建设要求。
唐山钢铁集团公司各家企业生产多种规格的普通钢材，本项目普通钢材可于唐山市内采购。
唐山市是建材生产基地，水泥工业十分发达，各种标号水泥不仅数量充足，而且质量稳定可靠，为降低工程造价，按照就地取材的原则，本工程所用水泥可以完全由唐山市内供应。
2.6工程技术方案
2.6.1总图设计
⑴设计原则
本规划设计以“时代特色和地方性经济环境”为主题，以21世纪初叶的经济发展水平为依据，积极采用新观念、新产品、新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时力求创造适合地方性、舒适、安全、优美、方便的商务环境，促进该地区经济的整体发展。
◇充分考虑地区和周围人文自然环境的特点，体现时代特点和地域风貌，引导地方文化形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的并为人们提供通讯服务及产品的交易场所。
◇应处理好建筑与自然景观环境之间的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响；重视地方气候条件和景观因素。
◇合理组织场外步行和活动场地，进一步提高场外公共设施水平；通过景观设计为消费者创造宜人的空间环境，为休闲、娱乐提供多样的空间。
⑵总图布置
◇总平面布局
该项目规划用地为66666.667平方米，按照因地制宜，节约土地的原则进行规划设计，依该场地形状进行合理布置。
建筑物四个方位均设有出入口，其中主出入口布置在西南，面向经六路。
建筑物周边布置道路、绿化、停车位及景观小品。
◇道路交通
该区域机动车交通围绕建筑物形成环路，并将整个区域内的建筑物与周边城市道路连接起来，交通便利，并且设有消防通道，满足消防规范的要求。
◇绿化景观
本项目区域绿化景观遵照以人为本的原则进行布置。
主出入口视线方向设计中心广场，广场上布置花坛、喷泉、雕塑及广场绿地，形成气派的主入口景观。
在大厦的周边，建筑物与停车场之间用绿化带隔开，临近公路的四周覆盖绿化，辅以小簇的树丛，形成一派具有绿色生命力的风景线。
2.6.2工程方案
1、平面设计
生态城信息大厦
⑴地上部分（10层）：
1层：
主要布置中国移动营业厅业务办理区、业务办公区、话费缴纳区、等待休息区、奖品活动区、查询排号区等；
2层：
主要布置中国移动入网区、移动手机定制机、手机及其配件的销售区、手机售后服务及维修区；
3层：
主要布置中国联通营业厅业务办理区、业务办公区、话费缴纳区、等待休息区、奖品活动区、查询排号区等；
4层：
主要布置中国联通入网区、移动手机定制机、手机及其配件的销售区、手机售后服务及维修区；
5-6层：
主要为品牌手机销售区、手机售后服务及维修区；
7层：
笔记本销售及售后服务区；
8层：
品牌台式电脑销售及售后服务区；
9层：
组装电脑及其配件销售及维修区；
10层：
数码产品及其配件的销售及售后服务区；
⑵地下部分（1层）：
地下一层：
主要布置汽车库、设备动力用房。
本项目考虑曹妃甸地区综合信息大厦使用功能等多样化要求，拟设建设可以作为移动、联通等通讯服务大厅及手机、电脑销售于一体的综合信息大厦。
2、竖向交通设计
共设各类楼梯七部，自动扶梯一部，客用电梯两部，送货电梯两部，其他楼梯分布在各功能区，兼顾交通及消防疏散的作用。
平时竖向交通主要由客梯解决，火灾时人员通过两部疏散楼梯疏散。
3、无障碍设计
该工程属于商业大厦，无障碍设计采用规范为《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001），无障碍设计范围包括建筑物入口、入口平台、门厅、大堂、侯梯厅、电梯轿箱、公共走道、餐厅、公共卫生间等部位。
◇本工程室内外高差均为30mm，主要出入口设残疾人坡道；
◇除地下一层外，大厦首层至三层各设有无障碍卫生间一间；
◇大厦设无障碍电梯二部；
◇无障碍标志及满足拄盲杖者通行与使用要求的无障碍设计由精装修考虑；
◇走道与残疾人用公共卫生间地面、无障碍客房地面与客户卫生间地面高差不大于15mm，并应以斜面过度。
4、立面设计
在建筑立面设计上重点进行主要出入口及整体特色的强化，突出主体印象特点，展现现代建筑的艺术特点，突出主体定位。
建筑风格上体现现代化的浓厚商业建筑气息，建筑造型新颖别致、力求创新，建筑色彩简洁明快，在变化中寻求统一，以简洁的几何线条来体现建筑的性格，创造与周围环境和谐的建筑形象。
5、结构设计
本工程结构设计为钢筋混凝土框架结构，建筑耐久年限二级。
该建筑物外墙采用加气混凝土砌块墙250厚，外贴30厚聚苯板，内墙采用加气混凝土砌块墙220厚，卫生间等局部隔墙采用100厚陶粒混凝土空心条板。
根据“中国地震烈度区划图”，该区域地震动峰值加速度G＝0.15g，地震动反应谱特征周期S=0.40g，按7度设防，因此建筑物结构抗震设计应按照上述数据进行设计。
6、装饰装修
内外装修采用高档材料，工艺精致，色调协调，应符合信息大厦的设计标准。
技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
66667
2
总建筑面积
m2
66000
2.1.1
其中：
地上建筑面积
m2
60000
2.1.2
地下建筑面积
m2
6000
3
建筑物占地面积
m2
6000
4
绿化占地面积
m2
23333
5
道路及地面硬化
m2
37334
其中:
景观占地面积
m2
500
商品宣传活动区
m2
5000
自行车库
m2
1000
6
停车位
个
290
6.1
其中：
地上
个
160
6.2
地下
个
130
7
建筑系数
%
9
8
容积率
0.99
9
绿化率
%
35
2.7公用工程设计
2.7.1给水
⑴水源
本项目水源拟由纬二路城市自来水管网直接接入，水质、水量可满足项目用水需要。
给水经调压后由城市给水管网送至用水部门。
生活、消防采用统一给水系统。
给水管采用衬塑钢管，直埋敷设。
⑵用水标准
流动人员用水：
20l/人·次；
工作人员：
100l/人·d；
绿化用水按1l/m2·d计算；
浇洒道路场地用水按0.5l/m2·d计算；
消防用水量：
室外25l/s、室内15l/s，消防按2小时考虑；
未预见用水量按日用水量的10%。
⑶用水量计算
用水量情况详见表2-1：
项目用水量表。
表2-1全场用水量表
序号
名称
用水量
用水
单位
用水
小时
日均用水量（m3/d）
时变化系数
最大时用水量（m3/h）
备注
标准
单位
1
工作人员用水
100
l/人·d
200
12
20.00
2
5.0
2
流动人员
20
l/人·d
500
2
10.00
2
12.5
5
浇洒道路场地用水
0.5
l/m2·次
40667.0
2
20.33
1.0
10.2
6
绿化用水
1
l/m2·d
20000
2
20.00
1.0
10
7
未预见及漏损
7.03
3.77
取上述水量的10%
8
合计
77.37
41.43
9
室内消防用水
15
l/s
2
180.00
1.0
54.0
火灾延续时间2h
10
室外消防用水
25
l/s
2
180.00
1.0
90.0
火灾延续时间2h
由上表可知，本项目最高日用水量77.37m3，最高日最大时用水量41.43m3。
项目年用水量2.79万m3。
一次消防用水量360m3，其中室内消防水量180m3，室外消防水量180m3。
⑷消防系统
本工程应遵循《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95（2001年版）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；《人民防空工程设计防火规范》进行设计。
本项目同一时间内火灾次数1次，室内消防用水量15l/s，室外消防用水量25l/s，火灾持续时间2h；自动喷淋20l/s，火灾持续时间1h。
一次灭火用水量360m3，拟设地下消防水池一座。
该大厦所有公共区域全部设烟雾报警器和自动喷淋系统，符合消防规范的相关要求。
2.7.2排水
本项目年废水日排出量为2.23万m3。
废水经污水处理池处理达标后排入城市污水管网，对周围环境不产生影响。
该项目实行雨、污水分流。
雨、污水收集后排入纬二路的雨、污水管网。
2.7.3通风与空调
⑴唐山市地区室外设计参数
◇夏季：
空调干球温度32.7℃，湿球温度26.2℃，通风温度29℃，室外风速2.3m/s。
◇冬季：
空调干球温度－12℃，相对湿度52%，通风温度－5℃，室外风速2.6m/s。
⑵空调冷热源
冷源——由设于该大厦屋顶的热泵型可变制冷剂流量的空调（VRV）系统统一供给。
热源——由设于地下一层的热交换间提供。
一次则由市政热力网提供95/70℃高温一次水。
二次则回水温度60～50℃。
⑶采暖热负荷估算
采暖热负荷情况详见表2-2：
采暖热负荷计算表
采暖热负荷计算表
序号
采暖单位
采暖面积（m2）
采暖热指标（W/m2）
采暖热负荷（KW）
1
信息大厦
66000.00
45
2970
2
小计
66000.00
2970
3
管网热损失5%
148.5
合计
3118.5
经计算，该项目采暖面积66000平方米，总采暖热负荷3118.5KW，供热热源采用市政热力管网，经地下中央空调转换后供往各房间。
热力管线由纬二路供热管道接入。
管道敷设采用聚乙烯外壳直埋保温管，管道最小埋深为0.7m。
⑷通风系统
◇各层办公区、交易区、服务区的新风由湿热交换器送至各处，维持正压并压入走廊回风口回收，剩余风量由各层公共厕所、开水间排出，排风口处设带回风流阀的吊顶式排气扇，总排风机设在屋顶。
◇变电室设置机械送排风系统。
◇地下车库按照排风6次/小时，送风5次/小时设置机械送排风系统。
◇地下车库排风系统兼消防排烟系统，平时作为排气，火灾时转为排烟用。
◇在首层各主要出入口处设置空气幕。
2.7.4供电
1、电源
该项目耗电为室内各类设备用电和室外照明用电，拟由纬二路引入。
2、供电系统
该工程供电系统包括空调制冷系统、应急照明电源、消防及保安监控中心电源、通信及网络机房电源、保安设备电源、消防设备电源、电梯电源、重要场所照明电源、污水泵电源等。
用电负荷计算详见表2-3。
3、供电负荷计算
表2-3电力负荷计算表
序号
用电单元
工作负荷（KW）
需要系数（Kx）
功率因数COSΦ
计算系数tgΦ
计算负荷
年利用小时数
年耗电量（kw·h·103）
有功
（kw）
无功（kvar）
视在
（KVA）
1
照明负荷
3300.00
0.6
0.75
0.88
1980.00
1742.40
1440
4752000
2
空调负荷
3132.36
0.6
0.75
0.88
1879.42
1653.89
900
2819124
3
其他负荷
360.00
0.6
0.75
0.88
216.00
287.28
4320
1555200
4
场区照明
4.00
1
0.7
1.02
4.00
4.08
2160
8640
5
预留发展
50.00
0.4
0.8
0.75
20.00
40.40
2160
6
合计
6796.36
4079.42
3687.65
913.50
7
同时系数0.90
0.75
0.90
3671.47
3318.88
4949.21
8
电容器补偿
-2107.29
9
补偿后低压侧负荷
0.95
0.33
3671.47
1211.59
3866.22
经计算，本项目用电总功率约为6796.36KW。
据此计算全场低压侧电气计算负荷为：
有功功率3671.47KW，无功功率3318.88KVAR。
经采用电容器无功补偿，补偿后有功功率为3671.47KW，无功功率1211.59KVAR，视在功率3866.22KVA。
补偿后功率因数可达0.95。
项目拟安装2台2000KVA和1台1250KVA变压器,以满足曹妃甸生态城信息大厦用电需求。
4、低压电力配电系统
变压器低压母线采用分段运行方式，母线间设置自动联络开关。
一般用电负荷采用分区树干式配电与放射式配电相结合，部分较重要的负荷以及大型用电设备采用放射式配电，全部重要负荷、消防设备等均由配电室引出专用供电线路，双路供电并在末端互投。
5、照明系统
该项目照明分为一般场所照明、立面和景观照明、智能化照明、应急照明。
◇一般照明严格按照《建筑照明设计标准》GB50043-2004要求的照明标准进行设计。
◇立面和景观照明通过采用不同的灯光配置，使建筑物与整体环境相适应，体现该建筑作为唐山市标志性建筑的特点。
◇各会议室、首层大厅等区域的照明均采用智能化照明控制技术，对场所功能照明、景观照明等实现集中智能控制，提高对照明系统的控制管理水平，达到节约能源的目的。
◇配电机房、消防泵房、各弱电机房均设置备用照明，以保证在正常电源因故失电后仍维持正常工作。
大厦大厅、全部通道、楼梯间、主要出入口均设置疏散照明和疏散指示标志，以保证在正常电源因故失电后人员的安全疏散。
2.7.5防雷接地
该建筑应
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