精装修项目工程管理方案计划程序.docx
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精装修项目工程管理方案计划程序
华东公司质量管理体系程序文件
文件编号
HD-GC-C01
版本号
1.0版
生效日期
2012.1.1
精装修工程管理程序
修改状态
修订情况
修改人
修改日期
起草
谈炯
日期
2011年11月
部门负责人审核
杨宇
日期
2011年12月
主管领导审核
刘炎平
日期
2011年12月
签发
陈必安
日期
2011年12月
精装修工程管理程序
1.目的
为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，规范精装修管理流程，减少不必要的变更和返工，提高公司开发的产品的竞争力和客户满意度，实现公司精装修工程的管理目标。
2.适用范围
本流程适用于金地集团华东区域地产公司所有开发项目的批量户内精装修工程的管理流程控制。
3.定义
精装修工程：
批量的户内精装修从项目定位到交房跟精装修有关的管理过程（不含室外和公共区域精装修）。
该工程内容包含但不仅限于涂料工程、砖贴饰工程、木地板工程、户内门工程、吊顶工程、石材贴饰工程、橱柜工程、洁具安装工程、防水工程、强弱电工程、给排水工程等。
4.关键节点工作职责
4.1职能部门工作职责
职能部门职责表
○参与或配合●负责☆核查★审批△通知、抄送
序号
关键节点工作
职责分工
项目中心
设计部
工程管理部
成本部
营销部
物业
客户服务部
1
精装修方案设计
○
●
△
○
○
2
材料/部品清单
○
●
△
○
○
3
土建/装修交接标准的确定
●
△
△
△
4
精装修施工图设计
○
●
△
△
△
5
精装修交楼标准的确定
●
○
△
△
○
6
材料/部品图纸深化
●
○
△
△
△
7
样板区总结
●
○
★
○
○
8
精装修工程管理策划
●
○
★
○
9
批量精装修招标
○
○
○
●
10
批量施工图深化
●
★
△
△
△
11
工程样板房施工
●
○
○
○
○
12
精装修/土建交接
●
13
批量精装修施工
●
○
○
○
○
○
14
业主开放日
●
○
○
○
15
精装修一房一验整改实施
●
★
○
○
16
交房前的组织、准备和精保洁
●
○
△
○
○
17
交房后专项经验总结和案例积累
●
○
○
○
○
○
4.2各职能部门职责明细
4.2.1项目中心
4.2.1.1项目中心应配合完成精装修方案设计、材料/部品清单的确定、精装修施工图设计等设计阶段各项工作。
4.2.1.2项目中心应制定明确的招投标计划，并配合成本部完成材料部品和精装修单位招标的各项工作。
4.2.1.3项目中心应负责完成精装修交楼标准的确定和业主开放日的实施等各项工作。
4.2.1.4项目中心应负责从施工过程中的材料/部品图纸深化、样板区总结、批量施工图深化、精装修/土建交接，到样板房和批量精装修的施工进度、质量、验收和移交的整个过程。
4.2.2设计管理部
4.2.2.1设计管理部负责精装修方案设计、材料/部品清单和批量精装修施工图的提交。
4.2.2.2.设计管理部配合完成精装修交楼标准的确定、材料/部品图纸深化和批量施工图的审核、样板区总结、批量精装修招标及施工过程中的其它协调工作。
4.2.3成本管理部
4.23.1成本管理部应配合完成设计、施工各阶段的成本审核及意见咨询工作。
4.2.3.2成本管理部应按照招投标计划完成设计、施工过程中的各项招标工作。
4.2.4营销部
4.2.4.1营销部应配合完成从精装修方案设计、材料/部品清单、精装修交楼标准的确定、样板区总结、工程样板房和批量施工、精装修交楼标准的确定，直至业主开放日、精装修一房一验整改、交房前的组织、准备和精保洁的实施等各项工作。
4.2.5物业
4.2.5.1物业公司应配合完成精装修施工过程中的提前介入监控、客户开放日跟踪等各项工作。
4.2.5.2物业公司应配合完成精装修竣工后的房屋验收、整改等各项工作。
4.2.6工程管理部
4.2.6.1工程管理部应参与样板区的总结、精装修工程管理策划、一房一验整改实施的审核工作。
4.2.6.2工程管理部参与和配合批量精装修招标的施工单位考察、各施工阶段的供应商投诉处理等工作。
4.2.6.3工程管理部应参与和配合方案审核和有关批量精装修施工实施过程中的其它各项事宜。
5.程序
5.1精装修方案设计：
根据调整后项目定位策划书中建议的设计风格系列、材料/部品和设备及成本指标等要素进行精装修方案设计。
5.1.1设计管理部根据确定的户型平面和项目装修定位策划书等要素编制设计任务书委托设计单位进行精装修方案设计。
5.1.2各相关职能部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核，设计管理部根据各部门意见通知设计单位对设计方案进行调整。
5.1.3精装修方案设计应尽可能与建筑设计同步展开，精装修方案设计涉及原建筑平面修改的，应将修改情况及时通报建筑设计单位进行调整；同样，如建筑方案调整，也应及时通知精装修设计人员以保持图纸的一致性，避免重复和差错。
5.1.4对有些部品的设计有条件的话也应提前至与精装修方案设计同步进行，如厨柜、衣柜设计等。
5.1.5为方便施工和成本控制，方案设计过程中对部品和材料如卫生间淋浴房、厨房厨柜等设计应尽量做到规格统一，并采用战略采购已确定的部品。
5.2精装修施工图设计：
在装修设计方案调整的基础上进行施工图设计。
5.2.1设计管理部综合各方意见，委托设计单位对装修方案进行调整，并按施工图要求进行设计；样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计。
5.2.2精装修施工图设计与样板房的软装设计应同时进行，以检验整体效果。
5.2.3鉴于项目进度和招标等原因，可分阶段出图，但最低限度需满足招标要求
5.2.4为做到水电施工图与装修水电定位图设计的统一，减少后期设计变更，精装修设计单位应尽可能在水电施工图设计前提供准确的水电定位图给机电施工图设计单位，保证机电施工图按装修要求进行设计。
5.2.5水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的位置尺寸标注，便于施工时做到准确预埋；对空调孔位等与预留孔洞施工图有关系的应予以标明；水电定位应结合精装修软装、家俱、家电布置综合考虑。
5.2.6施工图出图完成后，由设计部及时组织项目中心、各精装修单位等进行设计交底和图纸会审，对甲供材料、部品和设备的品牌、型号、技术指标和产品性能等进行再次明确。
5.3材料/部品清单：
根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备明细清单（参见附件一：
材料选型定板表），便于成本的提前招标和控制。
5.3.1设计管理部根据精装修方案提交材料/部品明细清单，成本部、营销部和项目中心对配置数量清单、品牌、价格等进行评估并给出意见。
5.3.2材料部品必须选用经环保检测合格的材料，符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001的要求，并应优先选用集团和区域战略合作供应商，在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。
5.3.3.根据经调整最终确定的材料/部品明细清单和招投标计划，成本管理部安排后续相关招标工作。
5.4材料、部品招标计划
5.4.1项目中心根据材料/部品和设备明细清单提出材料/部品招标计划，成本部配合完成相关招标工作。
5.4.1材料、部品招标计划应突出时间节点，配合样板房最终展示的需要。
5.5土建/装修交接标准的确定：
根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容明确交接标准。
5.5.1项目中心在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着明确责任划分，谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工界面进行划分，编制具体界面划分交接要求（参见精装修技术标范本文件中有关界面划分的要求）。
5.5.2为避免成本的增加，在总包招标时建议土建总包单位的施工范围按毛坯竣工要求予以确定，后续如有调整的再予以扣减。
5.6精装修交楼标准的确定
5.6.1一般情况下，项目中心应在样板房完成后再安排起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。
5.6.2根据销售策划和销售合同的要求，应有针对性的在交楼标准中明确材料标准，对哪些材料/部件和设备须注明品牌的应明确提出，对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列以争取批量装修时材料更换的灵活性，降低不必要风险。
5.6.3对交楼标准的描述总体要求尽量简明，不得为追求销售效果进行超标准承诺。
5.7材料/部品图纸深化在样板房施工图施工前对材料、部品进行施工图深化。
5.7.1项目中心应根据确定的材料/和招标结果进行材料/部品定样并提出深化要求。
5.7.2．项目中心应同时对深化图提交的完整性和及时性予以跟进；设计部负责对材料/部品的深化图纸进行审核
5.7.3所有深化涉及成本调整的应取得成本管理部的同意。
5.7.4．所有深化图纸应及时反馈精装修设计，如有必要应与建筑、机电等相关专业进行沟通。
5.8样板房精装修施工招标
5.8.1项目中心根据项目二级计划提出样板房精装修招标计划，成本部配合完成相关招标工作。
5.8.2样板房精装修招标重点考察精装修单位的技术水平及过往合作情况，为后续批量精装修招标确定基本的供应商入选范围。
5.9销售展示样板房施工
5.9.1展示样板房应重点解决图纸的完整性、部品清单实施过程的调整、部品设计的调整、工艺的调整等问题并完成绝大部分的工艺磨合，为后续批量精装修招标和施工打下基础。
5.9.2展示样板房应注意与批量精装修实施的相互关系，避免后续批量实施的可操作性、质量稳定等出现问题。
5.9.3通过展示样板房的施工考察样板房中标单位的进度、质量、管理能力及配合情况，为后续批量精装修招标提供决策依据。
5.10样板区总结
5.10.1样板区完成后一个月内，项目中心根据项目总体情况必须组织样板区经验总结并提交经验总结报告报公司工程管理部备案。
5.10.2公司工程部配合完成相关组织工作并视情况组织相关经验交流推广会；
5.11精装修工程管理策划
5.11.1项目中心根据项目的不同特点必须编制精装修工程管理策划书，主要确定精装修项目的管理模式、标段划分等工作，为下一阶段批量精装修招标、施工奠定基础。
5.11.2精装修工程管理策划书必须经公司工程管理部组织评审并备案
5.12批量精装修施工招标
5.12.1项目中心根据项目二级计划提出批量精装修招标计划，公司成本部根据招标计划和批量施工图进行商务标标底编制。
5.12.2项目中心应组织公司相关部门重点考察总包和分包的资质和能力，形成考察报告和结论并报各相关领导批准。
5.12.3项目中心负责技术标编制并组织投标单位进行现场踏勘、答疑等工作。
根据精装修工程管理策划书确定的项目管理模式，技术标应明确相应招标要求。
5.12.4招标过程应明确土建施工与装修施工的工作界面，协调好交接验收、装修报建、竣工备案等一系列问题。
5.13批量施工图深化：
5.13.1项目中心根据施工图纸及现场实际情况提出具体深化要求并跟进深化图的提交及现场的实施和调整，设计部配合开展相关审核工作。
5.13.2所有深化涉及成本调整的应取得成本管理部的同意。
5.13.3所有深化图纸应及时反馈精装修设计，如有必要应与建筑、机电等相关专业进行必要沟通。
5.14工程样板房施工：
由于现场结构、水电可能存在的差异和销售展示样板房不能覆盖全部户型等原因，在实际施工楼栋进行样板房施工，以达到磨合工艺、节点处理的目的。
5.14.1项目中心负责，要求必须在实际施工楼栋安排工程样板房的施工；
5.14.2工程样板房施工时应重点关注门窗的封闭、上下楼层之间排水立管、煤气管的提前施工已及上部楼层防水层的施工。
5.14.3根据实际情况，如果展示样板房安排在施工楼栋中的，工程样板房也可根据情况不做。
5.15精装修/土建施工交接：
根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。
5.15.1项目中心应负责检查移交条件是否具备、管理责任是否落实，并明确具体移交时间。
5.15.2土建总包单位应对装修分包单位进行交底，并组织相关单位进行场地/工序移交，办理移交手续，填写《毛坯房移交记录表》。
对验收中发现的问题，监理公司应根据移交记录表详细记录整改意见并下发到相关施工单位，限时整改。
5.15.3验收应根据批量精装修备案模式不同有所区分，毛坯备案的按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注；精装修备案的则根据土建已完成工序的质量进行验收。
（具体要求参见附件二：
土建精装修交接作业指引）
5.16批量精装修施工
5.16.1开工准备工作的检查。
项目工程部和监理应检查、督促精装修总包单位完成施工准备工作，包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等。
5.16.2进场施工前，精装修总包应提供专设封样间并对进场材料提前进行送样审核并填写相应《材料样板验收表》（参见附件三）。
5.16.3所有进场材料设备的检查验收工作均应填写材料/工序检查台帐，形成书面记录。
具体如下:
（1）当甲供材料/部品/部件进场时，供货商必须提供相关的材质证明文件（材料合格证、质保书、3C认证、检测报告等），要求精装修施工单位、项目中心专业经理、监理工程师三方进行验收。
（2）三方验收时应对照存库的材料/部品/部件样板进行验收，验收合格后须填写材料/部品/部件验收记录（包括材料供货单位、送货时间、收货时间、收货数量、是否有损坏、收货人员等）。
（3）材料到场后应按有关规定和合同文件的要求及时按照一定比例送检，如重要部位或关键施工部位的材料等根据实际情况做破坏性检验或全数检验。
该送检工作由精装修施工单位组织、供应商配合、监理单位见证取样，具体参见《批量精装修材料验收及复试要求汇总表》（参见附件四）。
5.16.4精装修施工单位在进场前一周内向项目中心申报施工组织方案、专业专项施工方案、成品保护方案、质量保证体系等相关质量、技术管理文件。
相关文件经监理、项目中心逐级审查后，由审查方签字确认，精装修施工单位应该严格按照该方案组织施工。
5.16.5批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，在大面积施工前必须就重要工序列出工序样板施工清单，先做工序样板，项目中心组织监理、总包、分包对已完成的工序样板进行联合验收检查，提出书面验收意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板的质量标准和要求的施工工艺执行，管理要求见《施工样板及验收作业指导书》（参见附件五）。
5.16.6项目中心负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作，就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行必要通报。
5.16.7项目中心应根据下列要点落实质量控制体系：
（1）阶段性的质量验收，由项目中心项目工程主管副总/总助组织监理、精装修施工单位等对质量进行系统性的阶段检查，验收后形成相关验收纪录，以工程函件的形式由监理督促施工单位进行整改。
（2）阶段性检查验收的关键点：
1、大规模施工水电隐蔽工程报验2、大规模施工装饰隐蔽工程报验3、大规模装饰面层报验4、大规模成品安装报验5、一房一验6、竣工验收
（3）施工过程中发生的工程质量验收应按照以下原则进行：
在工程验收前，精装修施工单位在自检合格的基础上，再书面通知监理单位和项目中心验收，验收合格后记录填写应及时，并予以及时签字确认。
（4）各阶段精装修验收过程中应强调物业的前置跟踪检查，为现场质量监控提供不同角度的协助，也为物业今后接收打下基础。
（5）具体工序流程参见附件《精装修工序流程图》。
5.16.8施工进度控制。
项目中心根据公司一级节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。
项目中心每周应定期检查，对进度计划的落实情况进行核实；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报公司工程管理部和营运中心备案。
5.16.9项目中心应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，监督监理的人员到位情况，跟踪和督促专职工程监理的工作，确保施工过程始终处于受控状态。
5.16.10重点加强成品保护工作。
贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先制定妥善的保护方案，报监理和项目工程部批准后实施；实施过程中，监理及项目工程部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚，具体参见《金地集团成品保护标准》有关要求（参见附件六）。
5.16.11施工期间应加强安全、文明施工管理，定期进行检查，具体参见《金地集团安全文明施工标准》有关要求（参见附件七）。
5.16.12为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，调动相关供应商的积极性，项目中心可依据自身情况定期对有关供应商的管理质量、完成的工程质量（实体质量）和文明施工等几个方面进行检查、考评，并制定必要的激励奖惩措施。
5.16.13精装修施工管理还应关注室外市政工程（包括道路、雨污水、煤气管道）等的进度情况，尽量做到施工期间材料运输的畅通，最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成施工，煤气管道、煤气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响；
5.16.14装修施工应严格按图纸、《区域公司精装修标准构造图集》、《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）及工序样板施工确认的施工工艺进行施工。
5.16.15.针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏方面应有专项方案、专门措施。
5.16.16.履约评估：
项目中心应定期对供应商进行履约评估，为后续项目和标段供应商选择提供依据。
5.17业主开放日：
为满足小业主对精装修过程的知情需求，展示公司精装修工程管理水平，减少后期质量投诉，项目可根据自身情况在装修施工期间安排一次业主开放日，让业主进行现场参观。
5.17.1项目中心根据装修进度情况，应选择适当时机安排业主开放日，一般建议在装修总包整改工作基本完成后，如有条件也可在施工过程中提前开放。
5.17.2项目中心应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备，编写《客户问答手册》，并在业主开放日前对参加陪同的人员进行专门培训，做到事先了解情况、统一口径。
5.17.3项目中心组织监理公司及公司其他部门管理人员做好业主参观陪同，陪同人员负责解释业主提出的问题，对不能解释的问题陪同人员将业主提出的问题记录下来，参观完毕后交由项目中心统一处理。
5.17.4项目中心应汇总存在问题及整改情况，填写问题分析表，其它相关部门配合提交回复意见参考，为后续工作改善提供依据。
5.17.5业主开放日作为客户服务的重要一环，各部门应高度重视，在开放日期间做好接待工作，做到现场整洁、接待文明、服务周到，充分体现公司的现场管理水平、服务意识。
5.18工程竣工备案验收
5.18.1.这里的竣工备案验收主要指整体精装修竣工备案，如果是毛坯备案的，则相关工作已于土建、精装修交接前完成。
5.18.2.该项工作由项目中心组织质监站、设计、施工、监理等单位根据国家及有关地区验收标准进行竣工备案验收。
5.18.3.在工程竣工验收前，总包单位必须完成各项竣工资料并提交由具有相应资质检测单位出具的室内环境质量检测合格报告。
5.18.4.竣工备案验收一般应在一房一验完成后进行，但也可根据现场实际情况穿插进行。
5.19精装修一房一验整改：
强化批量精装修一房一验的质量完善环节，使之达到交付要求。
5.19.1.由项目中心组织总包、物业、监理、有关精装修单位等根据国家、地区及公司验收标准按照分户验收的标准进行，要求现场查出的问题要有明确标示，对存在质量缺陷的地方逐项记录汇总后公示，以便后续整改和验收。
5.19.2.检查所发现的问题应由监理督促总包、装修单位和各分包单位根据验收问题汇总单及时整改，整改完成后提请监理公司及项目中心验收。
5.19.3.一房一验的验收整改流程：
施工内容全部完成→经自检合格后→多方细部检查验收→问题整改和监理复查→多方复验→移交。
5.19.4.由于参加验收的人员众多，应特别注意在验收过程中的成品保护，避免验收过程中的二次破坏。
5.20交房前的组织、准备、精保洁和维修：
精装修项目一房一验完成后，开展交付工作安排、保洁，点验、移交等直至交付后维修的一系列工作。
5.20.1.项目中心组织，监理公司、土建总包、装修单位、各分包单位及物业公司参与，就每户设备列出点验清单并逐项点验和移交。
5.20.2.移交物业前精装修单位应完成相关精保洁，项目交付小业主前物业可根据现场实际情况和业主收房顺序另行再次组织精保洁。
5.20.3.项目中心应根据精装修项目特点制定精装修交房实施计划，明确交房顺序安排，组织架构、流程组织、资料准备、人力和材料准备、集中交房期管理力量和维修力量的组织和安排、客户答疑、临时性纠纷的处理预案等各项内容。
5.20.4.项目中心应制定培训计划，安排有关分包对物业进行专项培训。
5.20.5.收房后维修阶段工作参见《格林世界交付维修整改流程示例》（参见附件六）。
5.21交房后专项经验总结和案例积累
5.21.1集中交付完成后一个月内，项目中心根据项目总体情况必须组织交付经验总结并提交经验总结报告报公司工程部备案。
5.21.2公司工程管理部配合完成相关组织工作并视情况组织相关经验交流推广会；同时完成有关工程案例的收集工作。
6.支持文件
附件一：
材料选型定板表示例
附件二：
土建精装修交接作业指引
附件三：
材料样板验收表
附件四：
批量精装修材料验收及复试要求汇总表
附件五：
施工样板及验收作业指导书
附件六：
金地集团华东公司成品保护标准
附件七：
金地集团安全文明施工标准
附件八：
格林世界工程交付维修整改流程示例
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