新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划方案.docx
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新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划方案
新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划
项目名称：
新密市青屏广场南侧街坊
控制性详细规划
工程号：
GH10-1-001
委托单位：
新密市城乡规划管理局
编制单位：
机械工业第六设计研究院
资质级别：
城乡规划乙级
证书编号：
第08
编制人员名单：
院长：
赵景孔
主管副院长：
任绍宾
总工程师：
沈钦红
副总工程师：
白敬东
所长：
任绍宾
所总工程师：
张建楼
项目负责人：
宋继伟
工程负责人：
杨海江
设计人员：
祝愿王瑞昆任纪艳
校对：
杨平
一、文字某些
规划文本（A某些）
规划阐明（B某些）
二、图纸某些
规划图纸（C某些）
规划图册（D某些）
新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划
规划文本
新密市城乡规划管理局
01月
一、总则
二、土地使用和建筑规划管理通则
三、地块交通设施配备和管理
四、配套设施控制
五、绿地控制
六、景观控制
六、景观控制
七、市政设施建设
八、六线控制
九、附则
十、控制指标表
一、总则
1、编制目
为贯彻都市总体规划，加快都市化进程，改进居住环境，依照关于法律、法规规定，结合新密市实际状况,为了开发建设与都市整
体风貌和都市发展相协调，合理调控都市土地资源，引导其都市开发及空间环境有序组织，合理使用都市土地，完善都市基本设
施配套，特编制本规划。
2、规划根据
1）.《中华人民共和国城乡规划法》（1月1日实行）
2）.《都市规划编制办法》（4月1日实行）
3）.《都市用地分类与规划建设用地原则》（GBJ137—90）
4）.《都市居住区规划设计规范》（GB50180—93）
5）.《都市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）
6）.《都市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
7）.《新密市都市总体规划》（-）
8）.《都市电力规划规范》（GB50293—1999）
9）．国家及河南省其他有关法规与技术规范
3、合用范畴
本规划合用于新密市由青屏广场、长乐路、雪花街、栖霞街所围合街坊，规划总用地面积为79944.11平方米,建设用地面积为
59889.33平方米，规划区A地块.B地块.C地块三个地块为委托编制地块、西南角于家岗变电站用地已形成，因此本规划只对
上述A、B、C地块给出详细控制指标，规划区其他地块在本规划中暂不做出指标控制。
3、强制性内容
本规划中关于地块用地性质、容积率、建筑密度、建筑容量、建筑限高、绿地率、配建停车位、配套公共服务设施和基本设施为强
制性内容，必要按规划严格执行。
4、规定性内容
本规划在关于建筑后退、地块出入口位置、地块面积等方面规定和规定为规定性内容，应按规划严格执行。
5、指引性内容
本规划在人口容量、街道景观设计、建筑及环境设计等方面规定为指引性内容。
旨在增进区域建筑形态统一，同步勉励建筑及
环境景观多样性创作。
二、土地使用和建筑规划管理通则
1、土地使用分类及控制
本次规划用地含A、B、C三个地块，规划控制A地块为商住混合用地，B、C地块为居住用地,于家岗变电站用地为供电用地。
2、地块开发强度控制
A地块容积率控制在4.9以内，地上建筑容量控制在150684.8平方米以内，建筑密度控制在30%以内。
B地块容积率控制在4.8以内，地上建筑容量控制在67963.2平方米以内，建筑密度控制在33%以内。
C地块容积率控制在4.8以内，地上建筑容量控制在71894.0平方米以内，建筑密度控制在33%以内。
3、建筑高度控制
本规划中A、B、C三个地块建筑高度均控制在100米以内。
3、建筑后退控制
1）、普通规定
沿基地边界和沿都市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路影响范畴建筑物，其后退红线距离除必要符合消防、防汛和交通
安全等方面规定外，还应不不大于本规划各地块控制指标规定。
（2）、建筑后退道路红线控制
A地块、B地块、C地块内建筑后退道路规划红线最小控制距离不得不大于表一所列数值。
沿路控制有绿化带，地块内建筑后退
道路规划红线在满足上述规定同步，后退绿化带边线最小距离不得不大于5米。
（3）、建筑后退绿线控制
A地块北侧为青屏广场公共绿地，建筑后退该绿线最小距离不得不大于5米。
（4）、公共建筑后退控制
新建筑体育馆、展览馆、较大公共建筑等有大量人流、车流集散建筑物，其后
退道路规划红线距离满足为停车、人流集散规定，除经批准详细规划另有规
定外，普通不不大于20米，并应留有暂时停车或回车场地。
（5）、建筑后退相邻地块地界规定
建筑后退相邻地块地界距离，除了满足安全规定和采光规定以外，应参照《建
筑设计防火规范》（GB50016-）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95
）、《民用建筑设计通则》（GB50352-）、《郑州市建设工程规划管理技术规定》
等规定执行，不得减少相邻地块既有居住建筑日照原则。
详细如下：
B地块：
南退相邻地块地界距离：
裙房退地界3.0米，高层退地界16.0米；
西退相邻地块地界距离：
裙房退地界3.0米，高层退地界9.0米；
C地块：
东退相邻已建建筑距离：
9.0米，北退相邻已建建筑距离：
20.0米（高层）。
5、建筑间距控制
（1）、日照间距
日照间距应符合《都市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《民用建筑设计通则》（GB50352-）关于规定。
（2）、防火间距
防火间距应符合《建筑设计防火规范》（GB50016-）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）关于规定。
三、地块交通设施配备和管理
1、都市道路规划红线
长乐路规划为都市主干道，规划道路红线宽为50米；雪花街规划为都市次干道，规划道路红线宽为30米；栖霞街规划为都市次干道，规划道路红线宽度为30米；祥云街规划为都市支路，规划道路红线宽度为20米；广场中街规划为都市支路，规划道路红线宽度为20米。
2、都市道路横断面
区域内都市道路规划原则横断面如下：
3、交叉口规划
依照区域都市总体规划和相交道路级别、交通流向、公共交通站点设立、交叉口周边用地性质等拟定交叉形式和用地，保证
路口交通能力与路段相协调。
区域内主干路与主干路、次干路、支交叉口为平面信控路口；次干路与次干路、支路交叉口为平面信控路口；支路交叉口为普通平
交路口。
4、停车设施规划
各功能用地均应根据《郑州市城乡规划建筑停车场（库）配建指标暂行原则》中相应指标配建停车场，并严格新建建筑配建停车
场管理，限制路边停车，A地块需配建机动车停车位不低于960辆，B地块需配建机动车停车位不低于252辆，C地块需配建
机动车停车位不低于245辆.
5、机动车出入口设立
严格控制主干路两侧机动车出入口设立，引导机动车出入口设立在次干路，支路上。
机动车出入口依照《郑州市交通工程规划管理
技术规定》，并结合新密市实际状况设立，以保证路口建设按规划实行并为都市交通机动化，迅速化发展预留改造余地，并最大限
度减少对都市交通影响.
详细地块建议开口方向，详见用地规划图。
6、地块内道路交通规划
地块内社区道路规划应符合《高层民用建筑设计防火规范（）》（GB50045-95）以及《建筑设计防火规范》（GB50016-）
中有关规定。
三、配套设施控制
1、规划区预测人口容量为7200人。
其中A地块人口容量是4000人，B地块人口容量是1600人，C地块人口容量是1600人。
2、A地块应配备：
便利店（2个，建筑面积约为600平方米）；公厕（1个，建筑面积约为40平方米）；邮政储蓄（1个，建筑面积约为350平方米）；
物业用房：
（2个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）。
B地块应配备：
便利店（2个，建筑面积约为600平方米）；物业用房：
（1个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）；
垃圾转运站（1个，建筑面积约为260平方米）。
C地块应配备：
便利店（2个，建筑面积约为600平方米）；物业用房：
（1个，建筑面积约为130平米）；社区管理用房（1个，建筑面积约为300
平方米）。
3、本规划在A地块、B地块、C地块配建配套设施是这些地块进行开建设时最低配套规定。
4、规划范畴人防设施按国家规定和《郑州市中心城区人防工程及地下空间开发运用规划》规定配套建设，且相应指标在修建
性详细规划中予以贯彻.
5、规划设立配套设施是为各地块服务必不可少基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。
配套设施建设必要满足相应
安全防护、环境卫生等规范规定。
五、绿地控制
1、A、B、C地块绿地率应控制在30％以上。
2、绿地内不得进行与其他功能无关建设活动，用地内植被应与自身功能相符。
六、景观控制
1、青屏广场为新密市人民室外休闲娱乐场合之一，建议本社区在满足建筑功能同步，建筑造型上巧妙运用转角阳台、入户
花园等手法把此景引入住户眼球，令人心旷神怡。
2、建筑应以高层为主，高度不超过100米，建筑风格以当代简欧风格为主，简洁大方，外观造型简洁明快，形成具备当代气息景
观界面，沿街设计应注重建筑天际轮廓线设计，为青屏广场及周边环境增长一道亮丽风景线。
3、沿广场中街和祥云街应规划构建商业步行街，凝聚人群流，使其极具商业气息、休闲娱乐性质道路空间，和对面金城商业形
成都市对话空间。
4、建筑空间布局应充分考虑与道路绿化带关系，使其与用地内部绿地景观系统形成一种整体。
5、建筑色彩以深色稳重为主，单体建筑色彩不适当超过三种，并与周边建筑相协调同步，也彰显社区气势。
6、小品设施等设立应与建筑风格相协调，形成宜当代简洁，同步体现新密市文化特色。
7、建筑及景观布局上应注意不同功能分区活动特点，防治噪声污染;应注重长乐路与雪花街沿路景观与转角处解决。
七、市政设施建设
1、给水规划
预测规划地块最高日总需水量为915立方米/日。
高层建筑消防用水应在建筑单体设计中考虑。
本区用水应由相邻市政道路给水
管网供应，建议道路修建时同步敷设给水管网，以满足本区用水需求.
2、雨水规划
雨水计算采用郑州市暴雨强度公式，地表径流系数取0.5，重现期P=0.5年。
本区雨水应由社区内某些别向东南及西南方向相邻
市政道路雨水管网，雨水管线应随道路施工同期建设，建成后可满足本区雨水排放需求。
3污水规划
该地块污水量约为1332立方米/日。
规划区污水由社区内部向相邻道路污水管道排放，污水管线应随着道路施工同期建设，建成
后可满足本区排水需求。
4、电力规划
规划地块用电负荷为4250千瓦，属新密市于家岗35KV变电站供电范畴。
5、通讯规划\
规划地块电话需求量为3000门，区内设立电话交接箱，电话电缆引自附近交接箱，应与通信部门进一步协商拟定。
6、燃气规划
预测规划地块内燃气负荷为7100立方米/日。
本区用气可沿长乐路、雪花街敷设天然气管道。
7、热力规划
规划地块内热负荷为采暖热负荷，预测热负荷约为9368.8KW，地块属新密市政供热范畴。
本次规划采用市政基本设施指标，应在下阶段设计中依照修建性详细规划进一步细化核算，并与有关部门协商拟定。
八、六线控制
本街坊规划用地涉及六线中红线、绿线、黄线，不涉及黑线、蓝线和紫线。
1、红线
本规划涉及道路涉及：
长乐路、雪花街、栖霞街、广场中街、祥云街,各道路规划红线控制为：
长乐路：
都市主干路，规划道路红线宽度为50米;
雪花街：
都市次干路，规划道路红线宽度为30米;
栖霞街：
都市次干路，规划道路红线宽度为30米;
广场中街：
都市支路，规划道路红线宽度为20米;
祥云街：
都市支路，规划道路红线宽度为20米.
2、绿线
青屏广场南边界为绿地控制线，建筑后退绿线距离不得不大于5.0米
3.黄线
长乐路与栖霞街交叉口东北角为新密市于家岗35KV变电站，变电站用地已形成，建筑物后退黄线距离不得不大于10米。
九、附则
1、规划成果构成
本规划成果涉及规划文本、规划阐明、规划图纸及图则四某些。
经法定程序批准后，规划文本、规划阐明、规划图纸及图则具同
等法律效力。
2、批准与实行
本规划经新密市人民政府批准后实行;对本规划修改或调节应按照法定程序报原审批机关批准。
3、解释权
本规划解释权属新密市城乡规划管理局。
4、村庄安顿
1、村民安顿规划原则
2、实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实行原则，保障农村集体经济组织及成员合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人
及投资者利益。
项目设立不但要解决村民居住问题，并且要考虑到这些失去土地即将要转变成都市居民生产就业与休
闲娱乐问题。
以统一安顿为原则，依照新密市城中村改造关于规定，本次改造将对村民进行原地集中安顿，在长乐路、栖霞街、青屏广场、雪
花街围合地块内集中为村民建造安顿区。
村庄住宅安顿用地同为二类住宅用地，所居住村民转为市民，与其她商业住宅共享配套
设施。
村民居住质量、生活环境、安全保障应明显改进;村民长期利益应得到保障，保证村民有长期稳定收入，村集体经济可
持续发展;变化村民生活方式，村民变市民，纳入统一社会保障体系，变化当前就业现状，增长收入来源。
改造后村将成为一种集住宅、商业、教诲、医疗等配套设施于一体大型当代化综合社区。
彻底改进村民居住和生活环境，
为村民带来优质教诲、医疗、休闲、购物等资源，并可觉得村民用村集体提供稳定收入来源。
⑵、村民安顿用地规划
依照新密市人民政府提供资料需拆迁安顿补偿建筑面积为4.5万平方米,安顿户为107户，开发公司为原居民每人提供11
平米经营用房，规划村民安顿用地位于C地块，总用地约为2.51公顷.
3、环境影响评价
依照《中华人民共和国环境影响评价法》，规划关于环境影响篇章或者阐明，应当对规划实行后也许导致环境影响作出分析、
预测和评估，提出防止或者减轻不良环境影响对策和办法，作为规划草案构成某些一并报送规划审批机关。
新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划
规划说明
一、规划背景
二、规划建设条件
三、规划根据
四、用地性质与开发强度
五、公共配套设施设立
六、绿地景观与环境控制规划
七、市政设施建设
八、六线控制
九、附则
一、规划背景
新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划是由青屏广场、长乐路、雪花街、栖霞街所围合区域控制性详细规划，是适应新密市城
市建设重点项目之一，。
随着经济社会发展，人民物质生活提高，人们对生活条件规定也在不断提高。
高质量生活居住
场合是人们稳定重要因素。
委托规划地块从属新密市青屏街办事处广场社区居委会，随着新密市城中村改造步伐加快，青屏街办事处广场社区居委会及周边
村庄也面临着改造。
12月，受新密市城乡规划管理局委托，根据《新密市都市总体规划》（-）和《控制性详细规划设计规定告知书》，
我院对长乐路以东、青屏广场以南、雪花街以西、栖霞街以北所围合街坊进行控制性详细规划编制工作，其中针对规划地块中
A、B、C三个地块给出详细控制指标（长乐路与栖霞街交叉口东北角于家岗变电站用地已形成）。
二、规划建设条件
1、区位条件
规划区从属新密市青屏街办事处广场社区居委会，规划区范畴为长乐路以东、青屏广场以南、雪花街以西、栖霞街以北，规划总用地面积为
79944.11平方米,建设用地面积为59889.33平方米，
2、周边关系分析
规划区西侧商住区，南侧为栖霞花园居住区，东侧为商住区，北侧为青屏广场。
周边现状以居住区为主，分布有中强国际居住区、
栖霞花园居住区。
规划区周边500米范畴内共有规划小学有2处，1000米范畴内共有规划中学有1处，周边有青屏广场等多处规划公共绿地。
3、场地建设条件
规划区现状北高南低，场地南某些布底层居民住房，建筑质量较差，规划区建设条件较好。
4、交通状况
规划区周边现状道路有长乐路、雪花街，现状道路宽度分别为50米、30米。
5、区位规划规定
在《新密市都市总体规划》（—）中，规划区内控制A地块为商住混合用地，B、C地块为居住用地，于家岗变电站用地已形成。
三、规划根据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（1月1日实行）
2、《都市规划编制办法》（4月1日实行）
3、《都市用地分类与规划建设用地原则》（GBJ137—90）
4、《都市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）
5、《都市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
6、《新密市都市中小学校幼儿园规划建设管理条例》及实行办法
7、《新密市中小学校幼儿园规划管理技术规定》
8、《新密市都市总体规划》（—）
9、《新密市都市“六线”规划控制导则》
10、《新密市都市电网电力设施布局规划》
11、《新密市都市规划管理技术规定》
12、《控制详细规划设计规定告知书》
四、用地性质与开发强度
1、用地性质
根据《新密市都市总体规划》,考虑街坊周边开发建设状况，对现状用地进行规划。
该地块北侧为公共绿地，A地块为商住混合用
地、B、C地块为居住用地（长乐路与栖霞街交叉口东北角于家岗变电站用地已形成）。
2、开发强度
为保证地块合理容量和良好环境质量，同步为该发展预留更多空间，本着节约运用土地原则，兼顾周边开发强度现状。
规划
区开发强度如下：
规划区A地块、B地块、C地块容积率分别控制在4.9、4.8、4.8范畴内，建筑密度应不大于33%，绿地率应不不大于30%.
3、建筑高度控制
根据《郑州市建设工程规划管理技术规定》及《新密市都市总体规划》（—），考虑到舒服当人街道景观以及居住
区标志性建筑物需要，规划区建筑高度控制在100米以内。
4.建筑后退控制
（1）、普通规定
沿建筑基地边界和沿都市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路影响范畴建筑物，其退红线距离除必要符合消防、防汛和交通安全
等方面规定外，还应不不大于本规划各地块控制指标规定。
（2）、建筑后退道路红线控制
该地块内建筑后退规划红线最小距离不得不大于表1所列数值。
沿路控制有绿
化带，地块内建筑后退道路规划红线在满足上述规定同步，后退绿化带边
线最小距离不得不大于5米。
3
（3）、建筑后退绿线控制
A地块北侧为青屏广场公共绿地，建筑后退该绿线最小距离不得不大于5米。
（4）、公共建筑后退控制
新建筑体育馆、展览馆、较大公共建筑等有大量人流、车流集散建筑物，
其后退道路规划红线距离满足为停车、人流集散规定，除经批准详细
规划另有规定外，普通不不大于20米，并应留有暂时停车或回车场地。
（5）、建筑后退相邻地块地界规定
建筑后退相邻地块地界距离，除了满足安全规定和采光规定以外，应参照《建筑设计防火规范》（GB50016—）、《高层民用
建筑设计防火规范》（GB50045—95）、《民用建筑设计通则》（GB50352—）、《郑州市建设工程规划管理技术规定》等规定执行，
并不得减少相邻地块既有居住类建筑日照原则。
详细如下：
B地块：
南退相邻地块地界距离：
裙房退地界3.0米，高层退地界16.0米；
西退相邻地块地界距离：
裙房退地界3.0米，高层退地界9.0米；
C地块：
东退相邻已建建筑距离：
9.0米，北退相邻已建建筑距离：
20.0米（高层）。
5、建筑间距控制
（1）日照间距
日照间距应符合《都市居住区规划设计规范》（GB50180—93）、《民用建筑设计通则》（GB50352—）关于规定。
（2）防火间距
防火间距应符合《建筑设计防火规范》（GB50016—）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）关于规定。
五.公共配套设施设立
1、规划区预测人口容量为7200人。
其中A地块人口容量是4000人，B地块人口容量是1600人，C地块人口容量是1600人。
2、A地块应配备：
便利店（2个，建筑面积约为600平方米）；公厕（1个，建筑面积约为40平方米）；邮政储蓄（1个，建筑面积约为350平方米）；
物业用房：
（2个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）。
B地块应配备：
便利店（2个，建筑面积约为600平方米）；物业用房：
（1个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）；
垃圾转运站（1个，建筑面积约为260平方米）。
C地块应配备：
3、本地块在A地块、B地块、C地块配建配套设施是这些地块进行开建设时最低配套规定。
4.规范范畴内各地块设施配套应满足如下规定：
便利店宜设于出入口附近;垃圾收集点服务半径不应不不大于70米，宜采用分类收集;
变电室负荷半径不适当不不大于250米，应尽量设于其她建筑内;停车场/库服务半径不适当不不大于150米;公厕设一处;热互换站设立
规模可依照采暖方式拟定。
5.规划范畴人防设施按国家规定和《新密市中心城区人防工程及地下空间开发利规划》规定配套建设，且相应指标在修建性
详细规划中予以贯彻。
6.规划设立配套设施是为各地块服务必不可少基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。
配套设施建设必要满足相应安
全防护、环境卫生等规范规定。
六、绿地景观与空间环境控制规划
1.绿地景观规划
⑴A、B、C地块绿地率应控制在30％以上。
⑵绿地内不得进行与其她功能无关建设活动，用地内植被应与自身功能相符。
2.空间环境控制
1、青屏广场为新密市人民室外休闲娱乐场合之一，建议本社区在满足建筑功能同步，建筑造型上巧妙运用转角阳台、入户花园等手法
2、把此景引入住户眼球，令人心旷神怡。
3、⑵依照《新密市都市总体规划》（-），沿广场中街和青屏广场对面街区规划构建商业步行街，凝聚人群，形成商业气息、休闲娱乐
4、性质道路空间，临路建筑设计应考虑车行速度，营造大尺度、较具气势建筑群。
在建筑高度上应高低错落有到长，避免平直天际线，高
5、度宜控制在100米以内，并注重建筑组群空间塑造。
6、⑶建筑空间布局应充分考虑与道路绿化带关系，使其与用地内部绿地景观系统形成一种整体。
7、3.都市设计引导
对本社区内都市设计引导重要从建筑风格、建筑色彩和环境要素三方面提出如下规定：
⑴建筑风格应以简欧风格为主，简洁大方，同步解决好与周边建筑及道路空间关系。
⑵建筑色彩以深色调为主，单体建筑色彩不适当超过三种，并与周边建筑相协调，彰显社区气势。
⑶小品设施设立应与建筑风格相协调，形式当代简洁，同步体现新密市文化特色。
建筑及景观布局上应注意不同功能分区活动特点，防治噪声污染。
七、市政设施建设
1.道路交通规划
⑴规划区道路交通规划
规划用地位于新密市中心城区，规划区相邻都市主干路有长乐路;都市次干路有雪花街，形成规划区道路与都市规划路网联系便捷交通体系。
⑵都市道路红线宽度及横断面如下：
⑶都市道路交叉口解决
区域内主干路与主干路、次干路、支交叉口为平面信控路口；次干路与次干路、支路交叉口为平面信控路口；支路交叉口为普通平
交路口。
⑷停车场
根据《新密市城乡规划建筑停车场（库）配建指标暂行原则》中应指标配建停车场，并严格新建建筑配建停车场管理，限制路边
停车，A地块需配建机动车停车位不低于960辆，B地块需配建机动车停车位不低于252辆，C地块需配建机动车停车位不低于245辆。
⑸地块内道路交通规划
地块内社区道路规划应符合《高层民用建筑设计防火规范（）》（GB50045-95）以及《建筑设计防火规范》（GB50016-）。
2、给水规划
预测规划地块最高日总需水量为91
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