物流仓储扩建技改项目可行性研究报告.docx
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物流仓储扩建技改项目可行性研究报告
物流仓储扩建技改工程项目
可行性研究报告
概述
1.1项目名称
某物流有限公司仓储扩建、技改项目可行性研究报告。
1.2项目建设内容
1.2.1项目总体规划
某物流保税仓储扩建、技改项目位于某省某市开发区出口加工区，是某现代物流股份有限公司的控股公司，注册资本6000万元，以保税仓储物流为主营业务。
某出口加工区健全的园区配套设施及优越的地理位置已经吸引众多国际跨国公司及国内知名企业进驻。
项目场地离苏州市区约25公里，周边交通方便，利于节约运输成本，形成区域性物流产业链。
扩建项目作为某现代物流以长三角地区为战略重点，以供应链物流管理信息系统为技术支撑，以复制成熟运营模式为手段，统筹规划，全国布局的重要措施，在未来5年内预计实现保税物流业务服务收入总额达2亿元人民币。
借此把某现代物流打造成横向全国布点、纵向产业延伸，覆盖全国的网络化保税仓储物流运营平台，晋升为国内一流、国际知名的制造业国际供应链物流企业。
1.2.2项目建设内容
本项目为购置土地自建仓储设施的项目，计划建筑面积为17,532平方米，分上下二层。
项目位于某省某市出口加工区，为某现代物流全资子公司。
1.2.3项目建设进度安排
本项目的计划总建设周期为8个月，由于受到施工时间和设备安装时间的影响，项目开工时间为募集资金到位时间，主要建设内容为土建施工、设备采购及安装、装修施工、人员培训、运营前准备等工作。
1.3项目投资及资金来源
项目计划投资金额为5500万元,全部由某现代物流IPO募集获得。
1.4项目必要性和可行性分析
1.4.1项目必要性
某作为消费电子行业产业集聚度最高的区域之一和公司总部所在地，本项目的建设将大大加强某物流在某的行业领先优势和提升仓储设施的技术含量及运作效率，是某现代物流股份有限公司实施战略拓展的必然要求；是目前保税仓储行业竞争发展的必然结果；是物流行业上下游客户需求变化的必然选择。
1.4.2项目可行性
由于优越的地理位置、经济的快速发展，以及强大的通信、电子制造业及信息业的需求，长三角地区物流发展水平在全国处于领先地位。
外部环境改变为保税仓储行业发展带来巨大生机。
保税物流和供应链物流作为物流产业中的高附加值部分，具有较高的利润回报。
某现代物流股份有限公司依托现有物流行业的经营优势和客户基础，通过优化商业模式和改进仓储设施，不仅整体盈利能力和运作效率得到提高，而且能培养一批有经验、高素质的专业经营管理人才，企业自身实力也为项目顺利实施提供充分保证，因此本项目的扩建是完全可行的。
1.5项目投资效益分析
本项目的目标营业规模为17,532平米（包括部分办公及后勤场所）。
该项目的建设符合某现代物流的发展战略，进一步提升了公司在某区域的领先优势，为某实现全国区域合理布局打下了良好的基础。
通过本项目的投资分析可以看出，项目的盈利能力和增长性良好，是一个具有良好投资回报的项目。
5年内该项目的预期税后利润回报是6019.43万元人民币。
第1年：
税后利润：
105.19万元；
累计税后利润：
105.19万元；
第2年：
税后利润：
802.16万元；
累计税后利润：
907.35万元；
第3年：
税后利润：
1216.20万元；
累计税后利润：
2123.55万元；
第4年：
税后利润：
1713万元；
累计税后利润：
3836.55万元；
第5年：
税后利润：
2182.88万元；
累计税后利润：
6019.43万元。
图1-1未来5年利润曲线
1.5.1投资回收期
如果不考虑资金的时间价值，则本项目的投资回收期是3.89年；如果资金年投资回报率按照10%（折现率）计算，则项目投资回收期是4.71年。
1.5.2净现金流量
公司未来五年的净现金流量预测（折现率按10%计算）：
948.62万元。
1.5.3内部收益率
内部收益率略高于14.92%（假设项目投资回收期为5年）。
1.6结论
根据以上的分析可以得出本项目具有良好的投资价值和经济回报。
2项目建设背景
2.1物流及保税物流宏观环境分析
2.1.1社会环境分析
我国经济发展带来一个巨大的潜在物流市场。
在中国经济高速发展和全球化开放的背景下,我国社会物流需求出现持续高速增长的局面。
尤其是2006年，国家出台了“十一五”国民经济发展的规划纲要。
在纲要中，第一次把物流产业发展纳入到国家重点发展的领域，而且是作为现代服务业发展的一个领域来提出要加快发展的。
此后几年来，我国社会物流总额规模不断扩大,现代物流业在我国国民经济中已处于重要地位。
据测算,我国物流需求系数一直呈上升趋势，“八五”时期平均为1.6，“九五”为1.7，“十五”为2.2，2006年为2.8，2007年为3.2。
2008年社会物流总额与GDP相比的物流需求系数为3.3。
从发展的趋势看,社会经济发展对物流的需求不断加速,社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展。
国家统计局统计数据表明，2002以来中国物流产业增加值占GDP的比重逐年上升（见图2－1所示），这表明经济增长对物流需求越来越大，物流总值持续增加，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2007年物流产业实现增加值16981亿元，占GDP的比重达6.9％。
数据来源：
据国家统计局数据整理
图2-12002-2007年中国GDP增长与物流产业增加值增长情况
刚刚过去的2008年，我国经济社会发展经受了多方面的严峻挑战和考验。
面对国际金融危机的冲击，党中央、国务院及时调整宏观经济政策，采取了一系列扩大内需，促进经济增长的政策措施，国内生产总值预计增长9%左右。
物流业面对复杂多变的经营环境，开拓进取，积极应对，取得了新的进展，为国民经济平稳较快发展做出了重要贡献，在抗震救灾等关键时刻发挥了重要作用。
据国家统计局数据初步测算，2008年，我国社会物流总额将达88.82万亿元，同比增长18.1%，增幅比上年下降8.1个百分点；物流业增加值完成约1.94万亿元，同比增长14.6%，增幅比上年下降5.7个百分点；社会物流总费用约为5.21万亿元，同比增长14.7%，增幅比上年下降3.5个百分点。
2009年国家将切实解决物流企业经营中反映强烈而又普遍存在的问题，把各项物流发展的政策落到实处，并推动物流业与制造业的融合互动，探索实施联动发展示范工程。
此前仓储、配送业等物流企业营业税的税率为5%以上。
目前物流协会已建议国家将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%。
同时物流企业的用地应采用工业用地计价的办法，以降低成本。
上述调整政策将会使得2009年物流业发展获得更大动力，2009年政府还将出台更多政策扶持物流产业发展，全年维持两位数以上的增长具有可信性。
这是由于一般物流总额的增幅与GDP增幅的比值会是1:
3左右，因此即使实际GDP增速只有6%，2009年物流总额的增幅也会保持两位数的增长。
由于物流行业的基础性，物流业和制造业、流通业一直是融合渗透、联动发展，如果物流业发展不能保持一定水平，将不足以支持全年GDP8%以上的增速。
初步预测，由于多种保障措施的出台和业态的稳定，2009年物流业全年总额将达100万亿，增速水平保持在20%左右，全年物流业增加值保持在13-15%左右。
预计“十一五”期间中国物流行业生产总值年均将增长23%,明显高于GDP的增长速度,物流市场将继续向长三角、珠三角、京津冀及渤海经济圈集中。
2.1.2科技环境分析
现代科学技术进步的发展为物流企业提供了基于现代工艺技术的价值输送平台，将大大促进物流产业的技术改进，从而使传统物流业的经营模式越来越适应市场需求和整个社会经济环境的发展。
尤其是信息技术和运输技术的发展，将加速传统物流企业向现代物流企业转变。
Ø信息技术
信息技术，特别是EDI（电子数据交换）、EOS（电子自动订货系统）、POS（销售试点信息系统）、电子商务、互联网等现代信息技术在物流方面的应用，强化了物流服务的效率性，使企业实现零库存，一定程度上降低了企业的销售费用，企业投入的流动资金快速周转进而提高企业的盈利性。
在信息通讯方面，目前我国已拥有电信网络干线光缆超过300万公里，并已基本形成以光缆为主体，以数字微波和卫星通讯为辅助手段的大容量数字干线传输网络，其覆盖范围包括全国地市以上城市和90%的县级市及大部分乡镇，并连通世界主要国际信息网络。
这就使EDI、ERP、MRP、GPS等一些围绕物流信息交流、管理和控制的技术得以应用，在一定程度上提高了我国物流信息管理水平，促进物流效率的提高。
第六次中国物流市场供需状况调查报告显示，商贸企业门店与供货商、仓库的订单处理方式中，有73%的企业采用了现代化的订单处理方式，由信息系统产生和接收订单，31%企业采用电话接受订单，37%的企业采用传真的方式接收订单，其中部分企业订单处理方式并不是唯一的，而是同时采用两种或三种方式处理订单，这表明越来越多的物流企业开始关注物流信息化，并将综合服务理念整合进自己的物流信息系统之中。
另外，由于近几年物流装备制造业信息技术在新产品制造能力提升方面的应用不断提高，自动物料搬运设备等作为信息技术应用的新兴领域，被认为有着强劲的增长势头（见图2-2所示）。
数据来源：
Soo56物流搜索大调查之物流装备行业高端调查报告（2008）
图2-2物流装备行业被寄予厚望的信息技术应用调查统计
Ø运输技术
在搬运与运输设施方面，现代搬运技术和机械化、自动化货物运输技术在我国已有广泛的应用，在一定程度上改善了我国物流活动中的货物运输的散乱状况和人背肩扛的手工搬运方式。
我国物流输送设备有了很大的发展，各种物流输送设备数量迅速增长，技术性能日趋现代化，如运输设备、仓储设备、配送设备、包装设备、搬运装卸设备（叉车、起重机等）、物流信息设备等，特别是集装箱运输得到了快速发展。
目前，我国自主开发和研制的各种包装设备和搬运机械设备分别多达数百种，估计仅搬运机械设备制造业的年产值约为500亿元以上。
随着计算机网络技术在物流活动中的应用，先进的物流设备系统不断涌现，我国已具备开发研制大型装卸设备和自动化物流系统的能力。
在物流搜索2008年年度盛会（CeMATASIA2008）及BuamaChina2008期间，展开了物流装备企业高层调查活动（见图2－3所示），包括中国龙工、山河智能、北京现代京城等企业高层纷纷作答。
调查普遍认为物流装备市场竞争将进一步加剧，业内人士预测，物流装备行业将面临洗牌，这对中国物流装备企业来说既是挑战，也是机遇。
数据来源：
Soo56物流搜索大调查之物流装备行业高端调查报告（2008）
图2-3物流装备行业（叉车）面临洗牌调查统计
Ø六西格玛项目管理及其在供应链物流改善项目中的实施
六西格玛注重于流程的分析,它不但可应用于物流现场的质量控制和改善,也可应用于物流电子商务和服务的改善,它还提供了物流流程创新的方法,从根本上防止缺陷和错误的发生。
它不仅适于ERP、精益生产、DRM战略性业务同盟、知识管理、作业管理等，也适用于以流程为中心的物流组织结构、全球化和适时制库存/生产等领域。
作为一种突破性的质量管理战略，众多物流企业引入“六西格玛管理”理论顺应了现代物流发展的特点，为物流企业的创新与发展提供了一套全新的思想，为改进物流业具体实施流程提供了参照，为物流企业特定业务流程的评价与改进提供了丰富而专业的统计分析工具。
2.1.3经济环境分析
在宏观调控的经济政策基础上，我国国民经济将保持平稳、快速的发展，经济发展的内在需求依然强劲，为物流市场的持续增长奠定了良好基础。
Ø经济总量
2008年全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%（见图2-4所示）。
受金融危机影响，增长速度有所放缓。
同时根据最新数据，2008年物流业增加值完成1.94万亿元，同比增加14.6个百分点，全社会物流总额达到88.8万亿，增长18.1%。
2008年物流业增速略低于预期，但与其他行业相比，增速仍居较高水平。
数据来源：
根据历年国民经济和社会发展统计公报整理
图2-42002-2008年国内生产总值及其增长速度
伴随着国民经济的恢复快速发展，物流产业的规模会进一步的快速扩张。
从“十一五”的情况来讲，我国的国民经济的增长速度在8％左右，从运行速度和生产规模来讲，物流产业的增长速度可能会比国民经济的增长速度更快。
有关部门也预测我国的物流市场的规模可能会以两倍于国民经济的增长速度来增长。
到2010年，我国的物流市场的总规模会超过80万亿元。
Ø与物流相关的产业发展
分产业看，2008年第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，比上年上升0.2个百分点；第二产业增加值比重为48.6%，上升0.1个百分点；第三产业增加值比重为40.1%，下降0.3个百分点。
物流需求是典型的引致型需求，与国民经济各产业发展的状况密切相关，国民经济的持续快速增长、各产业的繁荣可以极大的刺激物流需求高涨（见表2－1所示）。
表2-12008年与物流相关产业发展情况表
项目
数量（亿元）
比2007年增长（％）
全部工业增加值
129112
9.5
全社会固定资产投资
172291
25.5
社会消费品零售总额
108488
21.6
交通运输、仓储和邮政业增加值
16590
7.6
数据来源：
根据2008年国民经济和社会发展统计公报整理
与物流相关的产业快速发展，带动了现代物流等生产性服务业需求的高速增长，从社会物流总额的构成看，2008年工业品物流总额79.86万亿元，同比增长20.8%，占社会物流总额的比重为88.8%，仍然是带动社会物流总额增长的主要因素。
进口物流总额7.86万亿元,同比增长8.2%，占社会物流总额的比重为8.7%。
农产品物流总额、再生资源物流总额和单位与居民物品物流总额分别增长17.6%、3.8%和14%。
社会物流总额构成及增长变动（见表2－2所示）。
表2-22008年社会物流总额构成及增长变动情况
项目
同比增长%
在物流总额中所占比重%
农产品物流总额
17.6
2.1
工业品物流总额
20.8
88.8
进口货物物流总额
8.2
8.7
再生资源物流总额
3.8
0.3
单位与居民物品物流总额
14
0.1
数据来源：
中国物流与采购联合会、中国物流信息中心
从以上产业结构构成及相关产业发展角度对物流行业增长影响的分析中可以发现，我国依然处于工业化、城市化快速发展阶段，这种产业结构特性反映到物流领域，就表现为工业品物流继续在我国全社会物流总额中占据绝大部分份额。
2.1.4法律政策环境分析
2.1.4.1行业监管体制
物流业属服务行业，国家发改委是我国物流行业的主管部门，对物流行业实施宏观管理。
交通部、铁道部、民航总局、商务部、海关总署等国家政府部门分别负责对所属业务领域涉及物流产业的相关问题制定相应的政策及规划进行合理引导。
在政府部门管理下，物流行业的全国性行业组织主要有中国物流与采购联合会、中国物流协会、中国仓储协会、中国物流行业协会、中国连锁经营协会等，物流行业协会负责协助政府主管部门进行相关工作的开展。
2.1.4.2行业主要法规及政策
Ø保税物流方式下适用的法律法规
法律法规：
海关总署1981年制定并颁布实施了《海关对保税货物和保税仓库监管的暂行办法》，2003年12月，海关总署根据《京都公约》修改保税仓库的管理办法，并以第105号署长令对外公布，自2004年2月1日起正式实施。
Ø最新中国物流产业政策及规划
鼓励物流产业开放发展的政策不断深化
《中共中央关于十五计划的建议》已提出“着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益”。
2006年3月，十届全国人大四次会议通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，在第四篇“加快发展服务业”，第十六章“拓展生产性服务业”里面，单列一节“大力发展现代物流业”。
配合国家“十一五”规划，各部门先后制定与物流相关的专项规划。
交通部编制并经国务院批准发布了《全国沿海港口布局规划》；交通部印发《公路水路交通“十一五”发展规划》。
铁道部制定了《关于促进铁路现代物流发展的指导意见》。
商务部发布了《农村市场体系建设“十一五”规划》。
国家发改委组织有关部门编制的《现代物流业“十一五”发展规划》已颁布。
2008年，我国物流业振兴发展规划已经出台，政府有关部门将加大对物流业的政策支持。
加上各级地方政府开始工作，2009年各地将根据国家物流规划，制定或修订本地规划，更好地协调物流基础设施布局，促进物流关键领域和薄弱环节的项目建设，物流基础设施建设的协同效应开始显现。
进一步扩大物流市场开放和准入范围
2006年4月20日，商务部发布（商资函[2006]38号）《关于进一步做好物流领域吸引外资工作的通知》，外商投资物流企业不再受注册资本和股权比例限制，物流市场进一步扩大开放。
同年，交通部共审核、批准了228个外商投资道路运输业申请项目。
工商总局继续做好物流企业及其分支机构登记注册工作，准许开办企业在注册名称上使用“物流”字样，积极会同有关部门研究“物流”企业的代码和标准。
实行有利于物流企业的税收政策
根据国税发[2005]208号《国家税务总局关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》，从2006年1月1日起，首批经国家发改委和国家税务总局联合确认的37家物流企业及所属企业，开始营业税差额纳税试点工作。
根据国税函〔2007〕146号《国家税务总局关于下发试点物流企业名单（第二批）的通知》，自2007年1月1日起，又有158家物流企业纳入试点范围。
进一步改善通关环境
国务院先后函复海关总署，同意设立天津东疆保税港区和大连大窑湾保税港区；同意将苏州工业园区、保税物流中心、直通监管点整合成为具有保税港区功能的综合保税区；批准松江、某、宁波、天竺（北京）、烟台、重庆、西安等7个出口加工区开展拓展保税功能试点。
海关总署从2006年7月起在全国范围内，打破直属海关之间的关区界限，全面实施“属地申报，口岸验放”通关模式。
质检总局推广电子监管系统，海关总署推进物流信息监控系统建设，质检总局与海关总署落实关检合作机制，出口通关速度进一步提高。
合力推进综合物流体系建设
财政部安排专项资金支持农产品流通设施建设和流通企业发展，支持农资和日用消费品下乡，加大民族地区流通网络建设的投入。
商务部积极引导连锁企业加强内部配送中心的建设和管理，特别是生鲜食品配送中心的建设。
配合中部崛起战略，加强中部地区物流体系建设。
国家发改委推动综合运输体系建设，促进铁公水不同运输方式的衔接，大力推广多式联运。
公安部积极推动各地调整货运机动车限制进入区域，为大型物流企业配送车辆提供通行、停靠便利。
信息产业部提出《全国性、区域性现代物流公共信息平台建设的指导意见》。
加强和改进物流市场监管
商务部会同财政部、交通部、税务总局、质检总局等部门开展了清理市场经济活动中地区封锁规定的工作，清理出含有地方封锁内容的文件385件。
全国工商行政管理机关共查处邮购、服务案件1138起，交通运输投诉案件4456起，查处地方保护和地区封锁等行政性垄断案件15件。
交通部继续推进联合治超，在全国规划检测站网络，建立长效机制。
同时，强化货运源头管理，规范大型货运企业经营行为。
拓展物流领域国际合作
交通部参与建立中日韩海上运输与物流部长级会议机制，加强与日韩海上运输和物流合作。
商务部与日韩有关方面合作，出版了《中日韩流通联合报告书》。
对缅甸、越南、柬埔寨进行考察，同三国就建立“大湄公河次区域物流合作机制”达成共识。
海关总署牵头参加《1975年国际公路运输公约》（TIR公约）的相关工作，已建立研究协调机制。
推进现代物流业发展的体制环境逐步完善
全国现代物流工作部际联席会议从2005年5月建立至今，在深入开展调查研究，抓紧落实税收政策，继续做好行业基础工作，建立现代物流重点企业联系制度和进一步完善部际联席会议协调机制等方面的工作都有较大进展。
同时，督促各地建立了物流协调工作机制，保持与各地物流工作牵头部门的沟通联系，基本上形成了纵向联系方便、横向沟通畅通的工作网络。
2.2保税仓储行业现状与发展趋势分析
2.2.1行业现状和市场竞争格局
2.2.1.1行业现状
目前我国物流及供应链成本占GDP比重的20%左右，近年物流外包服务市场的年均增长率达到25%。
Ø现代物流在国民经济发展中的地位越来越重要
统计测算表明，自1991年至2008年反映物流需求规模的全社会物流总值从3万亿元上升到89.90万亿元增长了近30倍，复合增长率为22.14%（见图2－5所示），大大高于同期GDP的增速。
数据来源：
北大纵横数据库资料整理
图2-51991-2008年中国社会物流总额及其增长情况
进入2008年，在社会物流总额继续高速增长和各级政府扶持政策的推动下，物流仓储业的发展继续保持良好的势头，2008年，全国物流业增加值为19965亿元，同比增长15.4%，占服务业增加值的16.5%。
从2005年6月开始海关总署颁布了一系列条例和海关总署令对保税物流进行规范，标志着政府对保税物流越来越加以重视，对保税物流的监管和控制将更为严格，这就给了许多正规经营保税物流业务、尤其发展历史相对较长、管理水平相对较高的保税物流企业更多的发展机会和更好的发展空间。
随着近年来保税物流服务的兴起，国务院批准某等7个出口加工区进行拓展保税物流功能,开展研发、检测、维修业务的改革试点,海关及时出台了相关配套政策。
根据中国物流与采购联合会预测，中国2003-2009年物流市场价值年复合增长率将达到29.5%，行业发展速度很快，行业发展空间十分广阔（见图2－6所示）。
数据来源：
中国物流与采购联合会，平安证券整理
图2-6物流及供应链支出趋势
Ø保税仓储市场规模稳步增长
入世八年多，中国物流企业加快了“引进来，走出去”的步伐。
据海关统计，2008年中国加工贸易进出口值达1.1万亿美元，比2007年（下同）增长6.9%，低于当年中国总体对外贸易增速10.9个百分点，占当年中国进出口总值的41.1%（见图2－7所示）。
其中，出口6,751.8亿美元，增长9.3%；进口3,784亿美元，增长2.7%，；其项下贸易顺差为2,967.8亿美元，增长19.1％；加工贸易实际增值率上升至53.7％，比2007年大幅提高7.2个百分点。
货物贸易、服务贸易的扩大，带来了不少国际保税物流需求的高速增长。
由于保税物流的首要特点为“境内关外”——虽设在国境之内却视同海关之外,享受的政策比特区还“特”。
任凭东南西北中,保税物流“咬”住“特”字不放松,充分发挥特有的功能和优势,大力发展以国际贸易为重点的新兴产业。
参与保税物流的众多贸易公司尽可“享足”保税,利用国际市场的地区差、价格差、汇率差从事转口贸易,从中获取明显的经济效益。
同时，国际贸易又大大带动了出口加工工业和保税物流业，随着国际贸易企业群的悄然崛现,保税物流的辐射、拉动作用亦在与日俱增。
数据来源：
根据商务部、海关总署统计数据整理
图2-72002年-2008年中国加工贸易占进出口贸易总额比重情况
作为保税物流运营模式之一的保税仓储同样取得了令人瞩目的发展。
2005-2008年，我国保税仓库进出境货物总值快速增长（见图2－8所示），保税仓储作为物流仓储的一种模式，在扩大区域对外开放、提高对外开放水平和促进经济发展等方面发挥了特殊的作用，已经成为区域发展与国际经济运行惯例接轨的重要平台、拉动
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