最新版磐石新城项目可行性研究报告.docx

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最新版磐石新城项目可行性研究报告

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磐石新城项目可行性研究报告

菏泽万象房地产开发有限公司

二〇一一年九月

磐石新城项目可行性研究报告

编制人员名单

项目总负责人：

XXX高级经济师

各专业负责人：

XXX高级工程师

XXXX会计师

XXXXX　经济师

XXXXX　经济师

菏泽万象房地产开发有限公司

目　录

第一章、项目概况

1.1、项目建设单位

1.2、项目建设地块

1.3、项目建设规模

1.4、工程项目主要经济技术指标

1.5、工程项目方案图纸

第二章、项目建设的必要性

2.1、项目地块现状

2.2、项目地块周边环境

2.3、项目地块区域前景

第三章、市场分析和产品定位

3.1、市场分析

3.2、产品定位

第四章、磐石新城建设方案

4.1、总体规划原则

4.2、建筑规划设计

4.3、景观规划设计

4.4、结构设计

4.5、给排水设计

4.6、强电设计

4.7、弱电设计

4.8、暖通设计

4.9、消防

4.10、劳动安全

第五章、磐石新城项目环保和节能

5.1、环保

5.2、节能

第六章、磐石新城项目市政综合配套

6.1、供水

6.2、供电

6.3、供气

6.4、电信

6.5、雨污水排放

第七章、工程项目建设进度

7.1、项目建设实施

7.2、项目开发顺序及节点

第八章、工程项目投资估算及资金来源

第九章、综　述

9.1、结论

9.2、附件

磐石新城工程项目可行性研究报告

第一章、　项目概况

1.1、项目建设单位

菏泽万象房地产开发有限公司。

1.2、项目建设地块

磐石新城项目位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江路。

1.3、项目建设规模

磐石新城项目工程总建设用地面积为911442平方米河路到东顺河是665485平方米商业、东顺河到东侧地块内的规划路是968185平方米，青岛路到西侧规划路的安置区是862332平方米，安置区西侧规划路与赣江路交汇处是农贸市场、水果和蔬菜批发市场。

1.4、项目主要经济技术指标

规划总用地面积：

879599.9㎡

西块用地面积：

279939.1㎡

百货建筑面积：

80000㎡

定制商业建筑面积：

90000㎡

小商业建筑面积：

230000㎡

办公建筑面积：

40000㎡

酒店建筑面积：

15000㎡

公寓建筑面积：

40000㎡

地下建筑面积：

170485㎡

建筑密度：

49％

容积率：

1.8

绿地率：

19％

机动车停车位：

4950辆

中心块用地面积：

343151.1㎡

高层住宅建筑面积:

417240㎡

多层住宅建筑面积:

243945㎡

叠加别墅建筑面积:

21280㎡

独幢别墅建筑面积:

3000㎡

商业建筑面积:

90000㎡

会所建筑面积:

6000㎡

幼儿园建筑面积:

1500㎡

地下建筑面积:

185220㎡

建筑密度：

23％

容积率：

2.3

绿地率：

36％

机动车停车位：

5652辆

东地块用地面积：

256509.7㎡

高层住宅建筑面积：

439470㎡

多层住宅建筑面积：

120960㎡

商业建筑面积：

75000㎡

市场建筑面积：

30000㎡

超市建筑面积：

10000㎡

幼儿园建筑面积：

1500㎡

地下建筑面积：

185402㎡

建筑密度：

23％

容积率：

2.6

绿地率：

36％

机动车停车位：

5657辆

1.5、项目方案图纸

第二章、　项目建设的必要性

2.1、项目地块现状

项目地块为磐石街道用地，电厂、自留地、自然村宅基地和市场。

现状为一些废弃的热电厂用房、市场、商业设施和单层民居。

2.2、项目地块周边环境

项目地块周边都相继开发建设了现代化的城市建筑群和公园，形成了曹县新的城市中心。

东侧相邻已建有县立医院、中国移动和公路局；南侧相邻东顺河公园、历史公园、磐石小学、妇幼保健院；西侧相邻为建设局、规划局家属院、检察院家属院、月河康城小区；北侧相即将建设的金域化府、翡翠城和建设中的鲁西南建材家具五金城。

2.3、项目地块区域前景

曹县城市建设日新月异，按照荷泽市委、市政府提出的曹县要加快融入中心城市的要求，实施城市建设和改造的步伐。

该项目地块为曹县城区的中心区域，随着市政府的北迁，北侧有省级的曹县青岛经济开发区，中国林学会授予的中国杨木之乡、中国桐木之乡；中国芦笋之乡。

地理位置优越，可发展形成曹县市区商业、文化、娱乐和居住中心。

为贯彻政府的城市建设战略布局，配合城市建设的实施，本项目建设进一步体现城市建设使生活更美好，进一步美化城市环境，有必要尽快落实项目建设，使其符合曹县发展的需要。

第三章、市场分析和产品定位

房地产业作为国民经济诸多产业之一，不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行。

通过对曹县地理位置、基础设施、综合经济实力、城市规划发展、近年来房地产开发等方面的调查和动态分析，了解该区位价值、城市的综合经济发展潜力、区位整体规划发展、城市房地产发展现状及走势等，进而判断该城市的房地产开发与投资的发展前景，为项目的投资开发与定位提供参考依据。

3.1、市场分析

曹县夏朝前属东夷之地，境内有许多大汶口、龙山、岳石文化遗迹，为尧舜禹活动之地，商王在此立国建都，春秋战国之世诸侯争霸会盟多在次地，有“天下之中”之誉，刘邦项羽合力征秦创业于此。

政治昌盛、经济发达、文化灿烂、名人荟萃，历史人文资源极为丰富。

曹县是我国优质芦笋主产地和加工出口基地。

目前，曹县芦笋种植面积达20万亩，年产优质芦笋18万吨，占全国芦笋种植面积的六分之一。

芦笋主要品种有Uc800、Uc157、芦笋王子、冠军、硕丰等。

其优质芦笋实行无公害、标准化种植，已获得国家绿色认证，2003年12月8日被中国优质农产品开发服务协会命名为“中国芦笋之乡”。

据统计，曹县现有芦笋加工企业24家，年加工能力19万吨，芦笋罐头、芦笋饮料、芦笋调料、芦笋保健品等系列产品远销欧美、东南亚等国家和地区，年出口创汇2亿美元。

作为芦笋加工产业龙头的巨鑫源公司，与2009年10月成功在澳大利亚上市。

“曹县条编，用杞柳条和麻绳经纬交织编结而成，是群众利用自然、改造自然的产物，是传统农耕时代北方条编文化的代表。

曹县条编主要指曹县倪集乡岳楼村、魏庄村的传统条编制作技艺。

两村家家户户以条编工艺为生，形成了良好的条编技艺与传统。

曹县杨木、桐木资源丰富，是中国桐木加工之乡，中国杨木加工之乡，桐木加工出口占全国的80%以上，是中国桐木加工第一镇。

全县林产品加工产品主要有拼板、细木工板、胶合板、锯末板、纤维板、贴面板、指接板、细木工板、密度板、家具、桐木工艺、杨木工艺、雕刻工艺、条柳编等十五大门类,上万个品种。

林产品销售主要开辟了两大市场:

一是国际市场,拼板、桐木工艺等出口欧洲、东南亚、日本、韩国、美国等50个国家和地区;另一个是国内市场,叉接板,贴面板、细木工板主要销售到国内大中城市,全县各家大企业已在北京、上海、天津、广州、西安、太原等地设有300个办事处,在这些大中城市的建筑装饰材料市场中占有较大份额。

２、曹县经济情况

曹县近5年产业结构分析

Ø从产业结构上看，曹县的第二产业是支柱性产业,对房地产发展有较强的支撑作用。

而第三产业的比例由2006年的21.3%提升至24.26%。

Ø第三产业发展缓慢滞后，第二产业的快速增长必将带动第三产业的快速发展，产业结构有进一步优化的内在需求。

曹县GDP总量分析

Ø从近几年曹县的GDP增长情况来看，曹县经济发展相对稳定，GDP年均增长率为11.4%左右，稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。

曹县人均可支配收入分析

Ø曹县人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现，为商业发展提供了大量的有效需求。

曹县近5年房投资完成总产值（亿元）

Ø曹县近5年来房地产开发投资完成总产值逐年提高，2010年房地产开发投资额达11.8亿元，表明曹县房地产市场逐年升温。

曹县已基本形成了较具规模的工业经济体系，并逐渐形成了以农副产品加工为主导的的林木加工、畜产品加工和食品加工三大支柱产业及与化工、纺织、机械、建材等行业共同发展的工业格局。

城市发展规划：

•曹县“北展”的空间布局结构及重点发展该区域的商业规划方向为本项目商业地产发展的最大机遇；

•完善农贸成区域商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。

产业：

•曹县第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加；

•农贸商圈主导产业：

未来以商贸物流、农副产品的批发与零售、专业性市场间的互动拉动。

城市化：

•随着曹县城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔；

•曹县城市化进入高速发展阶段，古都商城地块商业中心的集聚效应将得到加强。

年份

城市化水平

城镇人口/万

城市人口/万

用地规模/平方公里

2010

35%

27.3

28

421.27

城市化率达50%，新增人口约94.5万，曹县2007年人均居住面积28.81平方米，所以需求商业95万方、住宅2722万方

消费力

•收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求；

•旧村改造提升了原有居民的消费能力。

曹县房地产市场分析

一、曹县房地产住宅市场研究

一）曹县房地产发展历程

曹县的房地产市场2003年开始商品化之路；

03-07年一直处于平稳发展状态；

08年-09年，伴随曹县中心地段多个项目开发，市场进入快速发展阶段。

经过8年整的时间，目前，曹县当地开发商一枝独秀，尚无品牌开发商进驻。

价格从2003年初的1000余元/㎡涨至2011年2700元/㎡，年均涨幅21.3%，累计

涨幅达170%。

二）曹县房地产市场现状

分布特征：

经过几年的发展，曹县房地产市场形成核心区和周边零星项目的格局；

市场供应量：

目前中心区在售项目较少，主要是世纪名城、磐石国际花园、月河康城；市场

供应量约在37万㎡；世纪名城、磐石国际花园为热卖中新盘，规模较大，月河康城尾盘销售。

其他零星项目为幸福人家、罗兰现代城等，环岛花园三期项目5月份开盘，零星项目市场供应

量约为18万㎡。

在售项目列表：

产品形态：

在售项目规划为小高（9-11F）、多层（6+1）、高层的产品组合；

开发规模：

目前市场开发以中小规模开发为主，片区开发并未出现。

项目开发周期均在2-3年左右；

主力户型

车库设计

当前市场车库设计，主要以地上车库和地上车位为主；

取暖方式

为自给，多为天然气烧地暖。

三）曹县房地产市场价格水平

㎡；月河康城历史最高价格3100

元/㎡。

四）产品设计

景观方面：

已开始出现主题式景观设计。

如：

世纪名

城；

户型设计：

多为南北通透，全明户型，已出现飘窗、

入户花园等，如：

世纪名城；

建筑风格：

不注重建筑风格的打造，目前市场上只有

地中海风格建筑，标签性不强，如：

名门世家。

五）营销策略

销售方式单一，尚处在产品营销阶段。

六）重点案例

A、世纪名城：

核心区首席城市复合体赢得较高市场关注，景观、科技系统营造产品力，是目前曹县价值标杆。

项目定位：

曹县地标，人居样板

基础指标

物业位置：

县中心的西北部，湘江路与青荷路交口向东

占地面积:

247亩

物业形态：

高层（9、11、24）+多层：

销售均价：

2900元/㎡

开盘时间：

11年1月9日

开发商：

山东菏泽万基置业有限公司

项目规划

项目规划有项目共2500多户，