广州房地产购买预售商品房的程序及注意事项及购买二手房屋.docx

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广州房地产购买预售商品房的程序及注意事项及购买二手房屋

广州市房地产中介服务知多D

购房须知

一、购买二手房屋须知

1.二手房地产中介服务的主要种类

（1）为房地产转让、抵押和租赁等提供经纪服务；

（2）为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询服务；

（3）为房地产转让、抵押和租赁等提供代办手续服务；

（4）其他服务。

2.“四步曲”?

到房地产中介公司购买二手房屋的程序

第一步：

选择房地产中介公司时，应当核实“两证”，即市国土房管局核发的广州市房地产中介服务机构资质备案证明和工商行政管理部门核发的营业执照；另外，还要核实业务人员是否持有由市国土房管局核发的广州市房地产中介服务人员执业证；

第二步：

当购房者已选择合适的房屋并计划购买时，房地产中介公司将要求客户签订《房地产中介服务合同》，合同有关条款的订立，是消费者合法权益的根本保障，一定要仔细斟酌，对自己有异议的条款，一定要坚持与中介公司协商，达成书面协议；

第三步：

当购房者决定购买房地产中介公司所介绍的房屋时，房地产中介公司应当查阅并向购房者明示房屋的权属情况；经协商一致后，由买卖双方与房地产中介公司共同签订房屋买卖合同。

期间，如购房者需要办理银行按揭手续的，可由房地产中介公司协助或自行选择按揭公司代为办理；

第四步：

到市房地产交易登记中心办理交易过户手续，交易即告完成。

3.市民在接受房地产中介服务时应注意的问题

第一，要选择合法的、信誉度高的房地产中介公司；选择已领取执业证的从业人员提供服务；对房地产中介公司或从业人员的资格有疑问的，可登陆市国土房管局网站（）或市中介管理所网站（）查询。

第二，签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字；对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等方面的条款，可要求中介公司把内容写清楚，避免产生歧义。

相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证向有关部门投诉或通过司法途径解决。

※房地产中介公司带客户看楼前，会要求客户先签署一份“睇楼纸”，主要内容包括该物业的基本情况、收取佣金标准等等。

由于这是看楼的前一项小程序，很多人会忽略“睇楼纸”的重要性。

为避免看楼后与中介公司产生不必要的纠纷，签字前谨记一定要认真阅读“睇楼纸”上所写的内容，切忌草草签字了事。

第三，采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。

※要防范可能出现的风险：

如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。

第四，核实买卖双方身份。

进行交易前，一定要核实房屋权属情况以及产权人身份证明等等。

第五，慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。

定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。

否则，要坚决予以拒绝。

第六，应将各项“口头”承诺写进合同：

经纪承诺送家私、家电等，应要求在合同中列明所送家私、家电的清单，避免产生纠纷；经纪承诺协助办理交易过户手续或按揭手续的，应要求在合同中写明办理手续所需时间。

第七，不要与经纪人私下交易。

※不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。

第八，信守承诺，依法履行合同，不得擅自违约。

第九，不得与经纪人串通，损害房地产中介公司或另一方当事人的利益。

二、购买预售商品房的程序及注意事项

1.“六步曲”?

购买预售商品房的程序

第一步：

购房者在售楼现场或登陆市国土房管局网站（）或“阳光家缘”网站（）查阅《广东省商品房预售许可证》，了解该预售项目的预售面积、抵押、查封、预售款监控账户及预售证有效期限等基本情况。

第二步：

预售项目若由房地产中介公司代理的，购房者有权要求中介公司出示开发商出具的委托书，了解委托代理的范围和权限。

第三步，购房者与开发商或房地产中介公司根据市国土房管局“阳光家缘”网站上公布的商品房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款；经买卖双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将已签订的商品房买卖合同传送至房地产交易登记机构办理网上备案和进行房地产登记申请；购房者应当在商品房买卖合同上输入相关的个人信息，并设置密码。

第四步，商品房买卖合同签订过程，应当以自愿公平为原则。

对于开发商发布的预售商品房广告和宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在商品房买卖合同中约定。

第五步，开发商应当将预售许可证上确认的预售款监控账户提交给预购人，购房者应将购房款直接存入监控账户中，凭银行出具的存款票据，向开发商换领交款票据。

第六步，开发商或购房者在办理商品房买卖合同网上备案之日起10日内，应当向房地产交易登记机构申请办理合同备案确认手续。

2.购买预售商品房注意事项

（1）买房前，怎样的购房心理才是正确的？

购房者买房前可能有几种担忧：

一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会增值保值；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等。

因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。

购房者如需了解房地产开发企业的资质状况，可登陆市建委网站（）查阅。

（2）挑选房屋要注意哪些方面？

购买预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件；所选购的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。

这些情况均可登陆市国土房管局网站（http:

//）和“阳光家缘”网站（）进行查询。

房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。

（3）签订认购书时要注意哪些地方？

认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。

签订认购书时要了解上面提到的问题；再看认购书条款的具体内容。

认购书的内容一般包括：

（1）双方当事人的基本情况；

（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定。

看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。

例如，关于认购书定金的约定。

一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。

二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。

（4）签订商品房买卖合同时，需不需要请律师见证？

据了解，为了积极引导市民委托律师代理买房，广东省在商品房交易中制定律师代理买房的有关规定及执行律师见证制度，但需不需要请律师见证，应该由买卖双方约定。

（5）房款如何支付才是合理的，要不要直接交给开发商？

购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商。

房款可以采取一次性付款或分期付款；具体如何分期，可以由双方约定。

比如购买者可以留15%的商品房价款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。

（6）收楼时要注意哪些事项？

收楼时：

（一）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

（二）实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。

（三）工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。

（四）检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。

（7）收楼后怎样办房产证，办理《权属证明书》过程要多长？

依据合同关于产权登记的约定办理。

按照《广东省城镇房地产权登记条例》的规定，委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用三十日内申请办理房地产权属登记。

提交办证所需的必备材料，包括房地产买卖申请审核表、房地产权证明书、购房人身份证明，买卖合同、购房发票，各单位面积分户册，测绘图等，办理《权属证明书》过程最长60个工作日。

（8）随着政府部门对房地产市场监管力度的加强，核发预售证是否会发生变化？

随着广州市土地出让金从分期缴交逐步过渡到2004年1月1日后一次性缴交，政府部门会考虑分期缴交土地出让金政策下核发预售许可证与一次性缴交土地出让金核发预售许可证的衔接。

国家建设部表示近期预售制度仍会保留。

一、房屋交易主要税费

新购商品房办理房地产证收费标准：

交易过户-----购房业主：

费用名称

收费标准

收费依据

缴交方

房屋所有权登记费

单位登记80元/宗

个人登记50元/宗

每增加一本证书可按每本10元收取工本费

穗价[1999]217号

穗价[2000]58号

穗价[2002]123号

穗价[2003]104号

粤价函[1999]532号

粤价[2002]163号

计价格[2002]595号

穗价[2003]1号

粤价[2002]116号

穗价函[2003]387号

登记方承担

交易手续费

卖方：

3元/平方米（商品房、集资房）

卖方：

1.5元/平方米（解困、安居、房改房）

穗价[2002]97号

粤价[2002]108号

卖方承担

权证印花税

5元/本

买方承担

费用名称

收费标准

缴交方

契税

解困房、安居房及商品房的个人购买普通

住宅：

交易价×1.5%

其余：

交易价×3%

集资房按规定标准1.5%计算，其征收基数：

近郊1000元/平方米；中郊700元/平方米；远郊500元/平方米。

买方承担

费用名称

收费标准

征收单位

缴交方

印花税

卖方：

交易金额×0.05%

买方：

交易金额×0.05%

市地税局

（此项费用不由交易中心代征）

买卖双方共同承担

房屋赠与登记收费标准：

费用名称

收费标准

收费依据

缴交方

房屋所有权登记费

企业登记80元/宗

个人登记50元/宗

每增加一本证书可按每本10元收取工本费；权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。

穗价[1999]217号

穗价[2000]58号

穗价[2002]123号

穗价[2003]104号

粤价函[1999]532号

粤价[2002]163号

计价格[2002]595号

穗价[2003]1号

粤价[2002]116号

穗价函[2003]387号

登记方承担

权证印花税

5元/本

买方承担

测绘费

住宅用房：

1.36元/m2

商业楼用房：

2.04元/m2

多功能综合楼用房：

2.72元/m2

国测财字[2002]3号

申请方承担

房地产平面附图转绘

按房屋面积测绘收费标准的30%

费用名称

收费标准

备注

征收单位

缴交方

契税

受赠人按产价3%缴交

每宗房屋交易

市财政局

买方承担

土地增值税

具体标准参看附件三

房屋有增值部分

市地税局

（调房总站代征）

赠与方承担

营业税及附加

具体标准参看附件二

市地税局

（调房总站代征）

赠与方承担

土地出让金

由房地产估价管理所核定具体标准参看附件一

市国土房管局

赠与方承担

房屋继承登记收费标准：

费用名称

收费标准

收费依据

缴交方

房屋所有权登记费

个人登记50元/宗

每增加一本证书可按每本10元收取工本费；权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。

穗价[1999]217号

穗价[2000]58号

穗价[2002]123号

穗价[2003]104号

粤价函[1999]532号

粤价[2002]163号

计价格[2002]595号

穗价[2003]1号

粤价[2002]116号

穗价函[2003]387号

登记方承担

权证印花税

5元/本

买方承担

测绘费

住宅用房：

1.36元/平方米

商业楼用房：

2.04元/平方米

多功能综合楼用房：

2.72元/平方米

国测财字[2002]3号

申请方承担

房地产平面附图转绘

按房屋面积测绘收费标准的30%

购买预售商品房办理退房登记收费标准：

费用名称

收费标准

收费依据

缴交方

交易手续费

原契约、合同中

建筑面积×3元/平方米

粤价[2002]108号

穗价[2002]97号

申请方承担

房屋交易（二手房）过户登记收费标准：

费用名称

收费标准

收费依据

缴交方

交易手续费

买方：

3元/平方米

卖方：

3元/平方米

穗价[2002]97号

粤价[2002]108号

买卖双方承担

房屋所有权登记费

企业登记80元/宗

个人登记50元/宗

每增加一人每本证书收取10元工本费

穗价[1999]217号

穗价[2000]58号

穗价[2002]123号

穗价[2003]104号

粤价函[1999]532号

粤价[2002]163号

计价格[2002]595号

穗价函[2003]387号

穗价[2003]1号

登记方承担

权证印花税

买方：

5元/本

买方承担

费用名称

收费标准

收费依据

缴交方

房屋测量费

住宅用房：

1.36元/m2

商业楼用房：

2.04元/m2

多功能综合楼用房：

2.72元/m2

国测财字[2002]3号

申请方承担

房地产平面附图转绘

按房屋面积测绘收费标准的30%

费用名称

收费标准

备注

征收单位

缴交方

契税

买方：

个人购买普通住宅按产价1.5%计收，其余按3%计收

每宗房屋交易

市财政局

买方承担

印花税

买方：

房屋产价的0.05%

卖方：

房屋产价的0.05%

每宗房屋交易

市地税局

（交易中心代征）

买卖方各承担一半

土地增值税

具体标准参看附件三

房屋有增值部分

市地税局

（调房总站代征）

卖方承担

个人所得税

具体标准参看附件四

市地税局

（调房总站代征）

卖方承担

营业税及附加

具体标准参看附件二

市地税局

（调房总站代征）

卖方承担

土地出让金

房改房上市，按产价1%征收；其他类型的二手房交易，由房地产估价管理所核定（具体标准参看附件一）

未办理土地有偿转让，需补交土地出让金

市国土房管局

卖方承担

附件一:

土地出让金缴交标准

类别

转让方式

收费标准

备注

商业

公对公、公对私、私对私

按标定地价的50%收取

卖方承担

工业

公对公、公对私、私对私

按标定地价的25%收取

住宅

公对公、公对私

按标定地价的50%收取

私对公

按标定地价的10%收取

私对私

按标定地价的10%收取

附件二:

房地产转让应征营业税及附加

营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费等4种税费实行捆绑征收，具体税率为：

1.单位转让房地产：

（1）不能提供上手购房发票的：

普通单位：

营业税=转让收入×5%

城市维护建设税=营业税×7%

教育费附加=营业税×3%

堤围防护费=转让收入×0.13%

合计税金=转让收入×5.63%

外资单位：

营业税=转让收入×5%

堤围防护费=转让收入×0.09%

合计税金=转让收入×5.09%

（2）提供上手购房发票：

普通单位：

营业税=（转让收入-上手购入价）×5%

城市维护建设税=营业税×7%

教育费附加=营业税×3%

堤围防护费=转让收入×0.13%

合计税金=（转让收入-上手购入价）×5.63%

外资单位：

营业税=（转让收入-上手购入价）×5%

堤围防护费=（转让收入-上手购入价）×0.09%

合计税金=（转让收入-上手购入价）×5.09%

2．个人转让房地产：

（1）非居住用房（非住宅）：

提供上手购房发票：

（转让收入-上手发票价）×5.5%

不能提供上手发票：

转让收入×5.5%

（2）居住用房（住宅）：

普通住房：

购买未满2年转让的：

转让收入×5.5%

购买超过2年（含2年）的免征。

非普通住房：

购买未满2年转让的：

转让收入×5.5%

购买超过2年（含2年）转让的：

（转让收入-上手发票价）×5.5%

3．购买时间的界定：

（1）购买时间：

以房地产证或契税完税证填发日期为准。

（2）结束时间：

以转让房屋时向房管部门申请交易填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。

※※※普通住房标准：

1．广东省享受优惠政策的普通住房标准同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下（含1.2倍）。

地级以上市可根据本地实际，在上述标准的基础上对单套住房套内建筑面积标准适当上浮，但上浮幅度不得超过10%，并必须报经省人民政府批准后方可执行。

各市套内建筑面积的浮动幅度未经省人民政府批准的，一律按上述标准执行。

各地级以上市所辖区、县（市）应执行统一标准。

2．广州市出台的“享受优惠政策的普通住房标准”规定：

住宅小区建筑面积容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍（含1.2倍）以下，同时符合这3个条件的才能享受契税按1.5％征收的优惠。

附件三:

房地产转让应征土地增值税

土地增值税计算依据为增值额。

增值额=转让收入-应扣除项目金额。

土地增值税适用四级超率累进税率。

按增值额与扣除项目金额之比，取决适用税率速算公式：

增值额未超过扣除项目金额50%的：

增值额×30%=税金；

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：

增值额×40%?

扣除项目金额×5%=税金；

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：

增值额×50%?

扣除项目金额×15%=税金；

增值额超过扣除项目金额200%的：

增值额×60%?

扣除项目金额×35%=税金。

扣除项目金额包括：

1．购、建未满五年的房地产为取得时的成本费用；购买的须提供上手购房发票或购房合同，自建、合建的提供经审计的工程结算书及票据；购、建已满五年的为旧房重置成新折旧评估价（由房管部门审核）；

2．应补交的国有土地使用权出让金；

3．与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费等；

4．土地使用权转让为已发生的土地成本费用。

附件四:

房地产转让应征个人所得税

1．个人所得税有两种计征方法（2006年1月1日起执行）：

（1）据实征收：

（每次转让房产收入额?

房产原值?

合理费用）×20%

（2）核定征收：

非居住用房（非住宅）：

个人转让房产收入×7.5%×20%

居住用房（住宅）：

自用未满5年的：

个人转让房产收入×5%×20%

自用满5年（含5年）且是唯一住房的免征。

注：

据实征收由税务机关审核确认征收。

2．个人自用房屋时间的届定（2006年1月1日起执行）：

以个人取得的房屋产权证核准发证时间或契税完税填发时间为开始时间，以转让房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束时间计算是否自用满五年。

若纳税人对自用开始时间有异议，可在税款缴纳前出具有关证明文件，由调房总站代征点核实开始时间并计算自用时间：

（时间不一致的，按孰先原则处理）

购买商品房：

《商品房买卖合同》约定的交楼时间；

购买房改房：

《单位出售公有住房缴款明细表》注明的缴款时间

自建房：

规划部门的竣工验收时间。

受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。

行政事业性收费公示表

收费项目

计算单位

收费标准（元）

批准机关及文号

备注

房屋所有权登记费

宗

个人登记50元/宗

企业登记80元/宗

（除个人外）

穗价[2002]123号

粤价[2002]163号

计价格[2002]595号

穗价[1999]217号

粤价函[1999]532号

穗价[2000]58号

穗价[2003]1号

粤价[2002]116号

穗价[2003]104号

穗价函[2003]387号

1、对农民建房只收土地证书费5元/证，房屋所有权登记费10元/证。

补换证书也按此规定执行。

2、每增加一本证书可按每本10元收取工本费；权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费10元/证。

3、凡我市下岗失业人员从事个体经营的，除国家限制的行业（包括建筑业、娱乐业以及广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧等）外，凭持我市劳动社保部门颁发的《失业证》或《下岗证》，可享受有关收费优惠政策，该优惠政策至2005年12月31日止。

土地证书费

证

普通证书：

个人5元

单位10元

计价格[2001]1734号

穗价[2001]220号

国家特别证书20元

（以上税费标准可在广州市国土资源和房屋管理局网站上查询）

四、律师看“差价”

1.“吃差价”问题

房地产中介服务目前法律界定为居间行为，这个法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费，而不能在交易服务中“吃差价”。

（1）“吃差价”的基本模式

房地产中介公司避免交易双方见面，而由中介公司分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同，从而赚取差价。

（2）如何防止被房地产中介公司“吃差价”

※在交易的各个环节认准交易对象，避免房地产中介公司利用买受方炒楼或吃差价。

“笋盘”出现后，经纪人以其亲戚或好友的名义作为买受方与业主协商交易条件，在交易条件基本一致后，经纪人在买卖双方签订房屋买卖合同时，要求增加买受人，通常用的借口是增加的买受人与原买受人存在亲属关系，买受人希望以后的产权证上出现双方的名字。

由于房款及付款时间等其他合同条款均没有改变，增加买受人对业主几乎没有影响，业主方往往都会同意。

但往往增加的买受人才是真正的买受人，这样不良经纪人就有了“吃差价”的机会，为了方便表述，我们将原买受人称为A，增加的买受人称为B。

不良经纪在以A的名义与业主协商买房合同条款的同时，也以A的名义与真正的买受人B协商卖房合同条款。

显然，这两份合同除了房款存在差额外，其他条款都会一致，这样，不良经纪人则可以A的名义“吃差价”。

在两边的合同条款均协商一致后，不良经纪人以上述“加名”的方法将业主与真正买受人B联系起来，以便将房屋过户给B。

房屋买卖合同加名后，唯一的问题是如何在房屋交易登记时不要出现A的名字，办法是由A