高邮房地一体农村不动产登记发证指导意见征求意见稿doc.docx

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高邮房地一体农村不动产登记发证指导意见征求意见稿doc

高邮市房地一体农村不动产登记发证指导意见（征求意见稿）

为深入贯彻落实2019年中央和省委1号文件的有关精神，依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发[2020]84号）等文件要求，加快推进我市宅基地使用权及房屋所有权和集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下称房地一体农村不动产登记发证工作），妥善解决农村不动产登记过程中历史遗留问题，有效保障农民、集体合法财产权益，根据《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》《江苏省不动产登记条例》等法律法规规章，结合我市实际，特制定本意见。

一、登记范围

市域集体土地范围内（含建制镇建成区内的集体土地）符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（包括农民集中安置区、利用集体建设用地兴办企业、建设公共设施、公益事业等），不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物、构筑物。

重点征拆项目、拆旧复垦项目、已整村搬迁或已列入拆除范围的废旧村庄等，不纳入登记发证范围。

城市居民非法购买农村宅基地及房屋、集体所有土地上开发的商品房，一律不予登记。

二、申请登记主体

（一）宅基地使用权及房屋所有权申请登记发证的主体

宅基地使用权及房屋所有权申请登记发证的主体原则上以户为单位登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，家庭成员作为不动产共有人，记载在不动产登记簿中。

有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：

1、本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

2、非本村村民因增减挂钩、拆迁安置、渔民上岸、集中居住、新农村建设等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

3、已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；

4、非农业户口居民（含华侨）合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。

（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体

经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体。

三、确权登记政策

按照有关法律法规政策规定，坚持“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，加快开展房地一体农村不动产登记发证工作。

（一）宅基地使用权及房屋所有权

1、有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已取得建设工程规划许可手续（或建房手续）且竣工的，依法按照来源材料和规划许可手续予以登记。

2、有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未取得建设工程规划许可手续（或建房手续），已经竣工的，按以下原则办理：

（1）2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料。

按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

（2）2008年1月1日《城乡规划法》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建、但未能提供房屋符合规划或建设的相关材料，经“三级确认”并公告15天无异议，按房屋建设法定批准面积予以登记。

具体为：

单户住宅建筑面积：

三人居以下不超过150㎡；四人居不超过200㎡；五人居及以上不超过250㎡。

宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。

（3）2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供房屋符合规划或建设的相关材料。

3、无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋取得符合规划或建设条件且已经竣工的，按以下原则办理：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，经“三级确认”并公告30天无异议或异议不成立的，均按照实际使用面积予以登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按照实际批准面积或登记面积认定。

具体为：

原丘陵地区的天山乡、菱塘回族乡和送桥镇每户宅基地面积不得超过200㎡，其他地区每户宅基地面积不得超过165㎡，建制镇（集镇）等户宅基地面积不得超过132㎡。

无合法的宅基地使用权来源材料的，经“三级确认”并公告30天无异议或异议不成立的，予以确权登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。

4、农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按实际占地面积登记。

因历史原因登记错误或漏登记的，经“三级确认”并公告30天无异议或异议不成立的，予以登记。

5、宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，但符合我市分户建房条件未分户，未分开居住的，可以申请分户登记或者按共用宗地登记，申请登记的面积不得大于分户后的面积标准之和。

6、因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。

农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿和证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以登记。

7、已登记的农村宅基地及其地上建（构）筑物，遵循“不变不换”原则，但群众有换发不动产权证意愿的，可以申请换发房地一体的不动产权证书。

凡已领取房地一体不动产权证书的，原有宅基地使用证、集体土地使用证、房屋所有权证及相关土地、房屋权属证明一律失效。

8、不予确权登记的情形

（1）乱占耕地、违反生态红线管控要求建设的房屋；

（2）房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

（3）一户拥有两处及以上宅基地，且不能确定按“一户一宅”登记的，依法继承的除外；

（4）城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规的；

（5）已享受过拆（搬）迁安置政策的；

（6）1993年以后建成的三层及以上单体建筑或建筑面积300㎡及以上，无合法手续的；

（7）宅基地使用权及其地上房屋所有权权属存在争议的；

（8）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权

1、有合法的集体建设用地使用权来源材料，地上建筑物、构筑物已取得建设工程规划许可手续（或建房手续）且竣工的，依法按照来源材料、规划许可手续和竣工材料予以登记。

2、1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇村（居）公益事业和公共设施，经所在乡镇人民政府审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。

镇集体企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，报乡镇人民政府审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

3、1987年1月1日《土地管理法》实施后，镇村（居）公益事业和公共设施用地、镇集体企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级及以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

4、对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，经乡镇人民政府审核，公告30天无异议或异议不成立的，予以确权登记。

5、集体建设用地上的建（构）筑物应提供建设工程符合规划的材料和房屋已竣工的材料。

无法提供的，仅确定集体建设用地使用权，暂不确定地上建（构）筑物所有权。

6、集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权权属存在争议的，不予确权登记。

（三）妥善处理农村违法宅基地和集体建设用地问题

严禁通过不动产登记将农村违法用地合法化。

对于违法宅基地和集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和状况，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，依法补办用地批准手续后，进行登记发证。

四、本意见出台后，如上级文件有新的规定，从其规定。

附件：

1、高邮市房地一体农村不动产确权申请审核表

2、“三级确认”方法及流程

附件一：

高邮市房地一体农村不动产确权申请审核表

申请人（权利人）

联系电话

土地坐落

镇村（居）组号

户籍所在地

权籍号

家庭人口

人

建房时间

年月

家庭成员信息

姓名

年龄

与户主关系

房屋结构

翻/改/扩建时间

年月

房屋来源

楼层

原土地审批

（或登记）面积

平方米

原建房审批

（或登记）面积

平方米

宗地面积

平方米

符合分户条件的共有权人

房屋建筑面积

平方米

土地房屋来源

与申请原因

本权利人家庭人口人，建房时（是或非）本集体经济组织成员，房屋建于年月，（有或无）宅基地批准手续，（有或无）建房批准手续，（有或无）翻改建，房屋来源为，只有这一处宅基地。

现申请对本人宅基地使用权和房屋所有权进行确认登记。

本人承诺以上所述内容真实，若有造假和隐瞒，愿承担法律责任。

申请人：

日期：

村民小组意见

情况属实。

组长签字：

日期：

村（居）委会意见

该权利人（是或非）本集体经济组织成员，经初步核实，符合宅基地申请使用条件和“一户一宅”，同意确权。

负责人：

（公章）日期：

乡镇审核意见

经公示，无异议，同意确认。

负责人：

（公章）日期：

备注

附件二：

“三级确认”方法及流程

“三级确认”的方法：

在满足登记原则的前提下，从实际出发，采用“三级确认”的方法，解决符合宅基地及建房申请条件但无用地或建房审批材料的历史遗留问题。

“三级确认”的程序及内容：

“权利人申报→村民小组认可→村（居）委会初审→乡镇（街道）确认”。

1、权利人申报

权利人在登记申请时，填写《高邮市房地一体农村不动产确权申请审核表》（以下简称“审核表”），权利人承诺对申请内容的真实性负责。

2、村民小组认可

在权利人完成申报的基础上，由村民小组长代表村民小组，对权利人申请内容的真实性进行核实，并在审核表上签字确认。

3、村（居）委会初审

在村民小组认可的基础上，由村（居）委会进行初审，并在审核表上签署意见并签字盖章，意见必须明确建房时是否为本集体经济组织成员，是否符合“一户一宅”。

4、乡镇确认

在村（居）委会初审通过的基础上，由乡镇（街道）进行确认，并在审核表上签字盖章。

5、面积确认

房屋面积按照现状认定，以权籍调查测绘面积为准。

超出宅基地范围的房屋不予登记。

宅基地及房屋实际面积超过批准面积的，在不动产登记簿和不动产权证书的其他状况栏内注明超过批准的用地面积和房屋面积。

6、审核表经村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府签字盖章确认，汇总后由乡镇人民政府公示30天，拍照留存。

公示无异议或异议不成立的，乡镇人民政府在审核表上签字盖章确认。

7、经“三级确认”出具的审核表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。