土地估价师考试大纲.docx

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土地估价师考试大纲

土地估价师考试大纲

土地估价师考试大纲

第一部分

土地基础知识

一、土地概念二、土地的分类

三、土地实体特征四土地权利及制度

第二部分土地管理知识

一、土地管理概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理

五农业地转用与征地管理

六、建设用地供应管理

七、土地市场交易与监督

八、地价管理

九、土地执法监察

第三部分地价理论

一、土地价格的概念

二、土地价格影响因素

（一）考试目的

（二）考试范围

三地租理论四区位理论

五、土地报酬递减规律

六、土地市场理论

第四部分土地估价方法

一、土地估价概念

（二）考试范围

（三）考试基本要求

二、土地估价的原则

三、收益还原法

四、市场比较法

五、成本逼近法

六、剩余法

七、路线价法

八、基准地价系数修正法

第五部分地价估价实务

一、宗地估价

二、常见目的下土地估价

三、常见用途土地估价

四．土地分等

五、土地定级

六、基准地价评估

七、路线价评估

八、城市地价动态监测

九、征地区片综合地价评估

第六部分地上附着物及相关财产评估知识

一、房屋建筑工程基础

二.建筑物估价

三、其他附着物估价

四、相关机器设备评估

第七部分土地相关税收知识

一、税收基本理论

二土地税收

三、房产税收

四、其他相关税收

第八部分金融知识

一、金融基础

二、保险基础

三、证券基础

第九部分会计与统计知识

一、会计知识

二、统计知识

第十部分土地与房屋测量知识

一、经济学基础

二、城市经济学

三、城市规划

第十二部分

地产开发与工程造价知识

一、土地开发

二、房地产开发

三、工程造价

四、行业管理制度

第一部分

土地基础知识

一、土地概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地的定义

  2、土地的特征

  3、土地的功能

4、我国土地资源的特点

（三）考试基本要求

掌握：

土地的基本内涵，土地的主要特性

熟悉：

土地的功能，不同学科对土地的定义

了解：

我国土地资源的特点

二、土地的分类

（一）考试目的

测试应考人员对土地类别及其特点的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地的基本类别

  2、主要类别土地的特征

3、我国主要类别土地利用的方式

（三）考试基本要求

掌握：

土地的基本类别及我国土地的分类

熟悉：

主要类别土地的特点

了解：

我国主要类别土地利用的方式

三、土地实体特征

（一）考试目的

测试应考人员对土地实体特征的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地实体的构成

  2、土壤类别及特征

  3、地质条件及特征

4、土地基础设施类型及特征

5、主要地上物作物种类及特征

6、地下空间及特征

7、土地污染种类及特征

（三）考试基本要求

掌握：

土地实体的构成、土壤类别、地质条件类别、土地基础设施类型；

熟悉：

不同类别土壤特征、不同类别地质条件特征、不同类别土地基础设施特征、主要地上物作物种类及特征、地下空间及特征；

了解：

土地污染种类及特征

四  土地权利及制度

（一）考试目的

测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度

（二）考试范围

1.土地产权概念

2.土地产权的种类

3.我国土地所有权制度

4.我国土地使用权制度

5土地他项权利制度

6.主要国家和地区的土地制度

（三）考试基本要求

掌握：

土地产权的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度

熟悉：

国有土地所有权、使用权，集体土地所有权、使用权；土地他项权利制度

了解：

主要国家和地区的土地制度

第二部分

土地管理知识

一、土地管理概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地管理的内涵

  2、土地管理的任务

3、土地管理的原则

4、土地管理的主要内容

  5、我国土地管理机构的设置

  6、土地管理与可持续发展的关系

7、新中国成立以来我国土地管理的演变历程

（三）考试基本要求

掌握：

土地管理的内涵，土地管理的目的

熟悉：

我国土地管理的任务、内容、原则

了解：

土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程、土地管理机构的设置

二、地籍管理

（一）考试目的

测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、地籍概念

  2、地籍分类

  3、地籍管理概念

4、地籍管理原则

5、我国地籍管理的内容

6、地籍管理的任务

  7、地籍档案管理的基本要求

8、我国地籍的产生和历史发展

（三）考试基本要求

掌握：

地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容

熟悉：

地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求

了解：

我国地籍的产生和历史发展

三、土地规划管理

（一）考试目的

测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地规划的概念与类型

  2、土地规划的作用

  3、影响土地利用的因素

  4、土地可持续利用的准则

  5、土地用途管制制度的概念

  6、土地用途管制的作用和意义

  7、土地用途管理的内容

  8、土地利用总体规划的概念

  9、土地利用总体规划的意义

  10、土地利用总体规划编制原则

  11、土地利用总体规划的内容

  12、土地利用总体规划编制程序

  13、土地利用总体规划的评审、报批、修改

  14、土地利用专项规划

  15、土地利用详细规划

  16、土地利用规划实施与管理的途径

  17、土地规划与其他规划的关系

  18、土地利用计划

（三）考试基本要求

掌握：

土地用途管制及土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容

熟悉：

土地利用专项规划及土地利用详细规划的概念和内容

了解：

其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系

四、耕地保护与土地整理

（一）考试目的

测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度

（二）考试范围

1、耕地保护的重要性

  2、耕地保护的责任目标考核制度

  3、耕地保护管理的主要内容

  4、基本农田保护

  5、耕地占补平衡

6、土地整理

7、土地复垦概念

（三）考试基本要求

掌握：

耕地保护与土地整理的内涵，基本内容

熟悉：

基本农田保护,耕地占补平衡，土地整理的基本要求

了解:

我国耕地保护土地整理的发展历程及现状

五  农业地转用与征地管理

（一）考试目的

测试应考人员对农用与征地管理知识的理解与掌握程度

（二）考试范围

1、农用地转用概念

2、农用地转用的依据

3、农用地转用的批准权限

4、农用地转用的审批程序

5、土地征收和征用概念

  6、征地行为的特征

  7、土地征收补偿和安置的内容

  8、土地征收方案的编制与审核

  9、土地征收程序

（三）考试基本要求

掌握：

农用地转用征地管理的内涵、基本内容

熟悉：

农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求

了解：

我国征地改革的方向与目标

六、建设用地供应管理

（一）考试目的

测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、建设用地供应概念

  2、国有建设用地划拨供应

  3、国有建设用地出让供应

  4、国有建设用地供应的基本条件

  5、国有建设用地供地标准

  6、国有建设用地审查报批管理

  7、国有建设用地供地程序

  8、国有建设用地供应法律文书的主要内容

  9、农村集体建设用地供应范围

10、乡镇建设用地供应审批内容及基本程序

11、建设用地节约集约利用评价

12、开发区土地集约利用评价

（三）考试基本要求

掌握：

建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方法、程序、基本条件、报批管理和法律文书；

熟悉：

国有建设用地供应的标准，农村建设用地供应范围；

了解：

开发区用地评价的内容和程序，乡镇建设用地供应审批内容及基本程序。

七、土地市场交易与监督

（一）考试目的

测试应考人员对土地市场交易与监督管理的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1.土地市场概念

2、土地市场的特点

3、土地市场的分类

4、土地市场的功能

5、土地市场的运行机制

6、我国土地市场的现状

7、土地市场管理的内容

8、土地使用权转让  

9、土地使用权抵押的概念和条件

  10、土地使用权租赁的概念

11、我国土地市场的发展过程

（三）考试基本要求

掌握：

土地市场概念、特点、分类，监管调控的内容，土地使用权转让概念和内容，土地使用权抵押概念和条件

熟悉：

土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念

了解：

我国土地市场现状与发展过程

八、地价管理

（一）考试目的

测试应考人员对地价管理知识的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、地价管理的目的

  2、地价管理的措施

  3、地价管理的内容

  4、城镇基准地价与标定地价

  5、城市地价动态监测

  6、土地估价行业行政管理

7、我国土地价格管理发展历程

（三）考试基本要求

掌握：

地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价

熟悉：

城市地价动态监测，土地估价行业行政管理

了解：

我国土地价格管理发展历程

九、土地执法监察

（一）考试目的

测试应考人员对土地执法监察知识的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地执法监察的内涵

  2、土地违法行为及处罚

  3、土地执法监察的内容

4、土地执法监察的意义

（三）考试基本要求

掌握：

土地执法检查的内涵，土地违法行为及处罚

熟悉：

土地执法监察的内容

了解：

土地执法监察的意义

第三部分

地价理论

一、土地价格的概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地价格概念

  2、土地价格的主要特征

  3、土地价格的类型

  4、我国土地价格的主要类型

5、我国土地价格理论的发展历史

（三）考试基本要求

掌握：

土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵

熟悉：

不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素

了解：

我国土地价格理论的发展历史

二、土地价格影响因素

（一）考试目的

测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度

（二）考试范围

1、主要地价影响因素

2  主要地价影响因素的作用规律

3  不同用途地价影响因素的特点

（三）考试基本要求

掌握：

主要地价影响因素的种类

熟悉：

主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点

三、地租理论

（一）考试目的

测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度

（二）考试范围

1  地租概念

2  马克思地租理论

（三）考试基本要求

掌握：

地租的定义，地租与地价的关系，我国土地的内涵

熟悉：

马克思主要地租理论，新古典城市地租理论

了解：

地租理论在土地估计中的应用

四  区位理论

（一）考试目的

测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、区位概念

  2、区位的影响因素

  3、几种主要的区位论

4、区位理论在土地估价中的作用

（三）考试基本要求

掌握：

区位概念，区位的影响因素

熟悉：

几种主要的区位论

了解：

区位理论在土地估价中的作用

五、土地报酬递减规律

（一）考试目的

测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地报酬递减的含义

  2、土地报酬递减的基本原理

3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用

（三）考试基本要求

掌握：

土地报酬递减的含义

熟悉：

土地报酬递减的基本原理

了解：

土地报酬递减规律在土地估价中的应用

六、土地市场理论

（一）考试目的

测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度

（二）考试范围

  1、土地供给

  2、土地需求

3、土地供需平衡原理

4、土地市场分析原理与方法

（三）考试基本要求

掌握：

供给与需求的特征

熟悉：

土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理

了解：

我国土地供需关系的特点

第四部分

土地估价方法

一、土地估价概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地估价的定义

  2、土地估价的作用及现实意义

  3、土地估价的使用方向

4、我国土地估价的产生背景和发展过程

（三）考试基本要求

掌握：

土地估价的定义、作用

熟悉：

土地估价的现实意义，土地估价的使用方向

了解：

我国土地估价的产生背景和发展过程

二、土地估价的原则

（一）考试目的

测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、土地估价原则

  2、不同估价原则适用范围及注意点

3、土地估价各原则的理论依据和产生背景

（三）考试基本要求

掌握：

土地估价原则内涵

熟悉：

土地估价各原则的适用范围及注意点

了解：

土地估价各原则的理论依据和产生背景

三、收益还原法

（一）考试目的

测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、收益还原法概念

  2、收益还原法的基本公式

  3、收益还原法不同情况下的公式

  4、收益还原法估价的基本步骤

  5、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

  6、总费用的测算方法

  7、土地纯收益的概念及测算方法

  8、土地还原率的概念及确定方法

9、收益还原法的适用范围

（三）考试基本要求

掌握：

收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法

熟悉：

收益还原法的适用范围

四、市场比较法

（一）考试目的

测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、市场比较法概念

  2、市场比较法的特征

  3、市场比较法的原理

  4、市场比较法的基本公式

  5、市场比较法的估价步骤

  6、调查与选择比较案例

  7、确定价格可比基准

  8、交易情况修正

  9、估价期日修正

  10、区域因素比较与修正

  11、个别因素比较与修正

  12、其他相关修正的类型及修正方法

  13、确定比准价格

  14、市场比较法适用范围

15、市场比较法的发展过程及在国外的使用

（三）考试基本要求

掌握：

市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法

熟悉：

市场比较法的特征、适用范围及应用要求

了解：

市场比较法的发展过程及在国外的使用

五、成本逼近法

（一）考试目的

测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、成本逼近法概念

  2、成本逼近法的基本公式

  3、成本逼近法估价步骤

  4、土地取得费的概念、构成及计算方法

  5、土地开发费

  6、利息

  7、利润

  8、土地增值

  9、土地价格修正与确定

10、成本逼近法适应范围

（三）考试基本要求

掌握：

成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算

熟悉：

成本逼近法的应用特点、适用范围及要求

了解：

成本逼近法的应用限制

六、剩余法

（一）考试目的

测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用理解与掌握程度。

（二）考试范围

1.剩余法概念

2.剩余法的基本公式

3.剩余法估价步骤

4.最佳开发利用方式

5.开发完成后不动产价值的测算

6.开发成本

  7、利息

  8、利润

  9、土地价格的计算

10、剩余法适用范围

（三）考试基本要求

掌握：

剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取

熟悉：

剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别

了解：

剩余法的应用领域。

七、路线价法

（一）考试目的

测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、路线价法的概念

  2、与路线价估价法有关的概念

  3、路线价估价法的操作步骤

  4、路线价的深度修正方法

  5、其他宗地条件修正系数编制

  6、路线价估价法的适用范围

7、路线价估价法的实际应用

（三）考试基本要求

掌握：

路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法

熟悉：

路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求

八、基准地价系数修正法

（一）考试目的

测试应考人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度

（二）考试范围

  1、基准地价系数修正法概念

  2、基准地价系数修正法的公式

  3、采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤

  4、基准地价系数修正法的适用范围

5、农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤

（三）考试基本要求

掌握：

基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤

熟悉：

基准地价系数修正法的适用范围

了解：

农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤

第五部分

地价估价实务

一、宗地估价

（一）考试目的

测试应考人员对宗地估价的程序、内容及要求的掌握程度

（二）考试范围

  1、土地估价程序

  2、土地估价业务受理

  3、土地估价事项确定

  4、土地价格定义的界定

  5、土地估价资料收集内容、方法及要求

  6、土地估价现场调查

7.土地市场案例调查

8、土地估价分析

9、土地估价方法选择

10、地价估算与确定

  11、土地估价报告撰写

  12、土地估价报告审核

（三）考试基本要求

掌握：

宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求

熟悉：

宗地估价业务受理、估价报告归档管理的内容及基本要求

二、常见目的下土地估价

（一）考试目的

测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度

（二）考试范围

（三）考试基本要求

掌握：

常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断

熟悉：

各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点

三、常见用途土地估价

（一）考试目的

测试考生对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度

（二）考试范围

1居住用地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

2工业用地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

3商业用地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

4办公用地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

5体育用地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

6教育,科技,卫生,文化用地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

7农用的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

8林地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

9草地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

10水面的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

11基础设施用地的主要价格影响因素,估计思路,估计方法的选择与应用

（三）考试基本要求

掌握:

居住,工业,商业,办公等用地估价的特点，价格影响因素及估价技术思路和估计方法应用

熟悉：

教育，科技，文化，卫生，体育等用地估价的特点，价格影响因素及估价技术思路和估计方法应用

了解：

耕地，林地，草地，水面估价的一般特点，价格影响因素及估价技术思路和估计方法应用

四．土地分等

（一）考试目的

测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度

（二）考试范围

1、城镇土地分等

2、农用地分等

（三）考试基本要求

掌握：

基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素

熟悉：

土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法

了解：

农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度

五、土地定级

（一）考试目的

测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度

（二）考试范围

  1、城镇土地定级

  2、农用地分等

（三）考试基本要求

掌握：

基本概念，城镇土地和农用地定级的方法，不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素

熟悉：

城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级因素选择、权重确定与量化方法

了解：

城市土地质量

六、基准地价评估

（一）考试目的

测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度，对城镇基准地价和农用地基准地价概念，评估的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力

（二）考试范围

  1、城镇基准地价

  2、农用地基准地价的评估

（三）考试基本要求

掌握：

城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价和农用地基准地价评估的技术路线、程序和方法

熟悉：

城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法

了解：

城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法

七、路线价评估

（一）考试目的

测试应考人员对路线价评估知识的掌握程度

（二）考试范围

（三）考试基本要求

掌握：

路线价的特点和评估范围选择条件，评估的基本原理以及程序和基本表达形式

熟悉：

路线价修正体系建立的内容和方法

八、城市地价动态监测

（一）考试目的

测试应考人员对城市地价动态监测知识的认知程度

（二）考试范围

（三）考试基本要求

掌握：

城市地价动态监测的概念，城市地价动态监测的基本程序，城市地价动态监测指标含义及其采集方法

熟悉：

标准宗地（地价监测点）设立的要求，标准宗地估价的方法与要求

九、征地区片综合地价评估

（一）考试目的

测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度

（二）考试范围

  1、征地区片综合地价的基本概念

  2、征地区片综合地价的特点

  3、征地区片综合地价评估的基本步骤

  4、征地区片综合地价评估的方法

  5、征地区片综合地价的表达形式

  6、征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用

（三）考试基本要求

掌握：

征地区片综合地价的基本概念和特点

熟悉：

征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和综合区片地价的表达形式

了解：

征地区片综合地价在征地补偿估价中