吉安市房产面积计算规则.docx

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吉安市房产面积计算规则

《吉安市房产面积计算规则》

（征求意见稿）

　　为加强房产测绘管理，规范我市房产面积测算工作，保护当事人的合法利益，根据国家《房产测量规范》GB/T17986，结合我市实际，制定本规则。

一、一般规定

1.计算建筑面积的房屋应具备以下条件：

（1）应具有永久性上盖；

（2）应有围护结构或维护设施（如：

墙、柱、护栏等）；

（3）结构牢固，属永久性的建筑物；

（4）层高在2.20米及以上；

（5）可作为人们生产、生活或活动的场所。

2.房屋以幢为单位进行测算，幢是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，幢一般按以下方式进行划分。

（1）独立建筑的房屋为一幢。

（2）地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理，同一幢建筑中的不同建筑塔楼各自视为一个或多个功能区处理。

（3）地面以上为相互独立的多幢建筑，但地面以下相互连通，共用一个大地下室的，地面建筑视为多幢，地下室单独视为一幢；若地上各独立幢对应的地下部分规划设计从属于地上建筑、且具有墙体或者明确界线与其它地下部分相区分，则该地下部分可归入相应的楼幢内。

（4）以通廊相连的房屋视为多幢。

二、计算全部房产面积的范围

1.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米及以上部位，按其水平投影面积计算。

当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20米，但总高度不小于2.20米时，只计算一层建筑面积。

3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积；门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米及以上的，按其水平投影面积计算。

4.室内楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。

5.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

6.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米及以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等按其外围水平投影面积计算。

7.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

8.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9.房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。

10.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算；外墙有设计厚度的，按设计厚度计算。

11.与房屋主体结构连通且有非独立柱或有围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12.属永久性建筑的多排柱车棚、货棚、站台、加油站、收费站等按其柱的外围水平投影面积计算。

13.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平投影面积计算。

14.室内体育馆按实际层数计算建筑面积；体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米及以上的部位，按其水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计算）。

15.内部无结构层的机械车库、车位不论其高度和停放层数，均按一层水平投影面积计算。

16.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米及以上部位的外围水平投影面积计算。

17.仅采用玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

18.落地窗、无油烟灶台与室内相通，且与室内地坪相平，层高在2.20米及以上的，按其外围水平投影面积计算。

19.封闭的入户花园、户内花园、阳光房，按其外围水平投影面积计算。

20.有永久性上盖的室外车道按其外围水平投影面积计算。

21.与室内相通并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算建筑面积。

三、计算一半房产面积的范围

1.与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.未封闭的阳台、挑廊、入户花园、户内花园、阳光房等按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4.无顶盖的（含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的）室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。

5.有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

四、不计算房产面积的范围

1.层高小于2.20米的房屋。

2.突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无油烟灶台（与室内地坪不相平或层高在2.20米以下的）、无柱雨蓬等。

3.房屋之间无上盖的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。

5.房屋的平台、花台、晒台（露台）、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑物。

6.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

7.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街用作社会公共通道的有柱走廊。

8.上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、入户花园、户内花园、阳光房。

9.墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层等。

10.利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。

11.房屋内结构性密闭空间，与室内不连通的结构性不封闭空间。

12.构筑物，如：

独立烟囱、亭、塔、罐、池、水箱等；地下人防干、支线。

13.活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌的房屋。

14.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。

　　15.无永久性上盖的室外车道。

16.位于小区平台、开敞式广场等主要作为公共使用，带社会公益性质的室外楼梯、自动扶梯

17.用于检修、消防等使用的室外爬梯。

18.建筑物外玻璃幕墙、金属幕墙等仅作为装饰，幕墙与建筑物外墙间的空间。

19.地下室内无顶盖的采光井。

20.建筑物内的水箱（池），建筑物下的水池、化粪池等。

21.檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分。

五、特殊情况下的建筑面积计算

1.房屋空间主要由墙围护，墙面有柱突出的，建筑面积一般按墙水平外围计算。

2.房屋局部无外墙的（如底层楼梯出入口处、店面和车库的卷帘门等），以及非垂直墙体，其外墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。

3.顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外墙厚度。

4.未经规划部门批准擅自将不封闭阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

5.位于阳台等建筑主体内有围护结构的空调机位、花池等，应与其相通的建筑主体一并计算建筑面积，否则不计算建筑面积。

6.底层不封闭阳台、屋面不封闭阳台计算一半建筑面积的，其护栏中允许开一个出口。

7.计算楼梯间面积时，如果住宅室内楼梯井间隔大于0.20米，商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的楼梯井间隔大于0.40米，楼梯井的间隔空间应该按天井处理。

8.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，或其上有挑板等且可以完全遮盖的，可视为该室外楼梯的顶盖。

9.从楼梯间、电梯间及前室通往入户门的走道，封闭计算全部建筑面积，不封闭计算一半建筑面积。

六、区分房屋的专有部位与共有部位

1.专有部位

专有部位是指业主独立占有、使用房屋的部位，一般用“套”“间”或“权属单元”表示。

符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部位：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（3）能有登记成为特定业主所有权的客体。

2.共有部位

房屋中各区分所有权人共同占有、使用的部位,共有部位主要由房屋中的设备用房、通行部位、管理服务用房、共有墙体四部分组成。

七、共有建筑面积分摊原则

1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位；位于本幢房屋内并为本幢服务的共有建筑面积，由本幢房屋分摊；为本幢房屋服务但不在房屋内的共有建筑面积，或在本幢房屋内但为多幢房屋服务的共有建筑面积，均不进行分摊。

3.幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，由全幢进行分摊。

4.功能区共有建筑面积是指专为某一功能区服务的共有建筑面积，由该功能区进行分摊。

　　5.层内共有建筑面积是指专为本层服务的共有建筑面积，由本层进行分摊。

6.分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。

　　七、应该分摊的建筑面积范围：

1.为本幢服务的高低压配电房、水泵房、发电机房、消防水池、消防控制室、值班警卫室、设备间以及公共用房、管理用房等。

2.本幢房屋内的风井、电井、水井、垃圾道、提物井等。

3.共有的楼梯间、电梯井及房屋天面上的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

4.共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等。

5.套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。

八、不应分摊的建筑面积范围：

1.为多幢服务的高低压配电房、水泵房、发电机房、消防水池、消防控制室、设备间以及公共用房、管理用房等。

2.独立于本幢房屋之外的公共用房。

3.独立使用的地下室、半地下室、车库、车位，作为人防工程的地下室。

4.避难层、避难间。

5.物业管理用房、社区用房、养老用房、小区会所、幼儿园、娱乐用房、健身房、阅览室、医务室、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套用房。

九、共有建筑面积分摊步骤

1.根据幢划分方法确定幢范围；

2.确定幢内的共有建筑面积范围和名称；

3.对幢内共有建筑面积进行分类，确定应分摊和不应分摊共有建筑面积；

4.按规划部门批准的建筑施工图及设计说明载明的使用功能划分功能区；

5.按共有建筑面积的服务范围自上而下、由整体到局部的顺序，即幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层内共有建筑面积逐级分摊，下一级的共有建筑面积参与上一级的共有建筑面积分摊。

十、共有建筑面积分摊细则

1.本幢房屋共同共有的高低压配电房、水泵房、发电机房、消防水池、消防控制室、值班警卫室、设备间、楼梯间、电梯井、门厅、大厅、过道、门廊、门斗、风井、电井、水井、垃圾道、提物井、以及其它功能上为本幢服务的公共用房和管理用房，本幢房屋的1/2外墙等共用建筑面积由全幢分摊。

2.专为住宅服务并在住宅功能区内的楼梯、门厅、过道等共有建筑面积由住宅分摊；但如有下列情况之一的，应划分为不同功能区：

（1）有的单元设电梯、有的单元不设电梯，按设电梯和不设电梯的单元划分功能区。

（2）有的单元为多层、有的单元为高层，按多、高层单元划分功能区。

3.住宅楼中底层住宅入户门直接朝外开设，且无需经过单元公共区域入户时，该套住宅不参与住宅功能区内的楼梯、电梯、过道等共有建筑面积分摊。

4.多功能综合楼（含商住楼）的非住宅层内单独通往住宅层的梯间、门厅、过道等共有建筑面积，由住宅层分摊；若该共有部分又可与非住宅层相连通的，则由住宅层与相连通的非住宅层分摊。

　　5.专为商业、办公等部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积由商业、办公等部分分摊。

6.商业楼中有几层商业（商铺），部分楼梯、电梯直接从室外通往2层及以上商业（商铺），与1层商业（商铺）不相通，则1层商业（商铺）不分摊该部分楼梯、电梯。

7.综合体的临街商业（商铺）和其它商业（商铺），临街商业（商铺）一般位于一层或下沉式广场底层，直接对建筑物外面开门，而且没有对建筑物内部开门，没有与对建筑物内部开门的商业（商铺）连通；其它商业（商铺）的户室门都直接通过各类室内外走道、楼电梯、扶梯等连通。

原则上将临街商业（商铺）作为一个功能区，分摊所使用的设备用房、外半墙等，不分摊不直接使用的各类室内外走道、楼电梯、扶梯等；其它商业（商铺）作为另一个功能区分摊。

8.原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关层铺位按其套内建筑面积比例分摊。

9.地下室相通的多幢房屋共有建筑面积的分摊方法：

地下室相通地面上独立的两幢及以上房屋，以规划部门确定的室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

10.单幢房屋带地下室的，以规划部门确定的室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上的楼梯、电梯等由地上部分分摊，地下的楼梯、电梯等由地下室分摊。

　11.出入地下部分的车道和专门服务于地下车位的其它公共走道面积，由地下各车位按套内建筑面积比例分摊。

　12.斜面结构屋顶下面（如阁楼）层高在2.20米以上部位应参与整幢大楼共有建筑面积的分摊。

　　13.架空层计入不分摊的共有建筑面积。

14.对已经确权或已取得不动产证（房产证）的房屋，在对其进行分割测绘时，可只对各户的套内建筑面积进行实测，取确权面积或不动产证（房产证）面积与各户套内建筑面积之和的差值作为各户应分摊的共有建筑面积，按各户套内建筑面积的比例进行分摊计算。

十一、附则

1.本《规则》下发前已确权发证或者同一项目前期房屋已实施房产面积测绘的，后期的房产面积计算，仍按原计算方法执行。

2.本《规则》实施过程中若与新出台的国家法律、法规或省、部门规章不一致的，以新出台的国家法律、法规或省、部门规章为准。

　　3.本《规则》自发文之日起施行

　　4.本《规则》由吉安市自然资源局负责解释。