巴马宝和堂百货商业规划书.docx
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巴马宝和堂百货商业规划书
巴马·宝和堂
百货商业规划书
开发商：
巴马瑶族自治县供销合作社
投资运营商：
广西宝和堂药业有限责任公司
巴马·宝和堂百货项目前期运作规划书
目录
第一部分项目总论
第二部分项目市场投资环境
第三部分项目地块SWOT分析与应用
第四部分项目定位及项目评估
第五部分项目商业规划建议
第六部分项目开发合作定位
第七部分项目建成后的社会效益分析
第八部分项目投资估算
第九部分宝和堂简介
第一部分项目总论
一、项目建设大体的概况
（一）开发建设项目前言
本项目临接县城主干道寿乡大道，距寿乡文化广场136米，项目周边云集百货，餐饮，娱乐，文化等核心消费群体。
运输通畅便利。
就本案所处区域来说，项目位于县城最中心区域，是发展物流业、都市型工业、休闲娱乐业、房地产业的良好场所。
随着相应打造政府号召“长寿巴马、生态巴马、宜居巴马和文化巴马”的经济发展观念及“一园六基地”文化产业链的形成，巴马已成为经济投资的热土。
作为全区知名的旅游，养生圣地，巴马已成为新的商业形态发展的新宝地。
而我们的项目定位直接成为一个桥梁性连接作用之一，为当地消费零售行业树立一个标志性的商业地产雄风目标。
（二）建设项目基本概况
（1）项目名称：
宝和堂·百货（暂定）
（2）建设地点：
巴马瑶族自治县寿乡大道号
（3）开发商：
巴马瑶族自治县供销合作社
（4）投资运营商：
广西宝和堂药业有限责任公司
（三）项目建设规模与内容
表：
1-1-1【项目主要技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
规划总用地面积
实际用地面积
总建筑面积
建筑占地面积
综合容积率
建筑密度
绿地率
住宅面积
商业面积
居住总户数
停车位
二、项目可行性研究结论
（一）当地市场数据指标
2012年全年地区生产总值完成28.42亿元，同比增长3.28%；全社会固定资产投资完成29.73亿元，同比增长36.7%；财政收入完成2.12亿元，同比增长15.61%；农业总产值完成12.94亿元，同比增长4.4%；全部工业总产值完成23.94亿元，同比增长28.07%，其中规模以上工业总产值完成17.8亿元，同比增长33.74%；全社会消费品零售总额7.02亿元，同比增长18.11%；城镇居民人均可支配收入13311元,同比增长11%；农民人均纯收入3382元，同比增长13.69%。
东巴凤基础设施建设大会战后，巴马的基础设施得到极大地改善。
公路四通八达，交通便利，巴马至河池、巴马至田阳、巴马至凤山全部通行二级公路。
作为国家西部大开发地区的一部分，巴马已经出台一系列有自治县特色的投资优惠政策。
（二）项目建设开工进度
项目计划于年月份底开工建设，预计年交付使用。
（三）项目合作方式
项目采用分包租赁模式。
第二部分市场投资环境
一、本地区概况
（一）本地区人口基本概况
全县2012年12月31日临时的常住人口为22．46万人，与2000年第五次全国人口普查的22．17万人相比，十年共增加0．29万人，增长1．31%，年平均增长0．13%。
全县总人口为26．67万人。
与2000年第五次全国人口普查的23．88万人比较，近十年间共增加2．79万人，增长11．68%，年平均增长率为1．11%。
比“四普”到“五普”十年间平均增长率的0．64%上升0．47个百分点。
全县常住人口和总人口的地区分布如下：
（单位：
万人）
地区
常住人口
总人口（占比）
合计（约）
22.46
26.67
家庭户
5.45
家庭人口
19.78
男性
11.41
女性
11.05
0－14岁
5.87
占26．14%
15－59岁
13．71
占61．04%
60岁以上
2．88
占12．82%
65岁以上
2．02
占8．99%
100岁以上
0．008
占0．04%
以上数据来自广西区统计局
（二）本地区经济概况
全县上下紧紧围绕“长寿巴马、生态巴马、宜居巴马和文化巴马”的主题和发展长寿健康产业这一主线，众志成城，团结拼搏，开拓进取，全县经济保持了平稳较快发展，实现了“十二五”的良好开局。
全年地区生产总值完成28.42亿元，同比增长3.28%；全社会固定资产投资完成29.73亿元，同比增长36.7%；财政收入完成2.12亿元，同比增长15.61%；农业总产值完成12.94亿元，同比增长4.4%；全部工业总产值完成23.94亿元，同比增长28.07%，其中规模以上工业总产值完成17.8亿元，同比增长33.74%；全社会消费品零售总额7.02亿元，同比增长18.11%；城镇居民人均可支配收入13311元,同比增长11%；农民人均纯收入3382元，同比增长13.69%。
（三）本地区建设概况
深入开展“城乡统筹发展年”活动，启动新一轮城乡建设规划，县城总体规划（2009—2030年）已完成初审，完成同贺新区控制性规划、甲篆乡总体规划、坡月村总体规划、那社乡总体规划、西山乡总体规划编制和59个村庄规划设计工作。
河道清淤工程、母鸡山公园二期工程等25个市政基础设施项目稳步推进，完成投资8493万元。
抓好城区美化、绿化工作，共植树1.3万株，完成盆花培育30万盆。
加强污垃项目建设，污水处理厂已投入使用，垃圾填埋场即将竣工。
印象巴马、兰亭花苑、电力大厦等房地产项目顺利实施，印象巴马累计完成投资2.5亿元。
大力推动巴马镇坡类屯的城乡风貌改造试点工作，完成投资350万元。
集中人力物力财力加大“两违”整治工作，全面停止新建、在建行为，全面完成已建部分调查摸底和会审分类处理前期工作，形成高压的工作态势和浓厚的舆论氛围，“两违”现象有所遏制。
第三部分地块SWOT分析与应用
一、项目的SWOT矩阵分析
优势（Strengths）
劣势（Weakness）
（1）项目处于繁华中心，未来的发展必然极大提升周边地块的自然环境、人文环境；
（2）项目将倚仗其独特的景观和良好的环境将构成一天然的生态城堡；
（3）项目位于独特位置对提升项目的价值有不可限量的作用；
（4）黄金土地资源匮缺、土地核心地段的优势
（1）项目周边目前没有成型，规划没有实施，地段环境尚未得到很好改善，影响项目在消费者心中的地位；
（2）新兴市场的崛起培育期过长
机会（Opportunities）
威胁（Threats）
（1）市场需求仍呈刚性表现的基础
（2）区域未来三年的良好发展态势。
（1）项目规划用地周边配套设施的持续发展问题
发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中就遵守原则。
二、项目SWOT策略应用
（一）项目优势（Strengths）
优势应用——发挥优势：
●强化项目所处中心区的区位优势及项目发展前景；
●建设运营大概念，建立项目市场形象；
●通过产品创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性。
（二）项目劣势（Weakness）
Ø劣势应对——
●科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；
●先进超前的产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质；
●发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活杂乱的劣势；
三、项目地块分析总评
项目所处地块不远的未来周边将具有无比优越的交通地段和人文景观。
按照当地片区规划，是集购物、休闲、娱乐、交通、文化、为一体的重要绿色发展轴，将给本项目带来巨大发展前景。
该区域也将成为商住黄金区，人居环境及消费环境将得到进一步的改善和提升。
第四部分定位及项目评估结论
一、名称定位
根据地域消费习惯，消费群体的消费心理倾向——向往中高端生活；当地大部分消费者受大城市影响，且与周遍城市接触较多，喜欢“时尚”。
许多人多都把高雅的生活和工作当做一种梦想，---------“我们什么时候才能又适合自己的购物场所：
所以本项目案名应比较时尚、优雅，品牌贯彻性强能体现当地目前阶段最高价值等级。
（1）宝和堂·百货（购物广场）
释义：
百货：
百货指千百种物质汇聚在一起，来打造市场，物以类聚，人以群分，百货是一种傲人的生活，是一个纯高尚人士消费的社区。
间接表明了处于中央消费的板块，又把项目连带项目楼盘形象提升到一定的高度。
宝和堂百货表明了项目所属的开发商，为商业推广和公司品牌的塑造作铺垫。
该案名简洁明了，显得很有气度，意义深远悠长。
二、目标定位
本项目即将打造例如南宁的裕丰，柳州的东都，桂林的八桂等，项目最终目标是引领巴马商业地产（巴马的财富中心，形成引领巴马核心商圈促进片区发展的新势头，起到朝前独后的理念作用），树立行业风向标，成为集餐饮、娱乐、购物、一站式购物的商业龙头。
三、项目定位
（一）项目整体定位
任何一个房地产的商业项目，如果在开发初期没有一个明确的市场定位，那这一项目肯定不会取得成功。
在市场经济的大背景下，市场营销必须贯彻项目运作的始终，市场需求什么就提供什么样的产品，先确定产品再开拓市场。
因此，准确的项目定位来源于市场，其目的是为了在项目面市后能够产生预想的销售效果，缩短销售周期，减少在开发时造成人力、物力和时间的巨大浪费。
根据以往研究的模型分析，结合项目实际，，项目开发符合走中档商业的开发路线条件。
项目品质将高于周边项目的品质商业，但价位属于中档次区间，以高性价比来提升项目在市场上的竞争力
（二）项目功能定位
商业定位
是方
商业定位假设
假设方案区别
1
百货购物
1.所在区域消费氛围浓厚。
2.百货租金跟同区域专业市场对比，价格优势。
3.百货投资少，管理难度低，升值潜力巨大。
2
专业市场
1.地段要求苛刻。
2.主力商家条件苛刻。
3.高投资，低回报。
（1）、从现状看:
●周边商业消费气氛比较浓。
●占据城区中心主干道，交通环境比较优越。
●配套完善，基本能满足人们的生活需求。
（2）、从未来前景看：
随着城区的发展规划：
未来几年内地块未来将处于县城的中心地带之一。
人们生活水平的提高，为更深档次类型的物业出现提供了前提。
（3）地块价值点：
商业前景、交通、完善的生活配套
（三）项目形象定位
根据本项目地块基地特征，周边环境以及周边消费环境或在建商业体的档次，参照目前已完成的项目初步规划方案和各项综合指标。
我们为本项目的市场形象定位作以下概括：
1、开发中心区域。
2、当地集中消费空白点。
3、规模独特，档次偏高。
4、建筑装修独特。
5、项目住宅价值的提升。
（四）项目市场定位
经过对市场状况的分析总结和预测，潜在价值的挖掘，核心价值的建立及目标客户群的定位，项目的开发主题也就呼之欲出，对此要解决两个问题：
其一，项目应开发何种类型的价值理念；其二，项目主题概念（项目的灵魂）的赋予。
其中第二点为项目开发主题定位的重点所在。
本案主题的提出，第一要形成商业独特的开发理念，树立商业在消费者心目中独特而鲜明的形象。
第二切合消费者心理为消费者营造理想的生活方式和消费环境，使消费者对项目理念和形象产生认同、欣赏、追捧，激发消费者的购买欲望，进而对项目产生成就感，领域感和自豪感。
第三考虑主题概念的可操作性，使主题概念在项目中得以充分贯彻和实现，进而融入到消费者生活中的方方面面。
第四，主题概念作为项目品牌基础、企业品牌基础的可延伸性。
使本项目既能符合整个巴马县发展的定位，也能将项目本身提升到一个时代的标杆建筑的高度上进行招商，同时提炼客群的投资心理，激发其最主要的投资动机，配合招商使项目达到最大的溢价空间。
二、项目目标客户定位
（一）目标客户类型
根据项目规模确定客户选择类型，然后按区域来找到项目的客户群体，确定本项目的目标客户。
按区域划分投资客户群
一类客户——国内一至三线百货品牌的广西总代理及区域分销商。
二类客户——新兴百货品牌。
三类客户——项目所在区域周边投资客。
第五部分项目商业规划建议
一.商业业态组合建议
（1）按照百货业态分类
品牌名称
细分内容
服饰
男装
女装
童装
孕装
运动休闲
箱包
皮具
精品
饰品
珠宝
钟表
香水
化妆品
鞋子
男鞋
女鞋
童鞋
家用
床纺
针织制品
母婴用品
内衣
袜子
配套
餐饮
儿童乐园
家电
电脑数码
电玩娱乐
注解：
从商业布局来看，我们应该安排产品区域规划，倡导消费的连贯性，并且能够利用自身的空间转化引导消费人群留场。
（2）项目区域规划
（3）百货品牌定位招商对象资源（主力商家）
二.产品主配套建议
（1）电梯：
观光梯，扶手梯
（2）消防系统
（3）抽风系统
（4）空调系统
（5）监控系统
（6）景观亮化
（7）排污设施
第六部分项目开发合作定位
一、市场的依据
本地租赁市场是非常的活跃，特别是相对繁华的地段商铺，且房屋出租的频率非常高。
随着本地人口的增加，消费购买力的增大，消费品质的提升；未来几年内将是巴马县城区域发展的黄金阶段。
商业成长的迅速期，区内各大开发商及品牌经营者纷纷抢占当地市场，瓜分当地资源；逐步的朝向垄断方向前进。
二、2013年商业市场的走向
根据对今年以来出台的房地产行业政策、本地商业地产供需状况等方面情况调查表明，巴马地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、商业骑楼的崛起
无论是纯商业体还是商业骑楼，纷纷加快建设速度。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。
二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。
3、品牌入驻数量增加
随着地域的开发建设，人口的增加，购买能力的提升，知名企业在店面的选择上增大了经营面积，投资成本从装修及货品上加大了力度。
4、政府将加大对本地企业招商引资的力度
根据2012年巴马政府工作报告我们知道，在各项工作上政府扶持政策上给以了很大的帮助。
三、百货商家访谈路（部分）
品牌
拜访内容记录
达芙妮
位置认可，如合作政策，可以考虑200㎡以内的直营店，更重要的是招商运营团队的操作。
麦当劳
位置还可以，今年有意向开店。
屈臣氏
看中老朋友在此操盘，位置还可以，主要看看招商条件和后期管理。
马克华菲女装
此广西总代理还兼做LAFETA，巧帛，流行秀，MIAMIA等多个国内一线品牌，对项目有意向发展加盟商进驻。
肯德基
主要看看市场规划在做拓店考虑。
三品王
位置还可以，但是要经过实地考察才能决定。
SHE
如果进驻商家品质好，开发商在后期市场给予支持力度，那还是可以考虑的。
鞋柜
主要看招商政策和后续的经营管理。
鸿星尔克
对临街商铺较为感兴趣
四、招商方案的确定
针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。
结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的招商政策。
我们从商业项目合作方式来预估政策。
合作方式
注解
优势
劣势
租赁合作
一种以一定费用借贷实物的经济行为
确保项目能够在短期内正常的维持经营，资金回笼迅速，有效的保障了后续经营管理。
在新兴市场内商家更换率颇高，商铺空置率较高，不利于商场培育阶段的发展，易造成项目二次招商的机会大大增加。
联营合作
指两个以上的经济组织为了达到共同的经济目的，约定共同出资，联合从事一定生产经济活动
降低商家经营风险，有效的吸引商家前来
投资，采用的手法均为“多劳多得”，在前期“艰苦阶段”能迎来商家的支持，有效的降低商品的空置率。
需要度过市场的培育阶段
第七部分项目建成后社会效益分析
（一）完善城市配套功能，形成区域CLD（中央生活区）
本项目属于县城中心区,项目商业总经营面积约3800平方米（不含住宅面积）定位成集住宅、商业于一体的综合型物业，对区域的发展功能的升级起到重大的推动作用。
（二）改善次中心教育、商务、商业及提供该县的就业问题和提高税收
本项目作为服务于片区的整个县城的综合体开发项目，必将改善片区中心的教育、商务、商业等服务配套功能，提升片区竞争力；在此还给全县解决失业人员就业约380-500人；税收提高约100-150万每年。
（三）改善居住环境，为居民提供高品质生活
本项目走中档商业及住宅产品的开发路线，打造中档价位、中高品质的综合型居住物业——打造高性价比产品。
形成规模后将为当地居民提供近安全、放心、舒适的居家购物住所，在一定程度上可进一步提升品位、优化城市区域功能、完善城市基础设施配套、实现区域土地增值、改善城市人居环境以及提高社区居民生活条件和质量。
（四）提升片区景观价值，打造聚家具或购物配套休闲功能完善居住片区
随着项目与周边商业的相结联，形成一定规划的商业结合体，该地块项目的启动，将逐渐建设成集商业、居住于一体的适宜居住区，并将形成一条连续的贯通寿乡大道的景观长廊，从而提升片区景观价值，打造高尚配套完善的居住片区，为市民提供舒适而有品位的生活环境。
第八部分项目投资估算
1.发展商投资部分：
租金估算费用
序号
租金单价（月）
年缴金额
交款方式
合同时效
合计
1
约15.41万元
185万元
前三年一次性付清
第三年后每年付款
15年
555万元
2
租金递增
第六年起，每两年年租金递增率为5%
3
第1—6年租金总额
第7—8年租金总额
第9—10年租金总额
第11—12年租金总额
第13—14年租金总额
1110万元
338.5万元
407.92万元
428.32万元
449.74万元
4
第15年租金总额
236.11万元
合同期15年租金总额
（包含递增部分）
2970.59万元
装修估算费用
1
工程装饰费用
约580元∕㎡
3800㎡
约220.4万元
其余费用
1
招商及推广
约100万元
2
市场运营费用
约130万元
3
备用流动资金
约500万元
项目前期投资总额
约1505.4万元
2.开发商收益部分：
收益
序号
前期收益（租金部分，不含押金）
15年项目租金收益
1
555万元
2970.59万元
2
其他收益概括
物业提升价值，劳动力就业收益价值，片区市场价值提升等
3、投资风险分析
（1）项目开发经营风险
根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有一定的抗风险能力。
但仍有一些不确定性因素带来的风险。
（2）市场风险项目的市场风险主要来自于以下几个方面：
●市场容量有限性与项目开发的快节奏
近年来，随着新兴市场的崛起，本地投资商市场的瓜分。
而本项目的开发节奏也相对较快，一次性市场投放量较大，与消费市场存在的矛盾将会导致一定的市场风险。
●
（2）产品形态的市场消费可接受度
从当前产品供应形态来看，商场以多层为主，建设少量高层主要是为利用较好的自然景观，而本项目以商业裙楼为主，消费者偏好有等进一步市场研究。
第九部分宝和堂简介：
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