房地产基础知识.docx

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房地产基础知识

房地产基础知识

五证

五证：

《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售许可证》

一、建筑类型

按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。

低层房屋:

是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

多层房屋:

指高于10米、低于或等于24米的建筑物。

多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

高层房屋:

是指高于24米的建筑。

8层以上（可含8层）的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。

（1）人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。

小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。

小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。

同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。

所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，

（2）高层房屋（指15层以上、24层以下的建筑体）因为建筑结构和建筑形态（点状居多）的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。

在城市中心区，高层有它的优势：

对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即“楼面地价”）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。

但高层房屋也有明显的缺点：

结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。

（3）超高层房屋是指超过24层的建筑体。

超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。

它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。

超高层房屋一般建在城市黄金地段（最大限度地利用土地资源）或景观良好的城区（最充分地发挥景观资源的作用）。

（4）根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：

4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。

（5）使用率比较：

多层高于高层，使用率85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。

 （8）物业管理收费：

多层少于高层。

（9）低层房：

是指１至３层高的楼房；小高层房：

是指９至１１层高以下的楼房；高层房：

是指总高在１２层以上的楼房。

单元式住宅

   单元式住宅：

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排12到28户。

所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

框架结构住宅

   框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

   框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

二、户型结构

“错层式”住宅

什么叫“错层式”住宅？

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。

平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。

错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。

因此错层有“压缩了的复式”之称。

另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

     跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。

在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。

这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。

跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设板也即计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进内设多处墙楼梯式壁柜和，中间楼上层地板。

一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

平台

楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。

平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。

平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。

平台不计算建筑面积。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

玄关

就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

三、名词解释

出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。

由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

（使用面积：

过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、储藏室、卧室、内墙面装修厚度）（销售面积：

使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积）

房屋实用率（得房率）

房屋实用率：

是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。

（套内建筑面积：

套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）（建筑面积：

建筑物外墙外围所围成空间的水平面积）

建筑覆盖率

建筑覆盖率:

指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。

绿化率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

容积率

   容积率：

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。

这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。

一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。

户型比

它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。

标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

隔热层

指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。

通常有如下隔热措施：

（1）住宅建筑的东西向窗户（尤其是西窗），宣有适当遮阳措施；

（2）减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

（3）采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；

（4）对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。

道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路　用地的规划控制线。

建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

公共服务设施用地

一般称公建用地．是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

居住区公共建筑用地

指居住区内有明确界限的公共建筑用地。

如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。

无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。

商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构、钢结构。

住宅使用面积

是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。

其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。

斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

住宅的开间

   在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅的进深

   住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

住宅的净高

   住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：

   净高=层高-楼板厚度

   即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

   商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。

如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。

住宅的层高

   住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

商品房

商品房"套内建筑面积"

   它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。

按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：

   １、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；

   ２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；

   ３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

商品房：

商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房

两种,北京9月起内、外销房已并轨。

商品房的变频供水：

是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。

日照间距

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

   先解释两个名词——

   建筑间距系数：

指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；

   建筑的长高比：

指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。

   当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于１．０。

多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：

   １．相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。

   ２．相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。

名词:

辅助面积、结构面积

辅助面积:

指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等；使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”；

结构面积:

指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。

建筑面积

指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

         按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：

1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

    2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

    3.房屋之间无上盖的架空通廊；

    4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

    5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

    6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

    7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

    8.活动简易房屋；

    9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

    10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：

跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金，都是按使用面积计算。

实用面积

它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积

俗称"地砖面积"。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

建筑间距

建筑间距:

指建筑平面外轮廓线之间的距离。

建筑密度

建筑密度：

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

 高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。

建筑高度

建筑高度：

指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。

应符合下列规定：

（1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。

（2）楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。

（3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。

（4）文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。

建设用地面积

建设用地面积:

指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

规划建设用地面积

规划建设用地面积：

是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。

公摊面积 

商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。

）不应计入的公用建筑空间有：

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。

不应分摊的共有建筑面积：

包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

公用建筑面积的分摊方法：

多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

期房

习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。

即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

   房屋的全面建成包括：

建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地平整。

发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

商品房的使用率

商品房的使用率：

是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

现房

现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。

开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。

购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。

 指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

智能化住宅

   智能化住宅：

根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。

   智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以２４小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。

契税

契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

   1、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；

   （3）房屋买卖；

   （4）房屋赠与。

按揭

指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。

买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房物产权。

如果买方未能依约履行还本付息。

及时支付有关费用的义务。

银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。

定金

指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。

收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。

订金

根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。

另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。

购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

诚意金

诚意金———目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。

所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。

代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子。

公积金贷款

建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。

个人住房商业性贷款

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式：

业主公约

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。

业主公约的法律依据主要是《民法通则》及建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》。

物业管理

物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

业主委员会

业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2至3年，可连选连任。

业主委员会委员由业主担任，业主要员会主任、副主任在业主要员会委员中推选产生。

一般说来，一个物业管理区域成立一个业主要员会，根据物业管理区域规模大小，由5至15人组成。

北京新规定：

凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，均可组建业主委员会。

客厅、卧室、厨房、洗手间的合理尺度

下面以120平方米以内的普通商品房为例，来看看各个居室功能空间的合理尺度。

卧室：

面宽应在3.3米以上

卧室的面宽同样不能太小，现在的潮流是：

人们已不习惯将床摆在窗下，或者摆在卧室的一角。

许多家庭都将床置于卧室中间，床的顶端靠墙，左右两边都要留有过道，这样，夫妻两人就可