物业装修管理.docx

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物业装修管理

物业装修管理

什么是物业装修管理？

装修管理是物业管理人根据政府有关法规、条例，受发展商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用权用人在物业装修过程中，监督施工符合规范、结构安全、物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护要求行为装修的定义。

物业装修是指业主或使用人为了改善居住、办公或生产环境，对自有或购置或租赁物业产权面积范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及洁具、天花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活动、过程。

装修资料的提供及须明确哪些事项？

1、施工企业及从业人员资质证书、营业执照、上岗证的核验与建档管理：

①、落实施工单位地址、项目负责人、联系电话；

②、收集人员照片、身份证复印件办理出入小区大厦的相关证件；

③、装修保证金交办理；

2、装修项目申请、审批管理：

①、装饰项目、装饰材料的申报审批；

②、施工人员的实际办证人员的检查核对；

③、开、竣工时间确定；

装修项目的申请、审批及施工手续如何办理？

1、装修项目申请：

由业主或使用人须明确填报装修项目、开工、竣工时间，施工单位须提供施工图纸，并提交合法、有效的营业执照及资质证书复印件（加盖公章）及进场作业人员等相关资料。

2、项目审批：

管理处根据申请项目，结合房屋结构及管线分布确定项目审批意见，同时，对施工过程可能导致的一些问题及注意事项明确并提出保护措施，对许可范围应明确并在三天内给予业主或使用人书面知会，施工单位须将书面知会张贴于施工现场，便于现场监督管理。

3、施工手续办理：

为了方便对施工人员和现场的有效监督管理，双方（业主和施工队）应预交装修风险金并同时办施工人员出入证件。

4、装修手续办理流程图；

施工现场管理及注意那些事项？

1、是否改变房屋结构及功能：

2、是否有承重墙、柱子上敲击，穿孔及拆除连接阳台的墙体、门窗；

3、是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等；

4、是否刨凿，重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

5、拆除或破坏厨房、卫生间地面污水层；

6、装修材料及施工现场是否符合消防要求；

7、是否擅自改动分户主供电及通讯煤气管线，煤气管是否暗藏；

8、是否擅自改变门窗尺寸；

9、排污管道是否有适当的保护措施；

10、动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范；

11、装修垃圾是否按指定时间地点清运、推放；

12、装修材料及垃圾清运有否损坏楼道、公共设施；

13、窗花、空调安装是否符合外观统一规范；

14、施工作业是否在规定的时间范围内；

15、施工人员是否在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动；

注意事项：

1、渗漏：

由于装修过程是监管不严可能导致卫生间、浴室、厨房防水层破坏，导致渗漏现象，在装修完工后，使用时才发现，影响楼下业主，确因装修成本或其它原因，楼上不予配合，导致管理过程中协调和处理困难，同时容易导致一些不必要的管理投诉和邻里纠纷。

由于墙管凿槽、敲击天花、外墙、导致天花及外墙防水功能降低，影响防水功能，引起天花外墙渗水。

2、堵塞：

由于施工过程中，保持措施不当，造成泥沙及混泥土进管道，或施工工人将残留混泥土或杂物倒入管道中，引起管道堵塞，轻者堵塞支管，重者堵塞主管，导致首层或二层淹水，带来经济损失。

3、短路：

由于施工单位压线路理敷时，偷工减料，导致导线破损，短时间无法及时发现使用时间之久后，导致电路短路，不便更换，给日后维护留下困难，给业主造成不便。

消防火灾：

根据喷淋、烟感的管线保护措施及密度等要求，而施工现场物品杂乱（诸如木板、纸屑、油漆等）混乱，用电量大，人员密集，及易导致火灾。

4、治安安全：

由于装修期间，出入小区、大厦人员较多，思想复杂，如果对装修人员监管不力，极易导致一些盗窃、打架事件的发生。

5、结构破坏、超载：

由于施工过程拆墙或穿管及装饰，损坏承重结构或钢筋保护层，或使用超出房屋荷载指标的一些建筑材料，增加楼板承重导致一些安全隐患。

装修巡查的具体内容有哪些？

1、证件巡查：

主要巡查装修人员是否与申报人员相符，现场有无生火做饭或烧电炉。

2、消防巡查：

是否按规定要求做好消防措施，是否在用电及消防安全隐患。

3、申请项目的巡查：

是否与申报项目相符。

4、结构及墙体的巡查：

是否影响结构承重，有无重击、钻孔。

5、管线巡查：

管线敷设是否影响外墙防水及安全要求，有无私改、乱接线路。

6、煤气巡查：

是否有擅自改变或暗埋煤气管线及设施。

7、房屋功能的巡查：

是否有改变房屋设计功能，包括门、窗、阳台是否改变、移位。

8、管道的巡查：

是否有妥善的保护措施。

9、防水巡查：

卫生、厨房是否按要求做好防水保护。

10、作业时间的巡查：

是否按规定的时间作业，垃圾堆放地点及清运时间、路径是否按规定的要求进行。

11、材料及垃圾储存与搬运的巡查：

材料及垃圾搬运有否损坏公共设施。

12、现场卫生巡查：

门前卫生状况是否符合管理要求。

13、作业规范巡查：

各项作业是否符合规范要求。

14、违章留宿及活动监控：

有无违章留宿及其它区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他居民的行为。

装修管理与相关专业的关系？

1、给排水专业：

装修审批及巡视人员必须了解户型给排水管道分布及具体位置和相关部位的防水要求。

2、供配电专业：

熟悉掌握该户型的强电弱及通讯线路的走向及分布，特别通向各户之间主线位置，避免拆墙对线路的损坏，应在装修审批前应明确是不允许拆除的，敷设管线必须予以保护便于日后维修等。

3、结构专业：

熟悉掌握所管辖物业的设计结构类型沉重部分承载能力，在审批过程严格控制增加房屋及梁的荷载。

4、建筑专业：

熟悉了解外墙，卫浴防水要求，内墙可能导致的安全隐患，楼板，外墙内侧，烟道的建筑要求，可能引发一些事故隐患。

诸如渗水，烟道串味及钢筋锈蚀等，影响物业的作用和居住安全。

5、供气：

了解煤气安全要求和使用要求，避免随意改变管道，导致煤气泄漏，改管道必须由燃气公司更改。

6、消防：

了解掌握烟感喷淋分布线走向，装修材料的防火能力及消防要求，现场火灾的应急措施及处理能力。

7、规划与环保：

外墙楼顶外门窗、阳台、空调的原规划要求及技术标准，排放与排污要求等。

避免改变原规划要求造成房屋外观的统一性和协调性。

避免装修过程中的中管道更改，雨水与污水混排等，给管理带来不必要的麻烦。

遇到门窗尺寸大小、窗玻璃颜色能否更改？

由于门窗更换涉及物业整体外观立面整齐、统一、美观，规划局在发展项目报建时，由发展商委托专业设计院按国家相关规范要求，提供设计图纸，资料严格审批后，方能施工建设，物业主权人或使用人不得更改。

业主或使用人是否可以要求更换进户门？

进户门由于消防要求，防火防烟功能，避免殃及邻居，以降低和控制火灾损失，均采用防火，防烟门业主和使用人不允许擅自更换。

装修时能否拆除室内部分墙体？

业主和使用人在项目申请时，必须明确注明墙体部位，根据房屋结构明确是否可以拆除一般框架结构除户与户之间的分隔墙及单元外墙、供电、通讯主管路埋设之墙体不能拆除外，其它部位在不影响结构及承重荷载的前提下均可拆除，但新增的墙体不超过原设计承重限度，钢筋混凝土结构的承重墙不得拆除。

卫生间、厨房装修如何预防渗漏？

卫生间、厨房均为长期用水的部位，发展商在竣工移交楼前全部进行了防水处理，业主和使用人在装修施工时，由于撞击、敲打、振动和破坏防水层可能会出现渗漏，故此，业主使用人必须对上述部位重新采取防水保护措施，以防渗漏影响下层业主和使用人。

管线敷设及应注意的事项：

室内管线除煤气、排污、供电、通讯主线不得变更外，其它均可根据自家使用要求变动，各类主线及排污管均以直线和统一部位安装，以便日常维护及更换方便，煤气如有特殊需要更改时，必须由煤气公司专业改动，业主和使用人不得擅自改动。

装修期间如何预防管道堵塞？

业主或使用人在装修过程中，对户内所有管口地漏作好有效保护措施，避免泥沙进入管道，堵塞主管，导致首层淹水，否则将会给业主及管理公司造成不必要的经济损失。

装修时为什么不能敲击外墙？

外墙敲击槽、振动，导致墙体松裂缝，引起渗水，日积月累，既给您造成损失又影响他人正常生活。

为什么不能将窗花防盗窃网伸出户外并要求统一安装？

由于防盗网及窗花安装后，影响物业外观立面整齐美观，降低物业品位和档次，所以，管理处要求按指定式样安装窗花、防盗网，以便给业主或使用人提供一个优雅、高尚的居住环境。

为什么不能封闭阳台？

阳台是为了消防逃生和通风采光，所以在安装防盗网，时不得封闭阳台，必须预留逃生口。

外墙能否随意开窗？

外墙壁开窗涉及房屋规划与设计审批，业主和使用人在装修过程中是不能改变原规划与设计要求和改变原房屋外貌。

如业主确实需要，必须通过原主设计院和规划局出具合法有效的更改图及相关文件，否则管理处将无权审批。

装修能否铺设大理石？

根据房屋楼板静荷载限制，客厅楼板跨度较大，铺设大理石后，增加楼板荷载重量，对房屋本身和居住人员的安全构成安全隐患，所以业主及使用人在装修时不允许在客厅铺设大理石材料及超过设计重量其它建材。

垃圾为什么要指定点堆放和指定时间搬运而不能堆放于户外及公共场所？

装修垃圾属不可再利用垃圾，对环境保护造成影响，政府对此类垃圾实行定点管理，如果业主及使用将装修垃圾堆于户外楼道或随意堆放、搬运，既占用消防通道，影响消防，又影响其他行人通行，所以，管理处为方便全体业主生活起居环境整洁，要求业主或使用人在装修期间统一指定地点和时间对装修垃圾实行集中管理。

为什么要控制装修时间和限制装修最长期限？

因装修施工对左右、上下邻居生活、居住造成影响，施工噪声给他人生活、休息造成滋扰，所以政府管理部门对施工时间及装修期限衬行管制，每天作业时间：

AM：

7：

—12：

00；PM：

14：

00—19：

00时以后施工人员必须离开小区或大厦，特殊情况需要留宿驻守人员，须到管理处办理相关手续。

装修最长时间不超过三个月。

空调为什么要在指定位置安装？

由于空调随意安装后，对房屋外观造成杂乱，冷水随意排放，影响环境及立面美观和物业保值，降低物业档次，统一安装后，便于冷水集中排放和外立面美观。

装修期间为什么要配置灭火器？

由于装修期间大量用电，装修材料及物品堆放杂乱，易于燃烧发生火灾，引进消防事故，为了能即时控制火灾，管理处根据消防法规及条例，要求装修现场必须配备灭火器材，以便控制和降低火灾事故。

为什么要交装修押金？

业主或使用人、施工单位交纳装修押金是为了控制违规作业和合理使用公共设施，以保障物业结构及设施安全和其他业主权益不侵犯滋扰。

装修人员进出小区或大厦为什么要办理出入证？

为了大厦小区居民公共安全，控制外来人员对居民滋扰，装修人员进出小区（大厦）必须佩带管理部门发出的（临时）出入证，以便识别，凡未曾向管理部门办妥装修手续的装修承建商及施工人员，管理部门将拒绝其进入小区及大厦。

为什么装修人员不允许在装修户内使用电炉或生火煮饭？

因为电炉功率较大，电阻丝裸露，极易发生火灾及触电事故，装修期间木材、纸皮等易燃物品堆积存放零乱，极易发生火灾及人员触电等消防安全事故，所以管理部门为了保障业主及使用人人身安全，杜绝任何施工单位及个人在没有安全保障的情况下，在装修室内使用电炉或其它明火及生火煮饭。

装修人员能否在装修范围以外的其他场所活动？

该物业属私人物业，为了避免滋扰他人，侵犯其他为玉及使用人权益，装修人员除在指定的范围活动外，不得在其他场所活动和使用区内任何公共设施，其任何行为必须遵守该物业区域内的有关制度、公约、规章，服从小区大厦文明及治安秩序管理。

业主能否自行装修？

根据建设部《室内装饰装修管理办法》规定，装修施工单位必须持有合法有效的资质证书，营业执照，税务登记证，方可从事装修业务，故此，如果业主不能提供上述有效资料，是不能自行装修施工的。

装修期间为什么不能随时使用电梯搬运材料或垃圾？

为了不影响住户通行，当搬运材料使用电梯时，请事先知会管理处，装修垃圾须在规定时间清运，同时对电梯做好保护措施，搬运时督促搬运人员留意，确保电梯及公共设施不受损坏，否则，相关业主或使用人及装修单位须赔偿一切损失。

材料及垃圾搬运完毕后，装修人员须自行清理现场所产生的废物及尘灰。

装修完毕如何办理验收手续？

装修工程结束后，业主自行验收工程质量及施工要求。

合格后，业主或使用人向管理处提出验收申请，管理处只负责核验施工项目是否与装修申请项目丰符，以及施工过程是否损坏公共设施，以便及时退还装修保证金，管理处对施工质量不作验收，是否合格不负任何验收责任。