山公馆公寓销售策划方案.docx
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山公馆公寓销售策划方案
望海山公馆公寓营销策划方案
第一章:
项目属性分析
第二章:
项目定位
第三章:
营销策略
(一)
第四章:
营销策略
(二)
第五章:
推广方式策划
第六章:
销售与施工的配合
第七章:
销售实施
第一章:
项目属性分析
项目属性:
项目原定位精装公寓,酒店式公寓。
项目目前面临丰富定位阶段。
目前面临市场上大量竞争项目优势不突出。
本项目需要迅速回笼资金,滚动开发。
项目概述:
1.建筑总面积:
5403.83平方米。
2.层数:
共计7层。
1层为公寓、原酒店大堂及食堂等门市商铺结合。
2-7层为公寓
共计111户,已售3户。
可出售108户。
3.由望海集团开发,为山公馆项目的公寓部分。
位于环翠区孙家疃镇觐益路13号。
周边配套分析:
1.位于环翠旅游度假区,与市中心仅有一山之隔,对外交通方便,开车仅用7分钟到达市中心。
公交3路、14路、20路公交,到市中心仅4-5站。
2.距离家家悦超市仅有200米距离,农贸市场仅有300米距离,基础生活购物方便。
3.与孙家疃医院仅有300米距离,与市立医院、二院、404医院等三甲级医院仅有7-10钟车程,医疗配套完善,为健康生活提供保障。
4.依山傍海,距离葡萄滩海水浴场仅有850米,亲海但不近海,游泳、洗海藻、钓鱼、沙滩浴等尽情的享受大海的辽阔。
5.公立幼儿园、小学、重点中学实验中学,均在800米之内,步行3-5分钟均可到达,纯正的学区公寓,浓浓的文化艺术氛围。
景观分析:
依山傍海,
南向观山,万亩黑松林,常年青绿,天然氧吧。
北向观海,日出日落尽收眼底。
本案户型分析:
本项目,主力户型有40m²左右和60m²两个主力户型,满足不同面积客户需求。
层高均为4.5米和4.9米,朝向为南北向。
户型方正。
可作为复式结构,使用率和感官价值优于市场上大量平层公寓。
项目优势分析:
1.景观别致,依山傍海。
清净怡然。
无论是旅游度假还是养生养老都是最佳的选择。
2.基础设施配套完善,日常生活购物、居住环境住、交通、教育、医疗等配套完善。
3.现房出售,即买即用,无需等待。
4.层高均为4.5米和4.9米,可做复式,赠送面积大,提升居住品味。
5.物业管理等服务完善,5星级酒店式物业管理与服务。
6.设立基础停车场,不收费。
为使用业主提供停车便利。
7. 开发商为本地专业开发商,专业地产20多年,口碑好,质量管理优秀。
山公馆住宅小区品质好,入住率高。
项目劣势分析:
1.市场上相似产品数量庞大种类繁多,竞争激烈。
2.项目位置决定,大部分为旅游度假类投资客户群体,大多数想做日常出租投资的客户不容易接受。
3.价格定位属于目前市场上高端公寓价格,低价公寓对本项目冲击力大。
第二章:
项目定位
项目定位:
因地处北海旅游度假区内,依山傍水,环境优美,周围基础设施配套齐全所以可以定位为:
1.个人所有的旅游度假公寓。
2.针对旅游人群的家庭式公寓投资公寓。
3.针对周围教育主题街的员工店主居公寓。
4.针对商业性质的办公用房。
5.针对年轻人的长期居住、租赁公寓。
价格定位:
周边住宅价格分析:
项目名称
山公馆
山海城
维多利亚
蓝山海岸
阳光海寓
怡海山庄
项目性质
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
价元m²
7000左右
5700左右
5300起价
5500起价
5000左右
5500左右
消费人群
高端
中高端
中低端
中低端
低端
中低端
建议定价分析:
层数
1-3层
4-5层
6-7层
建议定价
消费人群
公寓办公类
自住、投资类
投资家庭式公寓类
营销策略
项目详细销售分层:
1-3层,毛坯交房。
低总价,针对办公式形式,购买后,可以注册公司,为一些对位置没有特殊要求的公司提供办公场所,交通方便,环境优美,周围基础设施配套齐全。
4-5层,毛坯交房。
针对自住,旅游度假自用的用户,南向观山,北向观海。
环境优美怡然,低总价,可以按照个人喜好自主装修。
6-7层,精装交房。
高总价。
统一装修标准,精装交房。
主要针对做家庭式公寓投资的用户。
省心省力。
购买即可开始收房租,拿回报。
层数
交房标准
主要定位方向
1-3层
毛坯
注册办公
4-5层
毛坯
自主居住、出租
6-7层
精装修
家庭式、酒店式公寓投资
第三章:
营销策略
(一)
传统式销售模式
1-3层,毛坯交房,设立低价格。
4-5层,毛坯交房,设立中价格。
6-7层,精装交房,设立高价格。
采用低开高走模式,根据市场行情合理制定销售价格。
逐步推广直接销售。
设立低首付5-6万优惠活动模式。
第四章:
营销策略
(二)
投资式销售策略:
1-3层;毛坯交房,低总价,高回报,每年返祖房款4%,返祖5年,共计房款20%。
返租期间,自主使用,业主双重收益。
4-5层:
毛坯交房,总价中等,高回报,每年返祖房款3%,返祖5年,共计房款15%。
返租期间,自主使用,业主双重收益。
6-7层:
精装交房。
总价稍高,每年返祖房款3%,返祖5年,共计房款15%。
返租期间,自主使用,业主双重收益。
设立交2万抵5万等活动。
第五章:
推广方式策划
1.自有电话部门推广营销。
利用我公司现有电话销售部门,对本地客户进行主动式推广营销,主要营销方向为,投资方向。
2.与分销商进行合作营销。
设立高于市场普通佣金,与分销商进行合作营销,主要针对分销商的外地客户资源,及分销商的网络客户资源进行合作式推广营销。
3.与地方性网络APP进行合作,如“八爪团”“爱威海网”“搜狐房产”“安居客”等地方性网络合作,设立线上线下同时卖房,设立团购。
4.与各大旅行社、专业接待旅游团的酒店等进行合作宣传,设立驻点易拉宝,宣传楼书等宣传模式。
5.利用现有资源,如与现有教育主题街的业主不定期举行宣传活动,因为现有教育主题街业主多为艺术类培训,所以,可以利用现有资源,旅游旺季期间在海边进行艺术类汇演等,我们与业主双方都可以达到宣传的效果。
第六章:
销售与施工的配合
1.毛坯公寓为现房出售,即买即住。
2.精装修交房客户,设立60天装修期。
定金6万,不可退,交定金即可开始装修。
3.确立精装修方案。
设立4个装修方案,供业主自选。
4.设立装修样板间,重点采用体验式推广。
第七章:
销售实施
一.楼盘包装:
1.楼体广告,正式开售之前就制作完毕,利用楼体广告对周边的流动车辆和居住人群进行“零距离宣传”。
在公寓楼西面楼体制作大型喷绘广告。
根据销售的不同阶段,逐步更换主题卖点。
2.灯杆旗广告制作。
在附近路段及海边等旅游人流量大的位置设立,主要突出项目的卖点及销售中心号码。
并且根据不同销售阶段更换销售主题。
3.宣传单页、楼书、易拉宝等宣传材料制作,重点围绕
“精致、双倍、高回报”等卖点进行宣传制作。
4.售楼处包装,设立销控看板。
户型图模型等,围绕销售主题,设立售楼处内部广告重点,看房路线包装等。
二.人员设立:
售楼处设立销售人员。
统一进行相关知识培训,提升整体销售人员销售素质。
三.分销大会召开
一切销售准备就绪后,设立高于市场的佣金制度,签订分销协议,互惠惠利。
四.其他合作商洽谈
与网络APP、旅行社、度假酒店等进行详细合作洽谈,确保合作事宜。
五.设立阶段性销售计划
根据开盘期(30天)---初期销售(80天)--热销期(90天)等阶段性,根据不同阶段,计划不同推广活动。
每个阶段总结销售问题。
及时更改调节。
销售工作计划表
时间
销售策略
工作要点
预期效果
2016.10.01-2016.10.31
开盘期
各个广告投放,分销大会召开,旅游酒店等合作。
加大各个广告推广力度,与分销合作尽快实施,抓住10月黄金销售期。
让本地客户群体,对这个项目有最起码的认知。
2016.11.01-2017.01-20
初期销期
针对本地投资客户群,加大电销推广力度,利用开盘期效果,加大宣传力度
加强热销,增加本地推广活动。
增加分销带客量
旅游淡季,但是是本地客户投资忘旺季。
加强本地客户群购买量。
2017.03.01-2017.06.01
热销期
各个宣传方式并用,针对内外地客户群体,主要做尾盘折扣活动
组织春季市民活动,加强宣传力度,利用春季旅游旺季,举办各种推广活动
利用前期销售成果,引进新的本地、外地客户购买。
达到清盘目的。