现代农副产品冷链物流产业园项目可行性方案.docx
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现代农副产品冷链物流产业园项目可行性方案
锦绣商务中心建设项目
可行性研究报告
第一章项目概况
1.1项目概述
1.1.1项目名称
***市锦绣商务中心建设项目
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3项目承办单位
***阁润房地产开发有限公司
1.1.4项目建设地点
项目区位于国道法加南侧。
1.1.5项目建设规模和内容
项目占地16770.4平方米，总建筑面积为48852平方米，项目总投资19462.96万元。
主要建设内容：
项目区西侧大型商场，一至三层为大型商场，四层为电影院和美食城；东侧二层临街商铺；东北角下沉式广场及地下一层超市；地下二层车库；框架结构，配套建设给排水、采暖及供电工程。
1.1.6项目建设期限
2013年2月——2015年1月，项目总工期2年。
1.1.7项目总投资
拟建项目总投资约为19462.96万元，其中建筑安装工程费用为13727.42万元，工程建设其他费4293.84万元，基本预备费1441.7万元。
1.1.8项目建设资金来源
资金来源：
自筹资金。
1.2项目可研报告编制单位
1.3项目编制依据与研究范围
1.3.1编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
3、《国家物流业调整和振兴规划》；
4、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；
5、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》；
7、《陕西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
8、《***市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标规划纲要》；
9、《***市总体规划》；
10、《***市滨河东区控制性详细规划》；
11、关于编制***市锦绣商务中心建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；
12、项目单位提供的有关资料。
1.3.2项目可研报告研究范围
1、项目概况
2、发展规划、产业政策和行业准入分析
3、资源开发及综合利用分析
4、节能方案分析
5、建设用地分析
6、环境和生态影响分析
7、经济影响分析
8、社会影响分析
1.4项目研究结论简述
1、建设地址
拟建项目区东临中大街，南依古城遗址公园，西临滨河东路，北靠居民小区，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。
2、建设规模
***市锦绣商务中心建设项目总占地面积为：
16770.4平方米，总建筑面积为48852平方米,其中地下一层超市建筑面积为13281平方米,地下车库建筑面积14104平方米，地上建筑面积21467平方米。
主要建设内容包括：
四层大型商场、二层临街商铺、地下超市和地下停车场。
3、项目实施进度计划
该项目总工期2年，项目建设期为18个，计划于2013年5月份开工建设，到2015年1月全部竣工并投入运营。
4、投资估算
该项目总投资估算为19462.96万元。
其中建设投资13727.42万元，建设项目其他费用4293.84万元，预备费1441.7万元。
5、资金筹措
项目资金筹措方式为：
自筹
6、项目主要技术经济指标
综合技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
一
建设规模
1
项目用地面积
平方米
16770.40
2
项目建筑面积
平方米
48852
（1）
地上建筑面积
平方米
21467
（2）
地下建筑面积
平方米
27385
（3）
地下超市面积
平方米
13281
（4）
地下车库面积
平方米
14104
二
项目建设期
月
15
三
项目总投资
万元
19462.96
四
规划指标
1
容积率
%
1.20
2
建筑密度
%
36
3
绿化率
%
50
4
机动车停车数
个
317
5
建筑基地面积
平方米
6119.90
1.5项目提出的背景
随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商业网点的规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。
在现代商业社会中，由于大中型综合超市、购物中心的商品种类丰富、购物环境舒适、服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。
伴随着国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住区商业环境的要求也日益提高，良好的商业环境有利于改善居民的生活质量。
依据《***滨河东区控制性详细规划》项目区东侧的C-19和北侧C-06均为商业用地，项目区与其共同组成***滨河东区的大型商业圈；东北角为城市休闲广场用，西侧为居民小区，能够满足居民的购物和休闲需求，提升生活质量和品味；因此这里将成为***市重要的集中居住区之一，具有极大的商业开发潜力。
1.6项目建设必要性
1.6.1符合国家的产业政策
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。
为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在加快发展服务业中指出：
规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。
因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。
1.6.2项目的建设有利于加快***市服务业的发展
***市地处陕西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为陕西省经济发展最具活力的主要城市之一。
但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。
本工程不仅是***市商贸设施建设重点项目，也是***市滨河新区物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动***市区域经济的平稳快速发展。
1.6.3符合地区政策和发展规划
经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。
依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，***市经济得到了迅猛发展。
***市委、市政府在***市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：
加快发展服务业。
把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。
大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。
推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。
因此该项目的建设符合***市发展政策和发展规划。
1.6.4项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
中央在全国再就业工作会议上指出：
“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
我国人口众多，劳动力资源丰富。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。
21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。
当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。
解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。
”
服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。
通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。
这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
1.6.5促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要
项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。
***锦绣商务中心的建设是一项房地产开发项目，建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。
因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
综上所述，该项目的建设是十分必要的。
1.7项目市场需求分析
1.7.1从宏观政策分析
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“ 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。
***市在“十二五”规划中指出，优化产业结构，促进经济结构调整，提高第三产业在国民经济总收入中所占比重，加快第三产业的发展，以促进地方第三产业的发展。
1.7.2从消费需求分析
***市国民经济和社会发展第十一个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：
建立扩大消费需求的长效机制。
把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济的发展。
2011年，据初步核算，全年全市地区生产总值763.1亿元，按可比价计算，比上年增长4.2%。
其中，第一产业增加值51.8亿元，增长6%；第二产业增加值440亿元，增长1.9%；第三产业增加值271.3亿元，增长8.2%。
第三产业中，金融保险业增加值22.7亿元，增长12.3%；交通运输、仓储和邮政业增加值66.2亿元，增长4.8%；批发和零售业增加值46.4亿元，增长8.1%；房地产业增加值17.8亿元，增长5.5%。
从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。
总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。
1.7.3具有优越的地理位置
拟建项目区东临中大街，南依古城遗址公园，西临滨河东路，北靠居民小区，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。
拟建项目区东侧和北侧规划为公建用地，有利于形式一定的商业气氛；南侧100米处的古城遗址公园已经建成投入使用，能够满足居民的购物和休闲需求，提升生活质量和品味；因此这里将成为***市重要的集中居住区之一，具有极大的商业开发潜力。
总之，拟建项目周围交通便利，人流量大，是商业开发的黄金地段，从地理位置上看，在***市该项目的开发建设具有很大的优势。
1.8项目场址
1.8
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