房地产估价师考试开发经营与管理真题与答案.docx

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房地产估价师考试开发经营与管理真题与答案

2011年房地产估价开发经营与管理试题与答案

一、单项选择题（共35题，每题1分  ）

1房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是（    ）。

A.土地不会毁损      B.地上建筑物有耐久性  C.变现性差   D.土地使用权年限较长

2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（  ）。

A增量供给      B.存量供给    C.潜在供给   D.总量供给

3关于房地产投资特性的说法，错误的是（  ）。

A.区位选择异常重要    B.不易产生资本价值风险  C.存在效益餐溢   D.易受政策影晌

4.商品房开发市场通常是典型的（  ）市场。

A完全竞争   B.垄断竞争    C.寡头垄断     D.完全垄断

5某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。

该城市2010年商品住房新开工面积是（  ）万㎡。

A.500        B.700        C.800   D.1000

6从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（  ）。

A.第一阶段   B.第二阶段的后半段  C第三阶段的后半段   D.第四阶段

7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（   ）。

A.集体土地中的宅基地             B依法收回的国有土地C.依法收购的土地       D.依法行使优先购买权取得的土地

8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（   ）

A.对原材辛的检验                    B.对配套设施的检验C确立质量文件档案制度              D.确立成本控制档案制度

9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（  ）

A.土地储备     B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》

10为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为

A.认知价值定价法     B.成本加成定价法   C.挑战定价法  D.领导定价法

11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（  ）。

A.有效市场＞渗透市场＞服务市场     B.服务市场》有效市场＞渗透市场

C.有效市场＞服务市场＞渗透市场     D.服务市场》渗透市场＞有效市场

12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（  ）存在差异性。

A.房地产开发企业的特点    B.城市区域功能  C.购房者的需求   D.城市地理环境

13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（  ）分析。

A.需求   B.供给  C.竞争   D.市场占有率

14.我国对外筹资成本通常是在（  ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）

A.纽约同业拆放   B.中国香港同业拆放  C.伦敦同业拆放  D新加坡同业拆放

15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。

若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（  ）。

A.甲＞乙＞丙   B.丙＞乙＞甲   C.乙＞甲＞丙   D.乙＞丙＞甲

16某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（  ）

A.5.16%         B.6.16%              C6.5%             D.8.74%

17某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。

若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（  ）万元

A.91.76        B.142.40              C.150.94            D160.00

18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（  ）元。

A.3627.06        B.3634.31              C.4818.34            D4842.43

19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（  ）万元。

A17.46      B100.00       C.117.46        D672.75

20投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（  ）。

A抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益C.提高全部投资的平均收益率      D.降低借贷资金的资金成本

21.如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（  ）

A.达到了基准收益率的要求            B超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求        D.达到了财务内部收益率的要求

22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（   ）年

年末

0

1

2

3

4

5

净现值/万元

-2000

446.35

432.32

532.59

640.67

455.57

累计净现值/万元

-2000

-1553.65

-1121.33

-588.74

51.93

507.5

A.3.09        B.3.48                 C3.83          D.3.92

23某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。

则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（  ）万元。

A 28.73   B.29.ll      C 344.74      D.349.31

24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（   ）

A.建筑安装工程费       B土地费用      C空置率       D容积率

25在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（    ）

A.临界点分析         B期望值分析     C.敏感性分析   D概率分析

26运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（  ）确定是甭进行投资。

A.等待投资型期权估价    B.放弃型期权估价  C.成长型期权估价  D.柔性期权估价

27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（     ）

A.销售收入     B开发建设投资    C.营业税金及附加    D.借贷本金偿还

28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（    ）

A.房屋价值补偿费      B.搬迁补偿费        C.停产停业损失补偿费  D.土地补偿费

29下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（  ）

A.总投资估算表                      B.经营成本估算表   

C.投资计划与资金筹措表              D.销售收入与经营税金及附加估算表

30某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（  ）。

A 发行可转换债券、  B发行普通股股票  C发行优先股股票   D.发行公司债券

31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项

目将面临（       ）

A.政策风险     B.市场风险       C.财务风险      D信用风险

32以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（    ）的70％

A评估价值     B实际价值       C.投资价值      D.出让金收入

33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是

A 本次贷款的月还款额/月均收入B （本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入

C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入

D.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入

34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（    ）

A物业出租经营成本           B.业主希望的投资回报率C通货膨胀率                D.同类物业的市场供求关系

35.某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（         ）万元。

A33.00           B.33.10            C36.00         D.36.10 

二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（  ）。

A.居住物业开发投资        B商业物业投资房      C.土地开发投资D房地产开发投资          E.房地产经营投资

2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（   ）

A.吸纳量    B.新竣工量 C.预售面积  D.可供租售量   E.房地产价格  

3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（   ）。

A商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E.通货膨胀导致房地产重置成本增加

4关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（   ）

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

C总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理

E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

5在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（  ）。

A成本低           B.反馈快         C.能深入了解被访者情况  D.回收率高          E.能深度访谈

6.下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（  ）。

A开发一销售模式             B.开发一持有出租-出售模式

C.购买一持有出租一出售模式   D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式

7.对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（  ）。

A.开发期      B.论证决策期      C.经营准备期     D.经营期      E销售期

8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。

对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（  ）。

A.利润总额     B.投资利润率    C资产负债率  D.财务净现值   E.偿债备付率

9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（  ）。

A.故障树分析法   B.期望值法 C.盈亏平衡法   D.解析法  E.蒙特卡洛模拟法

 10在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（     ）。

A.风险估算                     B.分析风险概率分布情况

C.辨识风险发生的原因           D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议

11在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。

其中资源调查的主要内容有（     ）。

A.项目用地       B.房地产市场供需  C.房价现状及走势   D交通运输条件E.外围基础设施

12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（    ）。

A.土地出让价款        B.土地购置税费  C.基础设施建设费  D水文地质勘测费

E.土地开发工程费

13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（          ） 

A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资

E权益融资主要来源于个人投资者

14.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（      ）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（     ）。

A 物业所处位置   B辐射区域的范围   C建筑设备系统   D 建造年代E .租户类型

三、判断题（共15题，每题1分。

请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“√”表示正确，用“×”表示错误。

不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。

（    ）

2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。

（    ）

3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％（   ）

4在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。

（      ）

5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。

（    ）

6房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。

（    ）

7财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。

（      ）

8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。

（      ）

 9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

（      ）

10在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。

（      ）

11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。

（      ）

12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。

（      ）

13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。

（    ）

14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。

（    ）

15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。

（    ）

四、计算题（共2题，20分。

要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。

计算结果保留小数点后2位。

请在答题纸上作答）

（一）某投资者购买了一间建筑面积为100扩的店铺用于出租经营，购买价格为180万元，一次性付款。

购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。

投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。

请计算满足投资者收益目标。

要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。

（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。

请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

2011年试题参考答案

一、单项选择题

1.C  2.A  3.B4.B    5.A6.B7.A   8.D  9C  10B 11.C  12.C   13.A  14.C  15.B     16.B      17.C         

18.A  19.B  20.B21.A22.D24.B 25.C26.A    27.C    28D    29.D      3O.D31.A     32.A   33.D   34.D    35.C 

二、多项选择题

1.CDE   2.ACE   3. ABC       4. BCE   5.AB      6.BC7. AE      8.AB    9.DE   10.AB11.ADE        12.AB   13. BCD    14.  ABDE   15. ACE

三、判断题

1.×    2.√  3.√   4. ×  5.√6.  ×    7. ×     8. √      9. √    10.√11.×      12.×     13.×√ 14.√     15. ×  

四、综合分析题IACD

1.ACD      2.ABD   3.C 4.ABC  5.C   6AD    7.ABC    8A        9BCD  。

10.ACD 11.B 12B      13.C  14.B。

15.A。

现金流量图为：

（太容易了，不好画，略）

现金流量图共3分.其中：

第0年、1年末现金流量180、60给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1分

方法一：

解：

设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X（1-30%）＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X

根据投资者的投资计划可列出下式：

-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0

X=0.48991（万元/㎡）=4899.1元/㎡

那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/㎡。

方法二：

解：

设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X（1-30%）＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X

将购买价和装修费折现

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/（1+12%）=-233.57万元

在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于p

A=Pi/[1-1/（1+i）n]=233.57×12%/[1-1/（1+12%）15]=34.29

70X=34.29

X=4899.1元/㎡  

（二）

解：

（1）计算该项投资的加权净现值之和方法一：

第一路径：

联合概率：

P（X1）=0.4×0.5=0.20  

净现值：

NPV1=-30+15/10%×[1-1/（1+10%）]=7.30

加权净现NPV1P（X1）=7.0×0.2=1.46

第二路径：

P（X2）=0.12

净现值：

NPV2=-0.16

加权净现NPV2P（X2）=0.12×（-0.16）=-0.02万元

第三路径：

P（X3）=0.08     净现值：

NPV3=-5.13

加权净现NPV3P（X3）=-0.41万元

第四路径：

P（X4）=0.3     净现值：

NPV4=11.86

加权净现NPV4P（X4）=3.56万元

第五路径：

P（X5）=0.18     净现值：

NPV5=0.49

加权净现NPV5P（X5）=0.09万元

第六路径：

P（X6）=0.12     净现值：

NPV6=-7.09

加权净现NPV6P（X6）=-0.85万元

加权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83

方法二：

每年的净收益期望值为15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

当租赁期为3年时，净现值为：

-30+13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58万元

当租赁期为5年时，净现值为：

-30+13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66万元

加权净现值为2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元

（2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率

方法一：

0.2+0.3+0.18=0.68或1-0.32=0.68

方法二：

按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率（略）

净现值不小于零的累计概率：

1-[0.32+（0.50-0.32）]×0.16/（0.49+0.16）或1-[0.50-（0.50-0.32）×0.49/（0.49+0.16）=0.6357=63.57%   

解析

一、单项选择题

4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。

5某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。

1000-（300+200）=500万㎡

6.在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加

7.土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。

8质量控制主要包括四个方面，对原材料的检