项目经理考试题库汇编.docx
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项目经理考试题库汇编
博海（北京）地产集团有限公司
项目经理考试
题库汇编
2011年6月
一、企业文化与战略
1、博海地产的企业使命：
建筑艺术精品，创造和谐空间。
2、博海地产愿景：
成为一个顾客满意、员工自豪、公众尊敬的行业领先，国内知名的地产企业。
3、博海地产核心价值观：
诚信敬业，创造卓越，合作共赢，和谐发展。
内涵：
诚信敬业是我们做事做人的行为准则；创造卓越是我们不断进取的思想境界；合作共赢是我们对相关方的合作态度；和谐发展是我们始终追求的发展方向。
4、博海地产的产品价值观：
绿色精品地产
内涵：
宜居社区+生态景观+绿色行动=绿色地产；精品理念+精品工程+真诚服务=精品地产。
5、博海地产的企业经营管理理念：
标准化运营，集约化管理
内涵：
以集合、约束、节俭、高效为价值取向，对人力、财力、物力等集中管理，实行统一配置，以标准化体系对核心业务进行运营管理，从而使企业集中核心力量，获得可持续竞争的优势。
6、博海地产的企业指导方针：
“一低两好”和“五快四早”
内涵：
“一低两好”：
低成本，好质量，好服务
“五快四早”：
快拿地（第一时间取得项目首块土地的确权），快规划（策划、规划先行，土地确权两周内完成项目全程策划书），快开工（取得土地确权后八个月取得施工许可证），快销售（按标准工期取得预售许可，并在取得预售许可前一个月体验区具备开放条件），快回款（按标准销售工期快速实现自有资金平衡，项目资金平衡）；早物业（设计阶段早参与，体验区开放前一个月前期物业进驻服务，单体验收前一个月物业正式入驻），早竣工（多轮验收，确保交房前一个月具备交房条件），早审计（全程审计，竣工后11个月内完成结算审计），早清算（尾盘销售且交房后2年内完成财务清算）。
7、博海地产5年发展目标：
“1226”战略目标：
打造一个品牌：
“博海地产”品牌；
坚持两个方针：
“一低两好”“五快四早”；
实现两个战略目标：
确保2015年完成销售额50亿，力争进入青岛市地产企业10强。
打造六项核心能力：
资源整合能力，市场把握能力，项目管理能力，品牌运营能力，风险管控能力，人力资源提升能力。
8、博海地产的企业标杆
管理学恒大——中央集权；
标准化学万科——技术标准化、产品选型标准化；
品质学绿城——“认真”和追求“理想状态”；
产品创新学龙湖——90%模块化+10%N次方创新；
物业学中海——以业主用户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点；
9、博海地产未来五年的区域布局战略
“立足山东，布局北方，关注全国”
省内立足青岛、烟台、潍坊，积极拓展其他地级市，深度发掘山东蓝色海洋经济带区域；
省外主要布局北方地区，重点拓展环渤海区域，以现有项目所在城市为基点，关注国内省会或经济发达地级城市，择机发展，精耕细作，稳步拓展。
在上述区域布局范围内重点拓展城市发展新兴区域、资源独占或稀缺型地块。
10、博海地产未来五年的产品定位
走中高端产业地产发展道路，致力于打造绿色、生态、宜居的居住环境，逐步形成以品质别墅和城市精品住宅为主，以商业、旅游等产业复合地产为辅的产品系列。
11、博海地产未来五年的发展模式
整合资源、强化合作；重品质，强品牌，培育企业市场主导力。
以大盘为主导，加强一二级联动，低成本介入，标准化运营，集约化管理，在资金快速平衡的基础上实现效益最大化。
12、博海地产未来五年的管控模式
建立集约化管理体系，强化总部管控模式，在管理层面上从人力资源、财务与资金、品牌与文化、计划与运营四个方面，在业务层面上从策划、规划、成本、采购、工程、营销六个环节，总共十个关键管控方向对不同运作模式的项目进行多层次管控。
13、博海地产未来五年的经济目标（亿元）
指标
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
平均
增长率
销售额
12
18
25
35
50
43%
14、博海地产未来五年的品牌目标
争创“詹天佑奖”1个，地产、物业三年内晋升一级开发资质，打造“博海地产、博海物业”两个优秀品牌。
三年内成为青岛本地知名房地产开发企业，五年内成为山东省内知名房地产开发企业；个别项目品牌三年内成为国内知名品牌，物业成为省内服务最优的知名品牌。
15、博海地产未来五年的学习与成长目标
培养一支符合战略需要的，有着高忠诚度的，有道德、讲诚信、业务精通、执行力高的高素质人才队伍。
完善激励机制结构体系，丰富激励手段，加大激励力度，提高激励效能。
实行差别化薪酬体系。
员工平均收入达到行业系统内中上水平。
员工满意度达85%以上，员工流失率小于5%。
二、发展运营
1、项目计划编制中遵循的五个原则
（1）全面分解原则
（2）上下一致原则
（3）充分参与原则
（4）关注品质原则
（5）严肃性原则
2、项目计划中需关注的四个整合
（1）关注成本、资源和进度的整合
（2）关注计划和控制的整合
（3）关注人力资源的和组织设置的整合
（4）关注项目各种信息的整合
3、项目计划的制定流程
确定项目目标→建立工作分解结构→任务定义→成本估算→任务排序→形成项目计划→风险控制→形成项目基准计划
4、编制项目计划的作用
（1）项目实施前的详尽预测和模拟
（2）确定项目的时间、成本、资源和人员
（3）促进项目干系人之间的沟通，达成共识并提供统一信息
（4）为项目实施过程中计划、成本和资源控制提供基准
（5）提高项目的质量和效能
（6）公司的财富和员工的培训资料
5、公司项目里程碑计划有哪些节点？
（1）签订土地合同
（2）取得国有土地使用证
（3）取得建设用地规划许可证
（4）取得规划审查意见通知书
（5）制定项目总体开发定位及产品规划思路（内控）
（6）规划方案通过政府审批
（7）取得建设工程规划许可证
（8）施工图设计通过审图办审批
（9）项目内部开工（内控）
（10）取得施工许可证
（11）达到±0（高层基础验收）
（12）示范区具备开放条件（内控）
（13）项目主体具备预售条件
（14）取得预售许可证
（15）项目开盘销售（提前不奖励）（内控）
（16）景观具备施工进场条件（内控）
（17）项目自有资金投入收回（含贷款）（内控）
（18）主体验收
（19）项目达到盈亏平衡（内控）
（20）单体验收
（21）室外配套完工
（22）具备交房条件
（23）交房
（24）交房达到95%
6、请详细列出所在项目今年重要的里程碑计划
7、签订土地合同包含哪两个重要节点？
拆迁协议签定、完成拆迁
8、项目管理的概念
项目管理，简称（PM）就是项目的管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。
即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。
9、所在项目本月计划内容有哪些，并说明其完成情况
10、所在项目本月投资额、年度投资额、累计投资额、总投资额分别是多少？
11、所在项目本月应付工程款、已付工程款及实际付款比例分别为多少？
（如有）
12、描述项目本月现金流概况
13、所在项目本月销售额及回款额分别为多少？
（如有）
14、截至本月所在项目实现的销售均价是多少？
（如有）
15、所在项目占用资金情况
16、项目评价指标
经济指标、客户指标、能力指标、运营指标
17、项目经济指标的内容
净利润、现金流等
18、客户指标有哪些？
品牌、认知度等
19、项目能力指标有哪些？
知识管理、人力资源等
20、项目运营指标的内容
进度、质量、安全等
21、运营管理与项目管理的区别
运营管理
项目管理
是企业价值链各个系统的设计、运行和改进，以实现产品和服务的增值
是为实现项目目标而完成项目的各项工作
面对的是公司的运营管理，包括多项目公司的管理（如多项目开发的房地产公司）
面对的是单个项目
具有长期、连续、循环往复的特点
具有项目临时、单次的特点
范围更广（包括营销等其他活动）
范围相对较窄
22、月度运营会管理过程中项目的职责有哪些？
（1）负责本项目基本概况的阐述；
（2）负责按模板及时、准确、全面填报当月工作完成情况并提报下月计划；
（3）负责上月计划执行情况、偏差分析及下月工作计划的汇报；
（4）提出需运营会协调内容；
（5）执行月度运营会制定的下月计划；
（6）落实月度运营会各项决议。
23、项目计划变更的程序是什么？
如果项目在计划执行过程中预测到不可抗力等因素确需要调整计划的，首先由项目部填写《计划调整申请表》交由考核委员会审核；然后考核委员会对计划申请进行考核；其次如果审核通过，则发布计划变更通知，如果审核不通过，按新计划执行；最后，执行新计划或者按照原计划执行。
24、五快四早中的“五快”是指？
快拿地、快规划、快开工、快销售、快回款；
25、五快四早中的“四早”是指？
早物业、早竣工、早审计、早清算
26、项目开盘几个月完成项目回款40%？
4个月
27、项目开盘几个月完成项目回款70%？
一年内
28、项目开盘几个月完成项目回款90%？
18个月内
29、绩效考核的原则
公开原则、客观原则、沟通原则、时效性原则
30、项目绩效考核周期分为哪两种？
年度考核和项目考核两种
31、考核指标体系包括？
经济指标、进度指标、发展指标
32、考核指标中经济指标包括？
成本指标、销售指标
33、绩效考核过程分为哪3个过程？
计划沟通阶段、计划实施阶段、考核阶段
34、绩效考核考核阶段分哪三个步骤？
绩效评估、绩效审核和结果反馈
35、考核激励分哪两类？
目标激励、超额激励
36、项目超额利润计算公式
项目超额利润=项目实际净利润总额-节约成本-目标净利润总额
37、项目风险金提取分类？
50万㎡以上风险金50万，20万㎡-50万㎡为30万，10万㎡-20万㎡为20万，10万㎡及以内为10万
38、项目风险金在项目签订目标责任书后几个月内缴纳？
3个月
39、项目经理承担项目风险金的多大比例？
40%
40、项目执行经理及项目副经理承担风险金的多少？
40%
41、项目完成指标奖励如何安排？
年度考核后发放该年度奖励额的50%，剩余50%待下一年度考核结束后发放
42、项目未完成指标的扣罚如何处理？
首先从未发放的奖励额中扣除，不足部分自项目风险金中扣除，如仍有不足足则从绩效工资中扣除
43、扣除扣罚部分后的项目风险金如何发放？
项目结算完毕后返还50%，剩余50%在项目交付一年后返还。
44、对项目品牌造成负面影响的如何处罚？
1万元/次扣罚
45、成本考核指标中，实际成本低于目标成本时，如何奖励？
节约金额的10%奖励项目部
46、成本考核指标中，实际成本高于目标成本时，如何扣罚？
按超出金额的5%扣罚
47、计划提报的原则
可考核、可量化、不虚报、不肢解
48、月度运营计划编制的依据
项目里程碑计划、项目总控计划、目标责任书承诺计划、董事会/总经理办公会安排的重要工作、上月未完成计划
49、所在项目本月延期计划有哪些？
主要原因是什么？
并提出解决措施。
50、请列举一到两条最新的与房地产有关的国家、地方政策或法规，并说明主要内容。
三、市场拓展
1、房地产同时具有经济寿命和自然寿命（或称物理寿命）。
（√）
2、经济寿命结束的标志是物业的净收益为零的时刻。
（√）
3、房地产所处的位置对房地产投资有着特殊重要的意义。
（√）
4、房地产自然寿命一般要比经济寿命长得多。
（√）
5、物业本身并不能产生收入，物业的收益是在使用过程中产生的。
（√）
6、税法中的折旧年限比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长。
（×）
7、对金融机构来说，物业本身不是一种重要的信用保证。
（×）
8、从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降。
（√）
9、城市规划一般分为总体规划和分区规划两个层次。
（×）
10、建筑容积率为项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
（√）
11、规划建设用地面积指项目用地规划红线范围内的土地面积。
（√）
12、我国土地的公有制决定了所有土地为国家所有。
（×）
13、开发商对所获得的专业咨询意见必须保持一种“健康的怀疑”。
（√）
14、开发商希望建筑承包商的报价越低越好。
（×）
15、房地产的特性决定了房地产市场是一个区域性市场。
（√）
16、租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确定。
（√）
17、如果物业的维护状况良好，较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。
（√）
18、房地产又称（ 不动产 ），是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
19、从房地产存在的自然形态上来看，主要分为（土地）和建成后的物业两大类。
20、房地产同时具有（经济寿命）和自然寿命（或称为物理寿命）。
房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的（开发投资）和物业建成后的（置业投资）两类。
21、置业投资有收益、保值、增值和（消费）四个方面的利益。
城市规划一般分为总体规划和（详细规划）两个层次。
22、总的来说，获取土地使用权的途径有（行政划拨）和市场机制两种。
23、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析（前期工作）建设阶段和租售阶段。
24、房屋开发费由建筑安装费、附属工程费（室外工程费）和其它费用构成。
25、按时间先后可以把工程款支付方式大致分为四段，即预付款（ 工程进度款）最终付款和退还保留金。
26、开发项目竣工验收的工程程序一般分为单项工程竣工验收和（综合验收）两个层次。
27、房地产开发的建设过程可分为项目建设准备阶段、招投标阶段（施工阶段）和竣工验收阶段。
28、房地产市场实际上是房地产的买家和卖家在某个特定的（地理区域）于某一特定（时间段内）达成所有交易的总和。
29、列举开发商获取土地使用权的主要方式
答：
1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3）转让方式取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、挂牌三种方式）；
5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。
30、房地产开发建设前期阶段由哪些程序组成？
答：
1）土地使用权的获取及开发；
2）征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》；
3）确定勘察、监理单位；
4）规划设计报批，申领《建设工程规划许可证》；
5）建设项目报建登记、申请招标、办理招标投标手续；
6）申办《建设工程施工许可证》。
31、简述房地产开发的种类
答：
房地产开发包括土地开发和房屋开发。
土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种形式：
一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
就房屋开发而言，一般包括四个层次：
第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设计的开发。
32、什么是房地产开发
答：
房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸多环节中的首要环节。
房地产作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资、好利多、周期长、高盈利、高风险的特点，是房地产开发活动在人们的生活中占据越来越重要的地位。
经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。
33、简述土地一级开发的方式
答：
土地一级开发根据实施主体的不同开发方式可分为：
政府下属的土地储备机构直接负责以及开发的；委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施；一级开发企业的办法。
34、简述国有土地用地性质及年限
答：
居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年。
35、房地产产权的含义是什么
答：
指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
36、房地产开发“五证、两书”所指的具体内容是什么
答：
五证：
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。
两书：
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
37、简述房地产的自然特征
答：
位置的固定性、使用的耐久性、资源的有限性、物业的差异性。
38、土地使用权的含义是什么
答：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
政府以招标、拍卖、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并不清低价后可以继续使用。
39、建设项目用地预审申请办理时限：
（1）需青岛市批准的项目，受理之日起二十日内完成。
（2）需省级以上批准的项目，受理之日起二十日内完成初审、转报。
40、国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）于2011年1月19日国务院审议并原则通过。
41、2011年5月23日青岛市规划局下发青规字〔2011〕39号文件，关于加强商业、办公类项目（含配套公建、非配套公建、综合楼等）的通知。
42、青规字【2011】39号文件要求，商业、办公类项目一般应采取公共走廊、开放式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
43、青规字【2011】39号文件要求，规划竣工验收时，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。
44、青规字【2011】39号文件要求，审查意见中增加相关通稿性要求。
（附件）内容：
（1）规划方案或建筑方案：
规划设计时一般应采取公共走廊、开放式布局，不得采用单元或住宅套型设计。
（2）建设工程规划许可：
不得擅自改变建筑平面布局，对擅自内部加层、增加建筑面积的将不予规划验收。
45、依据国土资发【2010】151号文件规定，各省（区、市）国土资源主管部门加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管，对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。
46、商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
47、实行拆迁补偿方式：
房屋补偿、货币补偿两种，由被拆迁人自行选择，并以签订的拆迁补偿协议为准。
48、对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
四、设计规划
1、当居住区内道路与城市道路连接时，其交角不宜小于（C）。
A．85°B．80°C．75°D．70°
2、下列有关公共建筑和城市交通道路相互关系的叙述，哪条是不正确的（A）。
A．公共建筑物的出入口不宜设置在主干道两侧
B．在地震设防的城市中，干路两侧的高层建筑应由道路红线向后退
C．次干路两侧可设置公共建筑物的出入口，并可设置机动车和非机动车的停场等设施
D．市区建筑容积率大于4的地区（城市规模≤200万人口的城市），其道路支路的密度应在6-8km/km2之间
3、民用建筑中若将排气道设于防火墙内，其两侧墙身截面厚度不应小于（B）。
A．60mmB.120mmC.180mmD.90mm
4、高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于（A）。
A.5mB.10mC.15mD.20m
5、公共建筑空间一般由三个主要部分组成，下列哪项不在其中（C）。
A．使用空间B．辅助空间
C．过渡空间D．交通空间
6、在建筑技术经济评价中，下列哪一项不应计入建筑面积（B）。
A．封闭阳台B．突出墙面的壁柱
C．层高2.3m的设备层D．独立柱的雨篷
7、一座坡屋顶建筑，其屋面坡度为1：
4，选用下列哪种防水材料为宜（D）。
A．油毡卷材B．水泥瓦
C．石棉瓦D．波形金属瓦
8、供残疾人轮椅通行的一般门，门扇开启的最小净宽为（C）m。
A.0.6B.0.7C.0.8D.0.9
9、沿街建筑物长度超过多少时，应设不小于（B）面积的消防通道。
A.160m,3mx3mB.160m,4mx4m
C.180m,4mx3mD.120m,4mx4m
10、根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的规定，下面哪种说法是错误的（D）
A．汽车库与其他一、二级建筑物之间的防火间距不应小于10m
B．汽车库与建筑物相邻较高的一面外墙如为防火墙时，其防火间距不限，
C．停车场的汽车宜分组布置，每组停车数量不宜超过50辆
D．穿过库的消防车道，其净宽不得小于3.5m、净高不应小于4m
11、某高层建筑设有10层高的中庭，下列（B）防火分隔措施设置不当。
A．房间与中庭回廊相通的门、窗，应设自行关闭的乙级防火门、窗
B．与中庭相通的过厅、通道等，应设防火卷帘分隔
C．中庭每层回廊应设有自动喷水灭火系统
D．中庭每层回廊应设火灾自动报警系统
12、疏散应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上；安全出口标志宜设在出口的顶部；疏散走道的指示标志宜设在疏散走道及其转角处距地面1.00m以下的墙面上；走道疏散标志灯的间距不应大于（B）。
A.10mB.20mC.25mD.30m
13、关于住宅建筑设计，下列说法（D）项有误。
A．住宅层高不应高于2.8m
B．卧室、起居室的净高不应低于2.40m，其局部净高不应低于2m
C．厨房的净高不应低于2.2m
D．利用坡屋顶内空间作卧室时，其1/3面积的净高不应低于2.1m
14、在居住区规划设计中，居住区内部的对外联系应妥善处理。
下面哪种说法不妥（C）
A．居住区内主要道路，至少应有两个方向与外围道路相连
B．当沿街建筑物长度超过160m时，应增设洞口尺寸不小于4mx4m的消防车道
C．机动车道对外出入口间距控制在80~130之间
D．人行出口间距一般不超过80m，超过时则应在底层加设人行通道口
15、居住区级配套公建的合理服务半径为（A）。
A.800~1000mB.500~700mC.400~500mD.150~200m
16、防空地下室中，两个防护等级不同的相邻防护单元之间的防护密闭隔墙上开设门洞时，其两侧防护密闭门的设置应符合下列哪一条规定（A）。
A．高抗力的防护密闭门应设在低抗力防护单元一侧
B．高抗力的防护密闭门应设在高抗力防护单元一侧
C．两
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