小区物业工作条例.docx

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小区物业工作条例

关于*****物业管理公司****小区

工作管理制度的通知

为了做好***物业管理公司****小区的安全防范、环境卫生、公共财产维护及优质服务管理等工作，确保小区内“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的工作目标，根据****公司经理办公会工作的要求，结合本小区保安部的工作实际，针对物业各级人员和各个岗位，加强劳动管理，完善管理体系，提高员工素质及工作效率，维护工作秩序，不断改进服务质量，接受居民监督及****检查验收。

特制定以下岗位职责共同遵守：

******置业有限公司

二〇一三年一月十六日

附：

1、《*****物业管理有限公司职工工作管理制度》

2、《*****小区物业管理部职工岗位职责分工明细表》

*****小区物业管理部职工工作

管

理

制

度

*******物业管理有限公司

二○一三年一月十六日

物业工作人员行为规范

为加强小区管理，严明纪律，发挥效益，创一流服务质量，特制定以下行为规范：

1、工作人员应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率；

2、员工应自觉遵守公司各项规章制度，严格执行劳动纪律，上班不迟到，不早退，不准私自离岗（外出办私事、饮茶、吃饭等）、携带孩子上班，外出办公说明去向；

3、讲究礼貌，注重仪容。

员工服装庄重、大方、整洁；

4、保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物；

5、爱护公共财物，节约用水用电；

6、重视防火、防盗和安全生产；

7、办公时间要保持肃静，不准串岗聊天嬉闹，高声喧哗和争吵；

8、接待客户时，要做到热情周到，细心听取客户意见。

9、接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

******小区工作运行时间表

交接班时间：

每日7：

00-19：

00每周翻班一次；

路灯运行时间：

每日19：

00-21：

30（根据季节）

大门关闭时间：

每日22：

00-4：

30（根据季节）

值班时间：

按规定时间提前10分钟交班。

夜间值班晚餐时间：

下午下班1个小时内。

巡查时间：

值班期间每小时巡查一次，巡查时间不低于30分钟。

接待来信来访来电投诉制度

为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应负责人及部门。

2、每一位员工都有责任收集来自业主关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：

“您好，某某物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

******小区保安工作条例

为建立健全的安全保卫组织机构，完善保安部岗位责任制，根据上级主管部门的要求，结合本小区保安部的工作实际，针对保安部各级人员和各治安保卫岗位，特制定以下岗位职责：

一、保安部的主要任务

负责小区内的治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，维护本小区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序。

二、保安部主任的职责

1、对整个小区范围内的安全赋有组织领导的具体责任，制定保安部的工作计划和目标。

2、负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核。

3、组织传达上级领导及有关部门的指示，对重大案件事故亲自组织调查、处理。

4、负责与公安机关沟通、协调，并协助公安机关侦破各类案件。

5、负责制定本部保安人员的各项制度及业务培训计划，定期开展保安业务知识培训及保安技能训练。

三、保安员职责

1、保安员上岗必须穿着整洁，端正仪容；纠正违章时必须做到以礼待人。

2、值班保安员要认真做好防火、防盗、防抢劫、住户求援、报警等工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，确保物业辖区治安安全，秩序井然。

3、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

4、值勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

5、爱护设施设备、公共财物，对岗位内的一切设施、财物不得随便移动及乱用。

熟悉消防器件的位置及使用方法，遇到突发事件时能正确进行处理。

6、值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，巡查时应佩戴值日袖章每个单元、每个角落都不能放过，做到及时关闭楼宇门，遇到可疑的人员车辆认真及时盘问，并且做好详细的书面记载。

认真检查出入车辆，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞。

8、严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入小区，外来车辆进入小区，一律实行收费制度，按规定的标准收取，不准乱收费。

9、遇到紧急、突发性重大事件，要及时向主管领导请示报告。

10、严格执行交接班制度，按时按规定交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。

认真完成领导交办的其他任务，对小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

11、夜间值班人员按时关门、关灯，凡进出车辆及人员必须认真巡查持有小区手牌，否则必须登记身份证（行车证、驾驶证）等有效证件。

12、做好公司规定的范围内的卫生清理工作；

13、保安人员应做到：

服务领导，听从指挥，加强组织纪律性，遇事勤请示、报告；不得超越法律私设公堂、打骂、搜身、体罚、拘留，不能触犯个人隐私权；同事之间互相关心学习，完成物业部领导和保安部长临时交办的其他任务。

四、保安员纪律　

1、遵守国家的法律法规及小区、保安部内的各项规章制度。

2、服从管理、听从安排、廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子做斗争。

3、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制。

4、注意仪容整洁，严禁当勤叉腰、手插裤袋、言语粗鲁、动作下流、比划动作。

讲究文明礼貌。

5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑打闹；不准会客、看书报；不准在值班登记本上乱涂画、撕扯、不认真记录；不准在值班室（宿舍）睡觉等与值班执勤职责无关的事。

6、不准包庇坏人、贪污受贿、徇私舞弊、索要业主物品。

7、不准擅自带人进单位宿舍，需要住宿必需经单位主管部门领导批准。

8、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

9、严禁交接班不清楚，相互推卸责任；严格执行请、销假制度。

有事外出时必须请假，24小时保持通讯畅通。

10、严禁使用对讲机聊天，讲些与工作无关的事情，禁止对讲机私借。

11、值班人员不准集体（共同）用餐，应互相错开替换用餐，时间控制在30分钟内。

12、随时准备接待领导交代的其他任务。

五、保安员交接班制度

1、接班保安员要按规定着装，提前10分钟上岗接班，在登记薄上记录接班时间。

2、交接班时，交班的保安员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交代移交清楚。

3、交班保安员要等接班保安员对小区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟。

4、接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任，验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。

5、所有事项交接清楚后，交班保安员在离开岗位前，在登记薄上记录下班时间并签名。

6、接班人员未来，交班人员不得下班，若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责，没有发生问题，则分别扣发两人的工资。

六、保安员奖惩制度

为了完善保安管理制度，加强保安队伍自身建设，鼓励保安人员做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。

1、奖励细则：

（1）发现并设法抓获各种违法犯罪分子者；

（2）保安人员见义勇为，敢于同坏人坏事作斗争，成绩显著者；

（3）积极协助公安机关抓获违法犯罪分子及侦破案件，成绩显著者；

（4）积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者；

（5）为搞好小区内的安全保卫工作积极出谋献策，提出合理化建议，效果显著者；

（6）拾金不昧者或年终被评为“先进保安员”者；

（7）被评为区、市政府“治安模范标兵”者；

（8）在执勤中，日常管理中完成规定目标，无违纪等行为和其他处罚，各项工作积极主动、圆满完成者；2、惩罚细则：

在执勤中具有下列情况之一者，罚款10-20元

（1）迟到、早退、看小说、玩游戏机（电脑）、手机、听收音机或进行其他与值班无关的事情（迟到、早退10分钟以内者罚款10元；迟到、早退10-30分钟以内者罚款20元；）；

（2）保安员应按时交接班，互相推卸责任者；

（3）保安员在值班时睡觉、串岗、扎堆聊天者；

（4）保安员着装不整、不讲文明、礼貌，刁难辱骂群众者；

（5）对领导下达的工作任务，未能如期完成，又没有正当理由者；

（6）未经主管领导批准，私自替人顶班、擅自带人留宿者；

（7）外来车辆未登记、乞丐、小商贩及张贴广告人员、闲杂人员进入小区未管理者；

（8）卫生区域内存在纸片、树叶、烟头、石头等未清理者；

（9）不参加会议或集体活动者

（10）上班时间禁止对外出私事、饮茶、吃饭或未经批准接待亲友，违反者按旷工处理。

在执勤中具有下列情况之一者，罚款30元以上

（1）扣留（捡拾）物品不登记，不上交，除追缴物品外另处罚金；

（2）违反保安器械使用规定，随便转借和使用，对无故损坏、丢失保安装备或其他执勤设施的，除按原价赔偿外；

（3）迟到、早退、串岗、睡觉、扎堆聊天、看小说、玩游戏机（电脑）、手机、听收音机三次以上（迟到、早退超过30分钟以上者扣一个工作日）。

（4）无故旷班、酒后执勤（上班前3小时不准饮酒）情节严重开除。

（5）执勤中玩忽职守，疏于防范，致使责任范围内发生门、窗被撬等案件等，除按损失的经济补偿外

（6）不服从上级分配或随意顶撞领导者；

（7）同事之间无事生非、互相诋毁、挑拨离间、打架斗殴、拉帮结派、损害员工团结等行为者；

在执勤中具有下列情况之一者，解除合同

（1）在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃、坐视不管、中断通讯者；

（2）保安员监守自盗或以权谋私，经他人揭发并查明属实者，情节严重者送交公安机关处理；

（3）保安员法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等行为者；

（4）盗窃公司或业主的财物者，情节严重的移交司法部门处理。

对以上违纪行为情节矫情的给予相应的经济处罚，情节严重的开除或交司法机关处理。

*******小区保洁工作条例

为做好小区卫生工作，维护本小区内卫生环境，落实上级环境卫生任务，卫生保洁员必须服从小区物业管理办的领导，搞好本小区卫生保洁工作，接受居民监督，接受集团检查验收。

一、保洁员的行为规范

1、讲文明、有礼貌，说话和气，不说粗话、脏话。

2、上班时必须穿戴整洁。

3、早晨清扫不许大声喧哗，清扫保洁不得防碍正常交通。

4、爱护公物，维护公共设施，不随意进入民宅，不毁坏绿地或践踏花草树木，不毁、拿居民财物。

5、品行端正，团结友善，爱岗敬业，勤奋工作，奉公守法，自觉遵守社会公德，用实际行动树立社区保洁员良好形象，做和谐社区的文明使者。

6、积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁个个讲卫生。

二、保洁员岗位职责

1、保洁员必须按规定时间上、下班，不迟到、不早退，班中不擅自离岗、脱岗、睡觉不干私活，有事请假，经批准后方可离岗。

2、每日必须对责任区卫生负全责，不留死角死面，保持小区内卫生全天干净整洁。

3、及时清洁处理责任区内的乱堆乱放、乱贴乱画和非法广告。

4、到指定地点倾倒垃圾，垃圾池（桶）盖要保持清洁，垃圾点、垃圾中转站周边保持干净，运载垃圾途中若有泄漏及时清理。

6、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共场所。

7、按统一规定的时间、地点、数量投放灭蝇、灭鼠药物。

8、雪后（雨后）及时清理广场、人行道。

9、对不按时按点投放垃圾，损坏小区公共设施，破坏环境卫生等不良行为应及时劝阻，对劝告不服者，要及时上报物业办及相关部门给予处理，对不文明行为敢于揭发检举。

10、爱护公物，自觉维护、保养、保管保洁工具。

11、做好环卫宣传工作，增强公民环卫意识，营造“文明社区是我家，管好社区靠大家”的良好氛围。

12、服从领导，按时完成集团、物业办交办的其它工作。

三、卫生保洁标准

为让保洁员明确岗位范围、职责、要求，特制定以下作业要求：

（一）、住宅楼：

1、保持楼梯边角无明显尘沙、杂物，楼梯扶手干净明亮；楼层如有大杂物，各种指示牌脱落等问题要及时上报并记录；

2、每日擦拭内容包括：

扶手、消防栓、各种装饰装饰牌、指示牌、各类电板、业主房门、感应器、栏杆、电梯门、楼道玻璃窗、以及各类凹凸槽、信报箱等；

3、清晨清扫时要轻手轻脚，以免噪音过大引起业主投诉；

4、装修楼层勤拖洗，遇装修不关门者及时关闭；

5、楼层栏杆每日必须细心、全面用拧干水的毛巾擦拭干净；

6、窗台玻璃要求干毛巾擦拭，无明显污迹，无毛巾脱落物沾附；

7、各类清洁工据用好后要摆放整齐有序，不允许随意丢放。

（二）、小区环境卫生

1、每天保持小区内环境卫生的整洁、清爽；垃圾定时定点收集，坚持做到无乱贴乱画，无乱拨乱倒，无非法广告，无乱搭、乱建、乱放、乱堆、乱倒现象。

维护小区环卫设施。

2、小区内道路及绿植草坪内无明显白色垃圾；清扫路面、楼地面和清掏点要干净，无散漏垃圾、无软包装飘洒物、无死角死面，收堆及时干净，不丢堆。

路旁、花池、绿地内无垃圾杂草、粪便、飘洒物、小杂物等。

3、垃圾道口，垃圾桶（箱）等表面洁净，清掏及时，无存留垃圾。

4、楼道畅通，无杂物堆放，严禁在过道里放炉灶，晾晒衣服绳索整齐有序，严禁住楼户往楼下乱掷杂物。

5、按规定投放除“四害”药剂，鼠、蝇密度不超规定标准。

6、装潢施工有序，建筑材料定点摆放，废土及时清运整理，无遗留现象。

5、小区内宣传牌内无用信息及时清理与打扫；

6、休闲用排椅和健身器材始终保持清洁；

7、垃圾车停放在规定地点，不得随意停放，并注意防止垃圾的丢漏，垃圾应及时送处理站。

8、沙井、明沟、雨、污水检查井每半月清理一次，雨、污水管道每半年彻底疏通清理一次，做到无积水、无杂物。

9、小区内环卫配套设备维修保养良好。

（三）广场环境卫生

1、保持广场内环境卫生的整洁、清爽、无尘土、无鸟粪、无积水、无树叶无垃圾等。

2、垃圾定时定点收集，坚持做到无乱贴乱画，无乱拨乱倒，无非法广告，无乱搭、乱建、乱放、乱堆、乱倒现象。

3、绿植草坪内无明显白色垃圾；清扫地面和清掏点要干净，无散漏垃圾、无软包装飘洒物、无死角死面，收堆及时干净，不丢堆。

路旁、花池、绿地内无垃圾杂草、粪便、飘洒物、小杂物等。

4、垃圾桶（箱）等表面洁净，清掏及时，无存留垃圾。

5、按规定投放除“四害”药剂，鼠、蝇密度不超规定标准；定期浇灌花草树木。

6、小区内宣传牌内无用信息及时清理与打扫；

7、休闲用排椅和健身器材始终保持清洁，零部件无损坏，设备维修保养良好。

8、雨、污水检查井每半月清理一次，景观管道、水池每月彻底疏通清理一次，做到无污水、无杂物。

（四）地下停车场环境卫生

1、保持停车场的整洁、无杂物、地面无油渍。

2、每日对地下停车场进行全面清扫,确保地面无明显垃圾、无杂物、无泥沙、无纸屑、无积水等。

3、每周负责对地下停车场公共设施进行全面清洁,包括烟灰盅、消防栓、标识牌、防撞杆、车辆进出口道闸、倒车镜等,确保干净、无灰尘、不锈钢呈本色。

4、每月至少一次对车库进行一次全面冲洗，,冲洗后应及时将积水清扫干净。

5、每季度至少一次对车库高位照明灯具除尘一次,确保无明显灰尘,无蜘蛛网。

6、每周至少对下水道清理一次，确保下水管道通畅。

7、每月对2米以下闸阀、管道、通风系统白页窗清抹一次。

8、发现车辆漏油,应通知巡逻管理员并及时用清洁剂进行清洁，冲洗地面时,应避免将水溅到墙壁上。

四、责任范围：

1、保洁员对所属卫生包干区要经常打扫，保持包干区整洁卫生。

2、分片负责人要做好片内卫生监督检查工作，责任人有权对片内违反制度当事人进行警告、处罚。

3、业户要保持小区内外整洁卫生，对小区卫生负有责任。

4、卫生管理人员，要负责好小区卫生工作，每天要巡回视察，发现问题及时处理。

5、小区内花草树木定期浇灌、施肥、修剪。

6、公司管理人员对小区卫生情况不定期进行检查，原则上每半月检查不少于一次。

五、保洁员奖罚制度及纪律

1、具有下列情况之一者，给予口头警告,并处罚金10元。

（1）凡查出卫生包干区不卫生的，除按规定处罚外并责令其立即打扫。

（2）无故迟到、早退、怠工、串岗、扎堆聊天或睡觉等。

（3）随地吐痰，乱扔烟头，纸屑或杂物。

（4）上班时间做私事、看小说、吃零食、玩游戏机（电脑）、手机、听收音机。

（5）工作时间接待亲友或私人探访。

2、具有下列情况之一者，给予书面警告处分。

罚款10-30元。

（1）3次违反口头警告条款之一者。

（2）对业主或同事粗言秽语，不讲礼貌。

（3）不经领导批准，中止工作或迟到，早退两次以上者。

（4）在工作区域内不遵守要求，不听管理和劝阻。

（5）蓄意破坏公共财物或工具。

在小区内随意乱写乱画，中伤他人语言不文明的。

（7）无事生非，挑拨离间，损害员工团结。

不服从正常安全检查。

（9）利用上班时间收集废旧物，不服从上司，影响工作质量。

（10）开具虚假病历和处方单等弄虚作假的。

3、具有下列情况之一者，给予书面警告处分。

30元以上但不限于除名的处分。

（1）未履行批准手续，擅离岗位。

（2）工作不力，下属涣散，影响工作质量。

（3）迟到、早退累计超过五次者和旷工二日以内者。

（4）经常不能保质保量完成本职工作。

（5）损害公司声誉和物业管理方利益，弄虚作假者。

（6）泄露内部经营情况。

（7）盗窃公司或业主的财物。

（8）触犯法律，被拘留、劳教、判刑。

*****物业管理有限公司