戴德梁行宁波写字楼定位研究报告.ppt

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,荪湖项目研究课题报告（简化版）,致：

宁波荪湖开发建设办公室,第一阶段工作内容,研究思路,基础分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目SWOT分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块SWOT分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,宁波荪湖水库地块区位分析项目地块位于宁波市江北区中部，距离宁波绕城高速公路（在建）北段以北约1公里处。

荪湖水库地块距离宁波市江北工业园区仅两公里。

宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中心和宁波（江北）机电工业园区。

荪湖水库地块分别距离江北投资创业中心和机电园区约两公里。

荪湖水库地块距离宁波市中心天一广场直线距离约14公里，距离宁波市火车南站约14公里；距离宁波市栎社机场约20公里。

荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥入口处延线上，随着杭州湾跨海大桥的建成，宁波市江北区的三个工业园区的战略地位将进一步得到提升。

宁波市区其他工业、科技园区距离地块区位较远，因此在后面地块区域产业分析中，我行只对江北的三个工业园区重点分析。

宁波（江北）城市工业功能区,宁波江北投资创业中心,项目地块区位,至杭州方向,至杭州方向,绕城公路,甬金高速公路,甬台温高速公路,至慈溪方向,至杭州湾跨海大桥,天一广场,火车南站,栎社机场,荪湖水库地块,小结：

荪湖水库地块是距离江北三个工业园区最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。

宁波江北工业产业园区,国家高新区,江东科技园区,鄞州开发区,项目所在江北区生态文化旅游带分析,生态文化旅游带分析项目荪湖水库周边生态文化旅游资源较多，项目以东约7公里有慈城古城；以东约2公里是都市农业园；以西约3公里是保国寺项目位于生态文化旅游带-慈城古城保护荪湖度假村农业园区保国寺，这条轴线的中部。

荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一有山有水的一处生态旅游资源,小结：

荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，因此本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部必要条件之一。

市中心,保国寺,农业园,慈城古镇,河姆渡文化遗址,荪湖水库地块,项目地块区域产业环境分析,宁波荪湖水库地块周边产业环境分析项目地块紧邻江北都市工业集聚区宁波江北都市工业集聚区一共分为三块.分别为江北投资创业中心、江北机电工业园区和江北工业产业园区。

这三个工业园区距离项目地块均约两公里左右。

荪湖水库地块,市中心,宁波江北投资创业中心,宁波江北工业产业园区,宁波（江北）城市工业功能区,江北投资创业中心,重点发展高新技术产业,小结：

本项目周边三个产业园区内约有200余家企业，本项目是否能借势产业园区发展，或者园区企业对本项目有衍生商务需求，我行将在后面章节做详细需求调研分析。

江北城市工业功能区,江北工业产业园区,重点发展产业,重点发展产业,电子电器、服装、新材料、环保产业,机械、机电、电子,金属制品、电器五金、机械,荪湖水库地块,项目地块交通辐射范围,宁波荪湖水库地块交通可及性分析我们以30分钟车程为半径画圈，该范围能覆盖宁波市区的绝大部分区域和宁波市郊鄞州区的部分区域。

说明从宁波市区达到本项目地块只需约30分钟。

从交通可及方式看，目前项目地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。

目前洪孙公路连接至本项目地块，未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达荪湖水库地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率，但对地块的交通可及覆盖范围不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。

小结:

从地块所支持的交通可及方式和范围来看，不管是现在还是未来宁波市区内拥有小车的企事业单位、公司和个人将是我们的目标客户群体。

洪孙公路,至杭州方向,绕城公路,海曙区,江东区,江北区,市中心,项目地块自然环境分析,宁波荪湖水库地块自然环境分析我们本次的策划对象是1#地块。

1#地块被山体和湖泊自然分隔为8个地块。

8个小地块围绕荪湖水库自然成环状分布。

1#地块中的八个小地块临湖岸线较长，地块的景观优势非常明显。

1-1#，1-2#，1-3#地块之间的山体上有茂密的竹林；1-5#和1-6#地块周边有浓密的阔叶林，竹林和阔叶林周边的地块具有怡人的景观资源。

湖体、山体和林地为地块提供了良好的生态环境和私密性。

小结:

荪湖水库和山体林地为地块营造了良好的生态环境和私密性，能够提升将来的物业价值。

地块具备了为客群开发良好生态环境和高私密性物业的必要条件。

优势（Strengths）地块原貌保持良好，地块内部无需拆迁安置的农户；离宁波主城区仅14公里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境;处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富;地块周边山体植被茂密丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新污染指数低,属于宁波的绿肺;地块距城市快速干道较近，交通便利,到城区与周边城市便捷;,弱势（Weaknesses）地块处在江北区未来规划的旅游带上，如果地块未来发展为度假旅游项目，则周边可联动资源较多；杭州湾大桥的建成带动江北区的发展，同样也为本项目提供良好的大环境；地块处于江北区规划发展的产业园区带外围近距离区域，可借势各个园区；,机遇（Opportunities）地块所属小区域为宁波城市郊区，周边各种服务设施配套不完善；地块属江北区，江北区是宁波市区发展的后起之秀，未来可变因素较难把控；地块规模较小，难以形成复合地产开发的规模效应；,威胁（Threats）地块条件相比东钱湖较弱，地理位置方面客户心里抗拒性明显；地块内部区块较分散存在不同开发商不同开发时期开发主题的不统一性,需整体规划,招一个大的开发商去开发,确保规划与开发主题的统一性;,地块SWOT分析,本项目周边三个产业园区内企业数量较多，存在借势发展可能性；周边园区内企业对本项目存在衍生商务需求可能性,本项目的交通可及性决定本项目主要辐射宁波市区拥有小车的企事业单位或个人本项目地块具有依山面水的自然生态环境，适合开发低密度生态物业地块上拆迁量少，开发建设工作易于开展,本项目处于宁波市江北区“十一五”规划的生态文化旅游带中；本项目具有发展成为休闲旅游度假功能区的外部条件；,项目地块距离江北区的三个工业园区平均距离约3公里；作为距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业服务用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。

项目地块分析小结,结论,地块分析对本项目启示,特征一：

本项目地块具有明显的依山傍水的良好生态性特征二：

本项目地块周边有江北的三个工业园区，本项目存在借势发展的可能性;根据以上两个特征，我们在宁波市区选取类似项目进行分析，以期在地块分析和类似项目分析的基础上，为我行对本项目初步功能定位上带来一些借鉴意义,地块所属区域功能,地块周边产业,地块现状及交通可及性,地块区位,第一阶段工作内容,研究思路,地块分析结论,项目功能发展方向分析,不同功能方向可行性分析,细分物业市场分析,案例借鉴,项目SWOT分析,项目总体定位,项目建议体量,项目产品及经营建议,项目功能布局建议,地块区位分析,地块所属区域城市功能分析,地块周边产业分析,地块现状分析,地块SWOT分析,基础分析,荪湖类似地块及项目分析,自然环境类似项目分析,区位环境类似项目分析,项目名称：

九龙湖风景旅游区项目地理位置：

宁波市镇海区东北部，距离宁波市中心以北20公里。

项目功能定位：

随着宁波人均消费水平不断提高以及九龙湖区域的不断发展建设，九龙湖区域逐渐由风景旅游区向旅游度假区过度中。

交通可及方式：

私家车、旅游专线巴士物业类型及分布：

旅游景点设施、普通星级酒店、规划中的白金五星级酒店和高档住宅。

目前九龙湖周边物业较小，基本物业都临湖而建。

发展阶段：

目前和未来各物业供应量比较：

酒店和住宅在未来的供应量较大，特别是住宅，目前已经明确的未来供应量将会累计达到496,000平方米。

目前供应,未来供应,1977年至2005年主要以风景旅游区为建设目标从2005年开始，逐渐从风景旅游区定位过渡至旅游度假区定位,宁波市类似项目分析九龙湖度假区,单位：

平方米,未来物业类型体量配比：

客群的交通可及方式比例：

未来物业供应明细分析：

在未来大体量的物业供应量中，住宅的平均容积率为1.0，因此我们可以判断基本为联排别墅和花园洋房的物业类型组合，再加上高星级酒店的供应，该区域将作为城市居民的周末休闲第二居所的功能为主，兼有休闲度假功能。

从目前九龙湖客群的交通可及方式来看有相当一部分人群还是大众人群，因此九龙湖目前的主要功能还是作为大众人群的风景观光景区。

宁波市类似项目分析九龙湖度假区,小结：

由于宁波市人均收入和消费水平的不断提高以及九龙湖区域的不断开发，九龙湖区域正在由风景旅游功能向旅游度假功能的过度阶段。

虽然九龙湖区域不管从规模还是区域周边的产业环境都与荪湖项目有一定区别，但九龙湖区域目前的功能还是对荪湖项目的功能定位有一定借鉴意义。

项目名称：

东钱湖旅游度假区项目区位：

宁波市鄞州区，距离宁波市中心以东南20公里。

东钱湖度假休闲区规模：

规划控制面积约230平方公里，水域面积约20平方公里。

交通可及方式：

私家车、旅行社接驳大巴、市区旅游专线发展历程：

规划控制区域,宁波市类似项目分析东钱湖度假区,2001年东钱湖旅游度假管理委员会成立，负责整个东钱湖230平方公里规控面积的开发工作目前东钱湖旅游度假区进入快速发展期，已经落实和有意向的项目二十余个，部分已经开始建设经济效益：

2006年接待游客137万人次，旅游收入5.91亿元，计划2010年全区旅游接待人次达到300万人次,目前物业的分布特征酒店目前酒店大都临湖而分布，如华茂东钱湖酒店和正在建设的柏悦酒店，及正在招商的陶公水街旅游开发项目等低密度住宅住宅项目目前分布在紧临环湖路的外侧，如华润项目、比华利等。

会议论坛紧临东钱湖度假区管理委员会，紧临谷子湖湖体。

高档休闲娱乐设施分布在东钱湖的南侧，环湖路的两侧，整个东钱湖地理位置最好的地块用来开发高档的休闲娱乐设施可以充分利用地块价值，如开发高尔夫项目和游艇俱乐部项目。

酒店,低密度住宅,会议论坛,高挡娱乐设施,宁波市类似项目分析东钱湖度假区,目前大多数物业都分布在临湖地块周边。

先启动紧临湖体周边地块，聚集区域人气，然后再开发距离湖体稍远的地块是东钱湖区域发展思路。

柏悦,陶公水街,华润,茶亭旅游地产,启新高尔夫,二灵山温泉酒店,游艇CLUB,动物园,沙山村酒店,东钱湖国际教育论坛,渔村旅游地产,华茂酒店,比华利别墅,中海别墅,未来规划的东钱湖物业分布特征（即东钱湖新城规划）,商业：

根据东钱湖度假区整体规划，商业主要位于东钱湖核心区内。

从分布特征上看，东钱湖新城内大型的商业设施都分布在靠近湖体的部分，这样可以充分挖掘湖体周边地块最大的价值。

另外有一些零星社区商业设施分布在住宅区和酒店度假区内。

办公：

由于未来东钱湖区域规划有东钱湖新城，有大量的人口导入，因此政府规划有办公用地，主要定位为总部研发办公基地，其分布紧紧围绕核心区内商业设施，办公区与商业区一起形成整个项目的动区。

住宅：

住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高，可以预见当整个东钱湖新城形成时，东钱湖将由现在的休闲度假第二居所，逐渐过渡至第一居所功能。

住宅主要分布在核心区西北侧，由于住宅是私人财产，不适合过于紧靠湖体，否则容易将湖体的公共资源变成私人资源，因此住宅分布在稍远离湖体区域。

酒店度假区：

酒店度假区主要位于东钱湖核心区和新城南部大片绿地之间，酒店这样分布不但可以充分利用南部大片的绿地大力提升其酒店自身价值，同时可以充分利用商业区域内的休闲餐饮和娱乐设施。

整个东钱湖区域很大，区域开发本着地理区位原则，由于考虑与宁波市区的互动，因此东钱湖湖体西侧及西北侧区域将被重点开发，该区域被定为“东钱湖新城”,宁波市类似项目分析东钱湖度假区,客群来源划分,目前,90%,东钱湖新城成熟后F,70%,