商业招商计划底商裙楼招商方案.docx
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商业招商计划底商裙楼招商方案
商业招商计划底商裙楼招商方案
篇一：
深圳某住宅底商招商执行案
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风华盛世.裙楼商业.
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第一部分项目综合评估………………………………………………………………………P3
1.1商场所在项目概况1.2交通路网环境1.3商业环境
第二部分项目定位……………………………………………………………………………P8
2.1定位原则2.2项目定位2.3定位总结2.4商场成功的条件
第三部分租金价格定位……………………………………………………………………P13
3.1定价因素3.2定价策略3.3定价过程
第四部分招商方案优选……………………………………………………………………P17
4.1招商环境4.2招商方案总体要求4.3招商方案的提出4.4方案相关指标的评估4.5方案销售影响4.6方案优选
第五部份招商准备工作……………………………………………………………………P23
5.1招商主体5.2招商对象5.3招商范围5.4招商物料准备5.4招商架构5.5现场管理
第六部份招商计划及实施…………………………………………………………………P26
5.1实施战略及推广计划5.2招商实施5.3营销成本概算
第一部分项目综合评估
1.1商场所在项目概况
项目一般特征
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项目名称：
风华盛世
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区位位置：
位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处，位于未来中心区南
部商圈的一级核心地段。
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项目性质：
占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。
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项目规模：
本项目由两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙
楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。
临福华三路有840平方米（8米×105米）的商业广场、后有400平方米的花园。
延街面长105米，进深27米。
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商场面积：
1/F2,078.55平方米
2/F2,418.45平方米3/F2,430.67平方米总计：
6,927.67平方米
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物理素质：
框架结构，主要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。
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商场现状：
整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）
为12mm透玻、（2～3/F）为蓝玻和预留广告展示面；1~3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初步安装完毕。
项目个体特征
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商场整体外观呈现出明快现代的风格，整体设计取向为开放式统一经营和管理的商业场所?
商场周边通行情况良好，并且随着地铁站的建成，人流物流可保通行畅通的状态?
延街展示面较宽，进深稍显不够
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住宅部分2（:
商业招商计划底商裙楼招商方案）50户6月份开始入住，将逐渐为商场聚集商业经营所需人气
1.2交通路网环境
交通网评析：
所处地理位置近邻两条交通要道——深南大道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟。
交通四通八达,又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。
处于政府规划的福田中心区彩田路商业线中心（未来中心区南区商业中心一级辐射范围），具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。
c1相关点人车日流量表：
（取R≤50m，20XX/5/29）
1.3商业环境
1.3.1商圈概况
项目所处商圈为深圳又一新兴商圈———中心区商圈，深圳中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。
在中心区及其周边辐射范围内，随福华、滨河、中航、下步庙、莲花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域的成熟，人们就近消费的要求日益强烈，中心区的商服物业将出现前所未有商机。
未来的中心区商圈，将发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能，并成为深圳的商业至高点。
项目位于中心区商圈的东南部，属于该商圈的核心区域。
区域内商业集中分布在彩田路南段。
1.3.2区域商业概况
c2区域主要行业调查表：
行业分析：
区域内的超市百货业供需两旺，而家居装饰行业总体处于一个上升阶段，五金、家电业由于没有专业细分市场而造成商业密度太低；就规模来看，家居装饰已形成区域专业市
篇二：
集中商业招商策略计划
新城壹号集中商业
招商策略计划
零度地产新城壹号项目组
二○一五年三月十四日
第一章、项目定位
一、SwoT分析
二、总体定位
三、经营主题定位四、档次定位
五、基本业态、经营品种定位
第二章、项目业态布局规划及目标商家
一、各层业态规划
二、业态落位模拟
三、目标品牌商户名单
第三章、招商策略思路
一、总体策略
二、租赁政策
三、招商优惠策略
第四章、招商计划与招商任务目标
一、总体招商计划及任务目标
二、招商具体阶段划分
三、招商执行思路
第五章、招商执行管理
一、招商标准流程
二、招商主体架构
三、招商管理控制
四、招商人员选用
第一章、项目定位
一、SwoT分析
新城壹号集中商业作为新城壹号项目整体的一部分优势明显，同时也有一些不足，在招商和销售的执行中，发展机会与受到的威胁并存。
为更精准的项目定位，首先对项目各方面特征因素梳理如下。
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优势
1、拥有仙晟集团打造新城壹号项目在当地住宅销售等方面取得巨大成功的品牌优势，给集中商业的招商、销售以推动促进作用。
2、项目位于市政主干道钱沟南路与沔阳大道交汇拐角处，道路宽敞，视野开阔，车流、人流通达便利，为形成聚集商业中心提供交通保障。
3、集中商业处于四期1、2号楼底商中间的裙楼部分，建筑结构类似于独栋商业物业，设计合理，为商户经营提供优良基本条件。
4、新城壹号项目引进实验小学、实验幼儿园，既是住宅销售的主要卖点，也为集中商业招商提供方向性配套保证。
5、从工程进度上讲，集中商业属于新城壹号项目整体的最后阶段。
至开业经营，工程进度全部完成，大部分业主交房入住，配套完善齐全，避免了工程施工带来的环境影响。
6、集中商业体量较小，易打造成社区型购物体验消费商业中心。
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劣势
1、新城壹号项目本身及周边项目业主入住率较低，人流量较少，公交线路单一。
2、除集中商业外，项目其他商业物业均为住宅两层底商，已采取分割销售策略，购买投资者私自出租给以生活配套为主的小商户经营，未能形成区域商业氛围。
3、集中商业负下一层规划为商业用途，可能导致车位供应不充足。
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机会
1、集中商业周边直线800m范围内规划近15万的常住人口是主要的消费群
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篇三：
南国水乡临街商铺招商方案193818714
一、
南国水乡临街商铺招商方案
项目商业本体分析：
1）商业区位分析:
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区域内基本以新开发社区为主,含少量安置房以及原有自建房,居住氛围未成熟,如形象
较高端社区南国水乡、水木清华入住率低,但部分低端安置区入住率高,如芙蓉盛景.区域内以低端,必备消费商业为主.;
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区域内二环路以北居住区人群多倾向于往一环路消费,二环路未形成主力商业以吸引本
区域的消费者,并改变区域内消费者的消费习惯;
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区域内没有区域级商业中心,商业配套缺乏,尤其是休闲娱乐型商业配套;
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未来项目1平方公里内,居住人口大约5-6万人,需规划面积一般在20000-50000m2，以
生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，区域级商业.2）项目已建成商业分析:
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北临二环南路,项目所在路段未设置红绿灯,因区域入住人口较少,车速较快,不利于商业
消费人流穿越;
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商业裙楼前设置了休闲广场以及停车场,有利于休闲商业以及区域型商业或者目的型消
费商业的发展;
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商业裙楼工程结构为框架结构,可拆可合,但因每个商铺都为一\二楼合为一个,二楼商业
价值小;
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项目总规划户数约2000户,人口约7000人,可设置中大型社区商业,便利商业组合+商业
街区或邻里购物中心,日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。
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现状:
目前项目处于一期，入住不到10户，不适合大量商业生存。
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宁乡大多新建社区层高都在5.5米左右,能隔成两层使用,只计一层产权,而项目裙楼门面
必须两层一起租售，计两层产权,无形中增大了租户的负担。
14栋：
（单位：
平米）15栋：
（单位：
平米）
二、周边社区商铺招商以及宁乡近年建成社区商铺租赁情况1）周边社区：
2）宁乡其他区域代表性社区：
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目前宁乡近几年开发的社区临街商铺，租金多在30-40元/平米/月,2楼商业租金基
本在12-18元/平米之间;
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社区商业生存业态主要以超市、便利店、诊所、药房、烟酒专卖、快餐等社区必备
配套商业为主，辐射范围小。
大部分新建社区都有建材业态存在，尤其以富豪山庄
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