房地产法讲义.docx
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房地产法讲义
第一章房地产法概述
一、房地产的定义
房地产是房屋财产和土地财产的总称，是房产和地产的结合体。
房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。
广义的房地产是指土地及其地上建筑物和其他定着物，即不动产。
狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态，它是土地与建筑物的有机结合，强调土地与房屋的结合，单独的土地或者房屋不能称之为房地产。
房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物或构筑物。
土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。
建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。
构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。
2、房地关系
1、我国实行房地一体化管理，房权与地权相统一。
《物权法》第142条
但也允许如下两个例外：
①实施出资建房行为。
②未构成侵占。
如在农村自家共有的院子里建房，不构成侵占的，两要件具备，允许无地权的人享有房权。
2、
（1）静态的房地一体化：
①合作建房。
一种新型的建房形式，一方出资，一方出地，（住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。
）建房用于出租、使用，共享收益，司法实践中，如果手续齐备，合同意思表示真实，一般将此类房屋认定为共有。
②单位集资建房。
职工出的是成本价，购房款中不包含土地使用费，故其只享有房权，不享有完整的物权。
高校多见此类情况，某些东南沿海地区承认此类房屋的所有权，发给房产证。
《经济适用房管理办法》第34条：
“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。
参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
”
单位集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
原是有关单位在资金困难的情况下，利用自身闲置用地招集外单位集体或个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的。
政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
只要有房产证（全产权）就可以交易，但在交易之前需要先交纳2%的土地出让金。
兴建集资房的土地来源主要有：
企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地；集体经济组织的非农用地；农村私人宅基地；国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。
集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
思考：
还没有房产证的单位集资建房可以买卖吗？
按照相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得，并可以享受国家很多其他优惠政策。
如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于另部分集资人（即单位）。
职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。
根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律的保护。
”只有产权过户了，才依法拥有该房屋产权，成为产权所有人。
由于目前没有房产证，无法进行过户，在产权上没有保障，因此应谨慎处理，考虑交易风险。
（2）动态的房地一体化：
“押房地也押，卖房地也卖。
”《物权法》220条
三、房地产法
房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。
经济关系包括经济管理关系与经济协作关系，具体而言，房地产法调整的经济关系有如下几类：
土地利用管理关系、土地财产关系、土地利用规划关系、城市房屋管理关系、房屋财产关系、涉外房地产管理和协作关系。
房地产法是调整房地产开发、交易、服务及管理过程中发生的经济关系的法律规范。
四、房地产法律制度体系（详见讲义最后一页）
五、我国住房制度及政策之沿革
1956年至1978年，我国对城镇私有出租房实行社会主义改造，采取国家经租、公私合营，对私有房屋采取类似赎买的方式逐步转变所有制关系。
此阶段，实行实物分配为特征的住房供给制。
由国家单一投资建设，职工形式上是无偿取得住房的。
改革开放以来，国家实行“职工住房问题，有国家、地方、企业共同努力，有计划的逐步加以解决。
”政策。
从此，开始由中央政府拨款给试点城市，地方城市建房后以土建成本出售给个人。
从1982年起，在全国部分城市试行新建公有住宅补贴出售的办法：
按照房屋的土建造价出手公有住房，个人负担1/3，职工所在单位和政府负担2/3。
1988年2月，国务院发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，从公房的租金入手逐步转变为货币分配，实现住房商品化。
1991年起，以多种方式全面推行住房制度改革，国务院发布《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》；同年11月，国务院办公厅发布《关于全面推行城镇住房制度的改革的意见》。
从1998年起，停止住房的实物分配，转向货币工资的分配。
国家致力于建立以经济适用房为主题的多层次的住房供应体系。
鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房，有条件的单位可向职工发放住房补贴并将其纳入工资范畴，银行对职工提供金融服务。
随着我国住房制度的改革，城市住房商品化制度的推行，城市公房将逐步转化为私房。
第二章房地产权属法律制度
第一节土地权属
相关法规：
《土地管理法》、《土地管理法实施条例》
一、我国国家土地所有权制度：
1、《宪法》第9.1、10.2条
《土地管理法》第2.1条：
“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。
《土地管理法实施条例》第2条：
“下列土地属于全民所有即国家所有：
”
本条第（四）项即为国家土地所有权推定制度，即凡事不能证明是集体土地的土地，一律都是国有土地。
2、现行体制下，国家是国有土地绝对的、唯一的主体，中央人民政府即国务院是国家所有权的唯一代表，有权决定国有土地的占有使用收益，并保留国有土地的最终处分权。
地方各级政府经中央政府授权，可以代表行使国有土地使用权中的一项或几项权能，明确授权下甚至可以行使处分权。
3、国有土地收益由中央与地方共享，原则上归中央，但为调动地方积极性，可保留部分收益给地方。
4、国家取得土地所有权无需登记。
《物权法》第9.1条
二、集体土地所有权制度（略）
现行法律体制下，农村集体土地上由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独开发或与开发商联合开发建设，并由乡镇府或村委会制作房屋权属政府的房屋，这种房屋未缴纳土地出让金，没有国家房屋管理部门的盖章，仅有乡镇府或村委会的盖章来证明其权属，故称之为“小产权房”，也叫“乡产权房”。
此为狭义上的小产权房，也即我们经常所遇见的一类。
目前我国法律对其尚无规定，但实务中一般将小产权房买卖合同认定为无效。
按照国家的相关政策要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
“小产权房”是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。
国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买“小产权房”。
国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对“小产权房”等违法用地不允许确权发证。
思考：
国家因何将其认定为无效？
（法律依据）
《合同法》中合同无效的法定情形，违反法律、行政法规强制性规定。
国家严格限制农用地转非农用地，集体土地只有经过国家征收变为建设用地方能上市取得使用权。
第2节房屋权属
相关法规：
《物权法》、《城市公有房屋管理规定》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、2010年8月2日《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
一、房屋所有权
1、房屋所有权的取得
（1）原始取得：
仅依法律规定，不以所有权人意志转移而取得所有权。
主要有：
新建、国家没收、取得无主物、添附、善意取得。
（2）继受取得：
通过一定法律行为，依据原所有权人的意志接受而取得所有权。
主要有：
合同（买卖、互易、赠与）和继承。
2、房屋所有权的消灭
房屋所有权的消灭原因有如下几种：
（1）所有权客体消灭；
（2）所有权主体消灭；（3）所有权的转让；（4）所有权的抛弃；（5）国家行政权和司法权的强制。
3、房屋所有权类型
（1）单独所有权与共同所有权。
其中，共同所有房屋又包括共同共有和按份共有。
遗产继承分割、夫妻共有财产的分割。
（2）城镇房屋所有权与农村房屋所有权。
城镇房屋是我国房地产开发与管理的重点，农村房房屋所有权至今未建立起登记管理制度。
农村私有房屋包括：
宅基地上的房屋、国家承认房屋所有权的历史上形成的农村房屋，如祖遗房。
（3）国有房产、集体房产、私有房屋所有权等。
1）国有房产是计划经济时代福利分房制度的产物，随着房改制度的推进，比重逐渐下降。
2）集体房产归集体企事业单位所有。
3）城市私有房屋现在主要包括私有商品房和个人合法建造（此类实践中很少）的房屋。
所以，私房所有权类型又分为：
①商品私房所有权，即个人对从开发商手中购得的商品房的所有权。
②公房出售后变为私房后的所有权，即已购公房，即“房改房”。
③自建（购）公助房所有权，是国家补助私人或单位建造或购买的房屋的所有权，如经济适用房。
④一般城镇私房所有权，新中国成立后，未对其进行没收、改造，而承认其合法性的自有住房。
链接：
公房
公房也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，产权（所有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
分为两种：
一种是历史上形成的由房屋管理部门享有所有权或管理的公房；另一种是国有企事业单位投资兴建的分配给个人居住，居住者仅享有使用权的房屋。
①直管公房。
指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。
②自管公房，即单位自管产。
指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。
③公产房。
是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。
通常能上市交易的是前两种。
二、房屋权属登记
（1）登记的功能及现行登记制度
权属登记的功能在于权利确认、权利公示和行政管理。
由于以前房地产权属登记实行“两制分开、两证分开”，存在极大不合理性，不利于管理，《物权法》颁布后，第10条确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务。
但现实中依然是房管局与土地局分别登记。
（2）登记机关的义务
不动产登记机关有审查义务、登记义务、提供查询义务、按件计费义务（不得按不动产的面积、体积或者价款比例收取）。
因登记错误，给他人造成损害的，要赔偿。
（3）登记的效力
《物权法》第9条：
“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的。
”上述的除外情况包括：
国家所有的自然资源；
非依法律行为所引起的物权变动，诸如：
A.仲裁委、法院的法律文书或政府的征收决定生效引起的物权变动;
B.继承或受遗赠开始时引起的物权变动;
C.合法建造和拆除房屋等事实行为的成就引发的物权变动。
其他特殊情况，诸如：
A.土地承包经营权自承包经营权合同生效时设立；
B.地役权自地役权合同生效时设立;
C.已登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更或者注销登记。
第14条：
“不动产物权的设
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