房地产项目营销推行方案模板.docx
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房地产项目营销推行方案模板
附件七：
XX项目营销推行方案模板
××项目营销推行方案
荣盛房地产进展股分
营销策划部
××年××月××日
一、前言
归纳性语言陈述营销推行方案的思路及依据、方案的推行执行和预期目标等。
二、市场分析
（一）、区域市场分析
介绍项目所在城市行政区的大体情形，一样包括行政区规模、人口、交通状况和行政区在该城市的地位和以后进展等方面。
（二）、区位市场分析
区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块（如廊坊锦绣花苑、馨语星苑别离属于廊坊西北板块、西南板块）。
重点对区位的商品房市场大表现状介绍和以后市场进展趋势估量，同时论述区位三级市场大体情形。
（三）、区位竞争分析
第一概述区位市场竞争概况（在售或拟售项目数量、产品以后供给等），和区位的整体产品定位和目标客户群定位等。
一、区位市场竞争性项目分析
原那么上要求以表格形式介绍区位竞争性项目，且以饼状图描述竞争性项目产品的面积区间和户型套型配比。
二、竞争对手营销策略分析
竞争性项目采纳的推盘策略，包括开盘机会选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体选择、推盘活动策划、优惠方式和销售进程操纵等。
3、区位市场竞争态势分析
综合分析区位市场的竞争大表现状，估量区位市场以后竞争态势。
（四）、项目分析
一、项目地块分析
对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活配套、周边商业业态、市场竞争等进行归纳性分析。
二、项目资源分析
概述项目所用用的资源，如项目所具有的区位大环境资源和产品资源等。
3、项目SWOT分析
、项目优势分析
从项目的地理位置、交通、生活配套、人文资源、生态环境、计划设计、进展商等方面别离论述项目优势。
、项目劣势分析
一样从项目的硬件条件、软件条件和竞争等方面分析项目劣势。
、项目机遇分析
一样从区位宏观背景（如大规模拆迁、重大计划等）、市场诉求（如景观计划、产品的类别、套型、面积等）分析项目的机遇。
、项目风险分析
一样从政策、竞争、市场、销售和项目硬软件等方面分析项目显性和隐性分析。
（五）、项目企划思路
一、针对项目优势和机遇
针对项目优势和机遇，通过拟采纳的什么样的企划思路强化项目优势，提升项目销售附加值；
二、针对本案劣势和要挟
针对项目劣势和要挟，通过拟采纳的什么样的企划思路弱化项目劣势，增进项目的销售进程；
三、项目进展定位
基于对以上市场详细分析和对本案拟推出产品的了解，在推行进程中，针对本案推行主题、架构、进程，其核心问题在于如何使客户熟悉，并同意和选择本案？
通过客观分析，本案进展定位框架如以下图所示：
（一）、进展商定位
可从进展商的进展战略、品牌形象、经营理念、竞争理念等方面描述。
（二）、市场定位
项目的市场定位是房地产项目运作成败的关键，项目市场定位要紧从项目主题定位、项目形象定位和客户群定位三个方面展开，而项目市场定位需要考虑的重要因素还包括项目区位供给情形、目标客户群体的需求、项目地块自身情形和项目开发先前宣传推行的主打理念等。
1、项目主题定位
项目名称和项目推行案名的选择，说明对其选择的原那么，并对项目名称和推行案名进行诠释；
2、项目形象定位
项目的核心价值体系，一样从产品的品牌形象层面、产品属性层面和产品的价值层面等方面论述。
3、客户群体定位
、目标市场细分
、目标市场选择
、目标市场定位
（三）、产品定位
一样以图表的形式说明产品计划（产品的套型配比、面积区间）结果，可参考文下表格，并对产品户型面积区间（如套型区间划分可参考75㎡以下、75—90㎡、90—100㎡、100—110㎡、110—125㎡、125—144㎡和144㎡以上）统计，对主力户型进行分析。
户型
套型
面积（㎡）
套数
分项合计
套型合计
A
2居室
2-1-1
~
318
%
%
B
2-2-1
~
174
%
C
2-2-2
~
……
……
……
3居室
3-2-1
……
……
3-2-2
……
……
……
合计
100
（四）、价钱定位
一、项目整体定价原那么
项目整体定价一样应该有一个整体原那么主线，整体定价时，再依照各阻碍因素的主次比例予以个别修正。
最为常见的房地产整体定价原那么是低开高走、单价总价平稳原那么。
结合项目的市场定位和产品定位，同时参考位区位市场的产品状况、价钱状况、关键性竞争项目包括价钱、销售等在内的营销策略，综合分析确信项目的整体定价原那么。
二、项目整体定价方式选择
就房地产产品而言，最为常见的整体定价方式有市场比较法、本钱加层法和市场引导法，目前公司采纳的定价方式大体上是市场比较法。
通过不同的整体定价方式别离对项目进行价钱（均价）拟定。
3、项目整体定价方案
对不同方式拟定的项目均价方案进行分析和调整，最终确信项目整体均价水平，同时明确项目最高价和起价范围。
四、项目的营销推行
（一）、营销推行体系的成立
如何将项目品牌形象在客户的心目中清楚的成立，如何将产品力和产品的特点反映在营销推行的进程中，是营销推行体系的关键，说白了确实是如何感动目标客户群体。
1、项目价值体系的成立
在明确了项目的好坏势和目标客户群体的基础上，如何成立自身产品的价值体系成为目标客户群体是不是购买本案的关键所在。
一样而言产品的价值体系分基础价值层面和附加值价值层面。
二、实现价值体系的要素
一样实现产品价值体系的大体要素是产品要素和推行要素。
从产品属性和特点进行概况性分析产品价值；如何利用营销策略和手腕实现产品价值体系。
（二）、营销推行打算
一、前期铺垫期
、打算时刻
200X年XX月份—200X年XX月份
、推行打算目的和重点
前期铺底期目的一样是通过密集性企业广告、产品卖点广告和软性广告抽象地论述产品，引发市场猜想，给人们以想象。
推行重点一样是企业形象广告、预设悬念；
、打算安排
期间的关键性推行事项打算安排；
、预期成效
二、慢慢导入期（60天）
、打算时刻
200X年XX月份—200X年XX月份
、推行打算目的和重点
慢慢导入期解答产品即将上市前期铺垫营造市场疑惑，一样通过有目的性和针对性广告宣传，强烈引发市场关注，激起目标消费群体注意，使其在较短时刻内对项目深刻熟悉，确立项目在目标客户群心目中形象，锁定目标客户。
推行重点一样是产品整体形象深化、产品概况（依照项目的营销策略适时通过宣传产品的起价或均价水平、产品主力面积范围等）介绍、产品推介会预报或开盘预报广告等。
、打算安排
期间的关键性推行打算事项，一样有项目VIS的成立、销售大厅包装、销售道具的预备、销售人员前期培训、期间媒体宣传打算等；
、预期成效
3、项目公布期（30天）
项目公布期一样是从项目推界会（或公布认购）到项目开盘时期。
、打算时刻
200X年XX月份—200X年XX月份
、推行打算目的和重点
项目公布期将产品强力导入市场，将前期市场积存全面引爆，抵达或超过预期打算。
推行重点一样是产品推介会（公布认购）和开盘预报广告等。
、打算安排
产品推界会（公布认购）打算执行、期间关于项目开盘强力宣传；
、预期成效
目标客户群体开盘前的锁定估量目标（或公布认购目标）、开盘销售估量目标；
4、开盘销售期（15天）
、打算时刻
、推行打算目的和重点
、打算安排
、预期成效
4、持续强销期
、打算时刻
、推行打算目的和重点
、打算安排
、预期成效
五、慢慢降温销售期
、打算时刻
、推行打算目的和重点
、打算安排
、预期成效
六、项目尾盘销售期
、打算时刻
、推行打算目的和重点
、打算安排
、预期成效
（三）、项目推盘方案
说明项目推盘方案打算，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，和每一批次估量推出时刻和清盘（销售率达到95%）时刻打算，以表格的形式明示。
批次
数量
楼宇单元编号
推盘时间计划
1期1批
200
1＃、2＃3单、3＃
XX年XX月
1期2批
120
……
……
…………
……
2期1批
……
（四）、项目销售进度目标
单位：
套数
时间
阶段
期间销售进度%
阶段销售套数
累计销售量
XX年XX月XX日
项目开工
XX年XX月XX日
产品推界（公开认购）
XX年XX月XX日
项目开盘
开盘销售期
持续强销期
逐步降温销售期
清盘销售
合计
（五）、营销推行策略
本案在整个营销进程中注重两个方面：
其一是项目推出的时期性；其二各时期的造势；在项目推出时刻上紧扣市场转变，再依照不同的时期采纳不能的造势手法和选择不同的媒体渠道，整合本案整体营销。
一、媒体宣传策略
、媒体选择
、宣传主题
、广告创意及诉求
、媒体组合策略
以表格的形式描述项目各期间项目营销推行媒体组合策略，表格模板参考下表。
时间段
媒体渠道
推广执行
执行内容
广告版次及频率
预计效果
前期铺垫期
电视媒体
报纸媒体
户外广告
SP活动
其它渠道
逐步导入期
电视媒体
报纸媒体
户外广告
SP活动
其它渠道
项目公开期
电视媒体
报纸媒体
户外广告
SP活动
其它渠道
电视媒体
报纸媒体
户外广告
SP活动
其它渠道
持续强销期
电视媒体
报纸媒体
户外广告
SP活动
其它渠道
逐步降温销售期
电视媒体
报纸媒体
户外广告
SP活动
其它渠道
项目清盘期
电视媒体
报纸媒体
户外广告
SP活动
其它渠道
、媒体宣传预算
二、营销活动策略
、营销活动目的
、营销活动打算
、营销活动预算
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