房屋租赁合同约定解除未发催交函的案例.docx

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房屋租赁合同约定解除未发催交函的案例

房屋租赁合同约定解除未发催交函的案例

　　篇一：

律师函（房屋租赁解除函）

　　XXXX律师事务所

　　JiangsuXXXXLawFirm

　　地址：

XXXXXXXXX

　　电话：

XXXXXXXXX

　　传真：

XXXXXXXXX邮编:

XXXXX

　　律师函

　　XXXX函字第XXXX号

　　XXXX先生台鉴：

　　XXXX律师事务所接受XXXX先生的（下称“委托人”）委托，依法指派我们作为其代理人，就贵方在履行与委托人于XXXX年XXXX月XXXX日签订的《房屋租赁合同》中存在分租、“群租”及对承租房进行改装事宜致函如下：

　　根据委托人陈述及提供的《租赁合同》、《XXXX市房地产权证》、租赁房屋现状照片及租金清单等材料，我们初步认定如下事实：

　　委托人和贵方于XXXX年XX月XX日就委托人所有坐落在XX市XX区XX路XX号XX室房屋签订了《租赁合同》，该租赁合同对房屋状况、租期、租金、租金支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。

XX年XX月上旬，XXXXXX社区工作人员向委托人反应，贵方存在“群租”及对承租房进行改装情形。

XXXX年XX月XX日，经委托人核实，出租房入住四户，且对客厅进行分隔搭建后出租。

另经委托人核算，贵方租金交至XXXX年XX月XX日。

后因贵方存在“群租”及对承租房进行改装情形，故委托人予以拒收下期租金。

　　基于上述事实，本律师认为：

贵方与委托人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示的民事行为，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。

双方均应按照合同约定遵守履行，其双方权利均受法律保护，双方义务亦受法律制约。

现因贵方未经委托人同意将承租房分租多人及对承租房的客厅进行分隔搭建之情形，业已违反《房屋租赁合同》第九条第二款、第四款的约定，应当承担违约责任。

为维护委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条条、二百二十四条之规定，及依据《房屋租赁合同》第九条、第十一条之约定，并经委托人同意，我们提出如下要求：

　　一、在贵方收悉本律师函之日，委托人即与贵方解除《房屋租赁合同》。

若贵方对本解除函有异议的，则贵方应当在收悉本函之日起十五日内向人民法院起诉确认解除合同的效力。

　　二、贵方尚欠委托人XXXX年XX月XX日至同年XX月XX日（暂定，以实际收函之日为准）期间租金XXXX元。

另贵方在租赁期间的物业费、水电等相关费用应予以结清，并在双方结算时向委托人出示相关缴费凭证。

　　三、贵方应向委托人支付违约金，根据租赁合同第十一条第一款约定，违约金为XXXX元，故委托人扣除贵方保证金。

　　四、考虑到贵方实际交换房屋情况，委托人给予贵方合理腾房宽限期，宽限期截止XXXX年XX月XX日。

贵方在腾房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付，且拆除自行搭建的客厅隔板；另贵方应提前三日告知委托人交房日期，以便委托人积极协助双方的交房手续。

　　若贵方超过腾房宽限期仍未腾房的，亦或未按我方要求履行相应义务的；则本律师将通过法律手段追究贵方的法律责任，以维护委托人的合法权益。

届时一切后果以及与此相关的一切费用都一并由贵方承担。

　　特此函告，请慎对之，以免讼累！

　　此致。

　　XXXX律师事务所

　　执业律师：

XXXX致

　　执业证号：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

　　XXXX年XX月XX日

　　（本函以中国邮政EMS邮寄至贵方户籍所在地、XX居住地及租赁房屋地）

　　附法律条文及出租房现状照片：

　　第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　篇二：

催告函（房屋租赁合同纠纷）

　　催告函

　　九江市回归职业培训学校：

中房物业管理中心（以下简称“甲方”）与九江市回归职业培训学校（以下简称“乙方”）于XX年5月4日签订《房屋租赁合同》。

但贵校却未如实认真履行合同约定，具体如下：

　　1、按照合同第条规定：

5月1日、8月1日和11月1日向甲方支付租金3万元[（大写）叁万元整]。

乙方逾期不交租金，从应交租金的五日后，每日按未交租金总额的千分之一计算违约金，逾期半个月不交，甲方有权解除租赁合同，并由乙方承担违约责任和经济损失。

但（现场实际情况）㈠贵单位于XX年2月27日拖欠交纳我物业管理中心租金长达27天之久，已属违约，考虑当时春节期间故而未给予追究；㈡截止XX年5月18日贵单位再次拖欠交纳我物业管理中心租金长达18天之久，我物业管理中心在此之前已多次通知催交，贵单位却一直未能按约履行，现已严重违约。

　　2、按照合同第3条规定：

为确保合同的顺利履行，乙方应在本合同生效之日向甲方交纳违约保证金XX0元[（大写）贰万元整]，合同期满，乙方无违约行为，甲方如数退还乙方。

但（现场实际情况）我物业管理中心之前已多次通知催交，截止XX年5月18日贵单位一直未能按约履行，现已严重违约；如若按合同第3条所列情形规定甲方有权扣除乙方向甲方交纳的违约、保证金XX0元[（大写）贰万元整]的费用并有权单方解除租赁合同”。

　　基于以上原因我方认为，九江市回归职业培训学校汪金小（先生）迟延履行《合同》主要义务，事实清楚，证据确凿，已经构成违约，严重损害了我方的合法权益。

为依法维护我方的合法权益，同时也为了避免九江市回归职业培训学校汪金小（先生）的责任进一步扩大，我方诚望九江市回归职业培训学校汪金小（先生）能够高度重视此事，采取积极合作的态度，抓紧履行《合同》义务。

如果发函之日起，九江市回归职业培训学校汪金小（先生）仍未依合同不采取主动的态度或继续借故拖延，我方只能通过其它合理手段处置所造成的损失

　　将由你方承担或通过法律途径维护我方的合法权益。

届时，九江市回归职业培训学校汪金小（先生）不但你方要按违约行为发生时合同尚未履行的租金总额的百分之五十支付我方违约金以及扣除乙方交纳甲方的违约保证金XX0元[（大写）贰万元整]的费用，并赔偿由此而产生的经济损失，而且还要支出诉讼费、律师费，同时还要承担我方依法维权所支出的诉讼费、律师费、交通费、误工费等各项损失，并承受不必要的讼累。

望九江市回归职业培训学校汪金小（先生）收到本函后慎思并妥善对待及时与我方联系并作出明确答复。

　　特此函告

　　如果对本函内容有任何异议，请于XX年5月20日中午12时许向我中心书面函复，逾期视为同意。

　　函告人：

中房物业管理中心

　　XX-5-19

　　注：

本函一式贰份，送九江市回归职业培训学校汪金小（先生）壹份。

　　篇三：

承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同的案例

　　承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的案例

　　【关键字】租赁合同房屋租赁合同解除权单方解除合同

　　【案情简介】

　　原告：

秦某

　　被告：

赵某

　　XX年2月，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。

第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。

合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。

合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。

　　XX年1月初，赵某未按约定支付租金。

2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。

3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。

赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。

4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。

　　XX年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。

　　【裁判要点】

　　法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。

被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。

　　【争议焦点】

　　本案原告是否有权解除合同？

　　【法理评析】

　　解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。

以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。

　　首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。

　　《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：

1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏

　　承租房屋的；8、法律、法规规定其他可以收回的。

　　根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。

本案不存在出租人解除合同的法定事由。

　　其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《合同法》的相关规定。

本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？

根据《合同法》有关合同解除权的规定，答案是否定的。

根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。

本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用《合同法》的有关规定处理

　　再次，《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。

如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。

　　综上，本案原告没有解除权。

法院的判决是正确的，但适用《合同法》总则存在问题。

《租赁合同》是有名合同，应适用《合同法》分则的规定。

　　【彭大成律师提示法律风险及防范】

　　租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。

实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。

　　【法条链接】

　　1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行）

　　第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

　　（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

　　（四）拖欠租金累计六个月以上的；

　　（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

　　（六）租用承租房屋进行违法活动的；

　　（七）故意损坏承租房屋的；

　　（八）法律、法规规定其他可以收回的。

　　2、《合同法》

　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　房屋租赁合同可约定逾期未支付租金的出租方可解除合同

　　基本案情：

XX年6月23日原告程某的法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定将原告所有的位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，原告按约定于XX年8月1日将房屋交与冉某某使用，双方于XX年5月18日又签订《补充协议》。

原告按约定收取了冉某某房屋保证金7000元及天然气保证金4000元。

双方在《房屋（商铺）租赁合同》第三条第1款约定：

乙方（冉某某）租赁甲方（余某某）商铺的租赁期限从XX年8月1日起至XX年7月31日止，租赁期限共计5年;第1款约定：

甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期，从接房之日起，第一年免租金6个月，第二年免租金3个月，第三年免租金1月第3款约定：

乙方在租赁期内（包括免租期内）产生的与经营活动相关的税费及其他费用由乙方自行承担。

第四条第1款约定：

第一年每月租金3013元，第二年每月租金3013元第三年每月租金3013元第四年每月租金3310元第五年每月租金3641元。

第四条第2款约定：

乙方在缴纳租金的同时还需向甲方缴纳物业管理费......每月99元（不实行免租期优惠）。

第四条第4款约定：

乙方租金以每个季度形式支付，本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在每个季度末月的第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度的租金。

　　第七条第5款约定：

乙方逾期缴纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5%加收迟延履行金;如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付违约金人民币10000元。

后双方按约定履行合同。

被告方将房租交到XX年10月后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某某已于XX年9月22日死亡。

现被告从XX年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止的物管费（每月元）。

　　法院作出如下判决：

　　一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于XX年6月23日签订《房屋（商铺）租赁合同》;

　　被告张某在判决生效后3日内归还原告程某所有的位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;

　　二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从XX年11月起至商铺归还时止所拖欠的租金（从XX年11月起至XX年7月的按每月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从XX年8月起按每月租金3310元计算）;

　　三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元;

　　四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠的天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止的物管费（每月元）。

　　北京资深房地产律师袁玉柱评析：

原告与被告之妻冉某某之间签订《房屋（商铺）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。

原告履行了向冉某某交付房屋的义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按合同约定履行合同义务将租金缴纳至XX年10月，充分说明了被告选择了继续履行合同，愿意承受合同的权利及义务，被告就应按合同约定履行，现被告未按合同履行义务，至今欠租金达6个月，系违约行为，应当承担相应的违约责任。

按照双方的约定，逾期2个月未交租金，原告有权解除合同，被告应当支付所欠租金及所欠费用并承担违约责任，故原告的诉讼请求合理、合法，法院予以主张。

对于被告张某辩解其不认识冉某某的问题，有常住人口登记卡、调查被告的笔录等证据证实，被告张某系冉某某的丈夫。

　　篇四：

关于解除租赁合同的函

　　关于解除房屋租赁合同的函

　　朱国棠：

　　你与我公司于XX年7月28日就萧山市心北路181#-A商铺租赁事宜签订了房屋租赁合同。

根据合同约定，你应于XX年6月7日支付租金元，但你未依约支付，此前我公司对此催讨，未见你积极回应。

现你延期支付租金已逾30日，根据合同约定，我公司特致函于你：

　　1、立即解除你与我公司签订的房屋租赁合同。

　　2、你实际承担的租金及应承担的违约金，在折抵合同保证金后，我公司保留向你追偿的权力。

杭州久安物业服务有限公司

　　XX年7月8日

　　篇五：

解除房屋租赁合同通知书

　　解除房屋租赁合同通知书

　　致_____先生：

　　您好！

　　我是位于____市____区____号楼____单元房屋的房东____，您于___年____月与我签订《房屋租房合同》，约定您租赁我的上述房屋，租期____年，从____年____月____日至____年____月____日，租金每月____元。

合同明确约定在合同履行期间，房屋不得进行转租，您违反此约定将房屋进行转租，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《房屋租赁合同》。

因此，我现在依法通知您：

　　一、自本通知函发出之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后2日内（最迟在____年____月____日12时前）搬出位于位于____市____区____号楼____单元房屋。

　　二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。

特此通知！

　　本通知函一式两份，一份给您，另一份本人留存，内容相同。

　　此致

　　通知人：

　　____年____月____日

　　篇六：

XX最新解除房屋租赁合同通知书范本

　　XX最新解除房屋租赁合同通知书范本

　　解除租赁合同的规范书写能减少纠纷。

在具体内容上又应该注意哪些呢解除租赁合同通知书（范本）

　　xx先生（女士）：

　　我与你于xx年xx月xx日就位于xx市xx区xx大街xx号xx区xx号楼（具体门牌号）的房屋签订的《租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第十条第7款及第十一条第一款的约定，特依法通知解除租赁合同。

　　望收函后10日内，迁出该房屋。

否则我将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你的责任，由此产生的一切法律后果，由阁下自行承担。

特此通知!

　　出租人：

xx

　　日期：

xx年xx月xx日

　　签订房屋租赁合同的十大注意事项房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。

作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。

具体来说，房屋租赁合同应包括以下条：

　　1、双方当事人的情况

　　合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

　　2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

　　3、住房用途主要说明以下两点：

住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

　　4、租赁期限

　　由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。

在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。

期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。

如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。

经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。

如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

　　5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。

租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。

如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。

但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

　　6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。

承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。

如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。

但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。

出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

　　7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。

在

　　确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

　　8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。

由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。

如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

　　9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。

例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

　　10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。

如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。

如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。

如果合同到期，那么该合同自然终止。

　　篇七：

解除房屋租赁合同通知书

　　解除房屋租赁合同通知书

　　柯坤、汪湖萍：

　　我是位于北京朝阳区双花园南里一区2号楼1301室的房东李婷，您于XX年05月26日与我签订的《房屋租赁合同》，约定您租赁我的上述房屋为学生宿舍用途，并承诺在租赁期内，房内同时居住人数不可超过陆人。

该合同履行期间，您已违反上述约定。

根据合同法及本合同第九条第2款，我方决定解除该合同。

　　特此通知

　　（本通知函一式两份，快递邮寄一份给您，另一份本人留存，内容相同）

　　此致

　　通知人：

李婷

　　篇八：

解除房屋租赁合同通知书

　　解除房屋租赁合同通知书

　　致_____先生/小姐：

　　您好！

　　我是位于____市____区____号楼____单元房屋的房东____，您于___年____月与我签订《房屋租房合同》，约定您租赁我的上述房屋，租期____年，从____年____月____日至____年____月____日，租金每月____元。

该合同履行期间，您无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《房屋租赁合同》。

因此，我现在依法通知您：

　　一、自本通知函发之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后2日内（最迟在____年____月____日12时前）搬出位于位于____市_