酒店装修改造项目投资分析报告doc.docx
《酒店装修改造项目投资分析报告doc.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店装修改造项目投资分析报告doc.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
酒店装修改造项目投资分析报告doc
酒店二期装修改造项目投资分析报告
编制：
集团房地产管理中心
日期：
2006年5月
提要
第一部分XX酒店装修改造项目说明
第二部分项目市场环境分析
第三部分投资估算与财务效益分析
一、投资估算
（一）参数依据
（二）投资估算
二、财务效益评价
（一）收入测算
（二）成本分析
（三）损益分析
（四）财务现金流量分析
第四部分评价结果
第一部分XX酒店装修改造项目说明
xxx集团自2003年5月份正式收购原属长安镇XX酒店以来，开始着手进行重新装修改造建设，目前已改造完成的项目有：
XX主营业楼、附
楼新梅园海鲜餐厅及主楼外景观、停车场改造工程，已累计投入装修改造工程5000多万元。
目前XX酒店急待第二期改造工程，包括临街两幢宿舍楼改造成商务客房、八幢别墅小楼的装修改造、XX桑拿房两侧XX所属用地的建筑装饰
项目等四项工程。
本报告即针对XX酒店上述二期改造项目进行投资分析及财务效益评价。
第二部分项目的市场环境分析
一、长安镇酒店行业的市场基础
东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”、“最具经济竞争力城市”、“全国优秀旅游城市”，无论从GDP进出口总值至实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，为中国经济最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。
东莞地区外资发达，外商投资企业，尤其是台商企业在全国最为发达，东莞台商企业是广州、深圳台商企业之和，众多的外来投资企业造就了东莞地区发达的酒店、娱乐业，成为东莞酒店行业深厚的市场基础。
2005年东莞市主要经济指标
项目
经济值
生产值
2148亿元人民币
工业总产值
4410亿元人民币
进出口总额
733亿美元，其中出口405亿美元
外币存款
3000亿元人民币
实际利用外资
35.2亿美元
全市财政总收入
330亿元人民币
城乡居民储蓄存款余额
1720亿元人民币
居民人均可支配收入
城镇22885元，农村9673元
长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列。
2005年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位：
生产总值1337428万元东莞第一
税收162094万元东莞第一
出口388215万元东莞第一
长安镇位于东莞市的最南端，总面积83平方公里，比东莞市松山湖开
发区稍大，总人口130多万人，其中本地居民3,5万人，外来人口120多万。
长安镇产业构成主要由模具、机械、五金、电子行业的制造业组成，
在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业。
长安镇是东莞市工厂密集度最大的镇区，众多的外资
企业是长安镇酒店服务行业稳定的市场基础，是形成长安产业链的最为
重要一环。
长安镇城市建设规划是东莞市所辖镇中最为合理的镇，市容市貌排在各镇之首。
发达的镇区经济、狭小的地域范围，众多的工厂及大量的外企管理人
员，优良的市镇环境，营造了长安镇商务酒店行业的强有力的市场基础。
、长安酒店行业的市场现状及市场分布
长安镇具有上星级酒店总数13家左右，主要分布在长安镇所辖各区，其中五星级酒店3家，三、四星级酒店7~8家，其余为二星以下。
长安镇酒店行业是东莞市辖区内酒店行业收费最高的镇区，超过东莞市区及其它各镇，平均开房率亦好于其它镇，全镇酒店年综合平均开房率均超过8.5成，少数在9成以上。
以下是长安镇上星级酒店客房数量及收费情况。
全镇具有星级以上客房数量3000间左右，标准间平均房价每天405元/间。
长安镇星级酒店市场状况一览表
酒店名称
星级
房间数量
房间单价（实
分布地区
长安国际酒店
五星
400间
标准间598元/
CBD锦厦
莲花山庄
五星
400余间，新100余
新624元/间；
莲花山旁
海悦酒店
五星
400余间，新70间
新500元/间；
莞长路旁
长安酒店
四星
280间
新480元/间；
CBD锦厦
XX酒店
三星
原有230间，现140
新360元/间；
CBD咸西
乌沙酒店
三星
60间
380元/间
乌沙村
华禧酒店
四星
230间
380元/间
厦岗107国
金沙亚都酒
三星
280间
365元/间
沙头村
凯莱酒店
四星
165间
398元/间
乌沙107国
嘉年华酒店
三星
80间
330元/间
乌沙村
帝盈酒店
三星
160间
330元/间
厦边村
亚都酒店
准三
120间
398元/间
CBD咸西
东怡酒店
准三
70间
318元/间
咸西村
东豪酒店
二星
80间
270元/间
CBD咸西村
合计
全镇约3000间房
标间平均房价
405元
三、同类可比项目比较及本项目的优势
1、地理位置优势
若从位置看，本项目同类可比酒店有国际酒店、海悦酒店、长安酒
店、亚都酒店、东怡酒店、东豪酒店。
除国际酒店外，本项目在上述酒
店中处于相对优势，应该为长安镇商业中心区最佳商务酒店位置：
（1）三条主要城市商业道路交汇处；
（2）即将形成的商业中心区；
（3）周边地势最高处，有居高临下的感觉，地势优越；
（4）腹地宽阔，后有大型停车场配套。
2、品牌优势
XX酒店为长安最老的酒店之一，自建立之初即拥有三星级品牌，当时为长安最好的酒店，在东莞市及深圳相当一些地区拥有广泛知名度，长安人家喻户晓。
3、经营优势
如果与亚都酒店、东怡酒店、东豪酒店相比，本项目经营占绝对优势；如果与海悦酒店、长安酒店相比，本项目在收费上有相当大的竞争优势；
如果与乌沙等工业区内的酒店相比，本项目拥有绝对环境、繁华及方便的区位优势；
如果该项目按四星级的标准装修，房价按乌沙等工业区内四星级酒店标准收费，则本项目在长安镇酒店业中拥有相当强的竞争力。
第三部分投资估算与财务效益评价
、投资估算
一）参数依据
XX酒店临莲峰路两幢宿舍楼
原有建筑面积5884.7M2
经改造后总建筑面积8653.5M2，其中新增建筑面积2768.8M2
改造后底层商铺面积1500M2
酒店客房面积6753.5M2（客房80间）
其它用房400M2
1.八幢别墅客房
总建筑面积7200M2,原有客房150间
改造后客房120间
2.桑拿楼背后山坡用地4039M2（夜总会项目）
总规划用地4039M2
总建筑面积10000M2
其中包括首层停车场及泳池面积3600M2
两层娱乐夜总会用房6400M2,卡拉OK包房65间
一层其它用房20间
3.桑拿楼一侧1500M2用地的酒店配套项目建设
总用地面积1900M2
总建筑面积6000M2
其中功能包括会议厅、健身用房、体育用房、酒店办公用房
二）投资测算
1.XX酒店临街两幢宿舍楼的改造
（具体见下表）
XX酒店贵宾楼装修改造投资估算表
序号
改造项目名称
单位
数量
计价单价（元）
合计（万元）
备注
一一一
拆除运走
M
建筑面积5000
Mi旧墙体
一项
15万元
旧物补偿
二二二
加建
271.5万元
底层钢混土建
M
950M2
900元/M2
85
包基础
首层钢构加建
1219M2
2
500元/M
61
首层幕墙
1750M2
2
380元/M
66.5
10厘镀膜
主楼钢混加建
600M2
600元/M2
36
主楼砖混墙体
一项
18
排水改道
130M
一项
5
-三
主体装修
935万元
大堂装修
M
500M2
1500元/M2
75
客房装修
间
80间
7万元/间
560
包家具
外墙玻璃幕
M
2700M2
2
330元/M
90
电梯
台
2台
30万元/台
60
空调
M
6600M2
一项
65
消防
M
6600M2
一项
35
强弱电
一项
25
热水
一项
25
四
外围景观
15万元
园景四层
一项
5
招牌灯饰
一项
10
五
不可预见费
50万元
六
建设利息
万元
1000万元/年
年利率5.8%
58万元/年
七
静态总投资
1286.5万元
不含利息
八
动态总投资
1402.5万元
含两年
利息
2.xx酒店八幢别墅楼改造工程
根据酒店装修市场行情，对八幢别墅共7200M的装修改造，单方造
价按1850元/M2计，此项造价为7200X1850=1332万元RMB
3.桑拿楼背后4039M2夜总会建设项目的投资测算
总建设面积10000M2
（1）据该地块地质状态及市场建筑行情，单方建筑造价按800元/M2计，则土建投资为800万元RMB
（2）其中娱乐经营用房面积按6400M2
夜总会装修造价按2200元/M2计，
则夜总会装修投资为6400X2200=1408万元RMB
♦两项合计为2208万元RMB
4.桑拿楼一侧1900M2配套用地项目
总建筑面积6000M2
（1）土建造价按800元/M2,土建造价为480万元RMB
（2）装修按1300元/M2计，则装修造价为6000X1300=780万元RMB
♦两项合计造价为1260万元RMB
序号
项目名称
数量
单价（元/M2）
造价合计
（万元）
备注
-一一
临街商务贵宾楼
8653.5M
一项
1286.5
二二二
八幢别墅楼装修
7200M2
1850
1332
-三
夜总会项目
10000M2
土建800元/M2装修2200元/M
2208
四
配套综合楼建设
6000M2
土建800元/M2装修1300元/M
1260
静态投资合计
6086.5
动态总投资
按4000万元
贷款计息
年利率6.372%
（两年计）
6596.26
两年利息共
509.76万元
二、财务效益评价
（一）收入测算
1•临街商务贵宾楼收入测算
表二收入测算表
收入项目
单价
数量
计价标准、依据
总价
底层商铺
160元/M2/月
1500M2
市场行价，一年计
288万元
首层多功能房
50元/M2/月
2
452M
年租金
27万元
商务套房
480元/天
35间
7.5成开房率,一年计价
453.6万元
豪单、双房
380元/天
40间
7.5成开房率,一年计价
410.4万元
普单房
280元/天
5间
7.5成开房率,一年计价
37.8万元
合计
一年计价
1216.8万元
别墅楼收入测算
别墅贵宾客房为XX改造后的主力客房，共120间
每间每天按平均480元，8成开房率
则该项年收入为480X120X30X12X0.8=1658.9万元RMB
2.夜总会项目收入测算
夜总会共65间卡拉OK房，20间钟点房
（1）卡拉OK房按平均每间每晚总消费（房费+酒水）1200元计算，年平均8成开房率
（2）钟点房按每天消费600元/间计，9成开房率
贝卩卡拉OK房年收入2246万元RMB
钟点房年收入345.6万元RMB
♦则夜总会年收入合计2591.6万元RMB
3.配套综合楼收入
此项目收入可按正常写字楼出租价计算，年收入价值按月租80元/M2
计算，该项年总收入价值为6000X80X12=576万元RMB
♦以上四项合计为XX酒店二期改造项目的年综合收入。
具体见下表
表四XX酒店二期改造后年收入测算表
收入项目
单价
数量
计价标准
年总收入
临街商务楼
8653.5M2
7.5成开房率
1216.8万元
八幢别墅房
平均480元/间
120间
8成开房率
1658.9万元
夜总会
卡拉OK房1200元/间
65间
8成开房率
2591.6万元
钟点房600兀/天
20间
多功能楼
80元/M2/月
6000M2
576万元
年收入总计
6043.3万元
（二）成本分析
1.营业税费
酒店行业计征5%勺营业税及相关约0.8%的附加税费，预征2%营业额
的所得税。
综合税费约为营业额的7.8%。
2.成本测算
表五年总成本测算表
序号
费用项目
计费标准/依据
金额
备注
一一一
税费
按年收入6043.3万元计
471.37万元
按7.8%计
二二二
管理费、人员工资
按年收入6043.3万元计
664.76万元
按11%+
-三
水、电、燃料
按年收入6043.3万元计
664.76万元
按11%+
四
低值易耗品
按年收入6043.3万元计
483.44万元
按8%+
五
财务费用
按4000万元贷款
254.88万元
年息6.372%
合计年总成本
2539.21万元
（三）损益分析
表四年损益分析表
序号
项目
金额（万元）
备注
——一
营业收入
6043.3
工期改造四项总收益
二
经营成本
2284.33
不含税费
三
税金
471.37
含营业税及附加、所得税
四
税后净利润
3287.6
税后纯利
（四）财务现金流量分析
序号
项目
运营期现金流入、流出（万兀）
备注
第一年
第二年
第三年
——一
现金流入
6043.3
6043.3
6043.3
二
现金流出
8842.2
2755.7
2755.7
建设/装修投资
6086.5
静态投资
经营成本
2284.33
2284.33
2284.33
含利息
税费
471.37
471.37
471.37
含营业税、所得税
三
净现金流量
-2804.9
3287.6
3287.6
四
累计净现金流量
-2804.9
482.7
3770.3
♦备注：
静态回收期1.85年（自竣工开张之日起计时）
项目建设期1年
（五）资金筹措与还款计划
该项目动态总投资
6596.26万兀，建设资金酬措的方式为：
自筹
2596.26万元
金融机构借款
4000万元
从上述财务分析来看，如果建设工期1年，自借款之日开始还息，全
部还本付息累计时间2.85年，若采用开业后优先偿还金融借款的方式
则累计2.21年即可还清全部银行本息。
第四部分评价结果
表六投资分析/评价结果
评价项目
经济指标
备注
静态总投资
6086.5万元
不含利息
动态总投资
6596.26万元
含利息
年营业总收入
6043.3万元
7.5%、8%开房率
年营业成本
2539.21万元
含财务费用
年营业净利润
3287.6万元
纯利润
静态回收期
1.85年
开业之日计起
建设工期
1年
全部在一年内完工
年税金
471.37万元
含营业税及所得税
升级会员 