小微企业园区可行性研究报告.docx

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小微企业园区可行性研究报告

小微企业创业园区

可行性分析报告

总论2

1项目名称及编制单位2

1.1项目名称2

1.2编制单位2

1.3项目承办单位2

1.4项目地点2

1.5项目建设内容2

1.6项目建设环境分析2

2地理环境及区域经济概况5

2.1地理环境5

2.2经济概况6

3、可行性研究的主要依据7

4、可行性研究的编制原则8

4.1与城市总体规划吻合原则8

4.2市场导向原则8

4.3可持续发展、注重生态原则9

4.4紧凑布局原则9

5、工业园发展战略与思路9

5.1、规划范围与期限9

5.2、规划开发建设期限9

5.3、功能定位和发展思路与策略10

6工业园产业配置原则和策略11

6.1产业配置原则11

6.2产业配置策略12

7、工业园基础设施专项规划13

7.1道路交通系统体系规划13

7.2绿化景观体系规划14

7.3市政工程体系规划14

7.4环境保护体系15

7.5消防设施体系16

8建设与投资估算16

8.1投资估算17

8．2风险分析17

8.3、工业园开发建设资金筹措运作方式18

9工业园管理机构和保障措施18

9.1组织机构与管理机制18

9.2保障措施20

10工业园发展的对策措施21

17.1、统一“新型工业富镇”思想，推动工业园开发建设21

10.2、搞好园区科学规划，实现工业合理布局和集中发展22

17.3、加快工业园建设步伐，着力打造重点产业平台22

10.6、加强领导，狠抓落实，推进工业园建设发展23

11、建议23

总论

1项目名称及编制单位

1.1项目名称

小微企业创业园区建设可行性研究报告。

1.2编制单位

1.3项目承办单位

1.4项目地点

大洼镇山水水泥厂东侧。

1.5项目建设内容

镇小微企业园区内厂房（二、三楼）、办公区、园区路道，园区供电、供排水、供暖线路，生活垃圾处理、及园区管理办公楼等。

1.6项目建设环境分析

1.6.1政策优势

无论是在发达国家还是发展中国家，小微企业都是国民经济的发展基础，在繁荣经济、增加就业，推动创新方面发挥着重要作用。

在我国，占据全国企业户数99%的小微企业发展成就斐然，已经成为推动我国经济发展的重要力量、活跃市场的重要主体、大企业发展的重要依托、经济活力的重要体现。

近年来，中央与地方政府重提振兴东北并相继出台了众多扶持小微企业发展的政策，各种小微企业园区、孵化园区在全国各地雨后春笋般兴起，呈现一片向荣景象。

1.6.2区域优势

　地处大洼镇西北部，东邻市区、南毗双台子河口自然保护区、西北两侧被双台子河环绕。

四季分明、光照充足，年平均气温8.3℃、降水量645毫米；地处大辽河、辽河淤积退海滩涂发育形成的滨海平原之上，无山无岗、地势平坦；地下蕴藏着丰富的石油、天然气和地热资源，是中国第三大油田――辽河油田的中心地带；土地肥沃、水源丰富，盛产有机大米、河蟹、苹果梨、食用菌等农产品。

镇内路网交错纵横，308省道、大锦路、环海路、兴一路贯穿全境，盘海营高速公路斜穿境内；北距盘锦火车站22公里、沈阳桃仙机场120公里，南距盘锦新港、营口港35公里，形成了四通八达的交通网络，利于企业发展。

1.6.3小微企业发展现状 

（一）小微企业是解决新增就业人口的主渠道。

随着我国社会主义市场经济的不断发展，小微企业大量涌现，目前已超过1000万家，加上3800多万个体工商户，其从业人员已近2.8亿。

小微企业就业门槛低，具有很强的吸纳就业能力。

在我国，小微企业主要分布在劳动密集型产业，创造了我国近80%的城镇就业岗位和90%的新增就业岗位，是解决民生提高人民生活水平的重要力量。

（二）小微企业是企业家创业成长的重要平台。

小微企业一头连着经济繁荣，一头连着社会稳定，在增加居民收入、满足市场需求、弘扬创业精神、推动技术进步、促进镇域经济发展等方面发挥着不可替代的作用。

越来越多的小微企业的成长起来，使我国的实体经济更加的稳固，一大批优秀企业家和技术管理人员不断成长，成为我国实体经济发展的人才支撑。

（三）小微企业是推进创新的重要力量。

大企业的创新有着很大的经济风险，小企业家底薄，不怕死、勇敢，它的创新风险远远低于大企业。

来自于国家知识产权局的截至2010年年底的一个统计显示：

小微企业完成了65%的发明专利和80%以上的新产品开发。

（四）小微企业是我国税收的主要来源。

 目前，我国共有1023万户小微企业，这些分布在城乡的小微企业（含个体工商户）吸容的就业人数超过2亿，最终产品和服务占国内生产总值的60％，上缴税收占全国企业的54.3％。

（五）发展小微企业是发展实体经济的重要手段。

2012年初，温家宝总理在全国金融工作会议上明确提出，要坚持金融服务实体经济的本质要求，牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，确保资金投向实体经济。

促进实体经济发展，一个重要着力点是扶持小微企业发展，我国1023多万户小微企的最终产品和服务，占国内生产总值的60％。

小微企业涵盖了国民经济的主要行业，包括84个行业大类、362个行业中类和859个行业小类。

1.6.4小微企业发展瓶颈 

（一）土地资源紧张

近年，用地指标收紧，企业用地门槛越来越高。

发展势头较好的小微企业虽有增资扩产的计划与意愿，但“一地难求”的情况十分普遍，小微企业用地面积较小，注重租赁成本，一般是“哪里有地，哪里走”，“哪里便宜，哪里走”，加之集约及专业的工业园区，一般政策上向大中企业或发展前景良好的新兴产业企业倾斜。

因此，在缺乏政府统筹的前提下，小微企业的分布往往是凌乱分散，见缝插针，在厂房场地的优化设计、设备投入及生产生活配套设施等方面的投入也都力求精简，导致绝大部分小微企业的生产环境和生活环境都较为简陋，这一定程度影响到小微企业对技术人才、管理人才的吸引力，也阻碍了产业的优化布局。

（二）资金链紧张

小微企业存在资金链持续紧张，融资困难。

在竞争激烈化并高度资本化的今天，融资难题不予解决，无可避免要严重制约小微企业的发展壮大。

其主要表现为：

一是贷款依然困难。

这是小微企业长期以来的发展瓶颈，由于实力薄弱，再加上数量众多的小微企业在目前的金融体制下，根本不具备对金融机构的议价能力，甚至很难进入正规金融机构的“法眼”。

二是用资更加昂贵。

这是小微企业当下面临的严峻现实，由于难以享受银行的服务，无可奈何之下，小微企业不得不从民间借贷。

三是资金链断裂风险增大。

这是小微企业不得不面对的巨大挑战，众多小微企业原本背负高利率的借贷或融资，往往还得使用担保或质押，压力巨大。

1.6.5建小微企业园区，应对小微企业发展瓶颈。

小微企业面对各种新旧挑战，生存空间越来越小。

如何解决制约因素，成为解决地方经济发展的重要课题。

建小微企业园区，已是各地推动镇域经济发展的重要载体和手段。

（1）小微企业园有效的节约各种资源。

在土地资源日益紧张的今天，小微企业凌乱分散成为小微企业发展面临的一大问题。

用地指标收紧，企业用地门槛增高的情况下，发展势头较好、用地面积较小、注重土地成本的小微企业“一地难求”情况十分普遍。

而集约化及专业化的工业园区，一般政策上都倾向于大中企业或发展前景良好的新兴产业，因此专为小微企业建立的工业园区能有效的解决用地紧张问题。

小微企业园的配套优势更为明显，有着整合资源，节约生产成本等不可替代的作用。

（2）小微企业园容易形成产业集聚，利于企业壮大。

产业集聚之所以能引起人们的高度关注，关键就是它拥有较强的竞争力。

甚至可以认为，是否具有较强的竞争力是产业集聚形成的重要标志。

小微企业主要集中在加工业和服务。

加工业主要集中在机械、电子、服装等行业，并且有着复制能力强，极易培育等特点。

在同一个地方，很容易形成产业规模，形成产业聚集。

（3）小微企业园聚众效应，能获得更多的金融政策。

小微企业的担保能力普遍较差，多数企业可供抵押的土地、房产、机械设备等不动产普遍存在资产质量不高，评估值偏高等情况。

而在统一的园区，有园区成立统一的资产担保公司，加之政府的政策支持在相当程度上能解决这一问题。

结合地缘优势，内地小微企业园区受制约因素更小，有着更大的上升空间。

相对而言，内地的用工较沿海便宜，有着大量的剩余劳动力和广大的消费市场，具备大量发展小微企业的条件。

二是有着巨大的后发优势，兴建小微园区有着较多的产业选择，形成产业聚集高地。

1.7结论

本项目符合国家现行政策，将有力促进镇内经济持续、快速、协调发展，有利于带动经济贸易业的发展，刺激经济增长。

将各类型企业进行集中管理，利于镇内自然环境治理，有助于提生镇内居民生活环境质量。

2地理环境及区域经济概况

2.1地理环境

盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东北邻鞍山市辖区，东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦洲市辖区，南临渤海辽东湾。

市区距沈阳155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。

地埋坐标为北纬40°39′～41°27′、东经121°25′～122°31′之间。

总面积4,071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%

地处大洼镇西北部，东邻盘锦市区、南毗双台子河口自然保护区、西北两侧被双台子河环绕，区域面积65.2平方公里，人口2.2万人。

辖区总面积65.2平方千米，其中：

稻田4.9万亩、苇田2500亩、养殖水面500亩、保护地菌菜种植面积3000亩、果树面积1000余亩。

劳动力9690人，其中：

从事农业的6795人、工业的665人、建筑业的139人、商业的1161人、服务业的930人。

大专以上文化程度的245人，中级以上技术职务的33人，其中：

工程师8人、农艺师9人、其它15人。

内设9个行政村，34个村民组，22个自然屯；9个镇直事业单位，镇垂直管理单位8个。

2.2经济概况

工业项目集聚区是新兴工业发展的核心区域。

自2007年成立以来，集聚区经济总量不断增长，产业规模日趋扩大，形成了以成品水泥、水泥建材、石油化工为主导的产业格局，年可实现工业产值24亿元，贡献镇级财政收入550万元，现已成为域经济发展的强力增长极。

特色农业稳步发展。

打造了有机稻米、皮毛动物、河蟹养殖、苹果梨、棚菜、食用菌及家禽养殖七个优势品种，形成了兴岗特种毛皮动物养殖公司等一大批龙头企业。

申请了棚菜、食用菌、水稻、河蟹产品的有机和无公害产品认证，“腰岗子”牌有机大米、生态河蟹，“新兴”苹果梨享誉海内外，产品遍及北京、上海、成都、广州等各大城市，并远销俄罗斯、韩国、日本等国家。

现代商贸逐步形成。

“新兴中学”教学质量和重点高中升学率逐年走高，全国各地学子纷纷慕名投学。

围绕服务学生学习生活的图书销售、餐饮、洗浴、物流配送、陪读房屋出租等相关产业发展迅速。

周边的居民小区、精品购物网点建设速度加快，以新兴中学为核心的居住群、商贸圈初见雏形，形成了镇域经济新的增长点。

3、可行性研究的主要依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》

3、《城市规划编制办法及实施细则》

4、《中华人民共和国土地管理法》

5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）

7、《中华人民共和国环境保护法》

8、《城市工程管线综合规划设计规范》

9、《城市园林绿化规划设计规范》

10、《防洪标准》

11、《城市排水规划设计规范》

12、《城市给水规划设计规范》

13、《城市供电规划设计规范》

4、可行性研究的编制原则

4.1与城市总体规划吻合原则

园区的规划建设应符合镇总体规划与土地利用规划相一致，不以城市建设规划中的产业功能布局代替工业园布局。

根据需求建设“小微园”。

这些“小微园”建好后实施规范化管理。

根据行业特点，统一设计建设研发办公楼和公共服务平台大楼，设立统一的管理服务机构，统一安排入驻企业管理办公、研发设计、检测展示等生产性配套服务。

而“小微园”周边的中心镇（功能区），则要合理安排员工住宿、消费娱乐等生活类配套设施，以切实减轻小微企业的负担。

避免将工业园混同于城市产业功能区，做到统一规划、准确定位、合理布局，使园区建设与城镇化互相促进、协调发展。

4.2市场导向原则

园区的规划建设必须遵循市场经济和区域经济规律，坚持以市场为导向，按照市场需求的规律和方向，采取政府行为推动，企业行为实施的模式，建立政府引导和市场运作相结合的园区开发和建设新机制，合理规划园区的开发功能和开发序位。

4.3可持续发展、注重生态原则

工业园的规划要立足当前，着眼长远，远近结合，要充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局，珍惜土地和水等资源，高度重视生态建设，加强环境保护，严禁先污染，后治理，要求在建成环境与自然环境之间建立生态协调关系，园区规划必须遵循生态环境保育策略，尽可能缓解工业园发展的生态环境影响。

4.4紧凑布局原则

园区规划建设的各个阶段都应当形成紧凑布局，使土地、道路、设施得到充分利用，环境影响也应得到有效控制。

5、工业园发展战略与思路

5.1、规划范围与期限

工业园规划范围根据《镇城市总体规划修编》（2005年）“工业园以一园多区的形式布局，对城市相对无污染的农产品加工、仓储物流、边贸加工工业园区选址于山水水泥厂东侧，长约700米，宽约450米。

占地面积约384亩，建筑面积20万平米

5.2、规划开发建设期限

为使本规划能更好地结合镇经济社会发展，便于工业园开发建设各基础设施项目的安排具有较强的可操作性，园区的发展规划将整体规划时限分为一、二、三期开发。

·第一期初步定期为2015年至2016年，开发100亩

·第二期暂定期为2017年至2018年，开发130亩

·第三期暂定期为2019年-2020年，开发余下154亩

5.3、功能定位和发展思路与策略

5.3.1、功能定位

根据城镇化进程的核心，园区选址布局是依据《城市总体规划修编》（2005年）城市总体发展规划的区域规划范围内，能确保城市形成区域经济网络的辐射功能作用，既能带动工业化和城市化，又能促进农业产业化发展和吸纳更大区域范围内的农村富裕劳动力，椎动经济、社会和环境的协调发展。

因此，工业园应成为城市群经济增长点和城镇化进程的核心。

贯彻国家和省州提出的新型工业化道路，全面落实科学发展观，工业园应当成为省、州新型工业化的示范基地，即工业化支撑城镇化、城镇化推动工业化、工业化和城镇化带动农业的产业化发展。

5.3.2、发展思路

●全面发展：

科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发展。

●统筹发展：

统筹城乡、统筹区域、统筹经济社会、统筹人与自然、统筹地方发展及对外开放。

●协调发展：

新型工业化和城镇化同步推进，新型工业化是城镇化的经济支撑、城镇化是新型工业化的空间依托，新型工业化和城镇化要带动乃至更大区域的农业产业化发展。

5.3.3、发展策略

工业园建设要按照“政府引导、市场运作”模式，积极集聚建设资金。

在工业园建设中，要通过资产经营、放开投资领域等方式，引导、鼓励社会力量直接投资园区建设，形成政府引导、多元参与的建设格局。

一是以地聚财、以地带业，管委会作为一级政府，要垄断土地一级市场，通过一定地块的土地出让，使之成为基础设施建设资金的主来源。

二是实行开放式的投资准入政策，坚持“谁投资谁收益，谁开发谁经营”的原则，政府把一些有回报的公用事业设施建设和经营推向社会，鼓励民资投入。

支持单位、个人以出资自建、民建公补、公办民补等方式建设和经营公共设施。

三是发挥政府资金的调控作用。

对一些较大的基础设施项目，由政府资金引导，进行市场化运作，形成政府引导、民资推动的新格局，从而形成市场化、多元化、多渠道的投融资新机制。

6工业园产业配置原则和策略

6.1产业配置原则

10.1.1、环保约束的原则

应当充分考虑到城镇化进程和周围农田耕作的环境问题，全面贯彻实施好“循环经济”。

因此，环境问题（特别是工业废水、废水、废物）是产业配置的重要约束条件，环境影响比较严重的3类以上工业必须严格控制入园，确保可持续发展的生态环境。

10.1.2、吸纳劳动力的原则

工业园还要提供相当规模的就业岗位，能够吸纳镇以及周边其他镇（市）的农村富裕劳动力，发挥工业化支撑城镇化和推动农业产业化的作用。

6.2产业配置策略

10.2.1、传统资源工业产业

传统资源工业是产业结构延续型策略的组成部分，包括大米加工、海产加工、皮毛动物养殖、生畜屠宰、果蔬加工及农用物资等绿色农牧加工产业。

（1）大米及海产加工

为盘锦市水稻主产地之一，并临近出海口，海产品资源丰富。

近年稻田河蟹养殖也成为本地居民的重要经济来源。

应对本地各种资源得当利用，形成以水稻种、海产加工为主的产业群落。

突出自身优势。

（2）皮毛动物养殖

镇内饲养业较为发达，已经有众多家户从事专业饲养行业，其中以皮毛动物等高经济价值品种居多。

目前，由于养殖户过于分散于民居之中，使得养殖户难以控制周围环境，使得幼崽成活率难以控制；而居民又对养殖户造成的环境污染抱有成见。

如果将养殖户加以集中，统一管理，将是对为双方创造共赢局面。

（3）畜制品工业

在工业园建设标准化、无公害畜产品深加工企业，重点发展精品肉类分级分割和冷却加工。

促进畜产品初级产品向深加工产品转变，提升畜产品的价值。

（4）果蔬加工、销售

本地众多果蔬种植户多年以来一直自产自销，无法形成影响力。

将其整合到一起，可增加话语权，为百姓创造最大价值。

（5）农资产品

农业生产为镇内居民提供稳定的经济收入，只有农业生产得到完善保障，才能让本地居民后顾无忧。

所以农资产品的供应尤为重要，园区内可设立农资产品生产销售区，已经方便镇内居民。

（6）仓储物流

另外，便利的交通可成为仓储物流行业提供周转枢纽，是各行业生产原料、物资、产品的集散、中转、存储与包装提供场所。

7、工业园基础设施专项规划

7.1道路交通系统体系规划

7.1.1、园区道路框架布局

园区内方格路网应与现有道道形成有机结合，是园区道路格局应当有助于高效的土地利用、紧凑的空间布局、有序的滚动发展、足够的应变弹性和显突的形态塑造，具有高度的可生长性和未来变化的塑性。

根据《镇城市总体规划修编》（2005）所规划道路路网，园区规划建设的道路中不设快速干道，园区主要以东西向和南北向三横三纵六条。

7.2绿化景观体系规划

园区的绿化体系应当与区域范围内的生态环境形成整体关系，有助于缓解工业园发展的环境影响和提升城市的环境品质。

公共绿地占工业园用地的比例可达15％，而生态防护绿地是主体部分，占公共绿地面积的90％。

7.3市政工程体系规划

工业园的市政工程体系规划建设应依照《城市总体规划修编》（2005年）要求，与城市市政工程体系形成整合关系，并且适应分期建设计划。

7.3.1、给排水工程规划

（1）给水工程：

根据《城市总体规划修编》（2005年）用水，由自来水厂供水到其能到达的位置后，以二次加压的方式到新建的供水厂内，再供给园区内各功能区，以此来实现大面积自重压力供水，新建供水厂供水能力日供水量要大于东区日生活用水量的20%，使其能满足远期供水能力，近、中、远期均能满足城市的用水量要求。

从供水厂出来的主供水管道到达园区后沿着主次干道敷设给水干管，使园区给水形成环网，提高供水体系的可靠性和安全性。

（2）雨水工程：

结合园区地形坡向和道路格局，沿着通向水体的主次干道路敷设雨水干管，形成排水分区，分别就近排入大河及盏达河。

7.3.2、电力工程规划

根据《城市总体规划调整》（2005年）电力可以内变化站提供。

7.4环境保护体系

7.5.1、环境保护对策

国家对工业园的发展方向有明确要求，其要点：

在产业结构方面要遵循《国务院关于当前产业政策要点的决定》,“高起点、高标准的建设工业园”，“坚持以高新技术为主，实行清洁生产的原则”，全面贯彻国务院提出的加快节约型社会和发展循环经济的方针、原则和措施，按照新型工业化道路要求，建立以节能、节材为中心的资源节约型工业体系，对高物耗、高能耗、高污染的初级工业加以控制，改变“高投入、高消耗、高排放、不协调、难循环。

低效益”的粗放型经济增长方式，推进和促进工业结构的优化升级。

为此，对工业园产业开发方向明确如下：

·按照总体规划对入园工业企业进行布局，处于上风向的入园企业只能是一类企业，处于下风向的入园企业才能考虑二、三类企业，重点以发展优特农畜资源产业、生物资源产业、高新技术产业。

·把好入园企业关，禁止以下项目进园：

国际上和国家有关部门禁止的生产项目、明令淘汰的项目；生产方式落后、高能耗、严重浪费资源和污染环境的项目：

污染严重、破坏自然生态和损害人体健康又无治理技术的项目，如毒性大、有放射性物质产生的项目等。

7.5消防设施体系

7.5.1、区域消防

区内消防依托辽河油田首站消防队。

7.5.2消防措施

园区内建筑间距和建筑设计严格执行《建筑设计防火规范》，电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。

8建设与投资估算

工园区投资方式将按市场经济运作模式，通过加大招商引资力度，聚集社会资本，发展新型工业经济，引导和鼓励企业积极投资基础设施和入园办厂，滚动发展。

8.1投资估算

工业园总体规划划开发建设面积384亩，计划总投资5亿元。

其中征地费用8000万元，重点基础设施建设项目预算投资1.8亿元，道路工程预算5500万元，供电工程预算1200万元，供水、供暖管路预算2600万元，环保费用2500万元，电信接入费用600万元，人工机械费用4400万元，园区绿化3000万元、平整土地4200万元。

8．2风险分析

本项目存在的风险主要有市场风险、人员风险、管理风险、资金风险等。

简要分析如下：

8.2.1市场风险

市场风险主要是项目建成后入住率不足的风险。

防范措施为进一步加大招商引资的力度，鼓励小微企业租赁标准厂房进行生产经营，对租赁标准厂房的企业进行奖励和政策支持，在税收方面给予优惠。

8.2.2人员和管理风险

人员风险主要是指可能存在人员素质不高和关键管理、技术人员流失给项目造成的风险。

防范措施为加大对公司人力资源的管理，构建和完善现代企业制度，建立符合企业目前实际的具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系，将企业整体利益与员工个人利于密切结合，将短期利于与长期利益密切结合。

8.2.3资金风险

项目的资金风险主要来源于以下两个方面：

一是建设资金未能及时落实到位，致使项目无法按期实施，影响项目发挥效益；二是项目建成后，不能如期收回投资和如期偿还贷款。

防范措施为广辟融资渠道，力促银行贷款资金的按时足额到位；同时加强对项目运营期的现金流管理，建立健全的财务管理制度，随时掌握资金收支情况，对贷款资金做到专款专用、专款专还。

8.3、工业园开发建设资金筹措运作方式

8.3.2资金筹措渠道

项目资金有四种来源：

（1）企业自筹；

（2）以企业为主的招商引资；

（3）申报立项，争取适当的扶持补助资金。

9工业园管理机构和保障措施

9.1组织机构与管理机制

9.1.1、组织机构设置

工业园的开发建设由企业负责，设立工业园管理委员会，实行主任负责制。

管委会内设主任、副主任，下设办公室、财务部、规划建设部、项目公关部、党支部。

实行定岗定职、公开招聘、能进能出的用人机制。

并建议镇政府派专人对企业建设中可能存在的问题加以监督、指导，确保项目进行顺利。

9.1.2、层级人员配置

本着“精简高效”的原则，按照园区管委会设置机构及功能管理要求，组织机构层级人员配置如下：

一级管理层：

主任1人，副主任1人；

二级管理层