物业工程维修部岗位职责及工作标准.docx
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物业工程维修部岗位职责及工作标准
工程部维修主管岗位职责
1.工作内容:
在园区管理处的领导下,负责园区工程及设备设施的保养与管理,制定工程设备年度维修保养计划,落实工程设备管理的各项程序和质量要求,确保物业设备正常运行。
2.工作要求:
1)根据管理处的要求,制订并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度,认真履行岗位职责,严格按工作规范操作
2)负责制订物业工程方面的年度维修保养计划,提出设备更新的可行性方案和预算报告,做好设备、物资的请购工作。
3)熟悉本物业各重要设备的性能,抓好设备维修保养和土建、装饰工程的管理工作,确保本物业所有设备运转正常。
4)负责处理用户对工程维修的投诉,经常检查报修工作的完成情况,及时组织突发性设备故障的抢修。
5)加强管理,科学安排部门各项工作,深入现场检查员工工作质量与服务情况,严格按岗位责任制实施奖惩。
6)深入调查研究,从实际出发,制订节能措施,降低能耗,提高经济效益.
7)协调好部门内部以及与其他各部门的关系,负责处理业务范围内与市政配套主管部门的协调工作.
8)会同装修审图公司对用户二次装修工程进行管理,签署《装修协议》,并抓好有关装修规定的落实。
工程部维修电工岗位职责
1、按照上级的工作安排,主动认真地进行各类电气设备的日常巡视检查和维修保养工作,认真做好各项记录,确保物业电气设备始终处于最佳运行状态。
2、每日按时巡视检查低压系统的配电柜、水泵房、控制柜、控制中心中各系统、主机的运行状态,现场各系统中的模块箱、扬声器、警报按钮、警铃等设备的完好状态,发现故障及时排除.确保设备正常运行,认真做好设备运行保养记录,保持电器设备整洁。
3、熟悉小区内的高低压配电系统,在遇突发事故时能正
4、熟悉备用发电机,给水、消防的控制与联动线路,能及时排除故障,保证系统正常运行。
确诊断故障点,并恢复正常运行。
a)熟悉控制系统中各子系统的基本工作原理与接线方法,按运行、保养制度定时保养,并认真做好记录。
b)重点确保消防报警联动系统正常运行,及时检修和维护,做到小故障不过夜;遇到不能立即解决的故障,及时报告上级领导.
c)熟悉营业楼内的照明线路,保证照明灯具的完好。
d)对突发性设备故障,按应急处理程序工作,快速抢修,使系统尽快投入运行状态,保护营业楼内设备正常运行.
e)遵守电气系统各项安全操作的规章制度,发挥工作主动性,完成上级交办的其他任务。
工程部(维修)工作标准
1、业户室内维修标准
2、工程设备巡查标准
3、工程设备维护保养标准
4、公共设施维护保养标准
5、房屋接管验收标准
业户室内维修标准
1.维修人员着装及携带物品
1.1维修人员穿着干净统一的工装。
1。
2携带物品:
1.2.1电工常用工具;1。
2.2常用零星材料;
1.2.3干净工具垫布及抹布;1.2.4简易鞋套;
1.2。
5离场通知单、笔;1.2.6《工程维修单》。
2。
维修人员接到工作单后,立即准备需要使用的材料和专用工具,检查个人工具包内携带物品,检查、整理个人仪表,按与业户约定时间准时到达;急修必须在30分钟内赶到。
3.先通过可视对讲呼叫业户:
“早上好(下午好)!
我是物业维修员前来为您服务”,提前使业主有所准备,接着上到业户门前,先按门铃,如无门铃可用手轻轻敲门(连续3下为一次间隔10秒)。
4。
如业户不在家,应在门前等待,一般情况不超过约定时间10分钟,离开前在门口显眼处贴上离场通知单。
(内容:
尊敬的业户:
您好!
我们如约前来维修但未能联系到您,请您在方便的时候与住户中心(电话0518—81086970)联系,谢谢!
香溢物业工程部日期)
5.见到业户先问好,并主动出示员工牌,把工作单交给业户过目并确认维修内容,征得业户同意后方可进入其室内维修.
6。
入室前必须穿好干净鞋套,在动手维修前,应先询问业户维修的有关情况并仔细检查,告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用(保修期内除外),业户同意后即刻动手维修。
7.在考虑维修方案时,应遵循如下原则:
业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果;如果实在不能满足业户的要求,则为其提供一个参考性的方案,并向业户解释清楚原因,表示歉意以取得谅解。
如“很抱歉,我们工程部暂时还不能提供此项维修服务,不过,我们可以帮您联络……您看这样行吗?
".
8。
维修开始前先征得业户同意整理出工作区域,避免因维修作业而损坏周围设施及物品,打开工具包将工具垫铺好,工具、材料整齐摆放在工具垫上开始维修。
9。
在维修中需移动业户物品时,应征得业户同意后方可进行;移动物品时应小心谨慎,并把可能受影响的物品遮盖、包扎好,特别贵重的物品提醒业户小心保管;维修时尽可能避免大噪音、粉尘,保证维修质量的同时迅速完成维修工作,减少对业户的影响。
10。
维修完工并自检合格后,及时清扫工作场地,少量垃圾装入塑料袋内,大量垃圾(如泥沙、砖头等)搬到附近的垃圾桶(箱)边上,用干净抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等),恢复各物品至原来的状态(位置)。
11。
维修结束后请业户进行不少于三次的试用,同时向业户讲解应注意事项,如业户表示满意,则请其在《工程维修单》上签名确认;如业户不满意(合理的要求),维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认。
如:
“维修好了,请您看看还有什么问题?
”,“如果您对这次维修满意,请您在这张工作单上签名,或给予建议帮助我们提高服务质量,谢谢您!
”,“以后还有什么需要维修的请与我们联系,我们随时为您服务!
".
12.离开业户家时,应说:
“打扰您了,再见!
",退步出门,并轻轻关上大门。
13.维修人员立即返回工程部,在《工程维修单》上做好维修记录并签名。
14.维修人员维修时须注意:
14.1不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施;
14。
2因维修需要移动的物品在维修完后必须恢复原状,并保持卫生;
14。
3不得损坏业户室内任何物品;14。
4不得在业户室内闲坐、怠工;
14。
5不得私下接受业户赠送的任何物品;14。
6不得与业户发生激烈争持;
14。
7不得出现损害公司形象、利益的言行;
14.8不得不按有关规程、标准作业,弄虚作假。
工程设备巡查标准
一、电梯系统
1、巡查频次为每周一次;
2、岗位为电梯管理员和设备责任人;
3、巡查的内容和要求按如下进行:
3.1机房卫生干净、通风良好、温度不超45℃,、湿度正常,.
3.2曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动情况。
3.3减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动情况。
3.4限速器、选层器运行情况正常
3.5控制柜内继电器、接触器工作情况正常。
3.6制动器(线圈温度、制动轮脏污情况)温度正常,干净.
3.7变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度.
3.8对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好
3.9轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。
3.10轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好
3.11厅门及轿门踏板清洁干净,关闭顺畅。
3.12井道干净、底坑无积水,照明完好。
3.13补偿链完好、钢丝绳无断股,无锈蚀。
3.14各种标示物清楚及救援工具齐全且摆放整齐。
3.15电梯运行时舒适、无明显震动,平层时平稳无震动.
二、供配电系统
1.巡查频次为每班三次;
2.岗位为设备值班管理员;
3.巡查的内容和要求按如下进行:
3.1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃。
3.2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。
3.3运行电流、电压满足市电供电要求.
3.4运行功率因素满足市电供电要求。
3.5变压器负荷率不低于50%,温度不超过85℃。
3.6断路器、空气开关使用正常;
3.7各种仪表、指示显示正常,标示清晰完好。
工程设备巡查标准
3.8设备运行状况良好,使用正常.
三、供水系统
1.巡查频次为每日二次;
2.岗位为设备值班员和设备责任人;
3.巡查的内容和要求按如下进行:
3.1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃,。
3.2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。
3.3水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭正确.
3.4水池水位保持在正常范围内。
3.5供水压力符合设计压力。
3.6设备运行电流、电压符合设计要求.
3.7各种仪表、指示显示正常,标示清晰
3.8各种水泵状况运行正常。
四、地下车库排污系统
1.巡查频次为每日一次;
2.岗位为设备值班员和设备责任人;
3.巡查的内容和要求按如下进行:
3.1排污马达开启声音正常
3.2水池水位正常范围内、浮球开关灵敏、警铃系统正常
3.3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。
3.4自动/手动功能正常
3.5池底无污泥
五、消防系统
1.巡查频次为每周一次;
2.岗位为设备值班员和设备责任人;
3.巡查的内容按如下进行:
3.1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃,.
3.2机房应急照明使用正常,消防设施完好并定期检查合格.
3.3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。
3.4机房无漏水、积水。
3.5运行电流、电压满足设备供电要求。
3.6手/自动功能正常
3.7开关、接触、灯正常。
工程设备维护保养标准
一、电梯系统
1、设备保养周期为每月两次。
2、岗位为电梯管理员及电梯外包公司.
3、保养标准及内容如下:
3.1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好;
3.2清洁控制箱内电路板,检查(扁平)电缆插接件牢固;
3.3检查控制箱所有电缆连接情况,并上紧;
3.4、检查接触器、继电器触头清洁平滑,清除内部灰尘;
3.5、测量控制箱绝缘(≥0。
5MΩ),并作记录(切断电子线路情况下进行测量);
3.6、检查接地线连接可靠;
3.7、检查、清洁接触器和继电器触头,发现烧融现象时,可用细锉修平,清除锉屑,调整动静触头间的间隙;
3。
8、检查各保护装置动作正常;
3。
9、检查接地线连接可靠,测量接地电阻;
3。
10、检查各电路板接插件连接牢固;
3.11、检查、清洁散热风机;
3.12、检查制动带磨损情况,清除制动带上的油污、灰尘;
3。
13、检查制动力矩,调整制动弹簧;
3。
14、检查曳引机减速箱内润滑油油质,如果润滑油变质或变脏,应及时更换;
3。
15、检查主要零部件的磨损程度,进行必要的修配或更换;
3.16、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况,并上紧;
3.17检查电动机轴承润滑情况,更换润滑脂(大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂);
3.18、检查各安全装置,按照年检要求调整或处理;
3.19、检查清洁自动门锁,加油润滑;
3。
20、检查轿厢门和自动门机构,擦拭门导轨,涂抹少量机油,检查开关门动作;
3。
21、检查层门擦拭门导轨,涂抹少量机油,进行开关门动作检查;
3。
22、检查层门机械电气联锁装置,并清洁;
3。
23、检查清洁轿箱照明及风机扇,测量电气绝缘并记录;
3.25、检查曳引钢丝绳是否受力均匀,并调整;
3.26、检查对重链是否出现扭曲、过长,并及时排除;
3。
27、清洁井底缓冲器,检查液压油液面高度(应保持在最低油位以上),根据情况及时补充;清洁柱塞外圆露出表面,并涂防锈油或缓冲器油;
3.28、检查导轨润滑情况,加润滑油;
3.29、检查导靴磨损情况,发现磨损严重的及时更换;
3.31、检查电梯井道,填补井道孔、洞,做好防漏、防小动物措施,清洁电梯井道。
二、配电系统
1、设备保养周期为每年两次.
2、岗位为设备责任人。
工程设备维护保养标准
3、保养标准及内容如下:
3.1、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好;
3.2、配电箱(柜)整洁,门锁正常,开关灵活;
3.3、接触器触点良好,无烧蚀,声音常;
3.4、继电器延时准确,接线触点完好;
3.5、按钮、指示灯接线完好,触点接触可靠,指示灯明亮;
3.6、熔断器底座牢固,接触良好;
3.7、电容器无膨胀或高温渗油现象;
3.8、互感器接线柱牢靠,无发热;
3.9、开关接触良好,开断正常,无发热;
3.10、消防设施完好并定期检查合格
3.11、清洁电柜内灰尘。
三、供水系统
1、设备保养周期为每季一次。
2、岗位为设备管理员及自来水公司.
3、保养标准及内容如下:
3.1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好;
3.2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转;
3.3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养;
3.4、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效可靠;
3.5、断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠;
3.6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝;
3.7、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新;
3.8、清洁控制柜内灰尘。
四、闭路监控系统
1、设备保养周期为每月一次.
2、岗位为设备管理员。
3、保养标准及内容如下:
3.1检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好;
3.2检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好;
3.3检查各控制线路、电源线路、视频连线接触良好;
3.4检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐良好、摄像枪防尘罩的密封性防风、防水性能好;地线接触可靠良好;
3.5检查监控室的通风、照明、及清洁.
3.6检查监视器电源线路及视频线路接触良好
3.7检查防雷接地装置,独立接地体低于4欧姆,联合接地体低于1欧姆
五、可视对讲机系统
1、设备保养周期为每月二次。
工程设备维护保养标准
2、岗位为设备管理员.
3、保养标准及内容如下:
3.1检查系统主机是否正常、摄像枪无老化或损坏;
3.2检查系统电源正常;
3.4检查系统中继器正常;
3.5检查系统各连接线路接触良好;
3.6检查电控锁可以正常使用;
3.7检查对讲主机使用说明清晰;
3.8清理可视主机内及摄像枪灰尘。
六、红外线报警系统
1、设备保养周期为每月一次。
2、岗位为设备管理员.
3、保养标准及内容如下:
3.1红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查;
3.2清洁对射探头上的灰尘;
3.3检查主机及输出探头电源电压正常;
3.4检查主机板及键盘正常使用。
七、一卡通门禁系统
1、设备保养周期为每月二次.
2、岗位为设备管理员。
3、保养标准及内容如下:
3.1检查电脑及软件正常;
3.2检查通信正常;
3.3检查IC卡门禁正常;
3.4检查门禁的防水、防雨、防潮;
3.5检查门禁的电源及通信线路正常.
八、一卡通停车场系统
1、设备保养周期为每月二次。
2、岗位为设备管理员.
3、保养标准及内容如下:
3.1检查车场电脑及联网系统;
3.2检查车场系统线路接触良好;
3.3检查各车场的IC卡操作读卡器功能正常;
3.4检查各车场手动控制道闸正常;
3.5检查道闸减速器有无机油,若不足,则添加;
3.6检查同步皮带有否磨损、断裂,有则更换;
3.7检查平衡弹簧有否断裂现象,有则更换;
3.8检查道闸杆垂直、水平位置是否到位,若不到位,调整限位开关拨杆位置;
3.9检查地感器正常工作。
公共区域设施维护保养标准
一、上人屋面
1.对损坏的面层进行修补要求即坏即处理;
2.对分格缝用沥青进行勾缝要求即坏即处理;
3.对天台泛水、变形缝进行处理要求即坏即处理;
4.对屋面渗漏进行处理要求即坏即处理。
二、外墙饰面(涂料、面砖)
1.外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换要求即坏即处理;
2.涂料外墙粉刷(或局部即脏即处理)翻新周期为每5年一次。
三、内墙饰面
1.涂料饰面重点部位粉刷要求即坏即处理;2.涂料饰面全面粉刷周期为每5年一次;
3.瓷砖饰面空鼓更换要求即坏即处理.
四、楼面、地面
磁砖地面空鼓、破裂更换;水泥地面起砂、裂缝修理要求即坏即处理.
五、天棚
抹灰层空鼓处理要求即坏即处理;天棚重新粉刷每5年一次;装修吊顶的调平、破损的处理要求即坏即处理.
六、室外道路(地面)
1.大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次;广场砖地面破裂更换(局部即坏即处理)周期为每2年一次;水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5年一次;其它地面(如碎石地面等)修补周期为每3年一次。
七、门窗
闭门器、门锁调校即坏即处理;变形复位即坏即处理,防腐防蛀处理周期为每2—4年一次。
八、防盗网、围栏
根据损坏情况确定刷油漆时间每1年一次。
九、沟井池渠
井盖、篦子刷漆每1年一次。
十、挡雨篷
加固、防锈处理每1年一次
十一、外环境油漆
路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次
房屋接管验收标准
一、楼宇本体验收标准
1、主体结构:
1)内、外墙不得渗水、开裂;
2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
2、楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓;整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差.
3、内墙面:
1)抹灰面平整,无空鼓、面层涂料均匀,无漏刷;无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
2)块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直.
4、顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无污水痕迹,无污渍.
5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。
6、木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮.
7、门、窗:
1)门、窗开启自如,密封严密无渗漏,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
2)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;3)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
3)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
4)电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹;
5)不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;
6)高档装饰门装饰完整。
8、楼梯、扶手:
1)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;
2)砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
9、木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
10、饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、凸起和缺角,对缝平直.
11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。
12、漏电保护安全可靠,电器插座安装平整、牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
13、有线电视已开通,信号良好。
14、开关安装平整、牢固,开关灵活,接触良好.
15、照明安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
16、水表(表前安装截止阀)、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
17、卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。
18、给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅,有足够压力.
19、地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
20、门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
21、防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损.
22、暗埋线管及走向有明显标识.
23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。
24、其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,状态正常。
二、公共配套设施接管验收标准
1、天台的天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。
2、散水坡无下陷、断裂,与墙体分离,坡度适宜、平整。
3、屋面避雷设施连接牢固,油漆完好。
4、路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好.
房屋接管验收标准
5、绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固。
6、道路:
1)路面平整,无水泥块,无积水,无起砂、断裂;收缩缝大小均匀成直线;
2)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
3)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
4)交通标识线、路牌设置规范,清楚完好.
7、室外消防栓:
1)消防箱标识清楚,玻璃完好,箱内清洁干净;2)消防设施配件齐全,摆放整齐;
3)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足.
8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
9、垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,附近配置供水口。
10、保安岗亭安装完好无损,配件齐全,标识清晰.
11、道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损.
12、停车场地面平整,照明充足,交通标识清楚,安全设施齐全,排水设施良好。
13、单车、摩托车棚安装牢固,交通标识清楚,安全防护和排水设施良好。
14、明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
15、沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
16、护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。
17、台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
18、水池、水箱内壁光滑平整,卫生清洁,无渗漏;水池、水箱检查井盖板密封良好,无渗漏、无锈蚀。
19、信报箱安装牢固,完好完损,标识清楚,表面平整光洁。
三、设备机房接管验收
1、电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,符合专业及运行管理要求,配件齐全,标识清楚,表面光洁平整、明亮,机房自然通风良好。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤,消防设施齐全,具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。
3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、防潮良好,符合专业及运行管理要求,设备表面油漆完好,无损伤.
4、发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,符合专业及运行管理要求,防护设置完好,通风,采光良好,消防设施齐全。
5、消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,具有良好的防雷措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求.
6、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,阀门开启灵活,安装牢固,无渗漏现象;机房配置完整,符合专业及运行管理要求,通风、采光、防潮良好.
7、智能化系统与移交清单相符使用正常,工作性能良好,操作合理,具有良好的防雷(感应雷)措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求。