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商业服务计划书模板

贵州毕节项目合作建议书

22012年05月1日

创美公司贵州毕节项目商业合作建议书

成都雅信运营机构呈递

第一部分合作建议

根据创美公司贵州毕节商业项目具体规划，雅信对创美公司贵州毕节项目前期策划、商业规划、招商执行及后期运营工作思考如下。

一、确定本案商业服务目标：

项目全程商业规划、定位、招商策划及执行；全力引入优质商家进驻项目；通过综合运营及招商/营销，提升项目收益率并拉升住宅超额利润，促使开发商得到利益最大化。

1、市场定位方面：

精细市场研究，确定项目市场商业定位以及业态规划，实现项目业态分区定位，打造仁寿最优质的城市商业集中群。

2、规划方面：

针对不同位置规划不同业态，做好市场差异化组合，互补共存，使之最终成为投资者强烈关注的物业。

3、发展方面：

提前完成主力店商业（或大商业）之意向招商，提升物业价值。

4、后期运营阶段方面：

通过将项目作为收益性产品的全面分析，把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个优质的商业运营平台上。

通过大量的市场推广计划来达到收益的最大化，确保项目物业价值和租金收益迅速提升。

二、招商展开前的准备工作：

1、确定项目商业市场需求并引导毕节消费者商业消费需求，完成本项目的商业精准定位

2、找准适合本项目的大商业及商业街的租售概念，完成商业规划

3、项目商业的业态面积分布及配比及商业自持与销售部分比例

4、协助各类设计单位在建筑设计、装修、招商策略、商业管理服务等之工作

5、打造并提高本商业项目的整体性形象

6、确定项目商业推广及各期推广主题，确保项目的整体性形象出街

7、不同区域、业态的租金及招商优惠政策制定

8、项目的综合物业价值提升方案

第二部分本案商业运营模式思考

公司的服务工作内容主要为前期市场调研、定位、策划、招商规划、执行、等,因此对项目运营模式将有以下几点思考：

1.项目定位，业态规划定位

2.招商业态组合策略，各业态的面积配比

3.项目定位在物业的宣传推广上如何体现

4.运营管理模式的思考

根据项目位置，雅信公司对于适合本案的项目运营思考建议

项目定位支撑要点：

1、业态的规划定位

2、各进驻商家的经营业态及经营品质上

3、满足各商家入场个性需求的商场内部结构调整

4、项目物业的包装

5、项目的主题宣传推广

第三部分工作内容

一、方案修改及设计阶段

1．定性定量市场调查及可行性分析：

分析各类业态之商业市场，包括大超市，批发市场，精品百货，专业市场等各类业态之商业。

研究商圈范围内高、中、低消费力/消费模式，品牌偏好、娱乐休闲习惯，餐饮偏好，建议开发案各区域（社区商场及商业街）内容、量体、定位等。

时间：

60天

工作重点：

（1）开发案各区域市场定位

（2）开发内容及量体组合

（3）各类业种之比例

（4）商/厂家组合

（5）目标客层分类，设定主力、次要商圈范围

（6）确定各类零售、餐饮、休闲娱乐及其它业种之比例

（7）建议出售与租赁部份之比例及位置

（8）年度营业目标及利润预估（包括商场及其它出售部份）

2．配合指定之建筑师及设计院完成主体计划、概念性设计建议

工作重点：

（1）规划项目整体布局方案

（2）建筑设计概念方案图稿

（3）建筑计划及面积与功能安排

（4）业种配比计划

（5）区域主题与楼层配置计划

（6）面积与业种之量体分配

（7）各区域平面与垂直动线规划

（8）制作有关规划及工程规格说明文件

3．配合指定之建筑师及设计院完成扩初设计及报审图纸

工作重点：

（1）各类业种面积及楼层及位置详细分配

（2）各楼层商铺及公共空间详细安排

（3）各类商铺面积建议

（4）室外广场活动范围规划

（5）顾客流动动线（全案性、区域性及残障步道）

（6）车辆流动动线（贵宾车、顾客车、厂商车、员工车、垃圾车、收钞车）

（7）员工流动动线（一般员工、清洁员工、保全员工、施工员工、收钞员工）

（8）垃圾处理动线

（9）紧急事故动线

（10）水平及垂直动线规划

4．详细财务分析及投资回报率计算

工作重点：

根据投资额度与营运收支，建立财务试算模型进行投资评估分析，此部份开发成本与效益分析将持续反复进行仿真，以供业主作最后决策参考之用。

5．落实执行主力租户租赁计划

工作重点：

（1）建议各项租赁条款

（2）编定招商手册介绍开发案

（3）计算招商推广预算及各项用途之分配

（4）向各业种前十强业者推介本案，确定其承租意愿

（5）协助业主编定租约条款

（6）代表业主评估承租人提出之商务及其它条款

6．代表业主与主力租户谈判租赁合约或合作协议及机电设备，装修等合约附件内容。

施工期间代表业主与主力租户洽商工程质量，进度及各项配合事宜，避免过度投资及保障业主利益。

二、主力商户招商、拟定商店街销售策略及检讨内装与机电设计

（一）主力租户招商

1．依据市场反应确立商场及商店街市场定位及竞争优势，经过上一阶段与各业种业者推介本项目后，依据实际市场反应调整项目定位，硬件设计及业种组合等，确保商场各单元之市场性。

工作重点：

（1）开发案各层区域之市场定位及形象

（2）商场部份及商店街各类业种之比例

（3）商场部份开发内容、商品及量体组合

（4）商/厂家组合

（5）拟定主力店与商场商家之互动

2．依据市场反应修正商场及商店街商品布局基本概念

工作重点：

（1）商场各楼层主力/辅助商品深度及广度

（2）建议主力商品，主力商/厂家价格带，辅助商品价格带

（3）依据当地实际商业市场环境，建议目标厂家及商家名单

（4）商场及商店街品牌创建策略

3．租金收入预估及投资回报率计算

工作重点：

（1）年度营业目标及租金收入预估

（2）其它非租金收入预估，包括广场及广告牌租赁收入

（3）投资回报率预估及回收年期计算

4．实际主力租户招商作业

工作重点：

（1）选定各业种之目标租户

（2）直接向目标租户管理层推介本项目

（3）与目标租户谈判商业条款

（4）与目标租户谈判租赁合约条款

（5）与目标租户谈判各项机电，广告牌及其它营运要求

（6）每星期向业主提出书面进度报告。

（二）拟定商店街之招商策略

1．为商店街之规划设计提供专业意见,包括面积，布局及动线等。

2．从营运角度为商店街室外广场景观、店面外观及灯光设计提供意见。

3．拟定商店街之整体形象、市场定位及目标客层作为招商策略之依据。

4．预估商店街各类业种之营业额及付租水平作为订定招商价格之参考。

（三）商场各楼层及区域店铺整体设计策略

1．商场部份设计概念的草案为确定设计方向，协助内装公司先以图片设定下列事项。

工作重点：

（1）虚拟卖场楼层配置主要交通计划。

（2）环境形象计划（包括进出口、公共场所、天花板、照明及指示标识等）。

（3）基本材质计划（地板、墙壁及天花板等的基本材质将用平面资料作参考）。

（4）视觉基本计划（橱窗及视觉之基本想象将用平面资料作参考）。

（5）店铺形象基本计划（各店面规划之基本想法将用平面资料作参考）。

2．概念设计的最终实施计划。

初步设计概念确定后，开始进入构筑形象设计阶段，并提供下列资料：

工作重点：

（1）区域计划：

协助内装设计公司为每一楼层的卖场作区域设计、流通性及后场规划。

（2）环境形象计划：

协助内装设计公司构筑各楼层的地板、墙壁及天花板等的基本设计，另加上公共场所及指示标识计划。

（3）照明计划：

系以基本的照明为基础，而各橱窗内的美术照明则为合约外的业务。

（4）协助内装设计公司提出以考虑流动性及公共区域为基础，并配合卖场提出的区域材质计划的地板计划。

（5）基础材质计划：

协助内装设计公司提出对各楼层地板、墙壁及天花板所使用基本材质的计划。

（6）视觉基本计划：

协助内装设计公司提出针对有关流行或季节性活动等的形象草图

（7）店铺形象基本计划：

依据商品行销设定的基本形象，协助内装设计公司提供缩小百分之一的平面图、五十分之一的立体图及断面图。

（8）定点形象计划：

根据各楼层的主要入口为中心，协助内装设计公司设定该楼层关键定点，并提交该定点的形象图形。

（9）指示标识基本计划：

协助内装设计公司提交引导顾客店铺出口标识的基本计划

3．从营运角度检讨商业部份机电规划

工作重点：

检讨商业部份各楼层及区域之电力及空调供应容量，确保符合租户要求。

（1）检讨商业部份各楼层及区域之给排水及排烟规划。

（2）检讨电力供应之回路规划符合空间弹性应用及节能原则。

（3）检讨消防分区之安排，尽量减低影响商业部份之动线。

（4）广场及室外活动空间之电力供应配置建议

三、全面招商

1．依据定下之业种及商品组合及已确定之主力租户定位形象，选定目标租户

2．调整租赁条件反映当时实际市场行情

3．直接向目标租户管理层推介本项目

4．与目标租户谈判商业条款

5．与目标租户谈判各项机电、广告牌及其它营运要求

6．与目标租户谈判租赁合约条款

7．每月以会议及书面向业主报告进度

第四部份团队架构

我司主要派驻1名项目总负责人，3-4名资深策划及招商人员入驻毕节项目，运营组由我司调配运营总监技术顾问支持，或者由我司全程运营执行以促进项目的策划、招商工作。

项目总负责1名

招商总监1名

招商经理2名策划经理1名

招商人员2名招商助理1名资深策划1名文案策略1名

第五部分招商服务期限及服务费用

详见附表

第六部分招商必备条件及保密义务

1、根据招商推广的具体需求，我方提出的相关推广活动，在经过开发商同意确认的情况下，我方提供策划案，由开发商具体实施执行。

2、在整个合作过程中，开发商需提供公关支持（如政府、社会其他企事业机构等）。

3、开发商需提供所有与招商工作展开有关的所有招商道具、政府招商政策等，开发商对于我方提交的所有商家资源、策划方案、招商政策方案等具有保密义务。

项目意向合作商家名单：

详见下表

类别

业态

代表商家

零售

百货

乐宾百货

新世纪

成都华联

摩尔百盛

北京华联

万千百货

超市

家乐福

佳惠超市

人人乐

喔喔超市

好又多

欧尚

建材

家居

国美电器

森达

百V橱柜

圣象

欧派

樱花厨房

娱乐

影院

万达影院

紫荆影城

太平洋影院

KTV

ATT歌城

月亮村

好乐迪

其他

富侨保健

良木缘咖啡

欧洲房子

餐饮

中餐

红杏酒家

陶然居

唐宋食府

老房子

一品汤鲍

大蓉和

快餐

德克士

必胜客

肯德基

乡村基

麦当劳

XX烤肉

火锅

胖妈烂火锅

秦妈火锅

孔亮火锅

齐心火锅

重庆朝天门火锅

德庄

（附表）

呈：

贵州创美公司

递：

成都雅信运营机构

事宜：

项目市场定位策划顾问/招商代理服务事宜

非常感谢贵司能给予我司提供专业的项目市场定位策划顾问/招商代理服务事宜的机会，现将我司的服务内容及收费标准提供给贵司参考：

一、我司提供的服务内容：

第一阶段：

项目市场定位策划顾问工作服务内容（完成时间：

自合同签订之日起60个工作日止）：

（一）、市场调研分析工作服务

1.1宏观经济及房地产政策研究分析

Ø贵州毕节市经济发展状况

Ø贵州毕节市区域规划发展方向研究与分析

Ø贵州毕节市房地产市场政策研究分析

1.2贵州毕节市房地产市场研究分析

Ø项目周边商业楼盘调查

Ø同类型项目楼盘竞争研究分析

Ø项目所在区域商业市场调查研究分析

1.3贵州毕节市商业环境概况

Ø贵州毕节市商业状况分析

Ø贵州毕节市典型区域性商圈类比

Ø贵州毕节市商业房地产销售市场分析

Ø项目区域商业状况调查研究分析

Ø项目区域消费群分析

Ø未来主要及次要竞争对手分析

Ø交通状况现状与未来发展趋势

1.4贵州毕节写字楼市场调查研究分析

Ø贵州毕节市写字楼市场现状研究分析

Ø贵州毕节市典型写字楼项目类比案例研究

1.5贵州毕节市酒店式公寓市场调查研究分析

Ø贵州毕节市酒店式公寓现状研究分析

Ø贵州毕节市典型酒店式公寓项目类比案例研究

1.6贵州毕节市专业市场调查研究分析

Ø贵州毕节市专业市场研究分析

Ø区域专业市场研究分析

Ø贵州毕节市典型专业市场类比案例研究

（二）、项目市场定位策划顾问服务

2.1项目地块分析

Ø项目周边商业分析

Ø项目周边配套概况

Ø项目周边房地产状况及人口状况

Ø项目SWOT分析

Ø项目周边交通现状

2.2项目商业部分市场定位

Ø定位背景

Ø定位依据

Ø市场定位

Ø目标消费群体定位

Ø主力商家调查

Ø总体形象及档次定位

Ø主要业态档次定位

Ø功能布局定位

Ø各楼层功能分布

Ø目标商户组合

Ø经营模式定位

Ø商业租售比例及分布区域

2.3项目写字楼部分市场定位

Ø写字楼部分目标客户群定位

Ø写字楼部分形象与及档次定位

Ø写字楼产品部分规划设计建议

2.4项目酒店式公寓部分市场定位

Ø酒店式公寓部分目标客户群定位

Ø酒店式公寓部分形象与及档次定位

Ø酒店式公寓部分产品规划设计建议

2.5项目专业市场部分市场定位

Ø专业市场部分目标客户群定位

Ø专业市场部分形象与及档次定位

Ø专业市场部分产品规划设计建议

第二阶段：

项目概念规划设计顾问建议（完成时间：

配合甲方选定的设计院共同完成，自首次跟设计院开会之日起2个月止）

Ø项目整体规划建议

Ø设计说明建议

Ø总平图建议

Ø各层平面图建议

Ø立面示意图建议

Ø人流交通组织建议

Ø车流交通组织建议

Ø景观分析图建议

Ø货流交通组织建议

第三阶段：

独家招商代理服务，内容包括

Ø招商核心策略的制定及确定；

Ø招商人员的组织与培训；

Ø根据市场状况，制订出收取租金的方式报发展商审批；

Ø其它租赁条款细节，如租期、租金递率率、管理费、电费、水费、中央空调费、装修费、免租装修期等，报发展商审批确定；

Ø提供招商文件之样本供发展商审批确定；

Ø全面向目标客户推介上述项目；

Ø安排有兴趣客户现场考察；

Ø与客户进行议价谈判；

Ø安排有兴趣客户现场考察；

Ø安排客户签署《租赁协议书》及《租赁正式合同》；

Ø安排与客户之公关应酬活动；

Ø安排收取订金等；

Ø协助商家进场装修至开业。

3.1招商月费服务

Ø项目总体招商推广策略

Ø项目分期招商推广策略

Ø招商团队组建及培训

Ø项目设计方案建议

Ø项目机电工程建议

Ø项目物管服务建议

Ø项目商管服务建议

Ø项目客户深访

Ø媒体资源、招商推广关联单位整合及选择建议

Ø媒介组合方式及分阶段运用建议

Ø项目主形象画面设计建议

Ø招商部总体设计及装修方案建议

Ø招商部外部区域设计建议

Ø项目现场包装设计建议

Ø招商道具、招商物料、各类招商资料设计、制作、印刷建议

Ø各阶段媒介推广稿件设计、制作及发布建议

Ø其它推广媒体推广计划（电视、电台、互联网等）及统筹建议

Ø公关活动方案及执行（新闻发布会、招商会、促销、客户联谊等）

Ø刊物、纪念品等宣传道具的筹划与制作建议

Ø报纸、电视、电台等媒体宣传计划及统筹建议

二、雅信公司服务收费标准：

服务内容

收费标准

支付时间

第一阶段

项目市场

策划定位服务

项目市场

调研服务

￥20万

于签署委托合同后支付10万，提交项目调研报告支付10万

项目市场

定位服务

￥30万

于签署委托合同后支付15万，提交项目策划定位报告支付15万

第二阶段

项目前期规划

设计顾问服务

项目概念规划

设计顾问服务建议

￥10万

于签署委托合同后支付

5万，配合甲方设计院完成设计后，支付5万。

第三阶段

项目独家招商代理

项目独家

招商阶段

租赁：

按建筑面积月租金之2倍计取代理佣金

合作：

按双方在策划阶段制定的租金底价的2倍计取代理佣金

于商户签署《租赁合同》并缴纳保证金后七个工作日内支付

招商月费

￥12万/月

于进场之日起次月5日前支付

服务与承诺

1、诚信是我们理念的基石，坚持对每一位合作伙伴以诚相待，信誉第一；

2、客观是我们理念的基础，坚持对市场对项目全面调研，理性分析，客观评估；

3、专业是我们理念之核心，集多年丰富之实践经验，由专业资深的从业人员为你提供专业全面的服务；

4、创新是我们理念的精髓，执着创新，不断突破，超越自我。

成都雅信运营机构

2012年5月1