黄山市控制性详细规划通则.docx

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黄山市控制性详细规划通则

黄山市控制性详细规划通则

（征求意见稿）

黄山市规划编审中心

黄山市规划设计院

2013.6

第一章总则3

第二章强制性内容4

第三章建设用地5

第四章建筑容量控制6

第五章建筑间距7

第一节一般规定7

第二节住宅建筑间距7

第三节非住宅建筑间距10

第四节住宅与非住宅建筑间距10

第五节其它规定11

第六章建筑退让11

第一节一般规定11

第二节退让用地边界12

第三节退让城市道路12

第四节地下建筑退让13

第五节其它规定14

第七章建筑高度15

第八章交通停车及地下空间15

第九章配套设施17

第一节公共服务设施17

第二节市政设施19

第十章绿地20

第十一章景观与环境21

第十二章自然与文化遗产保护23

第十三章附则24

附录一：

计算规则28

附录二：

黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）29

附录三：

名词解释32

附录四：

建筑间距图标34

第一章总则

第一条为实施《黄山市城市总体规划（2008-2030）》，有效引导和调控城市发展，规范我市控制性详细规划（以下简称“控规”）的编制与实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省城乡规划条例》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等有关法规和技术规范，结合我市实际，制定本通则。

第二条黄山市城市规划区范围内的详细规划编制、规划管理和各项建设工程的实施，除符合国家和地方现行的各项法规、技术标准和规范外，同时应符合本通则。

各区县的建制镇参照执行。

第三条黄山市控规体系由控规通则、地块控规图则二个层级组成。

控规通则既是城市建设开发的整体性控制、引导和控规的一般性通用规定，也是编制地块控规图则和规划建设管理的基本依据。

地块控规图则是根据城市建设时序、年度建设计划，市场开发需求等分期、分批编制的地块控规。

其主要内容是落实城市专项规划对地块的控制要求，明确各开发地块的使用性质、建设容量、建筑高度、配套设施等具体规划控制指标和其它特殊控制要求，成果以图则为主、文字为辅。

第四条规划管理单元作为城市规划与管理的基本控制单位，是落实和配置城市公共服务设施、基础设施的基础单元，也是城市的基本功能单元。

规划管理单元以基层行政管辖范围为基本条件，综合考虑城市用地布局、功能分区、内在关联、公共服务设施配套完整性等因素，以城市道路、河流、铁路等明确的空间要素为边界划分确定，分为城市中心区单元、居住社区单位、工业组团单元、混合功能单元以及其他单元等。

以居住为主导属性的管理单位，其规模相当于一个居住区，居住人口控制在3-5万人左右。

工业属性的管理单位以某类或某几类产业集聚区作为划分依据。

其他有关管理单元的规模可适当调整。

规划管理单位划分应结合城市社区专项规划编制工作一并划定。

第五条城市的公益性公共服务设施和市政基础设施，应编制专项（专业）规划，并按照市级、区级和管理单元级三个等级进行控制和引导。

第六条控规编制，应当遵守国家及地方相关的法规和技术规范；符合经依法批准的城市总体规划和各类专项规划；综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系；坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。

第七条经依法批准的控规，应及时向社会公布并严格实施。

根据城市发展情况，依法进行控规的动态维护和优化调整。

第二章强制性内容

第八条“四线”控制，是保障城市健康发展中必须由政府强力控制的内容，包括城市黄线、城市绿线、城市蓝线和城市紫线，其控制内容应在城市总体规划和专项规划的基础上，确定控制线的范围以及相关保护设施的位置、规模及控制要求等。

第九条地块开发建设指标控制，是根据城市规划，结合地块用地条件、周边环境等因素确保开发容量适度，必须由政府控制的内容，包括：

地块用地性质、容积率、绿地率及建筑高度、建筑密度、建筑间距、建筑退让、交通停车等。

第十条公益性公共服务设施控制，是依据国家相关技术标准、规范以及城市总体规划，在专项研究和系统规划基础上，对各管理单元的公益性公共服务设施内容构成数量要求、用地面积、建筑规模、用地位置与界限、建设要求等内容的控制，包括：

教育、医疗卫生、文化体育、社会福利、公共管理与服务设施等。

第三章建设用地

第十一条城市建设用地分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定执行。

第十二条城市建设用地适建范围包括：

居住用地[R]、商业服务业设施用地[B]、绿地与广场用地[Gl、G3]、物流仓储用地[W]、工业用地[M]等6类性质。

用地的适建范围和规模控制要求见《常用用地性质适建范围表》（表3—1）。

《常用用地性质适建范围表》中“允许适建建设范围与规模控制要求”，是指在满足相关技术和政策条件的前提下，具体内容由规划管理部门依据控规在出具规划设计条件中予以明确。

第十三条多种用地性质混合使用时，应遵循环境相容、公益保障、结构平衡、景观协调等原则。

鼓励利用地下空间增加用地混合性。

第十四条土地混合使用时用地性质排列：

若土地混合使用中包含公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施、绿地与广场等必须优先保障的用途，应将上述用地性质优先排列（详见《常用用地性质适建范围表》）。

第十五条建筑用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：

（一）低层住宅建筑用地1000平方米；

（二）多层住宅建筑、多层公共建筑用地1500平方米；

（三）高层住宅建筑、高层公共建筑用地3000平方米。

第十六条建筑用地未达到前条规定的最小面积，但有下列特殊情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城乡规划主管部门可予核准建设：

（一）邻接土地为既成道路、河道或其他类似情况，确实无法调整、合并的；

（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（三）城镇规划区范围内保留的村庄建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的；

（四）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕、调压站等涉及社会公益性服务的；

（五）处于历史文化街区、历史文化名镇名村保护区范围内的建设项目。

第十七条交通性主干道两侧不应建设底部小型商业上部住宅的混合型建筑。

农贸市场、批发市场上部不得建设住宅建筑。

第四章建筑容量控制

第十八条地块的建筑容量（暨开发强度）以规划管理单元为单位进行总量控制与平衡。

第十九条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标参照表4-1执行。

表4-1：

建筑容量控制指标表

建筑类别

建筑密度

容积率

住宅建筑

低层≤10米

≤35%

>1.0

≤1.6

多层≤24米

≤32%

高

层

≤50米

≤24%

≤2.2

<100米

≤22%

≤3.0

100米以上

按地块控规确定

商业、办公、宾旅馆建筑

低、多层≤24米

≤45%

≤2.5

高层

≤50米

≤40%

≤4.0

<100米

≤35%

≤5.0

100米以上

按地块控规确定

工业建筑

按国土资源部有关文件执行

注：

本表4-1规定的指标为上限（工业建筑除外），适用于单一类型的建筑用地。

对混合类型的建筑用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第二十条对未列入表4-1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托、工厂、仓储等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业技术规定、规范执行。

第二十一条已编制地块控规的地块，按批准的规划执行；尚无编制控制性详细规划的地块，控制指标按照本通则规定执行。

第二十二条已建成地块的建筑容量控制指标已超出或达到本规定值的，不得在其用地范围内加层、扩建；确因公共利益需要加层、扩建的，按相关规定程序审定批准后实施。

第五章建筑间距

第一节一般规定

第二十三条编制规划时，必须遵守国家有关间距、日照等标准。

第二十四条住宅建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑卫生、消防、环保、通风、工程管线和文物保护等因素确定。

遮挡建筑为低、多层的，采用建筑间距系数法计算建筑间距；遮挡建筑为高层的，采用日照分析法计算建筑间距，并符合本章之规定。

第二节住宅建筑间距

第二十五条低层住宅建筑的间距，应符合下列规定：

（一）平行布置时的间距：

南北向或东西向建筑间距不小于遮挡建筑高度的1.2倍，且最小值为8米。

（二）垂直布置时的间距：

1、建筑南北向垂直布置时，建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.8倍，且最小值为6米；

2、建筑东西向垂直布置时，建筑间距最小值为6米；

3、当垂直建筑山墙宽度大于１4米时，按平行布置的住宅建筑间距控制。

（三）非平行也非垂直布置时：

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最窄处间距按平行布置时计算建筑间距；

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置时计算建筑间距。

注：

南北向指正南北向和南偏东（西）45度内（含45度），东西向指正东西向和东（西）偏南45度内（不含45度），下同。

第二十六条多层住宅建筑的间距，应符合下列规定：

（一）平行布置时的间距：

1、朝向为南北向，指正南方向并包括南偏东（西）0-15度（含），其间距不小于南侧遮挡建筑高度的1.2倍；

2、朝向为南偏东（西）方位角在15度-30度（含）范围内的建筑间距，可按本款第一项规定进行偏角方位系数0.9折算；

3、朝向为南偏东（西）方位角在30度-45度（含）范围内的建筑间距，可按本款第一项规定进行偏角方位系数0.8折算；

4、朝向为东西向或东偏南（北）45度范围内的建筑间距，可按本款第一项规定进行偏角方位系数0.9折算。

（二）垂直布置的间距：

１、建筑南北向垂直布置时，建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.8倍，且最小值为10米；

２、建筑东西向垂直布置时，建筑间距不小于较高建筑高度的0.6倍，且最小值为9米；

3、当垂直建筑山墙宽度大于１4米时，其间距按平行布置的住宅建筑间距控制。

（三）既非平行也非垂直布置的间距：

１、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最窄处间距按平行布置间距控制；

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置间距控制。

（四）多层住宅建筑处于被遮挡位置，且底层为非居住用房时，其间距计算不得扣除底层相应高度，必须从室外地坪起计算；对沿城市道路的，且底层有非居住用房时，其间距计算可扣除底层相应高度，但不得小于南侧遮挡建筑高度的1.0倍。

第二十七条高层住宅建筑之间的间距，应保证被遮挡建筑每户一个居室在大寒日有效日照时间内满窗日照时间不少于3小时（须考虑周边建筑的叠加影响），并应符合下列规定：

（一）平行布置时的间距：

1、建筑正面朝向为正南向的，包括南偏东或南偏西45度范围以内的，建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.5倍，且最小值不小于35米。

新建建筑与其北侧相邻（包括南偏东或南偏西45度范围以内）不同权属用地已有住宅建筑之间的间距按上述间距的1.05倍执行。

2、建筑正面朝向为东西向的，包括朝向为南偏东或南偏西45度至90度范围内的，建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.4倍，且最小值为28米。

（二）垂直布置时的间距：

1、建筑南北向垂直布置时（T型或倒T型），建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.3倍，且最小值为20米；当垂直建筑山墙宽度大于16米时，其间距按平行布置的住宅建筑间距控制。

2、建筑东西方向垂直布置时（H型或半H型），建筑间距不小于较高建筑高度的0.3倍，且最小值为20米。

（三）既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的建筑控制；

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的建筑控制。

第二十八条高层住宅建筑与低层、多层住宅建筑相互之间的间距按下列要求确定，并同时满足较高建筑的消防间距要求：

（一）遮挡建筑为低层建筑的，按低层住宅建筑间距执行；

（二）遮挡建筑为多层建筑的，按多层住宅建筑间距执行；

（三）遮挡建筑为高层建筑的，按高层住宅建筑间距执行；

（四）两幢建筑互为遮挡建筑时，分别计算间距，取较大值。

第二十九条住宅建筑山墙间距按下列要求控制：

（一）低层山墙间距不小于4米，有规划道路的，间距不小于7米。

山墙面开窗的建筑，其山墙间距不小于6米。

（二）多层山墙之间，其间距不小于6米，有规划道路的，间距不小于7米。

山墙面开窗的条式建筑，其山墙间距不小于8米。

（三）低层与多层山墙间距不小于6米，有规划道路的，间距不小于7米。

山墙面开窗的条式建筑，其山墙间距不小于8米。

（四）高层与低层、多层山墙间距不小于9米。

高层建筑之间山墙间距不小于13米。

第三节非住宅建筑间距

第三十条低层非住宅建筑与多、低层非住宅建筑，平行和非平行布置时的最小间距按消防规定控制，且不宜小于6米。

第三十一条多层非住宅建筑平行布置时的间距不小于遮挡建筑高度的0.6倍，且最小值为10米；非平行布置最窄处间距不小于遮挡建筑高度的0.6倍，且最小值为10米。

第三十二条高层非住宅建筑平行布置时的间距：

（一）南北向的，不小于南侧建筑高度的０.3倍，且最小值为18米；

（二）东西向的，不小于较高建筑高度的０.25倍，且最小值为13米。

第三十三条高层非住宅建筑非平行向布置的，其最窄处间距不小于较高建筑的0.25倍，且最小值为13米。

第三十四条高层非住宅建筑与多层、低层非住宅建筑平行布置时的间距不小于13米；非平行的最窄处间距不小于13米。

第四节住宅与非住宅建筑间距

第三十五条住宅与非住宅建筑间距按下列要求确定；

（一）住宅建筑处于被遮挡位置时，按住宅建筑间距要求执行；

（二）非住宅建筑处于被遮挡位置时，按非住宅建筑间距要求执行，且低层、多层建筑间距最小值不得低于遮挡建筑高度的0.8倍。

第五节其它规定

第三十六条对托儿所、幼儿园和老年人、残疾人专用住宅的主要居室、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、大中小学教学楼等国家规范有特殊规定的其它建筑，其建筑间距须满足国家相关规范要求。

第三十七条加油站、液化气站、危险品仓库等有特殊要求的建（构）筑物的建筑间距，按专业规范执行。

第三十八条工业、仓储、交通运输类及其他有特殊要求的非居住建筑间距应依据国家相关规范执行。

第三十九条上述建筑间距及系数要求适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的应将其地形高差计入建筑间距中折算，但多层、低层住宅南北向间距不得小于南侧建筑高度的1.0倍。

第四十条低、多、高层、退台等组合建筑的建筑间距分别按各类别有关规定执行。

第四十一条城市道路两侧沿路同侧同向布置的建筑山墙之间的间距，在满足城市景观要求下按消防规定执行。

第四十二条受遮挡建筑为违法建设、临时建设及已被城市人民政府纳入待改造的旧城区域，其日照（建筑间距）可不予考虑。

第四十三条建设单位和设计单位须对提供的日照分析结果的准确性和真实性负法律责任。

第六章建筑退让

第一节一般规定

第四十四条沿建设用地边界和城市道路、河道、铁路、公路及电力线保护范围等两侧的建筑，其退让距离除必须符合日照、消防、安全、环保、文物保护、市政管线、防汛、交通等有关规定外，并同时符合本章之规定。

第四十五条建筑退让相邻用地边界线时，按其相互间最近距离计算建筑退距。

第二节退让用地边界

第四十六条建筑退让用地边界的距离按《附表6-1》规定的建筑间距（建筑高度）系数控制，且应满足消防通道的最低值要求。

高、多、低层、退台等组合建筑的退让分别按各类别有关规定执行。

第四十七条相邻地界为已建成的住宅建筑，除应符合《附表6-1》的规定外，须同时符合第五章建筑间距的有关规定。

第四十八条相邻地界的建设项目为文、教、卫建筑或其他非住宅建筑，并已经完成建设或已按批准规划正在实施的，各类建筑后退用地红线距离按《附表6-1》中文、教、卫建筑或其他非住宅建筑的退距控制，同时须符合第五章建筑间距的有关规定。

第四十九条相邻地界为公共绿地的，各类建筑的退距按《附表6-1》中其他非住宅建筑的退距控制。

第五十条高层建筑及锅炉房、变电所、加油站、厂房等特殊功能的建筑（构筑）物在退让其用地边界时除应退让规定间距外，还必须承担由其产生的规定间距。

第三节退让城市道路

第五十一条沿城市道路两侧新建、改建的建筑物，后退道路红线的距离，应按道路性质、道路等级、交叉口通行视线以及建筑高度、性质功能、体量等条件留出必要的后退间距，具体应不小于《附表6-2》所列值。

城市道路红线外有绿线的参照此规定值执行。

第五十二条高层与多、低层的退台组合建筑，其多、低层的退让城市道路红线距离，按《附表6-2》中的建筑高度（24

第五十三条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商业设施（单层建筑面积3000平方米以上、总营业建筑面积5000平方米及以上的）和旅游服务业设施等有大量人流、车流集散的建筑，其临城市道路的主要出入口面后退道路红线的距离，除详细规划另有规定外，不应小于20米；红线外有绿线控制的，且后退绿线距离不应小于20米；并妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。

第五十四条严禁建筑的雨篷、基础、台阶、坡道、地下室、施工维护桩及其它附属设施等逾越道路红线。

第五十五条除特殊要求外，围墙外墙线后退道路红线距离为：

20米以下的（含20米）不小于1.5米，40米以下的（含40米）不小于3米，40米以上的不小于5米。

第五十六条除特殊要求外，入口大门及单层门卫设施与连续围墙相连的，后退围墙线不小于3米，与连续建筑相连的，后退建筑物不小于3米。

第五十七条道路平面交叉口四周的建筑控制线退让道路红线距离，在《表6-2》规定的基础上，多、低层建筑增加3米，高层建筑增加5米（均自道路红线直线段与曲线段的连接点算起）。

第五十八条道路立体交叉口周围建筑物后退道路红线的距离由规划行政主管部门组织专业论证后，视具体情况确定。

第五十九条有下列情况之一的，经履行相关审批程序后，其退让道路红线距离可适当调整。

（一）重要地段的详细规划、城市景观设计要求以及文物保护或一些重要标志等；

（二）特殊功能的道路、桥梁、道路交叉路口周围或特殊地段的建筑工程及地下基础设施（燃气、电力等）在满足相应规范要求的前提下，需要调整退让距离的；

（三）特定区域范围内的建设工程；

（四）为了保护原有街道空间延续性的建设工程。

第四节地下建筑退让

第六十条地下建筑后退城市道路红线、公共空间、相邻建设用地的距离，不应少于地下建筑物埋置深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的高度）的0.7倍，且最小值为4米，同时与相邻地界已有建筑的最小值为10米。

当界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求时，应视建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下建筑后退地界的距离。

第六十一条当相邻地块两个或两个以上建设项目同时开发建设地下建筑，其退让距离经双方协商一致后，可适当调整，但需满足相关规范要求。

第五节其它规定

第六十二条沿城市绿线、蓝线两侧新建建筑物，其后退绿线、蓝线的距离，除有关规划另有规定外，不得小于10米。

第六十三条建筑后退铁路距离按下列要求确定，其退让距离范围内的用地应作为防护绿地。

（一）高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于50米；

（二）铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于30米；

（三）铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于15米；

（四）铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离不应小于10米，围墙高度不应大于3米。

第六十四条公路规划红线两侧应划定隔离带（已纳入城市规划道路的，按城市道路控制），建筑后退隔离带建设，其隔离带宽度为：

（一）高速公路两侧各不小于50米；

（二）一级公路两侧各不小于20米；

（三）二级及以下等级公路两侧各不小于10米。

第六十五条建筑后退电力线距离应满足电力设施保护有关规定，且在电力线保护区（高压走廊）范围内不应新建建筑物、构筑物。

第七章建筑高度

第六十六条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、人防、城市景观等方面要求外，须同时符合本章的规定。

第六十七条在有净空高度要求的飞机场、气象台、电台、其它无线电通讯（包括微波通道）、卫星地面站、军事安全工程等设施周围的新建、改建建（构）筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第六十八条在文物保护单位、历史文化保护区的建设控制地带（区）内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按已批准的保护规划执行。

尚无规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后实施。

第六十九条在重要的城市街区、景观节点等进行建设的，应编制城市设计，建筑高度按照确定的城市设计要求控制。

第八章交通停车及地下空间

第七十条项目地块机动车出入口应当符合下列规定：

（一）应向次干道、支路设置开口，不宜向主干道、快速路设置开口，并在用地周边较低级别的道路上安排；如需在不同等级的道路上开设二个或二个以上时，应当按照道路等级由低到高的顺序安排；

（二）距城市道路主、次干道交叉口的距离，自道路红线直线段起点，不应小于50米；

（三）距公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20米；

（四）距公共交通站台边缘不应小于10米；

（五）距人行过街天桥、人行过街地道、人行横道线不应小于20米；

（六）距铁路道路口、桥梁、隧道、引道端点等不应小于50米；

（七）应有良好通行条件：

当地块的出入口道路坡度较大时，应设缓冲段与用地外道路连接。

第七十一条新建、改建、扩建下列建设项目应进行交通影响评价，其规划设计方案应符合交通影响评价提出的要求：

（一）铁路客货站场、公路客货站场、水运客货码头、公共汽车停车场、社会公共停车场、大型加油站、公交枢纽、大型城市交通设施等；

（二）在城市主、次干道上施工并对交通有严重影响的市政工程项目；各类需封闭道路的工程项目；

（三）各类大型市场、商场、物流中心；

（四）城市快速路及主干道路两侧、主次干道交叉口四周、城市出入口道路等道路交通压力较大的区域；

（五）建筑面积大于2万平方米的公共建筑（含高层居住）或建筑面积大于5万平方米的居住小区；

（六）其他对城市交通有严重影响的建设项目。

第七十二条停车配建应符合以下规定：

（一）新建、改建、扩建各类建筑及居住区必须配置相应的停车位。

（二）不同性质类别建筑（群）的机动（非机动）车停车位指标按（表8-1）《建设工程配建停车位设置标准》执行：

（三）大中型建筑的使用性质发生变化时，必须按其使用功能依照本通则要求重新配置停车位。

（四）停车位面积指标：

小型汽车露天停车场25～30平米/车位；小型汽车室内停车库30～35平米/车位；

小型汽车路边停车带16～20平米/车位；

多层机械式停车应按产品样本和设计图纸核算；

摩托车停车位3～3.6平米/车位；

自行车停车位1.5～1.8平米/车位；

（五）机动车停车位控制指标以小汽车为标准当量，按下表换算。

车型

微型汽车

小型汽车

中型汽车

普通汽车

铰接车

换算系数

0.