装修管理工作手册.docx
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装修管理工作手册
装修管理工作手册
声明：
本工作手册未经相关人员许可，不得翻印。
序号
文件名称
编号
页码
状态
一、装修管理基础
1
装修服务概述及前期准备指引
WI/SD-004
3
2
装修服务岗位职责
5
3
装修管理服务流程
9
二、装修服务制度
1
装修施工人员管理制度
WI/SD-004
15
2
电梯运送材料、家私使用规定
16
3
装修施工管理制度
17
4
装修安全管理规定
18
5
搬运装修材料、垃圾管理制度
19
6
空调安装管理规定
20
7
平台、楼顶管理规定
21
三、装修管理的相关记录
1
房屋装修验收记录表
QR-037SD
2
装修许可证
QR-038SD
3
装修巡检记录表
QR-039SD
4
装修申请表
QR-040SD
5
装修协议
QR-041SD
6
装修施工人员情况登记表
QR-042SD
7
装修违章整改通知书
QR-043SD
8
装修延期申请表
QR-044SD
9
临时动火许可证
QR-045SD
10
临时出入证
QR-046SD
11
临时动火申请表
QR-019SD
装修管理概述及前期准备工作指引
一、装修管理概述
1、装修
装修又称装潢或装饰。
是指在一定区域和范围内进行的，通过水电施工、墙体、地板、天花板、景观等实现的，依据一定设计理念和美观规则形成的一整套施工和设计方案。
小到家具摆放和门的朝向，大到房间配饰和灯具的定制处理，都是装修的体现。
装修和装饰不同，装饰是对生活用品或生活环境进行艺术加工的手法。
加强审美效果，并提高其功能、经济价值和社会效益，并以环保为设计理念。
完美的装饰应与客体的功能紧密结合，适应制作工艺，发挥物质材料的性能，并具有良好的艺术效果。
2、装修管理
为保证装饰装修工程质量和安全，维护公共秩序和公众利益，规范社区楼宇装饰装修作业行为的活动，叫做装修管理。
二、前期准备工作指引
1、现场勘察
1 熟悉户型，熟悉各户型的水、电、气表位置及管路走向。
2 预测各户型中最易被业主改动的墙体，并了解哪些墙体可作改动，哪些不能改动。
3 了解空调机的安装位置，并现场进行校核，保证每个房间均可安装空调，且室外管线较短。
4 了解周边小区对防盗网、防盗窗的安装要求及样式选择，了解发展商对防盗网、防盗窗的安装要求以及发售时的承诺，选择适合小区的安装方式。
5 了解卫生间、厨房的防水做法，以及装修时的注意事项。
2、资料准备
1 编写《装修服务协议》；
2 标有承重墙位置的房屋结构图；
3 房屋水、电管线分布图；
4 制定空调机安装位置图、防盗网、防盗窗样式图；
5 明确装修服务岗位职责，编制印刷装修工作记录表格；
3、场地准备
1 预估装修垃圾的数量，制定垃圾清运费的收取标准及外包标准；
2 确定装修垃圾堆放地点，并做好围挡和防护；
3 确定装修材料搬运路线、装修工人进出路线。
4、员工培训
1 装修服务各环节手续流程的培训；
2 装修管理服务原则和技巧培训；
3 相关法律法规、管理制度；
4 紧急状态处理预案；
5 各岗位职责；
6 相关协议文件、记录表格的填写方法。
5、签订装修服务协议
1）目的：
明确法律责任，确立物业公司为业主提供装修管理服务的合法性，约束装修行为，保障业主的整体利益。
2）内容：
1 装修规定；
2 三方权责；
3 相关费用；
4 违约处理。
3）时间：
入伙时签订
装修服务岗位职责
1、主任装修服务岗位职责
（1）审核确定装修服务岗位人员分工、岗位职责、管理方案；
（2）审核确定各文件内容：
装修服务指引、装修服务协议、装修施工人员管理协议、搬运工人管理协议及各种规章制度等；
（3）审核确定装修服务各费用的收缴标准；
（4）审核确定各种违约金收缴标准；
（5）审核确定装修服务工作月绩效考核标准；
（6）定期监督各装修服务工作的进展情况；
（7）随时监督各部门的服务质量；
（8）根据各工作人员的装修服务工作绩效考核情况进行奖惩；
（9）负责处理装修服务期间管理区域内的重大事务。
2、客服主管装修服务岗位职责
（1）负责协调管理处各部门的装修服务事务；
（2）编制各装修服务文件：
装修服务指引、装修服务协议、装修施工人员管理协议、搬运工人管理协议等；
（3）制定各装修服务管理制度：
装修施工人员管理制度、装修施工管理制度、电梯使用规定、装修垃圾管理规定等；
（4）负责制定各岗位装修服务职责；
（5）负责监督装修服务工作执行情况；
（6）负责跟踪违规装修处理情况及违约金缴纳情况；
（7）负责跟踪装修巡查执行情况；
（8）负责跟踪装修验收实施情况；
（9）负责投诉处理及跟踪工作；
（10）负责组织实施服务中心关于装修服务的流程、标准、相关专业知识、
法律法规等培训，负责监督其他部门的培训工作；
3、客服专员装修服务岗位职责
（1）负责准备装修服务所需的各种表格、图纸、说明书等资料；
（2）收集关于装修服务的法律法规，整理成册，方便查阅；
（3）协助客服主管编制装修服务文件和管理制度；
（4）负责业主装修资料管理；
（5）定期检查《装修巡检记录表》；
（6）绘制装修动态图表，掌握每单元物业的装修及单项验收的进展情况；
（7）负责管理违规装修记录资料及违约金缴纳记录资料；
（8）协助客服主管进行客户投诉处理工作；
4、接待员装修服务岗位职责
（1）负责装修业主相关装修事务的咨询工作；
（2）接待并受理业主的装修申请：
a、验收装修申请申报资料；
b、指引装修业主与管理处签订相关协议；
c、为装修业主发放相关资料；
E、核算相关装修申请须缴纳的费用金额；
e、装修资料存档。
（3）负责办理装修出入证；
（4）负责办理施工人员留宿申请；
（5）负责办理装修退场业务；
（6）接待客户投诉，做好解释工作，填写相关记录；
（7）负责装修服务回访工作；
（8）协助资料员对违规装修记录资料和违约金缴纳记录资料的管理；
（9）协助资料员对装修资料的管理；
（10）负责发放和回收《装修巡查记录表》和《装修验收记录表》。
5、维修主管装修服务岗位职责
（1）负责准备相关装修指引资料：
《小区平面图》、《户型图》、《房屋承重墙结构图》、《空调机安装位置图》、《防盗网、防盗窗样式图》等；
（2）负责对维修工作人员装修服务前期的培训工作；
（3）负责对装修施工图纸资料进行审核；
（4）负责装修规定关于工程技术方面的解析工作；
（5）负责安排维修工作人员进行装修巡查和验收，并对其监督；
（6）负责违规装修的现场核定；
（7）签发《装修许可证》、签发《装修违章整改通知》
（8）负责对装修施工人员损坏公共设施设备的现场评估和处理；
6、维修工装修服务岗位职责
（1）每天定时巡查设备运行状况，发现异常及时维修，认真作好值班、巡查、维修、保养记录。
以保障水电能源正常供应；
（2）定期进行装修巡查；
（3）按照房屋单位的装修进程进行验收；
（4）为装修业主/装修工人提供关于房屋结构、水电管线分布等技术方面的指导；
（5）现场纠正违规装修行为；
（6）现场指定空调安装位置。
7、安全主管装修服务岗位职责
（1）负责小区的消防安全管理和安全秩序管理；
（2）人员、材料、工具进出控制管理；
（3）监督各岗位工作执行情况和岗位职责落实情况；
（4）负责装修施工人员在管理区域内的违规行为处理；
（5）负责处理各种装修纠纷，及时控制现场，防止事态扩大；
（6）负责在装修繁忙期组织安排护卫员协助实施装修巡查；
（7）负责实施各种紧急情况应急方案。
8、安全员装修服务岗位职责
（1）对装修工人、搬运工人出入小区实施管理；
（2）对装修材料进入小区实施管理；
（3）对临时施工人员进出小区实施管理；
（4）对装修工人、搬运工人在小区公共区域的行为进行监督和管理；
（5）对违反装修规定时间的行为进行及时纠正；
（6）监督管理装修留宿人员；
（7）监督管理建筑垃圾清运；
（8）对装修材料的临时堆放进行管理；
（9）对使用电梯搬运装修材料、装修垃圾、家私进行管理；
（10）协助维修人员进行装修巡查工作；
（11）做好管理区域内的安全巡逻工作；
（12）做好防火、防盗、防安全事故工作。
9、环境主管装修服务岗位职责
（1）负责清洁岗位的合理安排和调整；
（2）日常公共区域清洁卫生工作的检查监督；
（3）装修单元、主要道路、垃圾材料堆放点等重点密集区域的巡查和疏导；
（4）环境污染及环境类事故的处理和预防；
（5）设置装修垃圾堆放点、装修材料临时堆放点，划定装修材料搬运路线、装修工人进出路线；
（6）估计装修垃圾的数量，制定垃圾清运费的收取标准及外包标准；
（7）紧急情况的应急响应和处理。
装修管理服务流程
一、目的
对房屋装修实行依法管理，维护房屋的整体结构和用户利益，确保房屋的安全使用。
二、使用范围
适用于各管理处所有房屋的装修管理。
三、职责
1、客户服务员负责办理用户装修审批手续，并对用户装修进行监督和装修整改验收。
2、工程部负责协助对装修工程进行技术指导和监督；
3、收费员负责收取装修应交费用。
四、工作流程
4.2装修流程及注意事项
五、装修期间管理
1、装修人员在装修期间应遵守以下规定：
A、持证出入小区，主动登记携带的物品，配合小区安全管理。
1）未办理出入证而擅自施工者，均按三无人员请出小区。
2）装修人员办理出入证的照片、姓名、楼座号必须与实际相符，否则管理处将视为无效证件予以收回。
3）装修工作在申报的期限内没有完成，须到管理处填写《装修延期申请表》办理延期手续：
4）装修人员携带物品离开园区时，非工具类物品由业主签字认可后，方可带出小区，工具类物品由门岗核实后方可放行。
B、文明施工
1）装修队负责人必须教育员工遵纪守法，在施工过程中，不得影响公共配套设施的正常使用。
例如：
为图方便，将电控防盗门用杂物顶住，损坏其防盗功能。
由此引起的一切后果，由施工方负责。
2）施工人员要在规定的施工时间内文明施工。
施工时间为：
8:
30-11:
30、14:
00-18:
00。
非施工时间不得在室内进行产生噪音的施工项目而影响其他业主的休息。
3）在日常的施工过程中不准在其它住户门前休息、逗留、骚扰其他住户。
4）装修人员不得在装修户内过夜，不得在本住宅内户外公共场所活动。
5）施工人员不得擅自进入地下室和天台；不得在天台或楼边公共场所加工作业或晾
晒衣物。
6）施工人员必须爱护公共设施设备，对于损坏的公共设施（包括墙面、楼边、天台等），除恢复原样外，还将视情况予以赔偿。
7）施工人员不得在小区（大厦）内有吵架、斗殴、吸毒、贩毒、色情等违法活动，一经发现将送交公安机关处理。
8）装修时如果引起相毗邻房屋质量出现问题，将按有关法律进行处理和协调。
C、装修施工现场消防安全管理。
1）装修施工方应加强消防管理，施工现场必须配备至少2具灭火器。
遵守安全操作规程，安全用电，做好防火措施；装修期间不得在户内使用明火。
确需施工使用明火应提前申请，填写《临时动火申请表》，并发放《临时动火许可证》。
2）注意使用阻燃、防火型建材及装饰布。
D、装修垃圾处理
1）装修残渣、废液应包装整理好放入规定位置，严禁倒入下水道，以免发生堵塞。
2）装修期间垃圾施行袋装化清运，每天晚上18：
00前放于单元门口垃圾箱旁边，由管理处统一清运。
E、装修车辆不准进入小区内环道，须统一停放于物业公司指定的临时停车处并摆放整齐；装修进料车辆不准进入内环道，可以利用物业公司提供的板车运进施工现场。
F、电梯进料必须进行包装以防止污染；不准超载、运送过长的物品。
使用电梯上下料时需正确使用电梯，一人按住开关电钮，不得用杂物挡住电梯门或用杂物塞住电梯门。
六、土建方面
A、装修施工方需按照业主所申请的装修项目进行装修，对于不经批准私自改变房屋结
构及用途者，按要求恢复原样并扣除质保金等费用。
B、禁止改动建筑主体和承重结构（包括墙体、楼板、梁、柱子、烟道等），禁止在房间内加承重隔墙或承重分隔层。
C、不得改变外墙（包括阳台、露台外墙）立面效果，不得安装外置式防盗网及改变外墙颜色；在外墙上安装铁架、笼子等附加物。
D、不得在外墙打洞，若须打洞应事先与管理处取得联系。
E、禁止改动现有门窗、阳台；禁止业主自行封闭阳台或在阳台、露台上搭建构筑物或砌水池、随意粘贴窗花等，禁止改变阳台栏杆外部颜色。
F、安装空调应事先与管理处联系，按指定位置放置。
G、太阳能热水器须按设计位置放置。
H、铺设木地板时，应注意施工力度，不得影响下层业主生活。
I、禁止直接在室内地面拌灰，以防楼板渗水；禁止在室内集中堆放装饰材料，以避免楼板超出设计负重能力。
J、放置装修材料不得占用公共场地。
K、卫生间的装修
1）装修前两天通知业主做闭水、通水实验；装修后，业主要对装修施工单位要求做闭水、通水试验，并填写《房屋装修验收记录表》进行验收，并由业主确认签字。
2）装修卫生间时，应注意先施工地面，再施工墙面，以保护地面防水层。
3）暗埋管道的铺设严禁破坏防水层（平面、立面）如因剔槽而引发的漏水问题，由业主自行承担，建议铺装前将卫生间地面再做一次防水处理。
4）卫生间吊顶时要预留适当的检修位置，如因未留或留位不当而造成的无法维修等问题，由业主承担相关责任。
5）卫生间下水主立管严禁依附重物和撞击，以免造成下水管与楼面的接缝开裂。
6）暗埋管必须保证接头完好，如发生接头处渗漏，由业主自行负责。
7）卫生间抽风口是按照国家标准严格设计、安装的，建议业主不要改动，如因改动而造成的倒烟、串味等问题，其责任由业主承担。
8）上、下水管阀门、排污口要预留适当的检修位置，否则在发生上、下水问题需要检修时，将会破坏室内装修。
9）为保护业主的利益，业主需在装修公司退场时做闭水实验并由业主检查、签字认可。
10）卫生间地漏及下水位置建议业主不要改动；装修结束后，业主应再次要求装修单位进行测试，避免出现返味、漏水等问题。
七、水、电、暖、天然气设施
A、水
1）给排水系统，上水管线室内总阀以前不得改动，阀门以后可根据实际需要进行改动（上水管线为墙体暗埋），改动部分出现漏水现象由业主自负，下水管严禁改动。
2）管道检查口必须留有必要的检修位置，以方便系统出现问题时的检修工作（未留检查位置而造成的损失由装修人自己承担）。
B、电
1）对于电路系统，业主必须考虑额定功率，不得超负荷用电，改动、增加线路应符合国家规范（如果超定额用电而造成线路等安全问题由业主承担）。
若装修切槽走线造成的墙体裂缝、空鼓问题，其责任由业主承担。
2）电动工具接地、漏电保护要符合国家规定，以防人员触电及电源频繁跳闸。
3）改造电源线路时，一定要套加阻燃管。
4）所有电路分线盒需用可拆卸盖板封闭，不得用水泥等固态材料封闭，以方便以后
的检修工作。
C、暖气
1）地面上红色标记处为暖气管走向，装饰时注意不要强力敲打。
2）改造暖气的方案必须报请管理处备案，方可进行施工，施工单位要对改动后的修复工程质量负责。
3）装修暖气可采用拆卸式包装方案，以方便采暖出现问题时的检修工作；否则，出现相关维修问题并破坏装修时，由业主自行承担其损失。
包装暖气片时，上下要留出进排气循环位置，以免造成采暖质量下降。
4）为了业主的利益，管理处提示您在暖气改造单位退场前，必须对室内的采暖设施进行管道试压、通水等工作，试验合格并由业主签字认可后，方可退场。
5）改造后的暖气管道出现不通、渗漏等一切不良后果由暖气改造单位负全部责任。
如果造成相毗邻房屋的损失，将依照有关法律条款进行处理。
D、天然气
1）天然气热水器
（a）天然气热水器排气口（孔径不得大于10CM）、卫生间排气口位置必须事先与管理处联系，按指定位置打孔；
（b）热水器强排烟管道严禁放入烟道，以免造成安全事故。
2）任何个人和装修单位在装修过程中不得拆装、变动室内天然气系统的任何部位。
3）对天然气管线禁止擅自改动，若必要改动时，需向天然气公司申请，并经书面认可批准后，由天然气公司施工，否则后果自负。
八、弱电系统
A、对讲、有线电视插孔、电话插孔、宽带接口不得私自改移位置。
如必须改移时，须经管理处认可及与专业施工队伍联系改动，以免由此而造成信号不畅等问题的产生（装修时注意保护墙体暗埋管线）。
B、建议业主提醒施工方提供成品保护，对智能化系统的预埋管线、各类器件以及门磁、窗磁、紧急求助按钮、对讲话机、智能终端，住户不得私自更改其位置，分线盒严禁封闭。
否则，因此造成的损坏的修复费用由业主承担（装修时注意保护墙体暗埋管线）。
C、安装门磁、窗磁请在装修前完成，若在装修后安装，请事先与管理处联系。
九、对装修施工管理
1、装修过程中，客户服务员、秩序人员应监督装修施工人员在指定现场作业，按规定进行装修操作，同时防止施工人员破坏公用设施、设备，对施工现场的消防状况进行监督和宣传，同时客服员每天对施工现场进行巡查，填写《装修巡检记录表》。
如装修人员有违纪现象，要求责任人或业主在记录上签字认可，并要求限期整改并对业主下发《装修违章整改通知单》；
2、在巡查的过程中，视情况调整巡查频次。
装修户在做水电路改造时，每天巡查一次；装修户在做木工及粉墙时，可每三天巡查一次；装修户在贴砖及铺木地板时，需每天巡查一次；装修户在安装时（燃气热水器安装、空调安装、洁具安装等），需当时安装当时巡查。
在巡查过程中发现的问题在《装修巡检记录表》中进行记录。
3、装修工程结束后，客户服务员对装修现场按《装修协议》进行初验，业主入住三个月后进行复验，复验合格后，每周三、五下午到管理处进行退款。
十、相关文件
无
十一、相关质量记录表单
《房屋装修验收记录表》
《装修许可证》
《装修巡检记录表》
《装修申请表》
《装修协议》
《装修施工人员情况登记表》
《装修违章整改通知单》
《装修延期申请表》
《临时动火申请表》
《临时动火许可证》
《临时出入证》
装修施工人员管理制度
为了维护广大业主的共同利益，加强对装修工人的有效管理，维护小区的秩序和环境，特制定本管理制度规范装修工人在管理区域内的行为：
（1）装修施工人员必须具备正、副两个装修出入证，进入小区时必须将出入证副证交予大门保安，离开时必须到原处领取装修出入副证后方可离开，出入证副证必须在当晚20：
00前领回，否则扣罚装修保证金50元（办理了留宿申请的除外）。
（2）装修出入证乃小区范围内的个身人份证明，不得涂改及转借他人，违者将没收证件并一次扣罚保证金50元。
（3）装修施工人员必须严格执行物品放行规定，装修材料带出必须由施工单元负责人或业主到管理中心开具放行条，无管理中心开具的有效放行条，一律不予放行。
（4）装修施工人员严禁在花园内张贴广告或派发宣传资料，一经发现扣罚保证金100元。
（5）施工人员应文明施工，进入小区仪表要端庄，严禁赤身裸体穿拖鞋进入园区，不得影响其他业主的休息和正常生活。
（6）施工人员严禁翻越园区围墙，穿跨楼层，一经发现扣罚保证金100元
（7）严禁在园区内打架、斗殴，盗窃一经发现没收装修出入证，取消施工作业资格，视情节轻重，报送公安机关处理。
（8）施工人员在装修期间，只允许在本装修单元内施工，不得擅自窜入其他物业单元，未办理留宿申请的严禁在装修单元内留宿过夜，否则护卫员有权将其逐出小区，并没收出入证，由此引起的一切后果，均由业主和装修负责人承担责任。
（9）禁止乱丢垃圾，破坏环境卫生，违者扣罚保证金50元；
（10）严禁施工人员在装修单元及物业空置房等公共区域大小便，否则扣罚保证金200元。
（11）施工人员应爱护小区的公共设施，禁止蓄意破坏、挪用，严禁践踏花草，攀树摘花果，违者扣罚保证金50元
（12）装修人员每日施工完毕应关好装修单元门窗，切断电源，自行保管自己的装修材料及工具，装修人员应确保其装修单元的施工安全，施工期间所发生之一切事故均由装修公司负责。
电梯运送材料、家私使用规定
为了维护广大业主的共同利益，保证电梯的正常运行，延长使用寿命，更好的为业主服务，特制订小区关于电梯在装修期间运送装修材料、家私时的有关规定。
（1）为保证业主上下出行方便，避开业主使用电梯的高峰期，业主、装修单位在搬运装修材料、家私时，应尽量选择在10：
00—12：
00、14：
00—16：
00；其它时间使用电梯搬运材料时间不得超过20分钟。
（2）严禁运载易散、易漏、超长、超重材料；
（3）运送材料的车辆，应在允许的位置停放，装修材料卸载后堆放在指定位置并在限定的时间内搬运完毕；
（4）搬运材料时，必须事先通知护卫员，在护卫员的看护指引下方可进行搬运；
（5）严禁用瓷砖、玻璃、木块、木棍、纸皮等卡住电梯门，导致电梯门不能关闭，违者罚款500元，造成电梯损坏的赔偿修复费用；
（6）搬运材料时，应在电梯门或楼梯门之间铺设木板或纸皮，防止小块材料（如水泥、沙、石等）掉进电梯井道造成电梯损坏；
（7）禁止在电梯轿厢内吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物，违者罚款50元；
（8）货物必须均匀放置在轿箱内，严禁将重物斜靠在轿箱壁上；
（9）装运装修所用的易燃易爆材料、化学危险物品时，请客服中心说明，采取必要的防护措施；
（10）因运送材料损坏电梯者，须照价赔偿修复费用；
（11）电梯内安装有闭路电视监控装置，请大家自觉遵守相关规定，如发现有人破坏电梯的行为，将对本人或装修单位进行处罚，情节严重者将追究法律责任。
装修施工管理制度
1/1
1、为保证建筑物结构和使用安全，禁止下列装修行为：
a、家居装修涉及公共设施、公共空间；
b、改变房屋承重结构；
ｃ、在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；
ｄ、不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；
ｅ、任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
ｆ、破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；
ｇ、使用不符合消防要求的装修材料；
ｈ、将雨水管道用于生活污水的排放。
ｉ、其他违章装修活动。
注：
确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。
2、以下装修行为，必须按有关规定进行：
a、住户安装分体及窗式空调需到管理处申报，并按指定位置安装。
空调支架应符合有关规定要求，采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修住户要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。
b、安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。
ｃ、为保证建筑外观的统一协调，阳台的封闭和装修必须按管理处规定要求进行安装。
ｄ、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。
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