市场分析福建晋江房地产市场调研分析.docx

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市场分析福建晋江房地产市场调研分析

晋江房地产市场调研分析

一、宏观环境分析

【一】晋江城市发展概况

1、城市规模

地处闽东南沿海，东濒台湾海峡，与金、台隔海相望，和南安市接壤，东北紧邻石狮市。

集闽南金三角经济开发区、全国著名的侨乡，台胞主要祖籍地于一体。

全市陆域面积649平方公里，海岸线110公里，现辖15个镇1个农场、385个村（居），总人口102万居海外侨胞、港澳台同胞220多万人。

2、产业结构

2003年全市国内生产总值达到330.16亿元，其中第一产业占3.4%，为11.19亿元，第二产业占55.4%，为183.69亿元，第三产业占41.2%，为135.28亿元。

总体上看，当前晋江市的产业发展主要体现在以劳动密集型为主的工业经济，轻加工业占主导地位，第三产业比重比重相对低。

产业组织结构以民营经济为主，外向型经济为辅；产业布局分散，工业区与居住区混杂，城市化进程较为缓慢，晋江市今后将不断调整和升级产业结构的同时，将为房地产业发展孕育巨大的空间。

3．晋江市各项相关经济指标

县域经济基本竞争力：

名列全国第6位，竞争力等级为最高级别的A级。

总面积：

649平方公里人口：

102万人

建成区面积：

128平方公里市区人口：

8.1万人

城镇居民人均可支配收入：

8903元农民人均纯收入：

6410元

全市民居存款余额：

万元房地产开发总额：

10644万元

2001年新开工面积：

26642平方米城镇私人建房：

41715万元

竣工面积：

12201平方米销售面积：

56202平方米

4、人口环境

A．人口发展规模

○人口数量：

102万人（常住人口）+45万人（暂住人口）=148万人

○人口发展进程：

2005年：

105万人（常住人口）+50万人（暂住人口）=156万人

2010年：

110万人（常住人口）+53万人（暂住人口）=163万人

城镇化水平57%。

2020年：

116万人（常住人口）+60万人（暂住人口）=176万人

城镇化水平70%。

B．人口素质

晋江人的受教育程度普遍不高，初中毕业以下共占71%，其中以初中毕业居主导地位，占受访人数的44.9%；高中及同等学历（中专、职业高中）共占18.4%（其中高中毕业比例为13.4，中专职业高中占5.2%）；大学毕业（大专、本科）毕业人数比例为7.5%。

从上述情况可以得知晋江人的受教育程度普遍较低。

随着人民生活水平的日益提高，晋江人面对经济浪潮的冲击，更加清醒地意识到知识的重要和对人才的渴求。

因此，许多富起来的晋江对于子女的教育问题尤为重视，就目前置业到泉州、厦门的晋江客户有很大一部分是因为子女的教育问题而置业的。

分析：

如果能把名校引入晋江楼盘，使楼盘具有较大的教育资源优势，将会成为晋江楼盘的亮点和具有强烈竞争力的卖点。

5、社会与文化因素

晋江人民风淳朴，热情好客，民间十分重视血缘、亲缘、地缘的联系与交往，素有“敦亲睦邻”的优良传统。

晋江人苦干务实而又勇于接受新事物的拼搏风尚，是晋江人民赖以生存和造就无数能人志士、商贾巨子的精神支柱。

实际上所谓的"晋江精神"概括起来只有两点：

1务实苦干；2勇于开拓。

就这两点而言，晋江人的经济和生活观念相对要比泉州其他地区更为超前。

但由于短期内经济状况的急剧膨胀，不但给晋江人带来了极端的自信，同时也养成晋江人先入为主的主观意识。

分析：

晋江人思想活跃，易于接受新事情——易于引导，这样可以通过造势，形成销售热潮。

6、城市规划发展因素

（1）随着市政府迁址世纪大道罗山段方案的确定，将会直接拉动世纪大道房地产的发展

（2）主城区功能定位

主城区的职能定位结构：

泉州湾地区重要的经济、商贸城区，晋江市的行政、商业和文化中心。

（3）晋江城市空间规划图（详见规划图）

（4）规划进程

A、建立“一市三区”的行政管理模式，即主城区下属青阳区、陈埭（含西滨）区和罗山区；

B、近期大力发展新的行政中心区，初步形成陈埭、青阳老城，行政中心区的组团式格局，远期分别向东北和西南扩展，最终形成带状主城区。

分析：

晋江市化进程的加快，必定在较大程度上拉动房地产市场的发展，随着市政府迁移世纪大道，不难预测未来晋江房地产的开发重点将集中在世纪大道两边的地块。

二、晋江市房地产开发和市场环境现状分析预测

近年来，随着晋江中心市区的不断外移，“西进”步伐的进一步加快，晋江房地产开发迅猛，数量急剧增多，市场趋于活跃，呈现如下态势：

1、政府提升城市形象，房地产主力先行

历来，晋江的经济实力与其城市形象并不相符。

这两年，当地政府为了改变这一现状进行了诸多努力，而作为提升城市形象的关键点——房地产业，迎来了发展良机。

在以后的一长段时间内，政府的宏观因素将有利于房地产业的发展

2、本地客户回流明显，支撑当地市场快速发展

2003年前，晋江是厦门和泉州房地产市场的主要客源地，特别是在厦门的外地购房量中，晋江不只撑起了半壁江山。

但自2003年后，晋江本地客户回流明显，这是因为：

1）晋江人选择购房厦门的，除了看中其优良的环境和配套外，其便利的入户政策更是一大吸引点。

但自从厦门提高了入户门槛以后，晋江人在厦门的购房热情锐减；

2）厦门及泉州迅速飙升的房价，晋江城市环境及配套设置的提升，几个大盘的相继入市，价格上的对比优势，地域上的亲情联系，这些都是促成晋江客回流的重要原因

3、长时间原始缓慢增长，2003年井喷爆发

晋江房地产作为晋江一个新近崛起的行业，同其它市场一样，在市场起步之初，它具备了所有行业的开拓初期的典型特点，在城市的总体规划与房地产业的发展和推动，则是相当的原始和初级。

规划不合理和城市建设管理混乱，致使晋江城市聚集力也无法得到体现，很多消费者纷纷把资金投向厦门或泉州。

而2003年随着“宝龙”、“华泰”、“锦绣”几个大盘的入市，当年，晋江的的房地产市场无论从成交量、成交价格、供应量等都有飞跃性的提升。

这种境况也一直保持至今。

4、起步晚、起点高

晋江房地产的起步发展应该是2002年末到2003年初这一段时间，这之前的晋江房地产市场除了一些政府行为以外，并没有什么真正的商品房住宅，较之临近的泉州、石狮，甚至还不如经济实力远差于自己的南安。

但2003“宝龙”、“华泰”、“福璟”等大盘的陆续推出，晋江市场呈现井喷的现象。

晋江的房地产市场虽起步较晚，但其高起点的建设及规划直接跳跃了初级阶段，这也是晋江的经济能力和市场接受度所决定的；

5、中心商业圈狭小，整体商业状况低迷

晋江中心市区狭小，近10万人口都聚集在中心市区，商业集中度高，且中心城区商业物业价值极高。

但商业范围过于狭小，与中心市区差3分钟的车程商业价值即迥然不同，且商业结点不多，这就形成了晋江特有的商业特性——以阳光路为首的密集型高价值商业区域。

但整体商业形态及结构层次不高。

目前晋江商业物业市场低迷，投资回报率不高。

因为：

1）目前晋江新推出的商业物业均处于中心城市边缘位置，因晋江中心市区人口的过度集中，且这些项目均尚未交房，致使区域人气不足，商业氛围无法形成。

导致商业物业销售乏力；

2）福隆旧城改造二期的推出，使大家的目光都集中到老城区的商业上，但其销售业绩并没有预想中的火爆。

虽中国鞋都等项目均有较理想的销售业绩，但其专业的定位和较少投资客的光顾，对晋江整体商业市场影响极小；

3）中心城区如阳光路、塘岸街的租金极高（最高可达200-250元/m2●月），但商家经营业绩不甚理想，相较以前呈倒退趋势。

再加上最新推出的商业物业均处于新区，使得商业物业投资者谨慎观望；

综合以上情况，晋江的商业物业市场进入了一轮的整合期。

而随着新区楼盘的交房入住，商业氛围的逐渐形成，晋江整体商业物业的销售将到达一个较好的状况。

三、晋江楼盘开发相关情况分析

从目前晋江市区房地产开发总体情况来看，楼盘开发数量达10多个，经调研分析，呈现出以下特点：

1、大户横行，小户稀少

纵观晋江住宅市场，都是三房、四房、复式的大户型，缺少紧凑型和小户型的供应（两房、小三房）。

虽说以晋江人的消费习惯，大户型走俏是必然，但市场需求是各种各样的，晋江的普通工薪阶层也是一个庞大的消费群体，谁也不能坐视市场空白点而不动，预计今后的晋江住宅市场将会出现小户型、紧凑户型。

2、楼盘开发规模大

以“宝龙”、“华泰”、“福璟”为代表的大盘在100-600亩之间，而“新世纪”、“福隆旧城改造”也有近百亩，这即使在前两年的泉州也是无法见到的。

除了市中心的小地块和旧城改造以外，晋江以后的楼盘开发规模大的特性将得到延续；

3、项目综合素质高，但产品差异性一般

因开发规模大，晋江楼盘项目综合素质均较高，大多数项目都以小高层为主，多层较少。

但产品的差异性不强，卖点难以突出，没有因地置疑的塑造项目卖点和前瞻意识。

4、楼盘销售竞争激烈

由于近年来楼盘开发迅猛，晋江楼盘经历了2003年的热销之后，今年进入了一个相对稳定时期。

晋江本身外来人口置业不多，而落后的城市形象及配套分流了不少客户到泉州、厦门。

而本地开发项目不断增多，市场竞争日益激烈，在没有大量新增购房群体的情况下，销售竞争将异常激烈；

5、别墅市场炙手可热

因晋江经济发达，造就了许多成功人士，这些人必然是高端住宅的需求客户。

而晋江别墅市场供应量极少，且品质较低，目前还没有一个纯别墅的楼盘，处于供不应求的状态。

随着晋江城市建设的不断提高和配套设施的完善，人们对别墅的需求将大幅度增加（包括新增客户及回流客户），对品质要求也将提高。

四、户型售价及面积分析

1、晋江商品房相关情况一览表（详见附表一）

由“附表一”可以估算出，2004年，晋江商品房供应量为350亩左右，供应面积达50万m2（统计数据包括“福景花园”、“锦绣广场”等跨年度楼盘）。

预计住宅销售额在9.5亿元左右（包括预订）。

2004年，从晋江楼盘的推出量来看，供需基本平衡，且房价上涨较快，年底较年初上涨400-800元/m2。

1）户型分析

在所调研项目中（除单身公寓以外），以三房设置的比例最大，即几乎每个项目主力户型均为三房，且比例大都在50％以上。

面积范围从120-160m2，主力面积130-145m2；

因年底几个单身公寓楼盘推出，1房占户型总量的43.7％左右；实际上晋江单身公寓楼盘并不是很多，但因其面积小，套数多的特性及其他户型的设置面积过大，从而使得1房在套数比例中仅次于3房；

4房与复式住宅的比例基本相当，分别为11.7％和11.5％；

2房和别墅的比较相对较少，为1.5％和2.5％；

详见户型配比图

从以上可以看出，晋江住宅市场的主力户型为3房，且以大3房居多，4房及其以上的比例也占到25.7％，说明晋江高端住宅的消费量惊人，1房的投资价值也得到晋江人的认同。

但两房和紧凑型三房在晋江市场极为稀少，户型比例失调。

由此可见，在调研项目中，三房的市场供应量最大，大约占总供应量的29.1％，且户型面积大，而4房以上的占到了25.7％。

如今晋江房地产市场的日渐规范和发展，房地产市场已经逐步形成了“产品跟着市场走”的开发格局，因此今后的三房需求面积将会降低，而4房以上的高端住宅需求量将会回落，2房需求量会增加。

回归到一个理性的水平。

注：

以上所采用数据不是很完全，准确率在85%左右。

据调研推测分析房型需求有如下相关原因：

a、家庭人口结构

一般而言，家庭人口在4-6人之间，多数客户都有自建房，第一次置业因改善居住条件而购房大多以需求3房到4房为主；

b、收入水平

在晋江私营企业主、政府和企事业单位人员，已经成为住宅市场消费的“主流人物”，该类型消费群体收入购买力强，住宅需求类型为3房、4房、楼中楼或别墅。

因户型设计偏大，市场缺少紧凑型（2房、小3房）住宅。

而晋江的普通工薪收入水平一般，经济承受能力有限，难以消费大面积住宅，置业时往往以2房和小3房为主，并通常选择按竭的付款方式。

因此，晋江的普通工薪阶层在现有市场消费群体中只占小部分

2）住宅面积分析：

从所列表格的数据中可以发现：

a、主力户型3房，面积在120-160㎡之间，其中以130-145㎡的主力面积最为集中；

b、次主力户型四房面积范围在142.9-190㎡之间，以150-170㎡面积之间集中度最高，大约占该房型总数的70%；

c、二房的供应量稀少，只有晋兴有少量二房，面积为65-75㎡；

d、1房面积在40-60㎡之间，虽数量多，但绝对面积不大，只有晋兴公寓、宝龙、国际大厦、国际贵宾楼、金钻等楼盘有推出。

目前晋江市中心的单身公寓已趋于饱和，且众多项目的陆续交房，其出租压力也将显现。

预计未来晋江中心市区单身公寓开发量将减少，但新城区仍有一定量。

e、复式面积在145-300㎡之间，以200m2以上的最为集中。

别墅在该片区只有福璟、华泰二期及新天地等项目有其。

福璟花园已售馨。

华泰二期别墅尚未推出，估计销售形势看好。