富力地产财务分析报告.docx

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富力地产财务分析报告

富力地产财务分析报告

分析目标

本小组从管理者角度对富力地产财务状况进行分析。

本小组利用搜集公司（2006——2010）年的数据，对富力地产现阶段的财务状况、盈利能力和未来持续发展能力进行分析，通过分析提供的数据来监控富力地产的运营活动和财务状况的变化，以便未雨绸缪，及早发现问题并采取措施加以改进，促进当前房地产行业有序、和谐的发展。

报告的分析结构主要是纵向比较分析和横向比较分析两种方法，其中穿插使用沃尔评分发和杜邦分析法进行清晰地展示和说明。

背景资料

1、公司简介

广州富力地产股份有限公司成立于1994年，注册资金7.6亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。

公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,并荣登市值最高公司之一。

截至2010年12月31日，富力土地储备约2448万平方米，拥有超过90多个物业项目公司，企业总资产高达774亿。

从大本营广州开始，富力的业务已扩展至北京、上海、天津、重庆、成都、海南、西安、南京、沈阳、太原、惠州等十二个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略。

2、宏观经济分析

（1）房地产行业概况及发展趋势分析

房地产是指土地、建筑物及其固着在土地、建筑物不可分离之部分及附着的各种权益。

目前，中国的房地产行业已走过三十多年的历史，下面简要介绍其几个发展阶段：

1978-1991年：

理论突破与试点起步阶段。

78年改革开放后理论界提出住房商品化、土地产权等观点，房地产行业起步；1987年深圳政府首次公开招标出让住地，1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度，房地产行业试点成功。

1992-1995年：

非理性炒作与调整推进阶段。

92年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，在宏观经济调控影响下，房地产行业经历低迷和复苏。

1995-2002年：

相对稳定协调发展阶段。

随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点；98年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展阶段，房地产成为经济的支柱产业之一。

2003-2007年：

快速膨胀阶段。

房地产价格持续走高，房产泡沫显现，整个行业呈现过热现象，国家相关调整政策也相继推出。

2008年至今：

国家宏观调控政策作用显现，特别是房产税、限购令等的实施，房地产行业增长回落，房价增幅放缓。

总的来说，房地产行业在国家宏观调控作用下，自身发展不断成熟，产业链基本形成，各环节依存度逐渐加强，房地产企业角色定位越来越清晰，分产业链专业化程度逐渐加强，优势企业的竞争也越发激烈，呈现出行业集中度加速提高、强者愈强的态势。

（2）公司在行业中的地位及优势分析

广州富力地产2005-2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名，2011年位居中国房地产百强企业第11位。

富力土地储备约2448万平方米，拥有超过90多个物业项目公司，企业总资产高达774亿，属于房地产行业最具综合实力的企业之一。

如今中国房地产行业资源日益集中、经营规模化成为趋势，富力地产强大的实力（资产、经营规模）成为其获取竞争优势的有利条件，同时，强大的品牌影响力和关注民生、热衷慈善的良好企业形象也为其加分不少。

纵向分析

偿债能力

流动比率：

根据统计信息，富力地产公司的流动比率从2006年开始，至2009年呈上升趋势，2010年略有下降。

流动比率的升高使得企业短期偿债能力增强，流动负债的偿还得到保障。

但是和2:

1经验数相比仍有一些差距。

速动比率：

趋势和数值与流动比率近乎完全相同，全部大于1:

1的经验数值，表明富力地产具有较强的短期偿债能力。

但是通过查阅资料，我们小组发现学术上对于房地产企业的存货的界定仍有一定的争论。

部分学者认为应该将划定土地使用权算作企业的存货，因为划定土地使用权可以为企业带来经济效益，企业也对划定的土地具有实际的支配权；但是也有学者认为不应将划定土地使用权视为企业存货，其主要理由是土地的所有权始终由政府所掌握，并且划定土地使用权难以被准确计量。

我们小组参考两种观点后选择后一种观点。

由于两种算法的结果有较大差异，故在此说明。

现金比率：

从“偿债能力分析图”可以发现在06年到08年，富力地产的现金比率逐年下降，但是07年猛增，08年保持稳定。

由此可以看出企业近两年的具有较好的支付能力，能够保证债务的偿还。

结合整体5年的数据分析，可以认为富力地产的管理层有意识地增强企业的直接偿付能力。

资产负债率：

富力地产的资产负债率基本都保持在70%左右的水平，反映出其具有较大的财务风险。

单纯的分析资产负债率，我们认为富力地产的数据反应出企业在更多地进行贷款等融资，以谋求更快速地发展。

而如果将企业的资产负债率和现金比率相联系，可以发现正是由于资产负债率常年保持在一个较高的水平，公司管理层才相应地提高现金比率，企图减小财务风险，增强偿债能力。

股东权益比率和权益乘数：

股东权益比率在06-07年有较大幅度的下降，之后基本维持稳定。

该数值和资产负债率的走势相反（前者下降后维持稳定；后者上升后维持稳定）。

两个数据所反映内容相同。

富力地产股东资产占总资产的25%左右，说明企业有一定财务风险。

权益乘数基本在4左右，反映出资产总额维持为股东权益总额的4倍水平，企业财务杠杆较大。

营运能力

流动资产周转率：

总体呈下降趋势，10年较09年略有上升。

反映出富力地产流动资产周转次数降低，流动资产的利用效率降低，管理层需要节约流动资金，避免浪费现象，提高利用效率。

固定资产周转率：

07、08年相对于其他年度较低，总体呈增长态势。

说明企业固定资产利用率高，具有较好的管理水平。

总资产周转率：

基本保持稳定，略有小幅波动，总体维持在较高比率。

说明富力地产具有良好的盈利能力。

另外，从图中可看出在2008年，几乎各项营运能力制表都处于最低值或者相对低值，考虑到当年发生经济危机，可以得出结论：

富力地产在经济危机中受到了较大的影响。

但是08年之后，几项指标都有所回升，说明公司管理层增强对公司资产的管理，试图摆脱经济危机的不良影响。

盈利能力

资产报酬率：

06、07年上升，但是在08年下降幅度较大，09年也有所下降，10年上升。

反映出06-07年富力地产利润增加，但是08年起利润有很大的下降，10年才有所增加。

我们小组认为大幅度的利润下降同样可以解释为受到经济危机的巨大影响。

股东权益报酬率：

06-07年报酬率增幅很大，08年迅速下降，之后基本保持稳定。

该数据说明06-07年富力地产具有很强的盈利能力。

08年之后盈利能力下降，且在2009年企业盈利能力为近五年最低值。

销售净利率：

07年达到近五年的峰值，且与06、08年的数值差距很大，说明富力地产当年通过销售赚取利润的能力很强。

除去07年，其他年份销售净利率相差并不突出，可以认为在07年由于房地产行业景气，富力地产得以具有较好的盈利能力。

资产净利率：

基本趋势和销售净利率相同。

综合这两个数据，我们认为由于企业受到外部因素的影响而导致近两年的盈利能力下降，所以公司管理层应该加强资产管理，提高资产利用率，同时加强营销管理，增加销售收入，节约成本，提高利润。

横向分析

（一）选择这四家企业的原因

（二）偿债能力对比分析

1.短期偿债能力对比

单从流动比率来看，富力地产的流动比率为1.50，不仅低于其他几家公司，而且略低于最佳值2，说明富力地产公司的短期偿债能力稍有欠缺，但是问题不大。

从速动比率可以发现富力地产的速动比率和流动比率是一样的，同时在图中可以发现：

富力地产、中国海外、合生创展、雅居乐地产4家公司的流动比率和速动比率都相等。

造成这种现象的原因是富力地产和其他三家企业的存货比率非常低。

这一点在纵向分析中已经提到，此处不再赘述。

单看富力地产的速动比率等于1.50，说明企业的短期偿债能力很好。

然而富力地产的速动比率在以上五家公司中排名倒数第二。

由此可见房地产行业具有它的特殊性，不能单纯按照1:

1的比例来分析。

此外，由于在流动比率和速动比率两个指标上，几年的差别都不大，所以在此处并未做纵向多年的对比。

另外，需考虑富力地产应收账款的变现能力。

在纵向分析中我们已经了解到富力地产在2008年出现管理费用为负值得情况，据猜测可能是由于坏账的冲抵。

如果是这样的话，说明富力地产应收账款的变现能力较差，那么速动比率也未必能够真实地反映富力地产的偿债能力。

2.长期偿债能力对比

（1）2010年度五家企业偿债能力对比

首先，通过资产负债率，我们发现在以上五家企业中，富力地产的资产负债率是最高的，达到了74%。

换一种形式，富力地产的产权比率达到了2.87，也就是说富力地产的负债是股东权益的2.87倍。

股东权益对债务的保障程度很低。

我们知道在一些情况下，资产负债率是可以适当提高的，其中包括营业周期短，经营状况良好，利润率低和通货膨胀率高以及流动资产比率高等几种情况。

对比来看，房地产企业的营业周期大致相同；而银行将借款的利率一再上调。

另外，我们计算了以上五家企业的流动资产占总资产的份额，富力地产的67%在五家企业中位列末位。

由此看来，富力地产的负债水平在同行业中偏高，长期偿债能力并不乐观。

（2）五家企业资产负债率五年对比

2006

2007

2008

2009

2010

中国海外

58.47%

60.03%

61.57%

63.36%

64.29%

合生创展

67.99%

58.11%

61.28%

56.83%

55.03%

雅居乐地产

57.77%

68.53%

60.56%

65.88%

70.90%

华润置地

56.12%

58.83%

54.73%

61.58%

60.67%

四家平均

60.09%

61.38%

59.54%

61.91%

62.72%

富力地产

67.94%

76.57%

72.67%

74.35%

74.17%

在图中可以发现富力地产的资产负债率一直以来高于四家企业的平均值，偿债能力相对较差。

而整体走势基本趋同，说明富力地产未出现重大问题。

08年的最低值由金融危机造成。

3.

（三）盈利能力对比分析

富力地产的毛利率虽然在五家公司中排名靠后，但是差距并不大。

然而通过对比税前利润率可以发现，富力地产已经比其他四家企业低出十几个百分点。

出现这样的现象，其主要原因是富力地产的资本结构中，负债占了很大一部分，因此需要支付的利息比较多，从而拉低了利润率。

最终，富力地产的净利率均低于其他四家企业，只有17.13%。

但仍然高于行业的平均水平（行业的表）。

2006

2007

2008

2009

2010

中国海外

32.84

46.53

43.25

31.56

40.11

合生创展

34.84

40.08

45.09

41.58

39.55

雅居乐地产

42.8

50.49

36.85

37.16

45.75

华润置地

32.37

36.68

35.69

35.89

39.46

四家平均

35.7125

43.445

40.22

36.5475

41.2175

富力地产

36.06

37.54

33.58

31.6

37.71

2006

2007

2008

2009

2010

中国海外

18.01

20.73

17.29

20.36

25.40

合生创展

23.21

25.07

9.14

22.96

17.60

雅居乐地产

21.03

25.71

47.81

13.87

36.25

华润置地

8.49

9.21

7.94

13.57

16.62

四家平均

17.69

20.18

20.55

17.69

23.97

富力地产

31.01

50.08

22.62

18.22

24.08

富力地产的净资产收益率在五家企业中排名第三，处于五家企业的平均水平。

而房地产行业的平均净资产收益率为5.56%。

由图——可以发现，富力地产的净利润率是五家企业中最低，造成这种差异的主要原因是富力地产的资产结构中，负债占了很大的比重，较少的股东权益拉高了净资产收益率。

富力地产的净资产收益率较高，说明企业的盈利能力较强，同时股东可以获取很高的投资报酬。

这会促使更多投资者购买富力地产的股票，得到更多的资本。

富力地产的总资产报酬率为12.54%，在五家企业中排名第三。

说明富力地产的盈利能力比较强。

而对比总资产收益率上，富力地产处于末位。

这是因为企业过多的负债使之需要支付很高的利息，导致了最终企业赚到的钱大大减少，投入资产的盈利效率并不高。

图-和图-都显示了同样的情况。

伴随着银行将贷款利率进一步上调，企业需要支付更高的利息，居民购房的数量会减少。

企业的盈利能力可能会进一步下降。

管理层或应考虑适当降低负债。

（四）

横向分析

2、营运能力：

（1）流动资产周转率

流动资产周转率比较

2006

2007

2008

2009

2010

合生创业

42.41

37.59

24.2

21.93

23.91

华润置地

30.41

21.08

20.57

24.99

29.48

雅居乐

58.76

55.52

36.75

45.33

48.82

中国海外发展

44.54

39.84

30.06

45.2

40.44

4家平均

44.03

38.51

27.90

34.36

35.66

富力地产

80.76

68.88

43.56

40.41

48.91

流动资产周转率表明在一个会计年度内企业流动资产周转的次数，它反映了流动资产周转的速度。

该指标越高，说明企业流动资产的利用效率越高。

从图中可以看出，2006年至2010年，富力地产的流动资产周转率一直比其它四个企业的平均流动资产周转率高，说明富力地产的流动资产利用效率在港股地产行业处于领先水平。

（2）固定资产周转率

固定资产周转率比较

2006

2007

2008

2009

2010

合生创业

159.41

220.97

183.99

124.59

92.44

华润置地

49.38

60.04

82.30

103.85

114.24

雅居乐

308.03

229.81

146.41

148.44

158.19

中国海外发展

368.09

415.29

326.56

507.60

396.10

4家平均

221.23

231.53

184.82

221.12

190.24

富力地产

118.20

88.84

95.07

140.67

155.13

固定资产周转率主要用于分析企业对厂房、设备等固定资产的利用效率，该比率越高，说明固定资产的利用效率越高，管理水平越好。

从图中可以看出，2006年至2010年，富力地产的固定资产周转率一直比其它四个企业的平均固定资产周转率低，说明富力地产的生产效率相对于其他港股地产优秀企业来说处于劣势，可能会影响企业的盈利能力。

富力地产应加强对固定资产的管理水平，提高企业的生产效率。

但值得高兴的是，从2008开始富力地产的固定资产周转率开始提高，并且在2010年，当其它四个企业的平均固定资产周转率下降时，富力地产的固定资产周转率却提高，说明富力地产在提高企业生产率方面的努力已有了一定成效。

（3）总资产周转率

总资产周转率比较

2006

2007

2008

2009

2010

合生创业

30.56

30.23

20.29

17.41

17.77

华润置地

17.69

14.95

15.89

19.61

22.69

雅居乐

49.26

44.65

29.29

33.68

35.98

中国海外发展

35.77

33.14

25.17

37.38

32.07

4家平均

33.32

30.74

22.66

27.02

27.13

富力地产

46.43

36.57

28.12

29.98

34.28

总资产周转率反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。

一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。

从图中可以看出，2006年至2010年，富力地产的总资产周转率一直比其它四个企业的平均总资产周转率高，说明富力地产的全部资产利用效率在港股地产行业处于领先水平。

因此，从营运能力这个角度来看，富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，处于优势，其资金周转情况较好，经营管理水平较高，资金利用效率较高。

但是，富力地产在固定资产利用效率方面还有较大提升空间，管理层应该在提升企业的生产效率方面再接再厉，努力缩小在固定资产利用效率方面与其它港股地产优秀企业的差距。

4、发展能力：

（1）销售增长率

销售增长率比较

2006

2007

2008

2009

2010

合生创业

12.82%

60.84%

-3.20%

4.18%

28.10%

华润置地

45.43%

44.31%

64.86%

77.78%

54.53%

雅居乐

24.29%

54.49%

-9.56%

42.94%

53.95%

中国海外发展

56.50%

52.45%

13.59%

97.55%

18.73%

4家平均

34.76%

53.02%

16.42%

55.61%

38.83%

富力地产

73.96%

45.01%

3.98%

18.47%

35.42%

销售增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。

该指标越大，表明其增长速度越快，企业市场前景越好。

从图中可以看出，从2007年到2010年，富力地产的销售增长率一直比其它4个企业的平均销售增长率低，这说明富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，营业收入的成长性较差，企业的发展能力较弱，市场竞争力较弱。

但值得高兴地是，从2008年到2010年，富力地产的销售增长率开始上升，并且当其它4个企业的平均销售增长率从2009年到2010年下降时，富力地产的销售增长率却增加，其2010年的销售增长率和其它4个企业的平均销售增长率已经非常接近。

这说明富力地产的成长性、市场竞争力虽然相对于其它港股地产优秀企业来说相对较弱，但从2008开始处于增长趋势，其销售增长率在未来很可能超过其它港股地产优秀企业的平均水平。

（2）资产增长率

资产增长率比较

2006

2007

2008

2009

2010

合生创业

31.26%

86.48%

21.57%

21.25%

29.02%

华润置地

50.43%

84.29%

39.24%

47.46%

24.16%

雅居乐

81.74%

64.19%

21.85%

26.30%

58.17%

中国海外发展

42.60%

79.96%

32.63%

33.35%

42.18%

4家平均

51.51%

78.73%

28.82%

32.09%

38.38%

富力地产

53.97%

103.74%

1.57%

20.52%

16.69%

资产增长率是从企业资产规模扩张方面来衡量企业的发展能力。

企业资产总量对企业的发展具有重要的影响，一般来说，资产增长率越高，说明企业资产规模增长的速度越快，企业的竞争力会增加。

从图中可以看出，从2008到2010年，富力地产的资产增长率一直比其它4个企业的平均资产增长率低，并且当其它4个企业的平均资产增长率从2009年到2010年继续上升时，富力地产的销售增长率却降低，使其2010年的销售增长率和其它4个企业的平均销售增长率差距更大。

这说明富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，企业资产规模增长的速度较慢，企业的竞争力可能较弱。

管理层可以考虑采取措施来扩大企业资产规模，提升企业的竞争力。

（3）股权资本增长率

股权资本增长率比较

2006

2007

2008

2009

2010

合生创业

42.72%

144.03%

12.38%

35.17%

34.41%

华润置地

40.86%

72.93%

53.09%

25.17%

27.09%

雅居乐

63.72%

22.34%

52.70%

9.27%

34.91%

中国海外发展

38.12%

73.21%

27.51%

27.14%

38.59%

4家平均

46.35%

78.13%

36.42%

24.19%

33.75%

富力地产

60.63%

48.93%

18.47%

13.12%

17.51%

股权资产增长率反映了企业当年股东权益的变化水平，体现了企业资本的积累能力，是评价企业发展潜力的重要财务指标。

该比率越高，说明企业资本积累能力越强，企业的发展能力越好。

从图中可以看出，从2007年到2010年，富力地产的股权资产增长率一直比其它4个企业的平均股权资产增长率低，并且2009到2010年的股权资产增长率增长幅度小于其它4个企业的平均股权资产增长率增长幅度。

这说明富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，资本积累水平较差，发展能力不容乐观。

（4）净利润增长率

净利润增长率比较

2006

2007

2008

2009

2010

合生创业

35.22%

118.46%

-45.07%

212.61%

3.29%

华润置地

94.35%

73.18%

38.15%

132.85%

54.65%

雅居乐

27.22%

68.79%

158.55%

-63.32%

220.62%

中国海外发展

38.16%

82.41%

20.28%

49.91%

66.61%

4家平均

48.74%

85.71%

42.98%

83.01%

86.29%

富力地产

69.48%

147.79%

-40.96%

-6.91%

52.55%

净利润增长率反映了企业盈利能力的变化，该比率越高，说明企业的成长性越好，发展能力越强。

从图中可以看出，从2008年到2010年，富力地产的净利润增长率一直比其它4个企业的平均净利润增长率低，这说明富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，其成长性不容乐观。

但值得高兴的是，从2008年到2010年，富力地产的净利润增长率增长幅度一直比其它4个企业的平均净利润增长率增长幅度大，这说明，富力地产的净利润增长率在未来几年有可能超过其它4个企业的平均净利润增长率。

因此，从发展能力这个角度看来，富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说处于劣势，其成长性和市场竞争力不容乐观。

其中，从现