房地产开发业主工程尽调清单及报告.docx
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房地产开发业主工程尽调清单及报告
工程尽职调查资料清单
序号
资料分类
资料名称
份数
（套数）
签收人
提供时间
是否齐全
1
立项文件
项目建议书
项目建议书审批意见
可行性研究报告
可行性研究报告审批意见
环评、交通评价、地质评价、安全评价等
集团内部立项报告
2
前期文件
建设用地、征地、拆迁文件
选址申请及选址规划意见通知书
拆迁安置意见、协议、方案
建设用地规划许可证
划拨建设用地文件
国有土地使用证
规划设计条件和规划设计条件通知书
3
施工准备文件
有关行政主管部门（人防、环保、园林、市政等）批准的文件
规划报建来往文件
开工审批文件
施工报建来往文件
规划审批申报表及报送的文件和图纸
投资许可证、审计证明、缴纳绿化建设费
工程质量监督手续
建设工程开工审查表
施工图审查文件
三通一平文件
进场开工通知
施工许可证
4
招标文件
勘察、设计、造价咨询、监理、施工、各种设备
5
投（评）标文件
勘察、设计、造价咨询、监理、施工、各种设备
评标文件
6
合同文件
地质勘察单位合同
设计单位合同
咨询单位合同
监理合同
施工合同
分包单位施工合同
设备安装合同
7
财务文件
工程投资估算材料
工程设计概算资料
施工图预算
各种设备预算
8
投资控制
预付款报审与支付
月付款报审与支付
设计变更、洽商费用报审与签认
材料认价、询价文件
9
工程结算资料
工程结算
决算文件
交付使用财产总表和财产明细表
施工单位结算文件
监理单位结算文件
咨询单位结算文件
工程视频
光盘
10
地质勘查报告
地质勘查报告
11
方案/初步设计
方案设计及评审
初步设计图纸及说明
技术设计图纸及说明
审定设计方案通知书及审查意见
12
施工图纸及说明
各专业施工图纸及说明
13
图纸会审/设计变更
图纸会审
设计、技术交底
设计变更
14
工作联系单
工作联系单
15
工程洽商记录
工程洽商记录
16
施工组织设计/施工方案
施工组织设计及审批文件
主要分部分项工程施工方案文件及审批文件
17
施工文件
基坑验槽记录
工程定位测量检查记录
沉降观测记录
隐蔽工程验收文件
原材料、构配件复验报告
主要分项工程质量验收记录
18
各阶段验收文件
各分部工程验收文件：
基础、主体、屋面、钢结构、门窗、幕墙、装饰、暖通、给排水、电气、电梯、智能化等分部工程质量验收记录
质量评价意见报告
19
监理规划及监理细则
监理规划及监理细则
20
监理会议纪要
监理会议纪要
监理专题会议纪要
21
监理月报
监理月报
22
监理通知书及回复
监理通知书及回复
23
监理资料
检验批、分项、分部工程报验单
24
工程图片/视频资料
各施工节点工程图片
工程视频文件
光盘资料
25
参建单位相关文件
地质勘查单位资质、营业执照、人员证明文件
设计单位资质、营业执照、人员证明文件
咨询单位资质、营业执照、人员证明文件
监理单位资质、营业执照、人员证明文件
施工单位资质、营业执照、人员证明文件
各分包单位资质、营业执照、人员证明文件
实验室及检测机构相关资质文件
设备安装（厂家）有关文件
26
各阶段验收文件
主要分项工程质量验收记录各分部工程验收文件：
基础、主体、屋面、钢结构、门窗、幕墙、装饰、暖通、给排水、电气、电梯、智能化等分部工程质量验收记录
分部工程质量评价意见报告
27
竣工验收文件
竣工报验单
工程概况表
工程竣工总结
竣工验收记录
单位工程质量验工验收记录
工程验收证明书
竣工验收备案表
竣工验收报告
质量评估报告
竣工验收整改意见
工程质量保修书
28
竣工图纸/竣工资料
建筑安装工程竣工图
其他专业竣工图
整套竣工资料
资料验收合格证明文件
29
工程移交
移交项目内容清单文件
使用部门接收意见书
竣工资料/竣工图移交文件
30
运维记录
楼房电梯、中央空调、电力系统等设备维修记录
房屋结构性检测及维修记录
房屋改造、扩建资料
31
产权及变更记录
房屋或楼房产权证明
政府产权变卖及交接记录
房屋或楼房产权拥有人身份证明
备注：
第30、31条为竣工已使用的房屋楼宇项目收购，其它资料可根据项目实际情况增加或要求被收购方提供。
附件2
工程类项目质量验收标准
一、室内部分质量验收
序号
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1
楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查
空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002 5.3.4、5.3.6
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001 4.3.5
GB50204-2002 8.2.1
2
门窗
外窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-2005 6.10.3
GB50096-1999 3.9.1
外窗渗漏
观察检查
外窗及周边无渗漏
——
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动
GB50210-2001 5.3.4
GB50210-2001 5.1.11
安全玻璃认证标识
观察检查安全认证标识；对照图纸检查玻璃层数
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）
发改运行（2003）2116号第六条
双层玻璃
玻璃层数必须与图纸一致
施工图
3
栏杆
栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于一处
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差
GB50368-2005 5.1.5
GB50368-2005 5.2.2
竖杆间距
临空处栏杆净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm
GB50210-2001 12.5.9
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005 6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识，游标卡尺测量
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001 12.5.7
4
防水
屋面渗漏
雨后或蓄水试验检查
屋面无渗漏、无积水
GB50207-2002 10.0.5
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50209-2002 4.9.8
外墙渗漏
雨后观察检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
5
室内空间、构件尺寸
室内净高
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm
——
室内净开间
极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%
构件尺寸
室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象
6
外墙保温
设计做法
对照图纸进行检查
设计做法必须通过图纸审查
——
保温层厚度
用钢卷尺进行测量检查
保温层厚度必须与图纸要求一致
细部处理
观察检查
外飘窗周边等必须进行保温处理
7
水暖安装
管道渗漏
试水记录检查
给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏
GB50242-2002
管道堵塞
试水记录检查
给水、排水、采暖管道无堵塞
GB50242-2002
管道坡度
观察检查
排水管道坡向、坡度正确
GB50242-2002
安装固定
观察检查
给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求
GB50242-2002
地漏水封
尺量检查
地漏水封深度不小于50mm
GB50242-2002
热表和温控阀
观察检查
入户装置安装热计量表，或每组散热器安装热分配表，以及每组散热器安装温控阀
建发[2005]107号文
8
电气安装
插座相序、接地
使用“漏电开关测试仪”逐个检查
“漏电开关测试仪”无接错显示
GB50303-200222.1.2、3.1.7
户内配电箱（盘）
观察和开、关触电保护器动作
照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠
GB50303-20026.1.9、6.2.8
照明试验
通电检查
照明系统通电试运行正常
GB50303-200223.1.1
等电位
观察检查
等电位连接端子齐全、位置正确
——
9
其它
烟道设置及附件
观察检查
止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过1.8m
——
墙面空调孔
观察检查
无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调
——
二、公共部分质量验收
1
外墙
窗角斜裂缝，墙面裂缝
在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察检查
墙面及窗角无可见裂缝
《建筑法》第六十条
2
楼（电）梯、通道
楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差
钢尺或激光测距仪测量检查
1、相邻踏步高差不得超过10mm；
GB50209-20025.3.8，GB50096-19994.1.3
2、楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；
GB50352-20056.7.3；GB50368-20055.2.3
3、楼梯平台净宽不小于1.2m
电梯候梯厅深度，电梯门净宽
钢尺或激光测距仪测量检查
1、梯候梯厅深度不得小于1.5m；
GB50096-19994.1.9
2、电梯门净宽不得小于80cm
高层首层疏散外门及通道的宽度
钢尺或激光测距仪测量检查
疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m
GB50045-956.1.9
公用走道净高
钢尺或激光测距仪测量、观察检查
走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m
GB50368-20055.2.1
3
地下室
通道净高
钢尺或激光测距仪测量
通道的净高度不小于2.0m
GB50368-20055.4.2
墙面及天棚渗漏，裂缝
观察检查
无渗漏、无裂缝
GB50208-20024.1.9
地面裂缝、起砂
观察检查
不得出现裂缝和起砂
GB50209-20025.3.6
附件3
×××项目收购工程尽职调查报告
（参考范本）
一、工程的基本信息
[包含项目的立项背景、建设规模、投资额、开竣工日期、项目组织及人员情况等。
]
二、工程权证办理情况
[包括项目整体或单体需具备的规划许可证、施工许可证、房产证等权证办理情况。
]
三、工程参建单位情况
[包含项目的建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工总承包单位、专业分包单位的名称、资质等级、企业声誉等。
]
四、工程形象进度及工程款支付情况
[包含项目的总体形象进度和分部、分项工程的进展情况，以及各单体工程、设备采购、咨询合同的工程款支付情况。
]
五、工程进度计划
[包含工程项目的下一阶段工作内容、计划完成时间、资金需求、设备采购、政府报批报建等工作以及相应的责任人安排和计划。
]
六、专业评价
[根据不同项目，不同的尽调深度，对项目的各层级进行工程方面的专业评价，特别是质量、投资等方面的评价要准确、详细。
]
七、风险评估
[从工程专业角度，评估分析项目收购的风险，并对探明的风险进行分级，突出重大风险，提示关注和防范一般性的风险。
]
八、总体评价和建议
[对项目整体的质量、成本、风险进行总结，并从专业角度提供可供决策的建议。
]
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