江西省控制性详细规划技术准则1997.docx
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江西省控制性详细规划技术准则1997
江西省
控制性详细规划技术准则
（试行本）
江西省建设厅
一九九七年八月
第一章总则
1．1为统一控制性详细规划技术文件的内容和深度，增强控制性详细规划设计的规范性、科学性和系统性。
依据《城市规划编制办法》，结合我省实际制定本准则。
1．2本准则适用于江西省内城镇地区及开发区的控制性详细规划的编制和管理工作。
1．3控制性详细规划是城市规划编制中两个规划阶段、五个规划层次中的一个中间层次；是落实、深化、调整和完善城市总体规划或分区规划的重要环节，是指导城市开发建设、修建性详细规划和工程设计的重要依据；是政府宏观调控的重要手段。
1．4控制性详细规划的规划对象既可以是成片开发的新区，也可以是旧城改建地区。
新区（包括开发区）既可以是城市不同功能区，如中心区、工业区以及居住区等，也可以是某一期建设用地。
如近期建设地段，城市干道网及自然界线划定的综合区。
但都应具有相对完整性。
1．5开发区、成片开发地段的起步区、分期开发的首期区在编制控制性详规之前应编制开发区总体规划。
1．6控制性详细规划—般应遵循下列原则：
1．6．1符合总体规划或分区规划的要求，综合考虑自然、社会、人文、经济环境，使之相互协调。
1．6．2综合考虑日照、通风、环保、防灾、环境景观要求，有效地利用和节约土地和空间资源。
1．6．3符合城市土地价值规律的要求，有利于城市的开发建设。
1．6．4符合城市规划管理方式、机制及特点要求，提高规划的可操作性。
1．6．5充分考虑所在城市的性质，建筑气候区划、地形地貌，自然景点，民族风格等地方特色，突出个性。
1．6．6为老年人、儿童及残疾人的生活和社会活动提供条件。
1．7本准则是和《城市规划编制办法》配套的具体规定，编制控制性详细规划除遵守本准则外，尚应符合其他有关标准、规范的规定。
第二章术语、代号
2．1用地性质：
指土地上进行建设的实际用途。
2．1．1地块用地分类和编码应参照国标GBJl37-90划分至小类。
2．1．2居住区基层公共服务设施应在小类基础上进行细分；RT托幼；Rx-小学；Rz-中学：
RQ-其他公建。
2．L．3GBJ137-90中未及项目，按以下规定编码：
C／R-商住楼，V12/C11-商业办公综合楼（按其主要使用性质上下组合）；C13-商业性写字楼。
2．1．4非独立地段的零星单身公寓用地按其所属分别归类。
2．2用地面积（S）：
按照地块界线计算的面积，应按地块界线和道路中心线来计算的面积，城市主次干道和支路以道路红线为界；支路以下小路以道路中心线为界。
2．3建筑密度：
地块内建筑基底总面积与地块面积的比率（％）。
2．4容积率（Fax）：
地块内总建筑面积与地块面积的比值。
2．5建筑限高：
地块内允许的建筑最大高度。
2．6建筑平均层数：
地块内建筑面积与建筑基底累计面积之比。
2．7绿地率：
地块内用于绿化种植环境美化空地（包括小块水面，活动场地，但不包括屋顶和晒台绿地、垂直绿化）与总用地面积之比（％）。
2．8建筑退让：
建筑物后退道路红线和后退相邻地块分界线。
2．9建筑红线：
建筑物基底位置的控制线。
2．10道路红线：
城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
2．11土地开发费：
每公项用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）
2．12拆建比：
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
2．13交通出入口方位：
允许的适宜开口位置，不许开口的限制地段。
2．14土地使用的兼容性：
在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。
2．15指令性控制：
对建设项目、规模、用地定点、定界实行强制执行的控制方式。
指令性控制指标一般包括：
用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高、容积率、建筑后退红线、绿地率、公建配套项目、出入口位置、停车场库。
2．16引导性控制：
对建设项目、规模、设置地块与定位要求不作强硬的控制，只提出引导性建议的控制方式。
引导性控制指标一般包括建筑形体、艺术风格、色调、标志物等城市设计内容。
第三章规划编制内容及要求
第一节总述
3．1控制性详细规划一般应包括以下内容：
3．1．1在城市总体规划（分区规划）的指导下，结合现状条件，确定规划区的发展性质，估算规划区的人口规模，划定容积率，建筑密度及绿地率控制分区。
3．1．2依据规划区的发展性质、总体规划的空间环境规划要求及规划区的环境条件、特点，明确规划区的功能分区、空间结构及环境要求。
3．1．3明确规划区与城市干道及对外交通系统的联系方式，确定规划区道路交通系统及其控制点坐标、标高及地块控制标高。
选定停车场的位置和面积。
3．1．4选定规划区内各级服务中心的位置，提出各级中心的重要配套设施项目和空间环境要求，计算并列表说明规划区内公共服务配套设施的项目、规模、占地面积、建筑面积、设置处数及开发方式（分无偿提供、优惠提供和有偿提供）。
3．1．5规定各地块的用地面积、建筑密度、容积率、总建筑面积、建筑限高、建筑退让、绿地率、居住人口、建筑间距、交通主要出入口方位、停车泊位及其他配套设施要求。
3．1．6详细规定所规划范围内各类不同使用性质的用地界线，明确地块分类的兼容条件和要求。
3．1．7明确各项控制指标的属性（分指令性控制、引导性控制），提出各项指标允许调整幅度及其奖励条件。
3．1．8根据规划容量，确定工程管线的走向、管径、标高和工程设施的用地界线，提出各项工程控制性设想及原则。
3．1．9制定相应的土地使用与建设管理技术规定。
3．1．10对规划区内重点空间景观地区和活动中心提出意象性的城市设计和建筑环境空间设计方案。
3．1．11计算技术经济指标，进行开发建设的经济分析，测算开发得益率。
3．1．12根据方案所定的控制性指标，根据需要可增加意向性总图（可另计费）。
3．1．13编定控制性详细规划文本与说明。
第二节．土地细分及其兼容性控制
3．2．1控制性详细规划的地块划分应符合以下规定：
3．2．1．1应遵循总体规划（分区规划）中土地使用规划的宏观控制规定。
3．2．1．2应尽量减少项目定界与复杂的现状的矛盾，考虑不易改变的现状条件，结合自然、行政分界线划地块。
旧城改建地块宜根据原有街巷已有界限或结合规划调整的路网划分地块，保持旧城原有的格局和面貌。
3．2．1．3应以同一性质划定地块，避免不相容用地间的干扰。
3．2．1．4地块至少应有一边与城市道路及小区道路相邻。
3．2．1．5地块形状应尽量规整，长宽比例适中，方向适宜。
应利于修建性详细规划阶段的建筑布置，合理经济利用土地。
3．2．1．6应兼顾用地产权权属，考虑用地完整性，尽可能根据用地部门、单位用地界限划分地块。
3．2．1．7应考虑土地价值的区位差，重视不同位置条件、不同开发效益的差别，提高开发建设的经济效益。
3．2．1．8应根据开发政策需要确定地块划分。
3．2．2控制性详细规划土地细分规模应遵循以下原则：
3．2．2．1应根据上阶段规划深化后的各个建设项目所需的规模来确定。
3．2．2．2地块划分大小应适应土地租让和房地产开发需要，需与当地的开发方式及开发政策相适应，便于规划管理实施和用地批租。
3．2．2．3混合用地地块划分宜小块，单一性质用地宜大块；道路两侧重点区段地块划分宜小块，一般地区宜大块。
3．2．3控制性详细规划的规划单元宜控制在l00公顷以内，需要超过100公顷时，宜分为两个以上的规划成果，以保证控制性详细规划的深度和管理的操作方便。
3．2．4土地使用兼容性确定应提出地块使用性质要求，明确改变或不得更改用地性质的条件和要求。
一般在下列情况时，不宜改变地块使用性质。
3．2．4．1改变后对相邻地块造成严重不良影响。
3．2．4．2改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控。
3．2．4．3改变后带来严重的交通问题，如大量人车流影响城市交通干道的交通。
3．2．4．4改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施。
第三节土地使用强度控制
3．3．1地块的土地使用强度控制指标的确定一般应符合以下规定：
3．3．1．1应符合城市总体规划（分区规划）宏观控制要求，确定合理的控制分区指标。
3．3．1．2应考虑所在城市的建设规模、城市发展的环境容量，保证城市中的建筑合理分布与环境质量的提高。
3．3．1．3应符合不同用地性质的要求，考虑地块所在道路交通及基础设施状况和容量。
3．3．1．4应根据土地区位级差来确定，提高城市土她的利用率，保证合理的投入产出比率。
3．3．1．5应符合开发建设的政策要求，保证实施开发目标的可行性。
3．3．2各类用地的容识率及建筑密度，可参照表
（一）规定，其中上限绝对值为绝对控制指标。
根据各类城市建设备用地情况、土地细分、开发建设政策不同和环境空间影响权重不同应在上限绝对值内作相应折减。
3．3．3地块的建筑高度控制必须满足以下要求。
3．3．3．1满足建筑日照、采光、通风和消防要求。
3．3．3．2满足城市街区景观要求。
3．3．3．3满足历史文物周围建筑限制高度要求。
3．3．3．4满足机场净空、高压线、微波通道等限高要求。
3．3．3．5满足防震抗灾要求。
3．3．4地块的绿地率控制应根据地块的不同性质、区位及城市性质确定，可参照表3.3.4-1规定：
类别
新区
老城区
一般城市
风景旅游城市
一般城市
风景旅游城市
住宅
公建
工业
仓库
其它
>30％
>25％
>20％
>20％
>15％
>45％
>35％
>25％
>25％
>20%
>25％
>20%
>15%
>15%
>15%
>30％
>25％
>30%
>20％
>20％
3.3.5居住用地允许居住人口规模控制指标的确定可根据以下两种方法确定：
3．3．5．1纯居住用地地块：
允许居住人口=总居住用地/人均居住用地
混合用地性质地块
允许居住人口=总住宅建筑面积/人均住宅建筑面积
其中：
人均住宅建筑面积——国标《城市居住区规划设计规范》确定
人均居住用地——城市总体规划中确定
第四节配套公共服务设施控制
3．4．1控制性详细规划配套公共服务设施项目的确定应符合以下规定：
3．4．1．1应符合总体规划（分区规划）的宏观控制要求，落实上阶段规划规定大型配套公共服务设施项目确定。
3．4．1．2应参照国家标准《城市居住区规划设计规范》的规定项目确定。
3．4．1．3应根据人口规模、服务半径、周边公建、分布体系、居民生活风俗、地形特点、公建自身行业特点等因素具体确定。
3．4．1．4新区建设应按统一规划，配套建设，综合开发的原则按规范要求进行公建配套。
旧城改造必须结合旧城区原有基础，增补缺项，配套齐全。
3．4．1．5流动人口聚集较多的地段，应根据不同性质的流动人口数量，增设有关项目和规模。
3．4．2配套公共服务设施项目根据其经营性可分为盈利性和非盈利性，其控制方式应有所不同，可参照表
（二）规定。
3．4．2．1配套公共服务设施规模可参照表（三）规定。
3．4．2．2非盈利性公共服务设施的配置，不得少于表（三）
规定值，营利性设施，可参照表（三）规定值配置。
3．4．2．3旧区改造、城市边缘的地块以及经济发达或发展中地区的地块，配建指标可酌情增减。
但应符合当地城市规划部门的有关规定。
3．4．2．4按人防部门要求配建的人防地下室，应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排，并按其使用性质纳入配套公建。
3．4．3配套公建定位应以总体规划（分区规划）为依据，根据规划区的不商类型、位置、特点，合理确定公共服务设施系统布局结构。
3．4．4配套公建布置方式，应根据居民生活习惯、地理气候条件、建设规模、现状条件，结合规划区用地特点和用地布局结构考虑确定。
第五节道路交通设施控制
3．5．l区内道路网系统规划、路网结构、道路分级应符合以下规定：
3．5．1．1应根据地形、气候、用地规模和用地周围的环境条件及交通情况选择合理路网结构，以利于节约投资。
3．5．1．2道路系统应有利于区内各类用地的功能分区和有机联系，并为建筑的合理布局和多样化创造条件。
3．5．l．3应使内外联系便捷，顺畅安全，满足消防、环卫、货运车辆通行。
3．5．1．4应方便残疾人通行，符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和构筑物设计规范》的规定。
3．5．1．5道路分级应符合《城市道路交通规划设计规范》，以及《城市居住区规划设计规范》有关规定。
道路分级至小区级道路。
3．5．2道路网的定位控制应充分利用和结合地形、减少工程量，利于雨水排除。
3．5．3道路设计参数及各项技术指标应参照《城市道路交通规划设计规范》规定取值，应综合考虑平、纵、横三方面的情况，使道路平面顺适，纵坡均衡，横面合理。
3．5．4城市道路静态交通设施的控制应参照《城市道路交通规划设计规范》中有关规定确定。
第六节环境景观控制
3．6．1环境景观控制应遵循以下原则：
3．6．1．1应符合总体规划或分区规划的环境空间艺术及生态布局要求。
3．6．1．2充分利用和挖掘当地的地形、地貌特点，加强景观层次，增强空间立体感。
3．6．1．3应充分挖掘当地人文历史环境素材，创造富有地方特色的文化艺术气氛环境景观。
3．6．1．4应充分保护和挖掘当地的文物、古迹，尽量保留原有风格、艺术特点和历史价值，保证城市文化的延续性。
3．6．1．5应积极创造人工环境景观，处理好城市中心、广场、城市出入口重要地段建筑群景观设计、规划设计应突出城市特色，注重生态环境的改造。
3．6．1．6应充分利用沿江、沿河城市亲水特点，沿江、沿河地段应留有不小于10米的绿化带。
第七节市政工程设施控制
3．7．0．1区内应设置给水、污水、雨水、电话线及电力管线，同时尚应考虑燃气、数字通信线等管线的设置或预留埋设位置。
3．7．0．2区内各类管线的设置，宜编制管线综合规划确定，并应符合以下规定。
3．7．0．2．1必须与城市管线衔接，道路扩建改建时，应充分利用现状管线。
3．7．0．2．2应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。
各类管线相互间的水平与垂直净距宜符合表3．7．0．2-1和表3．7．0．2-2规定。
各种地下管线之间最小水平净距（m）表3．7．0．2-1
管线名称
给水管
排水管
燃气管
电力
电缆
电信
电缆
电信
管道
低压
中压
高压
排水管
1.5①
1.5
燃气管③
1.5
lO
1.0
1.5
2.0
2.0
电力电缆
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
②
电信电缆
1.0
1.0
l0
1.0
2.0
0.5
电信管道
1.0
1.0
1.0
1.0
2.0
1.2
0.2
注：
①表中给水管与排水管之间的净距适用于管径小于或等于200mm,当管径大于200mm时，应大于或等于3.0m。
②大于或等于10KV的电力电缆与其它任何电力电缆之间大于或等于O．25m，如加套管，净距可减至0．1m，小于10KV电力电缆之间应大于或等于0.1m。
③低压燃气管的压力为小于或等于0．005MPa，中压为0.005-0.3MPa，高压为0.3—0.MPa。
3．7．0．2．3距宜采用地下敷设的方式，地下管线的走向，一般应与道路或与主体建筑平行布置，并力求线型顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯及管线之间及管线与道路之间交叉。
各种地下管线之间最小垂直净距（m）表3．7．0．2-2
管线名称
给水管
排水管
燃气管
电力电缆
电信电缆
电信管道
给水管
O.15
排水管
0.4
0.15
燃气管
0,1
0.15
0.1
电力电缆
0.2
0.5
0.2
0.5
电信电缆
0.2
0.5
0.2
0.2
O.l
电信管道
0.1
O.15
O.1
0.15
0.15
0.l
明沟沟底
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.1
涵洞基底
0.15
0.15
0.15
0.5
0.2
0.25
铁路轨底
1.0
1.2
1.O
1.O
1.0
1.O
3.7.0.2.4应考虑不影响建筑物安全，防止管线受腐蚀、沉陷、震动及重压。
各种管线与建筑物之间的最小水平间距，应符合表3.7．0．2-3规定。
表3.7．0．2-3
管线名称
最小水平净距
乔木
灌木或绿篱
电力电缆、电信电缆、电信管道
l.5
1.0
地上杆术（中心）
2.0
不限
消防栓
2.0
1.2
道路侧石边缘
1.0
0.5
注：
乔木与地下管线的距离指乔木基部的中心与管线外缘的净距。
3．7．0．3各种管线的埋设顺序应符合下列规定。
3．7．0．3．1离建筑物的水平排序由近及远宜为：
电信管线、电力管线、燃气管、给水管、雨水管、污水管。
各种管线与建（构）筑物之间的最小水平间距（m）
管线名称
建筑物
基础
地上杆柱
（中心）
铁路
（中心）
城市道路
侧石边缘
公路边缘
围墙或
蓠笆
给水管
3.0
1.0
5.0
1.0①
1.0
1.5②
排水管
3.0③
1.5
5.0
1.5
l.0
1.5
燃
气
管
低压
2.0
1.O
3.75
1.5
1.0
1.5
中压
3.0
1.0
3.75
1.5
1.0
1.5
高压
4.O
1.0
5.00
2.0
1.0
1.5
电力电缆
0.6
0.5
3.75
1.5
1.O
0.5
电信电缆
O.6
0.5
3.75
1.5
1.0
O.5
电信管道
1.5
1.0
3.75
1.5
1.O
0.5
注：
①表中给水管与城市道路侧石边缘的水平间距1.0m，适用于管径小于或等于200mm，当管径大于200mm时应大于或等于1．5m.
②表中给水管与围墙或篱笆的水平间距1．5m适用于管径小于或等于200mm，当管径大于200mm时，应大于或等于2．5m。
③排水管与建筑物基础的水平间距，当埋深浅于建筑物基础时，其净距不小于2．5m，如埋深深于建筑物基础时，其净距不小于3.0m。
3．7．0．3．2各类管线的垂直排序，由浅入深宜为：
电信管线、小于l0KV电力电缆，大于10KV电力电缆，燃气管、给水管、雨水管，污水管。
3．7．0．4电力电缆与电信管缆应远离，并按照电力电缆在道路东侧或南侧，电信管缆在道路西侧或北侧的原则布置。
3．7．0．5管线之间遇到矛盾时，应按下列原则处理。
3．7．0．5．1临时管线避让永久管线。
3．7．0．5．2小管线避让大管线
3．7．0．5．3压力管避让重力自流管线。
3．7．0．5．4可弯曲管线避让不可弯曲管线。
3．7．0．6地下管线不宜横穿公共绿地和庭院绿地，与绿化树种间的最小水平净距，宜符合表3.7.0.6-l规定。
管线与绿化树种间的最小水平净距（m）表3.7．0．6-l
管线名称
最小水平净距
乔木
灌木或绿篱
给水管、闸井
1.5
不限
污水管、雨水管、控井
1.0
不限
燃气管、控井
1.5
1.5
3．7．1供水
3．7．1．1供水管网规划与设计应符合下列规定。
3．7．1．1．1给水管线布置应充分考虑建筑物的分布及用水要求。
3．7．1．1．2供水管网规划设计应满足用地规划要求，考虑供水的分期建设，并留有充分的发展余地。
3．7．1．1．3供水管网应安全可靠。
3．7．1．1．4为保证安全供水和方便维护，给水管线应尽量布置在人行道或绿化带内，管线与建筑物和其他管线之间的距离应符合本规范3.7.0.2条规定，并应符合现行国家标准《室外给水设计规范》规定。
3．7．1．1．5住宅生活用水量取值应根据地方特点、城市性质等不同确定，最高日生活用水量宜采用250升/日·人～450升/日·人。
3．7．1．2规划区的消防规划设计应符合下列规定。
3．7．1．2．1消防栓的数置及布置必须遵守消防规定，并取得当地消防部门的同意。
3．7．1．2．2用于配水至用户和消防栓的配水支管，宜采用管径为DN150mm～DN200mm管。
负担消防任务的配水支管不得小于DN150mm。
3．7．l．2．3消防栓的间距不应大于120m，其接管直径不得小于DN100mm。
3．7．2排水
3．7．2．1规划区的排水规划应符合下列规定：
3．7．2．1．1充分利用自然条件和现有的市政排水设施，使规划区的排水规划和市政排水管网相协调，减少提升能耗。
3．7．2．1．2排水体制应采用分流制，若目前采用分流制有困难时，在规划中也应考虑将来逐步过渡到分流制。
3．7．2．1．3排水管道、污水处理站等设施规划和设计，应满足总体规划要求。
3．7．2．2排水管道系统规划设计应符合卞列规定。
3．7．2．2．1排水管道系统应根据总体规划综合考虑其他管线，充分利用地形和现有排水设施，合理地进行管渠系统的平面和高程规划。
3．7．2．2．2排水管渠应按远期水量规划，并留有发展余地。
3．7．2．2．3雨水管道、合流管道应尽量考虑直流排出。
3．7．2．2．4结合总体规划，有条件时可利用现有湖泊、池塘或开设人工湖以调蓄雨水。
3．7．2．2．5靠山开发的规划区应注意做好防洪排洪规划，宜沿山坡脚设截洪沟，尽量将山洪引离规划区。
3．7．2．2．6沿江开发或地形低洼的规划区，应通过方案比较，合理确定规划地台标高和排涝措施。
3．7．2．3排水泵站规划设计应符合下列规定。
3．7．2．3．l规划区的排水泵站用地宜按远期规划划定，排水泵站宜单独设置。
3．7．2．3．2受洪水淹没地区的泵站，其泵房地面标高应比洪水位高出0.5m以上，保证泵站正常工作。
3．7．2．4规划区污水处理站规划设计应符合下列规定。
3．7．2．4．l尚未建有城市污水处理厂，或规划区远离城市污水处理厂，或污水纳入城市污水厂处理有困难和技术经济不合理时，规划区宜建污水处理站。
3．7．2．4．2规划污水站用地，应按远期规划要求，并作出分期建设安排。
污水站用地可按表3．7．2．4．2-1确定。
污水处理站用地估算指标表3.7.2.4.2-1
处理水量
（m3／d）
一级处理
（ha）
二级处理（ha）
生物滤池
曝气池或高负荷生物滤池
5000
0.50-0．07
2.00-3.00
1.00-1.25
10000
0.80-1.20
4.00-6.00
1.50-2.00
15000
1.00-1.50
6.00-9.00
1.85-2,50
20000
1.20-1.80
8.00-12.00
2.20-3.00
3．7．2．4．3污水站的位置应符合规划区排水规划要求。
宜选择在规划区夏季主导风的下风向，并与住宅或公共建筑保持一定的卫生防护距离。
3．7．2．5规划区防洪排涝设防标准，应与
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