房地产项目成本核算规范剖析.docx

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房地产项目成本核算规范剖析

房地产项目成本核算指引

第一章总则

第一条为了加强成本管理,规范公司房地产生产成本核算,正确计算开发商品成本,利于成本资料的比较和分析,根据国家颁布的有关会计准则、会计制度及公司的管理要求,特制定本指引。

第二章成本核算的基本程序

第二条成本核算的一般步骤:

一、根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。

二、设置有关成本核算会计科目,核算和归集生产成本费用。

三、按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

四、将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

五、编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

六、正确划分已完工和在建开发商品之间的生产成本,分别结转完工开发商品成本。

七、正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工库存商品的销售成本。

八、编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定

第三条成本核算对象的确定原则:

应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。

第四条根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象。

一、单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

二、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。

三、对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

1、成片分期（区开发的项目,可以以各期（区为成本核算对象。

2、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期（区划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。

3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。

四、根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本,均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

第四章成本费用项目及核算内容

第五条开发商品成本核算应视开发商品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。

第六条开发商品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发商品成本按开发商品性质,可分为如下四类:

一、土地开发成本:

指房地产开发企业开发土地（即建设场地所发生的各项费用支出。

二、房屋开发成本:

指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等所发生的各项费用支出。

三、配套设施开发成本:

指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

四、代建工程开发成本:

指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发商品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:

1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程费;

4、基础设施建设费;

5、公共配套设施费;

6、开发间接费。

第七条各成本项目的开支范围如下:

一、土地征用及拆迁补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地

价,主要包括以下内容:

1、土地出让及征用费:

支付的土地出让金、土地转让费、土地评估费、土地开发费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价。

2、拆迁补偿费:

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。

3、红线外市政设施费:

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4、合作款项:

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等

二、前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容:

1、勘察设计费

（1勘测丈量费:

包括初勘、详勘等。

主要有:

水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2规划设计费:

包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3建筑研究用房费:

包括材料及施工费

2、报建费

（1报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金、拆迁管理费、招投标管理费等、施工图纸审查费。

（2增容费

包括水、电、煤气增容费

3、“三通一平”费:

（1临时道路:

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用

（2临时用电:

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

（3临时用水:

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

（4场地平整:

场地清运费、旧房拆除等费用。

4、临时设施费

（1临时围墙:

包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用

（2临时办公室:

租金、建造及装饰费用

（3临时场地占用费:

含施工用临时占道费、临时借用空地租费

（4临时围板:

包括设计、建造、装饰费用

三、建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用,按建

筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费（含甲供材料或设备。

主要包括:

1、土建工程费

（1、基础工程费

包括土石方、桩基、护壁（坡工程费,基础处理费、桩基咨询费、降水。

（2、主体工程费

包括土建结构及粗装修（含地下室部分。

如系高层建筑,有裙楼架空层及转换层,原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。

2、安装工程费

（1电气（强电安装工程费:

主体工程内的照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。

（2电讯（弱电安装工程费:

主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统、智能化或自动化等电讯、网络和安装费。

（3给排水安装工程费:

主体工程内给排水设施安装费（含自来水、排水、直饮水、热水、污水处理等。

（4燃气安装工程费:

主体工程内的燃气管线等燃气设施安装费。

（5采暖安装工程费:

主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费（含地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片、锅炉等。

（6电梯安装工程费:

主体工程内的电梯及其安装、调试费。

（7消防通风安装工程费:

主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施、通风设施安装费。

（8空调安装工程费:

主体工程内的风机盘管、空调设备及其保温、

防腐等装饰和控制系统的材料、铺设安装等费用。

（9电力设施安装工程费:

包括发电机及其安装费、高低压配电及安装费。

（10保安监控警报系统安装工程费。

（11以上各项如有甲供材料、设备,含甲供材料、设备费。

3、装修工程费

（1门窗工程

主要包括室外门窗、户门、防火门的费用。

（2公共部位精装修费

主要包括大堂、楼梯间、电梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

（3户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

四、基础设施建设费

指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用,包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。

1、围墙道路及绿化景观工程费:

包括环境设计费、小区内道路广场铺设及开口路口、永久性围（围栏砌筑和装饰、绿化建设费、建筑小品（雕塑、喷泉、环廊、假山等、室外背景音乐、小区大门、室外零星设施（指示牌、标识牌等费用。

2、室外水、电、气、采暖工程费:

包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、高压线路

工程、低压线路工程、配电站、燃气管道系统及调压站、采暖管道系统、采暖系统热交换站及锅炉费用。

3、室外消防系统费

4、室外智能化系统费

包括小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统有关费用。

5、室外照明及喷灌工程

包括路灯、草坪灯及绿化浇灌设施。

6、室外弱电工程费

包括通讯、电视、网络线路铺设的有关费用。

五、公共配套设施费

指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类:

（1在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。

（2在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

（3开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。

（4对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应

根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。

该项成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算。

六、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

一、管理人员工资

二、职工福利费

三、折旧费

四、修理费

五、办公费

六、水电费

七、劳动保护费

八、周转房摊销

九、项目营销设施建造费

十、工程监理费:

支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

十一、预结算编审费:

为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

十二、质检费:

沉降观测费、桩基检测费、消防检测费、防雷检测费、室内环境检测费及竣工验收过程中的有关质检费。

十三、利息支出:

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑

损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。

十四、施工合同外奖金:

赶工奖、进度奖

十五、工程保险费

十六、其他

第八条成本费用项目入账应提供的合法凭证

一、土地征用及拆迁补偿费合法凭证:

土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、补偿金领款签字表、建筑安装发票、非经营性收入发票等。

二、前期工程费合法凭证:

服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票。

三、建筑安装工程费:

除购门窗或电梯等设备可以提供工商业发票外应提供建筑安装发票。

四、基础设施建设费:

非应税行为的提供行政事业单位票据,其它提供建筑安装发票。

五、公共配套设施费:

电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施可提供商业发票,非应税行为的提供行政事业单位发票,其他须提供建筑安装发票。

第五章开发成本科目设置及成本分摊方法第九条开发成本核算开发商品开发过程中所发生的各项费用。

开发成本项下按开发商品性质设二级明细,三级按各成本核算对象设立核算项目,成本核算对象可分层次设立。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本,以及需要先归集

后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

开发成本明细科目设置举例：

（具体操作中财务人员可按需要增减科目级数，如企业开发商品性质单一可取项举例中二级科目设置）一级科目二级科目三级科目四级科目开发成本—土地开发—房产开发—XX项目—待分摊成本—土地征用及拆迁补偿费—开发间接费—XX期—土地征用及拆迁补偿费—前期工程费—建筑安装工程费—基础设施建设费—公共配套设施费—开发间接费第十条开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

一、占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1、一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总11五级科目

面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

二、建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1、一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2、分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

三、直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

四、预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第六章附则第十一条本指引未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或公司有关成本管理的规定执行。

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