全国各地商品房预售资金监管细则.docx

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全国各地商品房预售资金监管细则

省商品房预售资金监管办法

　　第一条为加强商品房预售资金的监督管理，防止商品房交易风险，保障购房人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，根据《中华人民国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《省城市房地产交易管理条例》等有关法规、规章的规定，制定本办法。

　第二条凡在本省行政区域批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本办法。

　　第三条本办法所称商品房预售资金，是指预售人将其开发建设的商品房在竣工备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。

　　本办法所称监管银行（即受托银行）,是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。

　　本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

　　本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。

　　第四条省住房和城乡建设行政主管部门负责监督指导全省商品房预售资金的使用。

人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

市、县级商品房预售许可部门（以下简称“监管部门”）负责本行政区域的商品房预售资金监督管理，其主要工作职责是：

（一）办理预售人和受托银行监管协议备案；

（二）办理商品房预售资金使用计划备案；

　　（三）监督管理预售资金支取；

　　（四）建立房地产开发企业诚信档案，向相关部门提供施工、监理等单位的诚信情况，并定期公示；

　（五）受理商品房预售资金收缴、使用中违规行为的投诉；

（六）商品房预售资金监管其他有关工作。

　　各级商品房预售许可部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。

　　第五条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定，配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作，并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管：

（一）按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户；

（二）审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金；

　　（三）对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报；

　　（四）将商品房预售资金专用账户情况及预收款的缴存、支取相关凭证报当地监管部门和人民银行备案。

　　第六条预售人应当将拟预售的商品房建设项目，作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在当地选择受托银行并申请设立商品房预售资金专用账户（下称“专用账户”）。

　　未设立专用账户的监管项目，监管部门不得发放《商品房预售许可证》，不得办理《商品房买卖合同》预售备案。

　　第七条　专用账户应以幢为基本单位设立，一个企业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。

预售资金专用账户名称必须为基本账户+项目名称，并且预留签章要与专用账户名称一致。

　　监管项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。

　　第八条预售人在申请《商品房预售许可证》前，应当就监管项目的基本情况、监管容、监管时间、资金使用计划、违约责任等容与监管银行、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议，并向监管银行提供以下资料：

（一）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

（二）监管项目各阶段的资金使用计划；

　　（三）监管项目工程预算清册；

　　（四）投标文件、中标通知书；

　　（五）监管银行要求的其它资料。

　　签订商品房预售资金监管协议后，监管银行向预售人预发放专用资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

　　《商品房预售资金监管协议书》示文本由各市制定。

　第九条预售人申请办理《商品房预售许可证》时，在向监管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下容：

（一）商品房预售资金监管协议书；

（二）监管项目的工程建设费用；

　　（三）监管项目各阶段的资金使用计划；

　　（四）监管项目的工程形象进度表；

　　（五）监管银行预发放的资金账户名称、账号。

　　第十条预售人应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。

　　第十一条监管银行在专用账户开立后五个工作日，将预售人的开户申请书、《商品房预售许可证》复印件、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行备案。

　　第十二条　预售人应将预售款全部直接存入专用账户，购房人持预售人开具的专用账户缴款单直接向监管银行缴款，预售人凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。

第十三条预售人与购房人解除购房合同的，预售人可以持市、县商品房预售许可主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在二个工作日拨付。

　　第十四条有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应当开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。

若土地使用权抵押或在建工程抵押的抵押权人为非银行金融机构或个人，预售人还应当与抵押权人和监管银行共同签订三方协议，明确各方的权利、义务和责任。

　　第十五条在监管项目竣工备案、办理房地产初始登记前，商品房预售款可以支付本项目的工程、建筑材料、配套设施、设备等款项，以及法定税费、本项目到期的银行贷款和有关的工程建设费用。

　预售人可以在预售资金中提取一定比例的办公和管理经费，具体标准由各市、县商品房预售许可部门制定。

　　第十六条预售人申请使用监管项目预售资金，应当向监管部门提出申请，并提交下列文件：

（一）商品房预售资金使用申请表；

（二）预售人资金使用计划；

　　（三）工程建设合同及经验核的房地产开发项目手册；

　　（四）用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明和施工单位的用款申请；

　　（五）用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

　　（六）用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，提供合　　同或缴费通知；

　　（七）用于归还银行贷款的，提交贷款合同；

　　（八）应当提供的其他材料。

　　第十七条使用商品房预售资金按下列程序办理：

（一）预售人应持第十四条规定的文件向监管部门提出申请；

（二）对符合使用条件的，监管部门应当在2个工作日出具《商品房预售资金拨付通知书》；

　　（三）监管银行凭《商品房预售资金拨付通知书》，在2个工作日为预售人办理资金拨付手续。

　　第十八条监管部门应当对商品房预售资金入账情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监督检查。

监管银行应当按月将监管的商品房预售资金收支情况报人民银行当地分支行和监管部门。

　　第十九条商品房监管项目办理房地产初始登记后，预售人凭相关证明材料向监管银行申请注销监管账户，监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户注销手续。

　　预售人应当将监管银行注销账户证明报当地监管部门备案。

　　第二十条预售人向购房人以集资、借款、会员费、预订等形式变相预售商品房，逃避资金监管的，监管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。

同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

　　第二十一条监管项目的工程监理单位提供虚假施工进度证明或者采取其他方式协助预售人超前超额支取商品房预售资金，造成工程无法按期竣工的，应当和开发单位共同承担相应的法律责任，并由主管部门将其行为记入企业的诚信档案。

　　第二十二条监管银行违反本办法规定，擅自拨付商品房预售资金，或者不按要求拨付，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应责任外，三年不得在当地市、县（市）行政区域承担商品房预售资金的监管。

　　第二十三条预售人与监管银行或者监管项目的工程监理单位相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，由其主管部门责令限期改正，造成严重后果的，应当依法追究法律责任。

　第二十四条商品房预售监管部门违反本办法造成监管缺失或监管的，按有关规定对有关责任人追究责任。

　　第二十五条各市、县（市）房地产行政主管部门应当会同当地人民银行、银监部门根据本办法制订具体实施细则。

　　第二十六条本办法自2011年9月26日起施行，施行之前已批准预售的商品房项目不适用本办法。

市商品房预售款监管实施细则（试行）

为贯彻落实《市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》），制定本实施细则。

一、预售款容

《办法》第三条所称商品房预售款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等商品房项目预售收入款项。

二、监管银行选择

（一）预售人在选择监管银行时，应首先选择预售项目设定抵押的开发贷款银行。

如果预售项目存在多家银行贷款模式，预售人应选择开发贷款银行作为监管牵头行。

因开发贷款银行自身原因不担任预售款监管行或监管牵头行，应由开发贷款银行出具情况说明。

（二）预售项目存在多家银行监管，各监管银行应在牵头行的主持下，按照中国银行业监督管理委员会颁布的《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》以及《项目融资业务指引》相关规定，订立书面联合监管协议，建立协调机制，明确各家银行之间的监管责任和义务。

（三）《办法》中可选择的监管银行应为具备在本市（含五城区、高新区以及下属区市（县））从事金融业务资格的商业银行。

三、确定监管资金总额

（一）签订监管协议前，监管银行应通过项目工程预算清册（如系以招、投标方式确定工程建设方或施工方，还应结合投标、中标通知书），核定所监管项目工程建设资金总额。

具体可参照报建方案成本执行。

（二）因《办法》采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

（三）建设资金总额指项目工程建设各分项费用之和，项目建设资金使用计划不同于预售人针对项目的资金使用计划。

（四）纳入监管围的预售款，除《办法》规定可调拨情形外，在预售商品房项目竣工验收前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用。

四、工程预算清册、资金使用计划以及建设工程形象进度表

工程预算清册应涵括建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用。

工程各分项费用应以该项费用在各实际使用时点上的用量为准。

资金使用计划周期应与建设工程形象进度（土建工程）表挂钩，资金使用计划所列建设资金应与工程预算清册保持一致。

建设工程形象进度表应以1至3层为进度周期。

五、签订监管协议，设立监管账户

（一）预售人在办理预售许可前，应与选定的预售款监管行签订监管协议，明确双方权利、义务。

（二）监管协议必须包含房产行政主管部门公示的推荐文本容。

（三）监管协议签订后变更监管银行的，预售人应与原监管银行终止监管协议，与新监管行重新签订监管协议，向房产行政主管部门申请变更预售方案，公示变更后的监管银行和监管账户信息，原监管银行应自收到预售人书面转账申请、转账凭证等资料之日起5日将原监管账户的结余资金全部转入新监管行。

六、预售款入账

（一）入账方式及程序。

预购人可持监管银行出具的《预售款缴款单》至监管银行付款或用监管银行提供的POS机刷卡入账，预售人凭预购人提供的缴款凭证为预购人开具购房收款凭据。

预购人委托预售人代存的，预售人应当自完成商品房买卖合同备案之次日将收存的预售款存入/划转至预售资金监管账户。

采用抵押贷款购房的，由向预购人发放贷款的银行直接将贷款划至监管账户；采取住房公积金贷款的，由住房公积金管理中心将贷款划转至监管账户。

（二）涉及多家银行监管项目，各行应对预售款项入账情况建立台账登记，按照联合监管协议中议定的时间定期报送牵头行确认。

牵头行入账确认后及时向其他监管银行通告入账情况。

七、预售款申请使用

预售人应根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，向监管银行申请使用预售款。

预售人应向监管银行提交以下用款材料：

（一）预售款使用申请表；

（二）监理单位出具的工程建设进度需求证明（备注：

应在证明材料中涵括本阶段用款额度、前一阶段工程建设完成情况、前一期预售款实际支付情况等必备容）；

（三）施工单位出具的工程用款需求证明；

（四）项目设备购置合同；

（五）各类配套工程建设合同清单或相关凭证；

（六）其他工程建设费用证明材料。

八、预售款拨付

（一）监管银行应对用款企业提交的资料进行审查，审查程序中应设置实地查看形象进度状况环节。

符合用款条件，应在3个工作日支付款项，不符合用款条件，应书面说明理由。

（二）销售过程出现退房情形，预售人和预购人应共同向监管银行提出退款申请，并提交退房协议、支付凭证等资料，监管银行审查后将预售款退还预购人；抵押贷款购房的，直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。

（三）建设过程发生工程设计、规划变更或设备更型等情形，涉及工程建设资金变动的，预售人可提交设计、规划部门的变更核定单、建设费用调整预算书及设备定购单，向监管银行申请变更监管资金总额，并在变更后向房产行政主管部门申请预售方案变更。

（四）进入预售款专用账户的款项必须首先保证监管项目的工程建设，监管银行不得在未满足建设的前提下将监管款项截留或拨付到开发贷款等其他账户。

开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应监管金额，并按照资金使用计划予以相应调用。

（五）监管账户中的款项不足监管资金总额时，除用于监管项目工程建设相关费用外，监管银行不予支付。

监管账户款项超出监管资金总额时，超出部分预售人可调作他用。

（六）预售人必须保证拨付的监管款项用于工程建设用途，监理单位对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。

（七）监管银行应通过监管银行受托支付或预售人自主支付方式拨付监管预售款项，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的支付，应采用监管银行受托支付方式。

监管银行受托支付是指监管银行根据预售人的用款申请和支付委托，将监管预售资金支付给符合工程建设相关费用用途的预售人交易对方。

预售人自主支付是指监管银行根据预售人的用款申请将监管预售资金发放至预售人账户后，由预售人自主支付给符合工程建设相关费用用途的交易对方。

九、预售款账户注销

预售人在项目竣工验收合格后，持《工程竣工验收备案表》向监管银行申请注销监管账户，监管银行审查符合注销条件的，3个工作日与预售人办理结算和监管账户注销事宜。

十、建立预售款监管档案管理机制

监管银行应以监管账户为单位建立和保存预售款监管档案。

监管档案的容应包括：

（一）监管协议；

（二）用款申请资料；

（三）入账、拨付台账；

（四）监管账户注销申请资料；

（五）监管行认为需求存档的其他资料。

十一、房产行政主管部门检查监督

（一）预售人申请预售许可时，应将签订的预售款监管协议作为预售方案的必备容一并报送房产行政主管部门审查。

（二）预售款监管协议、监管账户发生变化，预售人应针对变化情况向房产行政主管部门申请预售方案变更。

（三）预售款监管账户注销后，预售人应持监管行注销证明材料向房产行政主管部门报送注销情况。

（四）房产行政主管部门应对监管项目按每月以预售许可量以不少于4%的比例进行抽查和核对，依法处理查核中发现的违反《办法》的情况，并形成月度检查分析报告。

不足一个检查项目比例的，应检查不少于一个监管项目。

具体抽查项目原则上由预售信息系统在检查当日随机确定，特殊情况下结合市场检查、投诉情况确定。

十二、实施时间及政策衔接

本实施细则自2010年11月1日起施行，有效期五年。

2010年11月1日起（含11月1日）取得《商品房预售许可证》的，应按《办法》规定纳入预售资金监管围。

.市商品房预售款监管实施细则

第一条为进一步规市商品房预售款的监督管理,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,根据《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定,结合我市实际情况,制定本细则。

第二条凡在本市行政区域经批准预售的商品房预售款的收入和支出、使用,适用于本细则。

第三条本细则所称商品房预售款,是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种收入。

本细则所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。

本细则所称预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。

本细则所称担保公司,是指以担保为主要经营围和主要经营业务、依法登记注册的担保机构。

第四条市建设委员会（以下简称“市建委”）是房地产开发和商品房预售款监管的主管部门,负责组织本细则的实施。

市建委对商品房预售款监管履行下列职责:

（一）组织实施商品房预售款监管工作;

（二）审查负责监管的担保公司的资格;

（三）接受预售人商品房预售款使用监督的备案;

（四）受理预购人对商品房预售款使用的投诉,依法查处商品房开发企业使用商品房预售款的行为。

第五条商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施,以保证预购人的合法权益。

第六条预售人出售预售商品房时,应当向预购人提供由担保公司出具的预售款监管责任担保书。

担保公司为保证预购人的预售款安全,有权对其担保的预售款使用进行监管。

在预售款监管期间,如出现预售人未按规定使用预售款,而造成预购人的损失,预购人有权要求担保公司承担担保责任。

第七条预售人应当在商业银行开立商品房预售款专用账户,委托开户银行成为预售款监管银行,并由预售人、预售款监管商业银行和担保公司三方签订统一格式的“商品房预售款监管协议书”,明确三方的权利、义务和责任。

协议书共五份,三方各执一份,二份送市建委备案。

第八条预售人有多个预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用,分别与开户银行、担保公司签订监管协议书并向市建委备案。

第九条商品房预售款监管协议书签订后,预售人申请变更开户银行的,应与原开户银行、担保公司就终止原担保协议达成协议,协议应明确将原监管账户的结余资金转入新开户行,再与新开户行及担保公司重新签订担保协议书并向市建委备案。

第十条预售人预售项目已竣工验收的,可以撤销商品房预售款监管。

撤销商品房预售款监管责任担保及专用监管的,预售人应当向市建委提供开户银行和担保公司出具的同意撤销商品房预售款专用账户的证明、项目验收资料和施工单位出具的未欠工程款证明以及由担保公司、开户银行、预售人三方签定的终止商品房预售款专用监管协议书,担保公司还应向市建委提交项目结案报告。

第十一条预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保的,可以免除监管。

但担保与反担保双方应向市建委提供相关证明文件。

第十二条商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。

第十三条预售款的使用,应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进度证明核定用款额度。

在用款额度的,按施工单位用款申请予以核准用款;超出用款额度的部分不予核准。

用于支付购买建筑材料、设备的,应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款。

用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的应提供合同或缴费通知。

用于支付税款的,由监管银行凭征税通知单直接拨付。

有下列情况之一的,担保公司应禁止预售人使用预售款付款:

（一）超出用款额度的;

（二）收款单位与申请用途不符的;

（三）前一笔用款未达到预期目的的;

（四）预售人未将预售款存入监管银行。

第十四条担保公司每季度将所担保商品房预售款上季度的收支、结余情况汇总报送市建委。

第十五条担保公司发现预售人有违反规定付款嫌疑的,应当聘请会计师事务所对项目的付款情况进行审计,并将审计结果抄报市建委。

审计期一般不超过5个工作日。

审计期间,预售人不得以预售款用于付款。

第十六条为使预售人正常开展业务,预售人可以向担保公司申请一定额度的资金,作为备用金,以支付经常性、小款开支。

其额度不得超过已收预售款的10%。

备用金只许用于预售项目的建设投资。

需要补充备用金时,预售人向担保公司申请并提供已发生的备用金用途证明。

第十七条从事预售款监管担保的担保公司应符合以下条件:

1、依法注册、专业从事担保经营;

2、有固定的经营场所;

3、注册资本不少于5000万元;

4、符合《中华人民国担保法》的相关要求;

5、在预售款担保监管中,无不良纪录;

6、其它条件。

第十八条市建委应当定期对与商品房预售款监督相关的商业银行、担保公司进行信用评定,并将评定结果公布。

银行和担保公司因为不履行监管责任或监管不力给预购人造成经济损失的,应当承担赔偿责任。

第十九条担保公司提供担保服务,按国家有关规定收取担保费。

担保费可以计入工程成本。

第二十条房地产开发企业不按规定使用商品房预售款的,由市建委责令限期改正,暂停商品房预售,并可按有关法规规定处以3万元以下的罚款。

第二十一条本细则由市建设委员会负责解释,自2005年10月26日起执行。

市区商品房预售资金监督管理实施细则

第一条为规商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，根据《中华人民国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《省商品房预售资金监管暂行办法》以及《市人民政府贯彻落实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》等法律法规有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条凡在本市区围批准预售的商品房建设项目（含经济适用住房、限价商品房等），其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。

第三条本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

第四条市建设局负责对市区商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。

主要履行下列职责：

（一）督促检查市区商品房预售资金监管的实施情况；

（二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；

（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违规行为的投诉处理；

（四）商品房预售资金监管其他有关工作。

中国人民银行市中心支行（下称“市中心支行”）、中国银行业监督管理委员会监管分局（下称“银监分局”）主要履行下列职责：

（一）督导监管银行落实商品房预售资金监管，建立商品房预售资金收缴、支出专项台帐，并做好金融服务工作；

（二）受理监管银行相关项目的备案，并对监管银行商品房预售资金开立、使用合规性进行监督管理；

（三）定期与不定期对监管银行商品房预售资金监管行为进行监督检查；

（四）对商品房预售资金管理相关问题进行解释说明。

监管项目工程监理企业主要职责：

负责所监理项目工程进度、监管项目资金使用情况以及工程量完成情况的鉴证。

第五条市建设局、市中心支行以及银监分局三部门应当建立联席会议制度，