漯河市房地产市场调研报告.docx

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漯河市房地产市场调研报告

漯河市房地产市场调研报告

一．漯河市概况

二．漯河市房地产市场现状

三．漯河市典型楼盘调查分析

四．个人总结

一、漯河概况

漯河市位于河南省中部偏南，北临许昌，西临平顶山，南临驻马店，东临周口，沙河与澧河在漯河市区交汇，因此，“沙澧”二字成为漯河的代名词。

漯河是河南省下属的一个地级市，距省会郑州140公里，区位优越、交通发达，是国家二类交通枢纽城市，京广线、京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道都从此经过。

漯河聚集了以双汇为首的众多食品企业，因此有着“中国食品名城”的称号。

2010年4月，漯河市被评为国家森林城市。

据查证，漯河的文明要追溯到新石器时代，距今已有8000多年的历史。

商周时期，漯河小镇就逐渐形成，因滨临隐水（今沙河）故称隐阳城，属于召陵县管辖。

南北朝石器，隐阳城改称奇雒（luo）城。

隋朝时期，召陵县被并入郾城县，奇雒城改名为殷城。

元代，因沙澧河在此相汇，河湾状似海螺，将上口镇更名为螺湾河镇。

《中国地名大辞典》曰：

“螺湾河，在河南省郾城县东，名螺湾渡。

”明朝，山东定陶进士乔迁任郾城知县，认为“螺”字用于地名不雅，遂改“螺”为“漯”。

清末，京汉铁路在这里修建车站，取名漯湾河车站，因名称字多，为便于书写和称呼，省略为漯河车站，漯湾河镇也随之称漯河镇，属郾城县。

随着漯河经济的发展，牛行街牲畜贸易市场的扩大，以及漯河车站的升级，漯河知名度愈来愈高，漯河已为世人所公认。

1948年7月，设立县级漯河市。

1949年1月，漯河市与郾城县合署办公。

同年10月，漯河和郾城分设。

1960年6月郾城县并入漯河市。

1961年11月，漯河、郾城再次分设。

1986年1月，经国务院批准，漯河市由县级市升格为省辖市，下辖郾城、舞阳、临颍3个县和源汇区，总面积约2640平方公里。

2004年新的行政区划调整后，辖区调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县，全市共有51个乡镇，4个街道办事处，1281个村。

截止2007年底，漯河市全辖区总面积为2617平方公里，总人口257万，其中城区面积1020平方公里，市区建成面积35.4平方公里；城区人口125万人，市区人口34.7万人。

全市有回族、维吾尔、满族、蒙古族、藏族、苗族、壮族、土家族、拉祜族、彝族、朝鲜族、布依族、佤族等38个少数民族，共36450人，占全市总人口的1.42%。

其中回族35396人，占少数民族人口总数的97.3%，蒙古族301人，满族114人，其它少数民族人口较少。

在经济建设方面，漯河市作为全国食品加工基地，是一个充满活力、充满创新的开放型城市，聚集了20多个国家和地区的投资商，同时，逐渐形成了河南省中部地区的造纸基地和全省重要的盐化工基地。

目前，在漯河市龙头企业双汇集团的带领下，漯河市依托丰富的农产品资源，培育出了一大批食品名牌、名企，例如中国肉类第一品牌双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖生产企业澳的利集团、分割出口大户汇通集团、绿色食品后起之秀龙云集团和北徐集团等，因此，漯河市逐渐将自身的农业优势转化为工业优势。

近年来，漯河逐渐形成了以肉类加工、粮食加工、饮料制造、蔬菜加工等行业为主导，以分割肉、肉制品、面粉、方便食品、休闲食品、饮料、奶制品、酿酒、调味品等50多个系列、上千个品种的食品生产加工基地。

据统计，2009年漯河市地区生产总值达到593.6亿元，在整个河南省名列前茅。

食品工业在漯河，不仅是漯河的支柱产业，更是漯河面向中国甚至全世界的一张名片。

作为一个北方少有的水景城市、森林城市，漯河处处流淌着一城春色半城水的自然美景。

淮河的两大支流沙河、澧河贯穿全境，并在市区源汇区交汇，养育了一代代沙澧人。

作为一个以食品加工为主导产业的城市，加上其经济的迅猛发展，漯河人民自然对于饮食文化的品味与需求也日渐提高，在保留传统的以面食为主（例如汇捞面、炝锅面、胡辣汤）的生活习惯以外，也在追求着饮食营养与品质的提高。

穿梭在漯河的大街小巷，笔者深深体会到漯河人民的豪放与热情汇聚在一起，加上漯河悠久的历史、深厚的文化底蕴，从而铸造了这个城市古老而又充满活力的人文魅力。

在这浓浓的历史文化环境熏染下，漯河人民不仅在自身素质上取得良好的发展，而且他们对生活充满了热情，使得这个城市充满了年轻的活力。

漯河人民发扬艰苦奋斗的朴素精神，为家乡城市的建设贡献着自身的力量，他们热情好客，对于外来的企业这个城市敞开胸怀接纳，对于外来的人们，无论是游客还是工作者，漯河人民洋溢着热情都会给予他们宾至如归的感觉。

二、漯河市房地产市场现状

房地产业是漯河市国民经济发展的支柱产业之一，不仅是经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。

近几年来，漯河市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。

自2004年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。

漯河宏观经济键康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。

2003年代以来，漯河市GDP增长一直稳定在13%—15%之间，连年保持两位数增幅并高于全国、全省的平均增长水平，运行质量不断提高；2007年，全年全市生产总值446.6亿元，比上年增长13.8%。

2007年漯河市人均生产总值17517元，较2006年增长13.1%，人均可支配收入10732元，住房人均建筑面积达到33.67平方米/人。

据统计，2009年漯河市地区生产总值达到593.6亿元，在整个河南省名列前茅。

指标

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

建成区面积

36平方公里

39平方公里

46.7平方公里

48.6平方公里

51.4平方公里

总人口

33.11万

33.1万

43.63万

46万

47.4万

职工人均工资

7951元

8971元

10270元

12000元

--------

人均支配收入

6398.4元

7064元

7923元

9034元

10732元

GDP

219.9亿元

279亿元

322亿元

377亿元

446.6亿元

消费品零售额

78.02亿元

89.7亿元

95.4亿元

109.5亿元

127.9亿元

全社会固定资产投资

59.9亿元

71.3亿元

104.2亿元

138.7亿元

159.7亿元

现住房人均建筑面积

26.51平方米/人

26.81平方米/人

28平方米/人

32.6平方米/人

33.67平方米/人

从上表可以看出，漯河市自2003年以来，城市改造速度明显加快，市区人口、区域生产总值也在逐步上升，职工平均工资、人均可支配收入稳步增长，从而促进消费能力日益提高。

从2007年的数据可以看到，漯河市的人均住房建筑面积只有33.67平方米/人，这个数字对于偌大的一个漯河来说，是不容乐观的。

近几年，漯河市注重旧城改造和路网规划，城市风貌有了较大改观，尤其是2009年沙澧河沿岸改造以来，沙澧河两岸区域成为房地产开发的热点，尤其是沙河两岸的楼盘如雨后春笋般冒了出来，如国际花园、银河湾、建业·森林半岛、亚泰·名仕公馆、恒润·阳光水岸等高层住宅皆属于高端住宅项目。

目前，漯河市的主要商业均集中在源汇区人民路北侧、火车站西侧，尤其以零售业最为齐全，从经营业态上看几乎包括了各种业态，有百货商场、超市、专业店、专卖店、杂食店等，从经营环境硬件设施和经营品种档次上看，新天地商业街、丹尼斯一带在漯河市处在领先的位置。

相信随着这一良好的态势发展下去，更多精品项目的开发建设将会投入，从而进一步提升这一区域的居住品牌，同时带动漯河市整体房价的上涨。

2009年漯河市各类房屋交易办理情况

2009年漯河市新建商品房销售情况

总体来看，2009年，漯河市共办理各类房屋交易16281件，成交面积达189.28平方米，成交金额25.9亿元，分别比去年同期增长18.26%、5.27%和30.8%。

其中新建商品房交易8395套，成交面积86.19万平方米，成交金额达13.79亿元。

相比之下，2009年全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%，其中，商品猪猪爱销售额增长80.0%，写字楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%；另外，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比2008年增长4..1%，其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%，而全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比2008年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

据8月政府的最新统计数据显示，2010年1-7月份漯河市办理各类房屋交易8934件，成交面积111.38万平方米，成交金额15.05亿元，分别比去年同期增长4.96%、12.07%和6.88%。

其中新建商品房现售4805套，面积54.34万平方米，成交金额9.09亿元；存量房交易4129套，面积57.04万平方米，金额5.96亿元。

房产抵押4524件，抵押登记面积104.49万平方米，抵押登记金额22.34亿元。

总的来说，漯河市全年房地产市场正稳步向前发展，商品房销售均价略微上涨，相比2009年全国的房地产市场的火爆，漯河全年的楼市在政府的宏观调控下，发展态势相对较为平稳、缓速，商品房均价只是小幅度的上涨三四百元。

但相对全国市场在土地购置、土地开发方面的颓势，漯河市在这一方面的增长是值得我们庆幸的，尤其以2009年10月12的最新地王----昌建·外滩最为醒目。

三、漯河市典型楼盘调查分析

Ⅰ、郾城区

建业•壹号城邦

地理位置

祁山路与牡丹江路交叉口东南角（新会展中心西侧）

开发商

漯河市建业房地产开发有限公司

项目类型

一期11栋小高层住宅

项目进度

8.28开盘、楼层已封顶

总占地

336.6亩

总建

62万m²

均价

一房一价

（预估：

3400—3500元/m²）

主题

壹号城邦一期89-162㎡全阳光瞰景名宅，VIP会员火热招募中！

总投资

25亿元人民币

停车位

420

容积率

1.7

绿化率

42%

建筑密度

20%

主力户型

三房两厅、四房两厅（89-162㎡）

小区配套

小区规划有高档住宅、五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、SOHO公寓、商业中心等紧邻国际会展中心和10万㎡市民广场，漯河一高、漯河五高、漯河实验中学、漯河实验小学与建业小哈佛幼儿园等名校环伺左右；检察院、法院、新闻大厦、漯河市出入境检验检疫局等市政机关迁入，周边多个高档新建小区聚集，数十万名城市上流人群将汇聚于此，是漯河未来的行政、教育、商务中心。

主力卖点

建业·壹号城邦是建业住宅集团站在城市运营的高度，以一种大区域开发的宏观理念，联袂名师进行前瞻规划，建成之后不仅将成为城市精英的居住胜地，更将成为漯河市新的标志性建筑集群。

这样一个伟大项目盘踞于国际化淞江新区CBD核心，体验尖端品质教育，为孩子的未来奠定坚实人生根基，20%的超低密度，42%的绿化率，享有奢华阔达空间、舒适低密度格调生活、15000㎡私属公园、10000株名贵花木、三大主题景观簇拥，奢华的视野享受。

笔者点评

该项目是建业住宅集团继森林半岛之后又一里程碑钜作，位于淞江新区，集高档住宅、五星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓、SOHO公寓、商业中心等，是漯河顶级国际化生活城邦，是漯河名流阶层的居住首选之地。

同时，紧邻国际会展中心和10万㎡市民广场，周边小学、中学各类名校环伺左右，多个高档新建小区齐聚一堂，是未来漯河的行政、教育、商务中心。

绿茵•峻峰华亭

地理位置

泰山路与淞江路交叉口东20米

开发商

绿茵房地产开发有限公司

项目类型

2栋30层、1栋18层阳光板楼

项目进度

开盘热销、12月底入住

层高

4.5m

总建

35000m²

均价

3000元／m²

主题

新政务区|世界级精工大宅

主力户型

两室两厅一卫92.78m²三室两厅一卫121.91m²

三室两厅两卫143.30m²四室两厅两卫158.07m²

主力卖点

开创漯河首个超百米世界级精工大宅，高扬心灵风景，追寻私享境界，地处松江路与泰山路交汇处，新政务区轴线路焦点，政务中心腹地，与新会展中心近在咫尺，2条新建城市主干道，汇集优质教育圈中心。

笔者点评

该盘地处淞江路中段，交通便利，远离了市中心喧嚣的环境，同时此地段教育、医疗配套完备，拥有育才学校、市实验中学、漯河小学、市三院等，18、30层的阳光板楼，超厚度双层中空玻璃270度超大观景飘窗都能吸引有刚性需求的目标客户群。

淞江·芳园西区

地理位置

嵩山西路与嫩江路交汇处

开发商

方圆置业有限公司

项目类型

1-24栋多层25栋小高层

项目进度

开盘热销中、已入住

总占地

336.6亩

总建

128924m²

均价

1500元/m²

主题

公交线路

7路、39路、77路

绿化率

40%

主力户型

90平方两房、127-143平方三房、168平方四房

主力卖点

淞江·芳园西区是继淞江·芳园小区“浪漫”主题的姊妹作，“温情”篇，15万平方超大体量，以“和谐宜居”为项目内涵。

90平方两房、127-143平方三房、168平方四房绝美户型火爆预约中。

小区的地温中央空调，冬暖夏凉；24小时热水，随时沐浴随时洗。

笔者点评

该项目位于淞江新区，与国际会展中心和10万㎡市民广场近在咫尺，同时周边拥有实验幼儿园、实验小学、第二实验中学、育才学校、市实验中学、漯河小学、、五高分校、市三院等，环境幽静，空气质量较高，多个高档新建小区齐聚一堂，是未来漯河的行政、教育、商务中心。

锦绣淞江

地理位置

嵩山东支路以北

开发商

郑州中实房地产开发有限公司

项目类型

31栋多层

项目进度

一、二期已入住、三期热销、

12月交房

总占地

154亩

总建

116740m²

均价

一房一价（1700-2400）

物业费

0.3元／m²

容积率

1.33

绿化率

38%

主力卖点

一、二期经济型别墅是中实地产自行研发的花园洋房升级产品，她汲取别墅产品在环境、配套、产品功能方面的优点，又规避了多层住房产品诸如开间、功能等产品使用方面的缺憾，充分实现别墅品质、多层价格的房地产产品创新，即“别墅卖个多层价”，真正实现“老百姓买得起的别墅”。

笔者点评

 该项目位于漯河市沙北郾城区，占地154亩，容积率1.33，绿化率38%。

北临新建的北环，东临黄山北路，西临松江新区，南临淞江北三路。

  住宅定位以叠拼、联排别墅为主，花园洋房为辅，同时附有少量的平层住宅；在住宅配套上有商业街、周边门面房；内部小区配套有会所、广场、标志性大门等；建筑设计规划上以“是何人局、自然、生态”为原则，充分考虑区域性居民的人居状况，建设设计从细节做起，在控制建筑成本的基础上突出差异性地位特色，在漯河住宅类市场处于领先水平。

西班牙玫瑰·雪莉阳光

地理位置

嵩山路西支与嫩江路交叉口东北角（新会展中心北侧）

开发商

漯河昌建房地产开发有限公司

项目类型

一期C区16栋多层二期A、B区18栋多层

三期6栋小高层1栋高层（写字楼+公寓）15+1层

项目进度

一、二期已售空，高层写字楼11月10日开盘

总占地

260亩

总建

16万m²

均价

2300元/m²

主题

源自地中海的浪漫传奇

容积率

1.21

绿化率

54%

公交线路

7、36、39路

主力户型

30-50m²公寓86-96m²两室106-136m²三室

156m²四室206-256m²空中别墅

小区配套

16万平米西班牙主题风情社区。

项目位于漯河市行政、会展、商务、教育中心——淞江新区CBD核心区域，漯河市唯一科教文化艺术中心北临，东临嵩山东支路、西接嵩山西支路，南连嫩江路、北靠北环路，坐拥10万平方市民广场，有36、39、7路公交车可直达，交通十分便利。

主力卖点

社区定位于16万m²西班牙风情主题社区，以改良的西班牙风情建筑和浓郁的西班牙景观为依托，融合中国传统居住特色，营造出一种激情浪漫与典雅艺术的生活氛围。

她是西方与东方的联姻，是艺术与浪漫的衔接，是热情与奔放的融合，是动与静、大与小、分与合的均衡。

大品牌，大社区，为新城市精英阶层呈赋品质生活馆。

笔者点评

西班牙玫瑰，16万平米西班牙风情主题社区。

项目位于淞江新区核心升值区，总占地面积260亩，总建筑面积16万平方米，社区绿化率高达54％，容积率1.21，是一个集多层、高层住宅、商业、写字楼、单身公寓、幼儿园于一体的大型复合社区。

项目周边教育、银行、医院等资源优厚，有漯河五高、漯河一高、实验幼儿园、育才中学、实验中学等名校，南侧有中行、建行、三院、科技市场等生活配套，社区环境清雅幽静，非常适合城市上流人群居住于此。

欧洲故事·挪威森林

地理位置

嵩山路西支与牡丹江路交叉口西北角（新会展中心西北侧）

开发商

漯河昌建房地产开发有限公司

项目类型

17、18栋地上11层、地下1层21栋7层

19、20栋地上16层、地下1层共5栋

项目进度

二期在建，10月10日开盘预计2011.8.26完工

总占地

21万m²

总建

一期30万m²二期55326.57m²

均价

3400元/m²

公交线路

7、36、39路

容积率

1.5

绿化率

52.3%

小区配套

市民广场、市会展中心、漯河市文化艺术中心、人行大厦、新闻大厦、漯河小学、漯河中学、漯河五高

主力卖点

二期挪威森林的建设,将和西班牙玫瑰、壹号城邦一起打造多功能的淞江新区核心板块。

小区周边有150亩的大型市民广场、漯河市文化艺术中心、人行大厦、新闻大厦、漯河小学、漯河中学、漯河五高等分布周边，突显强势升值空间。

楼间距高达24—39米，让居住更舒心；小区八重安防，让生活更多安全；充足车位，独特人车分流。

小区物业，由双汇商务酒店担纲顾问执导，实行酒店式物业管理，在成功服务于30万平方米的业绩之后，进驻欧洲故事。

建业·森林半岛

地理位置

嵩山路与淮河路交汇处

开发商

漯河建业住宅建设有限公司

项目类型

9栋高层、13栋小高层、7栋多层、3栋叠加别墅

项目进度

二期小高层已售空，现三期高层所剩无几

总占地

115018m²

总建

210470m²

均价

2900元/m²

主题

一种久违的尊荣

上游、上层、上品

总户数

2034

停车位

地下600个

容积率

1.8

绿化率

42%

建筑密度

20%

公交线路

18路、33路、7路、28路

主力户型

单身公寓50m²，两居87m²，三居117m²，四居160m²

项目简介

漯河建业•森林半岛位于沙北行政区内，嵩山路与淮河路交叉口西南角，南临沙河河堤，北临淮河路，东临嵩山路。

建业•森林半岛所处区域是漯河的政治、金融和文化中心，与漯河市委、市政府、人大和政协仅一路之隔，东有国税局、财政局、漯河市实验幼儿园、实验小学、蓝天宾馆等单位，北边有工行、建行、中行、郾城二高等，距市第三人民医院1.5公里，南临沙河河堤，周边环境好，空气清，生活配套齐全。

18路、33路、7路、28路公交车均到达周边，是目前漯河CBD的中心位置，是漯河住宅类当之无愧的地王。

半岛SOHO，18层现代时尚建筑，尊享都市交通脉络，以强大的财富感召力和智慧聚焦力，引领漯河新生态商务空间发展方向。

半岛SOHO基础面积50平方米，可以自由分割进行组合，将是发展上升期企业的最佳办公空间！

更因其城市中心优越地段、畅达交通和充满激情的商务理念，汇聚漯河市中小型企业、发展上升企业、创意企业的商务能量，打造漯河商务资本基地。

笔者点评

该项目是建业住宅集团进驻漯河后第一个锯作，位于沙北行政区，漯河市委、市政府向西仅10米，毗邻沙河河堤，交通便利，周边教育、医疗配套应有尽有，3000平米的美茵湖成为社区六大景观区域的核心景观，在目前的漯河，该项目可以称得上前无古人后无来者的第一大盘，同时房价也处于漯河最高。

天鹅湖

地理位置

纬二路与井冈山路交叉口

开发商

漯河舒曼置业有限公司

项目类型

多层、小高层总楼栋50栋

项目进度

二期年底交房，三期在建

总占地

280亩

总建

35万m²

物业费

0.25元/m²

公交线路

9、77路

小区配套

人工天鹅湖、双语幼儿园、商业街

主力户型

77m²两居89m²三居117m²子母房（经济适用房）

雅典未城

地理位置

纬二路与井冈山路交叉口

开发商

漯河天翼置业有限公司

项目类型

11栋4层1梯两户

项目进度

2010.7.30竣工已入住入住率很低

笔者点评

处于凇江路未来的中央大道和西环的交叉口,享受城市完善配套和开发前景。

交通优势,城市西,北环线近在咫尺,上高速、走国道交通便捷。

新的漯河火车站就规划在雅典未城的西面，这里将形成新的中心。

这里的土地相比市区开发成本相比较低，增值潜力巨大。

文萃·满庭芳

地理位置

松江路与舟山路交叉口西

开发商

漯河经济适用住房管理中心

项目类型

2栋小高层4栋多层1梯两户

项目进度

2009.9已开盘预计2011.5月入住多层已售空

总占地

94000m²

总建

均价

1800元/m²

主题

主力户型

98㎡两房、121㎡三房、135㎡三房

周边配套

漯河小学、实验中学、会展中心、景观大道淞江路、新城·财富广场、未来市中心看得见的发展前景

笔者点评

该项目是经济适用住房管理中心在淞江路段新城财富广场附近的项目，项目地理位置优越，环境宜人，周边教育名校林立，相对峻峰华亭，具有一定的价位优势，经济方面有一定欠缺的住房需求者可以考虑。

天泰大厦

地理位置

淞江路与井冈山路交叉口

开发商

天泰建设开发有限公司

项目类型

1栋16层商业、住宅综合一体

项目进度

近期开盘年底完工

总占地

6400m²

总建

40000m²

均价

2500元/m²

投资

8000万人民币

主力户型

53--170m²十种户型

公交线路

6、9、22、56、29

周边配套

市中医院、沙北汽车站、岷山路小学、商贸城、钟楼广场等

笔者点评

该项目是天泰建设开发公司在06年开发的天泰景丽苑附近的新开发的项目，在钟楼广场南邻，项目位于郾城区井岗路与淞江咱交叉口，总建筑面积50000平方米，工程结构分为，一至三层为大型超市，四至十六层为公寓型住宅。

金地·兰乔圣菲

地理位置

黄河路中段路北交通北路东

开发商

金土地置业有限公司

项目类型

一期8栋高层二期7栋高层共15栋

项目进度

二期开盘热销中、2010.10.1交房

总占地

107亩

总建

180000m²

均价

2700--3400元/m²

绿化率

36%

停车位

600余

公交线路

2、6、9、18、28、29、33、36、72路

主力户型

三房132.6—146平米两房95.6平米复式168.9平米

周边配套

黄河双语艺术幼儿园、昆仑路小学、受降路小学、漯河三中、沙北医院、二院、三院、口腔医院、大商新玛特、永