房地产开发企业土地增值税税收筹划浅析毕业论文.docx
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房地产开发企业土地增值税税收筹划浅析毕业论文
毕业设计（论文）
题目：
浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划
EnglishTitle:
AnalysestherealestatedevelopmententerpriselandVATtaxplanning矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
摘要
税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。
房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，但房地产开发企业面临的税收问题很多：
营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税······而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。
本文首先从国内外税收筹划研究现状着手，分析本文建立的理论基础；其次，研究分析税收筹划理论，介绍与税收筹划和土地增值税相关的概念，为展开对房地产企业的税收筹划建立必要的理论基础；最后，详细介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的方法。
聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
关键词：
房地产开发企业；土地增值税；税收筹划
ABSTRACT
Thetaxplanningisanimportantenterprisefinancialmanagementactivities,canbringeconomicbenefitstoreducetaxexpendituresfortheenterprise,improvetheleveloffinancialmanagementandenterprisecompetitiveness,hasbecomeanimportantfactorinenterprisedevelopment.Realestateindustryasthebackbone,thefoundationalindustryofthenationaleconomy,butrealestatedevelopmententerprisetaxproblemfacingmany:
businesstax,enterpriseincometax,landusetax,landvalue-addedtax······andlandvalueaddedtaxisoneofthemostimportant,it'shightaxrates,taxburdenisheavy,sothelandvalue-addedtax,taxplanning,realestateenterprisestoreducetaxburden,reducethetaxrisk,improvetheoperatingenvironment,improvetherealestateenterprisecompetitionability,playsadecisiverole.Thispaper,startingfromthetaxplanningathomeandabroadresearchstatusofanalysisinthispaper,establishthetheoreticalbasis;Secondly,theanalysisoftaxplanningtheory,thispaperintroducesconceptsrelatedtotaxplanningandlandvalue-addedtax,tolaunchontherealestateenterprisetaxplanningtoestablishanecessarytheoreticalbasis;Finally,introducerealestatedevelopmententerpriselandVATtaxplanningmethods.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
Keywords:
realestatedevelopmententerprises;Landvalue-addedtax;Taxplanning酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
引言
税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。
税收筹划蕴藏着一种大智慧，体现着一种运作思维，是人类文明的智慧行为。
在西方，纳税人进行税收筹划早已经不是什么新鲜事，几乎家喻户晓，在中国，成功的税收筹划行为却仅属个案，但税收筹划能帮助企业实现价值创造的理念已日渐成为国内企业界的共识，因此也受到越来越多的关注。
鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，是我国财政收入的重要来源。
然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，如果深入调查研究房地产开发企业，就会发现目前的房地产开发产业事实上处于一种尴尬的状态。
房地产开发企业面临的税收问题很多：
营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税······而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。
纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。
一、文献综述
国内外关于税收筹划的研究和实践活动早已有之，然而到目前为止，学术界对企业的税收筹划也只是一些零星的筹划方案，许多问题尚不成熟，还尚未形成一个完善的理论体系。
而房地产企业的税收筹划更是比较零散，缺乏系统性。
因此，无论是在理论还是在实践方面，房地产企业的税收筹划都更待进一步的研究。
据此，基于中国现阶段税收环境下的税收筹划研究，引导企业系统规范地进行税收筹划，对于房地产开发企业而言，具有一定的现实和实践意义。
颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。
（一）国外税收筹划研究现状
税收筹划产生于西方国家，在西方，纳税人和税收征管部门都十分重视税收筹划活动，并取得了一定的理论研究成果。
濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。
税收筹划的思想最早于英国，上议院议员汤姆林爵士在1935年“税务局长诉温斯特大公刀”案中提出：
“任何人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税，为了保证从这些安排中取得利益……不能强迫他多纳税”。
銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。
荷兰国际文献局《国际税收辞典》中是这样定义税收筹划的：
是指纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。
挤貼綬电麥结鈺贖哓类。
印度税务专家N·J·雅萨斯威在《个人投资和税收筹划》写到：
税收筹划是纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益。
赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。
美国加州W·B·梅格斯博士在与人合著的《会计学》中认为：
人们合理而又合法地安排自己的经营活动，是指缴纳尽可能最低的税收，他们使用的方法可称之为税收筹划，少缴税和递延缴纳税收是税收筹划的目标所在。
他认为，税制的复杂性使得为企业提供详尽的税务筹划成为了一种谋生的职业。
塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。
（二）国内税收筹划研究现状
在我国，税收筹划到了二十世纪九十年代末期才逐渐被企业所理解和接受。
唐腾翔、唐向编著的《纳税筹划》一书将税收筹划描述为：
在法律规定许可范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先安排，尽可能的取得‘节税’的税收利益。
裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。
我国学者盖地在其主编的《税务筹划》把税收筹划定义为“纳税人依据所涉及到的税境和现行税法，遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，根据税法中的“允许”、“不允许”、以及“非不允许”的项目、内容等，对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的谋划、对策和安排。
”仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。
国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的《税务代理实务》中把税收筹划明确定义为：
税收筹划是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。
绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。
（三）房地产开发企业税收筹划研究现状
随着税收筹划理论的成熟，房地产开发企业税收筹划的理论研究和实务操作都取得了一定的成绩。
梁云风的《房地产企业税收筹划》在介绍房地产行业税收政策的基础上通过案例分析对房地产企业的税收筹划进了探讨。
蔡昌《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》用实战案例诠释税收筹划，解决房地产企业涉税问题，指导房地产企业正确纳税，合理节税及最优纳税方案设计。
骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究
（一）房地产企业财税特征分析
房地产企业是国民经济活动中的具有综合性的行业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
其主要财税特征：
1.房地产业复杂的多元化业务需要精细的财税管理；2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化；3.房地产业成本、费用结构复杂；4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。
瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。
（二）税收筹划概述
税收筹划：
纳税人或扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体（法人或自然人）的战略模式、经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列谋划活动。
鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類。
税收筹划的目标：
1.降低企业涉税风险；2.挖掘规律性纳税模式；3.维护企业合法权益。
税收筹划的基本原则：
1.综合性原则，是指纳税人不仅要把税收筹划放在整体经营决策中加以考虑，而且要把它放在具体的经济环境中加以考虑。
2.经济原则，是指企业进行税收筹划是为了获得“整体经济利益”，不是“某一环节税收利益”。
所以企业要进行“成本效益分析”以判断在经济上是否可行。
3.守法原则，是企业进行税收筹划时首先遵守的最基本的原则。
4.事前筹划原则，税收筹划是一种经济规则，要求有长计划、短安排，周密实施。
栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。
（三）土地增值税概述
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。
2.土地增值税的计算
土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计算依据。
应纳土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=收入总额-可扣除项目金额
（1）公式中的收入总额指，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（2）增值额的扣除项目一般包括以下五项：
①取得土地使用权所支付的金额，包含土地出让金和相关税费峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。
②开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。
③）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用），包括管理费用、营业费用和财务费用则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。
④与转让房地产有关的税金；是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。
转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。
胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻。
财税字[1995]048号文件规定，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独在扣除。
其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
鳃躋峽祷紉诵帮废掃減。
⑤财政部规定的其他扣除项目。
对专门从事房地产开发的纳税人，可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。
稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜。
（3）土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率。
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%—100%的部分
40
5
3
超过100%—200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
20
3.税收优惠
有下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法
（一）利用土地增值税起征点进行筹划
税法规定:
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征上地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里的20%就是“避税临界点”，这条规定给上地增值税纳税规划提供了很大的空间。
纳税人建造普通住宅出售的，要充分考虑高定价所带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税负两者之间的关系，避免增值率稍高于起征点而得不偿失。
这点特别适合于低价房产的销售。
陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟。
1.假如纳税人享受起征点优惠。
某房地产开发公司开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100万元。
当这批商品房的销售价格为X时，相应的销售税金及附加=X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X（其中5%为营业税、7%为城市建设维护税、3%为教育费附加）沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應。
这时其全都允许扣除项目金额=100+5.5%X，该企业要想享受免征土地增值税的税收优惠，其房地产最高售价应满足：
X≤1.2×（100+5.5%X），解方程可知，此时的最高售价为128.48万元，允许扣除金额为107.07（100+5.5%×128.48）万元。
钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺。
2.假如纳税人想通过提高售价达到增加税后收益。
当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下、税率为30%”的规定。
假如此时的售价为128.48+y万元，由于价格提高了y万元，相应的税金及附加和可允许扣除项目金额均提高5.5%y万元，这时，可允许扣除项目金额=107.07+5.5%y（万元），增值额=128.48+y-（107.07+5.5%y）=94.5%y+21.41（万元），应纳土地增值税=30%×（94.5%y+21.41）（万元），要想企业提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>30%×（94.5%y+21.41）即y>8.86。
因此企业想要通过提高售价来得到更大的收益，就必须使价格高于137.34（128.48+8.86）万元。
懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮。
通过以上分析可知，如果转让房地产的企业其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100万元，则售价定为128.48万元是可以享受免税照顾的最高价位。
这一价格水平，不仅可以享受到起征点照顾，还可获得较大收益。
如果售价低于这一价格，虽能受到免税照顾，但获取的收益较低；如果想要提高售价，则必须使得价格高于137.34万元，否则，价格提高带来的收益将不能弥补价格提高所增加的税收负担。
謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘。
[案例1]某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年1月20日，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，单位平均售价2000元/平方米，销售收入总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1100万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加率3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为10%。
计算该公司应交土地增值税和获利金额。
呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚。
（1）转让房地产收入总额=2400万元
（2）扣除项目金额：
①取得土地使用权支付的金额=324万元②房地产开发成本=1100万元③房地产开发费用=（324+1100）×10%=142.4万元④加计20%扣除数=（324+1100）×20%=284.8万元⑤允许扣除的税金=2400×5%×（1+7%+3%）=132万元莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减。
（3）允许扣除项目金额合计=324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万元
（4）增值额=2400-1983.2=416.8万元
（5）增值率=416.8÷1983.2=21.02%
（6）应纳土地增值税额=416.8×30%-0=125万元
（7）获利金额=收入-成本-费用-利息-税金
=2400-324-1100-100-132-125=619万元
该房地产公司建造的普通标准住宅之所以要交纳土地增值税是因为增值率超过了20%，如果该公司把每平方米售价降到1975元，总售价2370万元，其他资料不变，则纳税效果为：
麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶。
（1）转让房地产收入总额=2400万元
（2）扣除项目金额=（324+1100）×（1+10%+20%）+2370×5%×（1+7%+3%）=1981.6万元納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬。
（3）增值额=2370-1981.6=388.4万元
（4）增值率=388.4÷1981.6=19.6%<20%，故免征土地增值税
（5）获利金额=2370-324-1100-100-130.4=715.6万元
降价之后，销售收入减少了30万元，但由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.6万元。
由此可见，只要税收筹划得当，低售价也可以高收益。
風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙。
对从事普通商品开发的地产商来说，并不是销售价格越高其税后收益就越高。
房价过高至少会带来以下三方面的负面影响：
1、房价虚高可能会引起经济泡沫；2、不符合一般的经济学原理。
房产是需求弹性小于1的商品；3、房价过高，普通消费者承受不起，会引起社会的不满，背负不负社会责任的罪名。
所以，房地产商适当的降低房地产销售价格，不仅会获得更多的税后收益，还会赢得社会舆论的支持。
灭嗳骇諗鋅猎輛觏馊藹。
（二）分散收入筹划法
1.分散收入筹划一般是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，降低房地产销售收入。
假如某家房地产开发企业准备出售一栋房屋及土地使用权，房屋市场价值是900万元，其所含的各种附属设备的价格约为100万元。
如果该房地产开发公司在与购买者签订合同时，不区分房屋价格和附属设备的价格，此时转让价格为1000万元，相同条件下增值额会增加100万元，应纳税额也会随之增大。
如果在签订合同时变通一下，仅在合同上注明900万元的房地产转让价格，同时另签订一份附属办公设备购销合同，问题就会迎刃而解，增值额会变小，从而节约相应的土地增值税税额，此外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移数据使用的0.5‰要低，可以节约一部分印花税，可谓一举两得。
铹鸝饷飾镡閌赀诨癱骝。
2.普通住宅和其他房地产开发项目分开核算收入。
税法规定:
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征上地增值税。
纳税人既建造普通标准住宅，又建其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不享受免税优惠。
在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税以减轻税负。
攙閿频嵘陣澇諗谴隴泸。
[案例2]某房地产开发公司2009年商品房销售收入1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。
税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
趕輾雏纨颗锊讨跃满賺。
（1）不分开核算（假如当地允许不分开核算）
增值额与扣除项目金额的比例=（15000-11000）÷11000×100%=36%
应缴纳的土地增值税=（15000-11000）×30%-0=1200万元
（2）分开核算
普通住宅：
增值额与扣除项目金额的比例=（10000-8000）÷8000×100%=25%
应缴纳土地增值税=（10000-8000）×30%-0=600万元
豪华住宅：
增值额与扣除项目金额的比例=（5000-3000）÷3000×100%=67%
应缴纳土地增值税=（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元
合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。
可以进一步通过适当减少销售收入或增加开发支出等成本费用使普通住宅的增值率控制在20%以下，这样既可以免缴土地增值税，又因降低了房价或者是提高了房屋质量、改善了配套设施等，可以在激烈的竞争中取得优势。
夹覡闾辁駁档驀迁锬減。
3.分散收入还可以通过多次签订售房合同来实现。
由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，在售房时分别签订房地产销售合同和附属设备安装及装演、装饰合同。
合同总额不变，但房地产开发企业只需就销售合同缴纳土地增值税，而装修合同则属于营业税征税范围，不用交纳土地增值税，因营业税税率比上地增值税的税率要低很多，从而达到节税的目的。
例如，某精装修商品房售价为2000万元（其中包含装修费500万元），税法规定的可扣除金额为1250万元。
若不分开核算，则增值率=（2000-1250）÷1250x100%=60%，适用的税率为40%，扣除系数为5%。
应纳的上地增值税=（2000-1250）x40%-1250x5%=237.5（万元）。
若分开核算，则增值率=（1500-1250）÷1250x100%=20%,故免交上地增值税，同时装修需缴纳的营业税=500x3%=15万元。
由此可见，分开核算比不分开核算少缴税款237.5-15=222.5万元。
视絀镘鸸鲚鐘脑钧欖粝。
4.成立房地产销售公司，使房地产开发与销售相分离。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定：
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为增值额。
因此，设立房地产销售公司不仅不会重复缴纳营业税，还可以将土地增值税一分为二，降低增值额和增值率，从而达到不交土地增值税或少交土地增值税的目的。
此外，设立销售公司会多一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等费用的税前扣除额，减少了应纳税所得额，减轻所得税税负。
国税发200383号和国税发200631号文件都规定房地产开发企业要预交企业所得税，但并没有要求房地产销售公司预交所得税，所以设立销售公司还可以递延交纳企业所得税。
偽澀锟攢鴛擋緬铹鈞錠。
（三）代收费用筹划法
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]048号）第六款规定：
“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用”。
虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但仍可利用代收费用并进行税收筹划。
如果
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