月天津万科玻璃厂项目可行性研究报告P.docx
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月天津万科玻璃厂项目可行性研究报告P
天津万科玻璃厂项目
可行性研究报告
天津万科兴业（集团）有限公司
二零零壹年八月
目录
第一章工程决策背景
1. 内部因素
2. 外部因素
第二章工程概述
1. 工程区位及用地
2.工程宗地现状
3.工程周边的社区配套
4.工程周边环境
5.工程市政配套分析
6.土地价格
第三章工程法律及政策性风险分析
1.工程用地取得土地使用权法律手续分析
2.工程合作方式及风险评估
3.总体评价
第四章市场研究
1. 区域市场成长状况
2. 区域市场供应产品特征
3. 整体市场对本案影响因素
4. 目标客户、产品及价格定位
第五章规划设计要点
1. 初步规划设计思路
2. 规划设计的可行性分析
第六章工程开发计划
1. 开发机遇
2. 开发周期安排
3. 销售周期安排
第七章投资收益分析
1. 成本预测
2. 税务分析
3. 经济效益分析
4. 工程资金预测
第八章可行性结论
1. 工程优势
2. 工程劣势
3. 结论及建议
第一章工程决策背景
一.内部因素
1.天津万科公司工程布局
万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等工程，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方M，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方M。
世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。
由此可看出，天津万科的主要工程集中在城市的北部。
反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。
万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。
所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。
结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。
目前我司在谈的几个重点工程有：
北部地区铁东路住宅工程，东部地区张贵庄路住宅工程、东部地区天津钢厂住宅工程，南部地区天津玻璃厂住宅工程，其中玻璃厂工程是各方面条件都比较成熟的工程，该工程正好填补了万科在城市南部无工程的空白。
2.天津万科公司经营现状：
目前天津公司在手有两个工程，万科花园新城（含原有新城工程和红旗农场工程）、东丽湖工程，其中新城工程为在建销售的工程，东丽湖工程目前处于前期工作阶段。
新城工程自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城工程基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖工程规模大，是公司长远发展工程，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的工程。
根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新工程，要达到每年有3-5个在开发工程，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。
在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新工程，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂工程区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的工程。
同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。
天津公司现状工程及在谈工程分布:
梅江南工程
西横堤工程
在开发工程:
已完成工程:
在谈工程:
友谊路规划市级行政中心
南楼市级商业中心
工程所在地
梅江居住区
二.外部因素
该工程具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部,行政区划为河西区，该工程所在区域有如下特点和优势:
①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。
②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新
鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。
③经济发展状况来看，该工程所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。
商品房销售均价明显高
于除和平区以外的其他各区。
④规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政
中心南迁，南部土地升值潜力大。
⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大
型超市等全国闻名的商业设施。
⑥工程距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路
网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南
半环的修建对该工程的业主出行将会带来很大的方便。
⑦工程西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192
公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环
境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。
所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。
第二章工程概述
一.宗地区位及用地
1.工程区位
该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。
花园新城新区
世贸广场
城市花园
都市花园
万科中心
宗地位置
.
内环线
中环线
规划东南半环
工程所在地
项目区位图
2.工程用地
该工程宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。
该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。
按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：
名称
面积（万平M）
折算成亩数
毛地面积
35.02
525
其中市政代征地
（含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地）
6.27
94
可建设用地面积
28.75
431
其中区内配套用地
（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）
2.70
41
净住宅用地面积
26.05
391
可建设用地用地率
82%
净住宅用地率
74%
配套公建用地
3.工程地块内各种用地政府控制性规划指标:
序号
用地性质
用地面积
（万平M）
容积率
建筑密度
（%）
建筑限高
（M）
绿地率
（%）
1
住宅地块1
9.89
1.4
30
50
40
2
住宅地块2
3.17
2.0
30
80
40
3
住宅地块3
7.4
1.6
30
50
40
4
住宅地块4
4.54
1.0
30
30
40
5
24班小学及15班幼儿园用地
1.79
0.8
25
25
40
6
储蓄所、物业管理等公共服务设施用地
0.91
1.8
50
50
20
二.宗地现状
1.四至范围:
东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。
2.地势状况
工程用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。
3.地上物现状
地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍（约36户42间房）。
厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。
4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？
）
（1）工程用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。
（2）工程用地内没有需要保留的文物等设施。
（3）工程用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。
（4）工程用地西侧有一个40平方M的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项
目建设无影响。
（5）工程用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左
右,可根据规划予以保留,可为工程提供一部分热水。
5.地质情况
场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。
厂内植被玻璃厂正门
厂区正门
厂区植被
厂区车间
厂区铁路
卫津河和南部水面照片？
三.工程周边的社区配套
1.周边3000M范围内的社区配套
配套设施分类
名称
教育设施
电子仪表技术学校
水浒武术学校
医疗卫生设施
无
商业设施
劝业超市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店
金融设施
无
市场
珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城
天津汽配城
交通设施
门前有去大港区628、659公交线路，距工程1公里处有96、954路终点站
文化设施
无
体育设施
无
总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为工程提供服务，该工程在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。
2.宗地周边3000M外可辐射到的主要公共设施如下（主要指南楼商业片区和友谊路沿线）:
公用设施种类
公用设施名称
教育设施
大学：
天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院
高中校：
北师大天津附中（市重点）、第四中学（市重点）、
南楼中学（区重点）
医疗设施
天津医院，河西医院，天津医大第二医院（三级甲等）
大型商业设施
津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店
文化设施
天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂
体育设施
河西体育场
大型公园
天津乐园
大型宾馆
天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、
大型商住楼
钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、
深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦
综合分析，从该工程沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该工程服务。
四.工程周边环境
1. 现状工程所在区域环境
由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业；建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场；市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。
正开发住宅区域
尖山住宅片区
现状工业用地
现状工业用地
但就本工程目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。
已建成住宅区
宗地
工程所在地
2. 工程宗地周边情况
该工程宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对
该工程的环境有一定的积极影响。
工程宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划
为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。
工程宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库
和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于
梅江南居住区的一部分,该工程与梅江南居住区仅一河之隔----卫津河,基本上形成一个
大的居住片区。
卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该工程周边
环境有了根本性的改善。
工程宗地东面现状为一片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附
近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约127亩，规划用途为水面。
西侧卫津河
北侧顺驰开发地块
厂区西侧刚修建完毕的卫津河
南侧在建道路
梅江南开发用地
3.周边近期及远期规划对周边环境的主要影响
（1）该工程距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环的修建对该工程的出行将会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划2001年开始修建，2002年年底通车。
（2）解放南路规划为60M宽城市主干道，两边绿化带宽30M，到外环线区段，两边绿化带宽50M，并保留现状水面，在工程周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对工程带来的好处可谓多多。
（3）本工程西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该工程的定位和提升档次会有非常积极的意义。
（4）目前工程门前有去大港区628、659公交线路，距工程1公里处有96、954路终点站，工程开发后，该2路公交线会很方便延伸到工程门前设置站点，并可引进其他线路，方便工程业主出行。
五.市政配套
1.道路情况
现状情况：
目前本工程周边的现状市政道路只有一条----解放南路,为天津市区一条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，.其现状路宽30M。
工程南侧的40M宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使工程又多了一条出行路线。
规划情况：
解放南路规划为60M宽城市主干道，两边绿化带宽30M，到外环线区段，两边绿化带宽50M。
工程用地北侧谭江道为规划30M道路，通过谭江道将该工程与梅江居住区联结在一起。
2.市政管线配套情况
总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下：
给水：
在解放南路有φ800的输水管，可从中引出配水管为该工程提供水源。
排水：
在该工程用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在工程用地南侧规划有一污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。
电力：
按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供，容量为1800KVA，现有容量不足以满足工程需要,还需通过上述电站提供增容。
通讯：
该工程为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有12孔电信电缆。
燃气：
气源为天然气，在解放南路有φ600的中压天然气管道，为工程气源源头。
供热：
为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位
时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。
六.土地价格
1.补偿费用:
①与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。
可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。
②另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。
③合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元/亩，折到住宅用地为60万元/亩。
2.土地出让金:
①出让面积界定:
理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即35万M2出让面积（含学校等非营业性公建用地面积）。
两者相差10万M2。
②出让金总额:
污染企业外迁工程可享受按土地评估值7%收取出让金，本工程成本测算时按总规划用地面积计算约为1960万元，如果按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可节省560万元。
（列表说明上述问题）
3．周边地价的比较：
①与梅江地价的比较：
梅江拍卖价为1248元/平方M（楼面地价），该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在0.93左右，推算其可用地地价为89.51万元/亩。
玻璃厂工程可用地地价（含大配套、出让金、契税等费用）为72.86万元/亩。
两者同比，梅江高出16.65万元/亩，同时，梅江为安居工程，地价中不含出让金、契税等费用，且为招标拍卖工程，地价支付时间急促。
②与工程用地北侧顺驰地块比较：
据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为53万元，折到住宅用地为66万元/亩，玻璃厂工程毛地每亩补偿价为45万元，折到住宅用地为60万元/亩。
综合分析该工程地价比较接近市场价位，能为我方接受。
第三章法律及政策性风险分析
一.工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1. 工程用地现状
①土地所有权归属:
国有用地
②土地使用权归属：
天津远洋玻璃工业有限公司
③土地的他项权益:
没有
④土地的用途:
工业用地
⑤工程用地现状的文件:
天津市津南区核发的津南国用（97更1）字第101号国
有土地使用证
2. 工程用地规划
① 工程用地规划用途：
拟规划为居住用地
② 规划批文：
市规划院编制的（10-01-01）控制性详细规划
3.已取得的政府文件：
目前尚未办理工程的任何手续。
3. 工程用地取得土地使用权程序评估
（1） 取得土地使用权程序
① 万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。
② 去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。
③ 去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。
（2）取得土地使用权需要的工作日
一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。
详细说明
（3）取得土地使用权的风险及控制
土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是
风险所在。
风险控制：
土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。
4. 政策性风险评估
（1） 工程周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在30万平M左右，是由政府组织实施的工程，该工程上马一定会对梅江居住区造成很大的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该工程会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该工程立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据天津公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。
（2） 政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值的5-7%收取，但该工程能否顺利按7%执行，是一个待定因素。
我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同中约定，土地方必须保证土地出让金降到7%以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超出7%的部分费用。
二.工程合作方式及风险评估
1.合作方介绍：
土地方为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职工3000余人。
合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为一家合资企业，其退出该工程后必须协助万科公司与土地方的合作并保证万科按其原有合作条件与土地方合作。
2.合作方式
（1）合作方式
万科一次性买断土地使用权，单独开发。
（2）操作方式
万科与土地方天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。
万科公司与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。
3.主要合作条件
（1）与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度
①土地价款：
总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。
②付款计划：
a.双方签订协议后一周内万科公司支付给土地方5000万元，并打入双方共同指定的公证处帐户。
然后万科公司去办理工程立项,如果该工程立项不成,该笔款如数退回给万科公司。
b.万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将5000万元存入土地方指定的帐户，如果此时一期约300亩开发用地还未提供给万科使用，该笔款延迟到一期用地交地后一周内支付。
c.在万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后一年内分四次支付10000万元补偿费，每3个月付四分之一（即2500万元）。
d.在土地方将全部开发用地按要求交给万科公司后一年内分两次付清余款，每6个月付余款的50%，万元。
③土地方的主要工作
a.负责在工程立项后90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地，其余用地在2003年6月底前提供给万科公司使用。
b.拆迁内容包括：
负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路、管线拆除，硬化路面及铁路线拆除、地下构筑物及各种管线拆除等影响工程开发的因素，办理有关手续交纳有关全部税费，交地时保证现场场地平整。
c.负责出具办理工程手续的全部文件、资料、证明等，并负责提供人员配合。
d.负责协调提供该工程临时用水、临时用电。
e.配合万科公司办理该地块从工程立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。
f.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用工程的整个过程中不受因土地方的责任干扰。
g.积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，协助万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，（将出让金总额降低到宗地评估值的7%以下，低于7%的节约部分由双方三七分成，土地方拿七成,万科拿三成）
（2）与合作方香港富联集团国际投资有限公司补偿价款和付款计划
①补偿价款：
总额为1000万元，补偿价款包括合作方前期运作费用、退出开发的
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