住宅开发项目施工阶段的投资控制.docx

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住宅开发项目施工阶段的投资控制

住宅开发项目施工阶段的投资控制

　　摘要：

施工阶段的投资控制虽然在整个住宅开发项目的投资控制各环节中并不是关键的阶段，但却是资金投入实际发生的密集期，是投资的主要实施阶段。

它具有控制过程长、节点多、动态变化的特点。

本文结合上海某小区项目施工过程中投资控制存在问题，提出在健全管理体系，明确管理目标的前提下，以合同为依据，设置投资控制点，严格工程款确认和支付，控制工程签证，避免承包商索赔事件的发生等方法，以达到施工阶段投资控制的目的。

　　关键词：

住宅开发项目施工阶段投资控制特点方法

　　住宅开发项目的投资控制，就是在项目前期决策分析阶段，包括市场定位和设计、招投标、项目实施阶段及工程实施和审核等涉及项目产品建造投入的方面，事先确定投资限额目标计划，采取预控措施，并随时跟踪投入的使用，发现并纠正投入过程中与计划限额目标不符的部分，合理调整控制资金的使用计划，以保证开发建设投入控制在预期的目标内。

　　1概述

　　房地产开发项目投资控制是在市场正确定位和保证质量前提下，对项目开发投入的控制，是使投资项目取得最大经济效益的重要条件，是反映企业管理工作的经营管理水平和企业经济效益的综合指标，是投资者所关心的重要内容。

　　目前住宅开发项目投资主要包括土地、前期开发、建设造价、开发配套、管理、财务、销售、税收等费用成本的投入（详见表1）。

根据开发项目运作的实践经验，在上述各部分发生的费用成本中投入可以按照项目的特点或区域特性，按投入性质分为相对固定费用和相对变动费用。

显然项目开发投资中的土地费用成本投入是一个非常重要的经济指标，目前房地产市场一级土地供给情况，各特定区域的土地价格相对确定，土地成本相对固定；而销售、管理、财务费用，开发配套等费用根据企业和项目的具体管理、融资情况和专业配套部门有相对固定费用收取标准进行测算，因此也属于相对固定的费用；而在项目开发投资中的建设造价（建安费用成本）的投入，在整个项目开发投入费用成本中影响力和所占比例大，变化敏感性强。

影响该建设造价费用成本投入的重要因素是项目建设的前期市场分析产品定位和设计、招投标阶段的有关工作以及建设施工实施和审核阶段工作，这些方面的工作应是建设投资控制的重要控制对象。

因此，在分析研究房地产企业的建设投资控制时，我们应对这些工作内容加强控制。

　　住宅项目施工阶段是项目建设实施过程中的一个重要阶段，虽然施工阶段对项目建设投资控制的影响不是最关键，但施工阶段毕竟是建设投入资金实际发生的密集阶段，是投资的主要实施阶段。

此阶段除伴随施工的时间推移，大量的资金通过施工这一过程不断“物化”，最终形成固定资产，实现项目投资。

　　建设施工投入有其相对的确定性和变更性，因此施工阶段实施投资控制工作对整个项目的建设投资控制无疑也是十分必要的。

　　2施工阶段投资控制的特点

　　2.1实施控制的周期长、涉及面大

　　施工阶段工程建设投资控制贯穿于整个项目的施工过程，自施工准备、开工至竣工结算审核完毕，均为实施过程。

与前期的市场定位和设计阶段和招标阶段控制相比，其控制过程长，控制节点多，是建设投资的实质性落实。

　　施工阶段的建设投资控制不仅涉及到项目实施过程中对图纸化工程投入的实际计量控制，还涉及到诸如分包工程的实施、签证变更、索赔等非图纸化计量对造价的影响的控制。

　　2.2实际费用支付的节点多

　　施工阶段是项目建设投资大量投入的过程，投资支付周期的时间较长。

对承包商和其他分包、材料、设备供应商的支付或以施工进程时间节点为限，或以项目施工实施量的完成和供应量提供节点为限，是在建设总投入控制基础上的多节点支付。

各期支付均为建设投资支付控制的节点。

　　2.3施工阶段控制是一个动态的过程

　　工程施工过程是动态的，建设投资受有关价格涨落、施工变更、设计图纸变更等具体情况的影响，建设投资控制必须根据客观情况及项目建设的变化作必要的动态调整。

这种动态的控制调整需要企业有一个完善的控制管理体系来保证，既不偏离前期设定的控制原则和目标值，又不因机械地执行而造成项目实施中的困难，把握好尺度，控为管用，动态地做好建设投资控制工作。

　　3施工阶段投资控制的方法

　　3.1做好施工的系统管理工作

　　施工阶段工程投资的控制应遵循目标内容明确、系统管理的原则，将各种建设投资控制的方法和手段融合成一个有机的整体。

系统管理应从以下方面着手：

　　1）依据编制好的施工图预算和确定的工程量，作为控制的依据，与合同约定的工程进度款核付的节点相呼应，确保图纸化计量工作满足实际合同支付要求，按合同付款。

　　2）施工过程中对于设计变更和相关施工、材料、设备等变更签证事项必须对其合法性、有效性、技术经济性进行充分的审核，规范签证审批，严格控制签证费用，规范签证行为、程序和制度。

　　3）有效地控制与合同中价款、可转化为价款责任条款相应事件的发生，控制额外的工程费用支出。

　　4）过程中应及时将相关投入实际发生值与预定值相比较，将可能发生的问题及时反馈进行偏差调整控制。

　　3.2利用合同增强控制

　　项目施工阶段建设投资控制应以施工承发包合同的相关约定条款为原则，根据施工实际情况予以控制。

依据合同中显含价款责任条款、可转化为价款的责任条款（如质量奖优罚劣条款、工期奖前罚后条款等）和隐含价款的责任条款的控制（如工程变更形成签证）。

开发企业必须依据在合同中对上述事项的处理、解决的方法和权限的约定条款进行严格的控制，将不可预知的内容减少到最小的程度，控制建设造价投入。

　　3.3施工阶段的重点控制和签证管理

　　施工过程中的建设工程计量是工程款确认和支付的重要一环。

计量的准确与否，直接影响到建设投资控制。

具体实施时，要严格进行工程计量和工程价款的核对。

对于施工单位上报的阶段性工作量应在现场监理工程师签认的基础上予以计量，并按合同的约定支付工程进度款。

这也是保证工程质量和进度的一个重要手段。

　　同时，要严格控制工程签证，切实做好工程变更的签订工作。

签证是开发企业与承包商之间在工程实施过程中对已订合同的一种弥补手段，是建设工程施工过程中对工程施工合同的一种动态调整。

中标后在施工过程中通过签证而增加费用，以弥补投标时因降价让利而造成的一部分利润损失已成为承包商的一个重要途径。

因此，开发企业从合理控制建设投资的角度出发，对施工过程中涉及费用的签证加以重点控制，应以合同约定的计价体系为基础正确把握签证的费用计取，以图纸化计量为原则，尽量减少非图纸化的工程签证。

最重要的是签证要意思明确，不能模棱两可，避免造成同一内容多次签证。

应根据签证内容设置业务范围权限及费用大小签证权限。

根据签证的不同类型，建立专业分工的签证制度，应该有技术和经济专业管理人员来共同商讨把关。

对于签证涉及的费用，应建立两个层次的签证及审批制度，即项目专业技术成本工程师签认和项目负责人（经理）的审核。

对涉及金额较大的内容应在合同的平台上以补充合同或协议的形成予以确认。

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　　3.4设置投资控制点

　　施工阶段的投资控制主要是以工程预算或工程承包合同价为控制目标。

以合同价或工程预算总造价作为总的控制点,控制总造价中的人工费、材料费、机械费、其他直接费、间接费等费用多占总造价的比例,再将整个项目以各专业和分项划分为多个子项。

如基础地下室工程、主体结构工程、幕墙、装饰、安装、消防等主要项目,分别制定阶段性投资控制目标,将各阶段有机的联系起来,共同组成项目投资的目标系统。

也可将各分项的投资占总投资的百分比作为投资的控制点,定期不定期地进行投资分析和投资节超分析。

　　3.5施工阶段避免承包商索赔事件的发生

　　项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面。

就目前开发项目的实施情况看，开发企业根据市场情况提出进行较大的变动，未能按约定提供相应的施工条件、工程进度款支付滞后、甲供材料供应脱节、甲方指定分包工程的施工不利（延期或质量差）等是承包商提出索赔的主要因素。

　　承包商的索赔，最终目的均归结到建设投资费用的增加和工期的延长。

而工期的延长，往往伴随着投资的增加。

就商品房项目的开发而言，延长工期意味着对客户承诺交房期的滞后，这将导致开发企业对客户的违约赔偿，造成整个项目的投入增加。

因此，在项目施工过程中加强这方面的管理，避免承包商索赔事件的发生，对于建设投资控制将起到积极的作用。

　　4某小区项目概况和施工阶段投资控制情况分析

　　4.1某小区项目概况

　　上海某小区住宅项目位于浦东新区，占地面积26626m2，建筑面积为75606m2。

由7幢16-18层的全装修住宅、1幢18层公寓式酒店、1幢4层办公楼和商场以及一万多平米的地下车库组成。

工程自2002年4月开工至2004年5月竣工并交付使用，历时25个月。

　　4.2施工阶段投资控制情况分析

　　某小区项目在施工过程中的建设投资控制手段和内容相对薄弱。

由于工期紧，为急于开工，合同订得较为仓促，对施工中出现的各种问题考虑不全，条款不严密，漏洞较多。

合同签订前，施工图纸尚未完成，因此工程施工前无完整的工程量确认预算编制，而且在施工过程中由于图纸的不完善和开发商的主观意图变化，设计变更随意性大，由此造成的返工较多。

尤其是刚实行全装修交房制度，因为管理经验不足，相关验收标准不全，在装修总承包和土建总承包的施工衔接等诸多方面也产生了返工和签证。

　　由于没有相关投资控制的合同条款作为依据，开发企业对现场签证虽然严格执行“监理核量，工程部核准，预算部核价，公司核定”的程序，但常常因为工程的进度和合同约束条款的欠缺，企业不得不在签证上做出让步。

比如在施工过程中，建筑立面线条复杂，影响业主的视线，开发商提出更改，施工总包单位向企业提出不合理价格签证，由于施工总包合同中未明确该分部工程的计价依据，企业虽然给出了合理的签证价格，但施工单位拒不接受，考虑对工期的影响和无合同计价依据，企业最终在签证价格上没有达到最优水平。

同样在相关费用计取上也存在这一问题，造成了投资的增加。

工程投资结算审核受施工阶段的失控的影响，竣工结算审核工作的依据不充分，无法进行有效的核对和事实认定，直接影响到整个项目的决算审核工作，造成了项目建设投入的增加。

　　5结束语

　　在当今竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。

房地产企业的核心竞争力体现的一个重要方面就在于产品的低成本优势。

在特定区域市场开发环境中，在产品满足市场定位的前提下，最重要的是尽可能地控制建设投资，降低建设开发成本支出，提升利润空间，最大限度地提高企业的投资收益，抵御风险。

这一点已开始受到众多房地产开发企业的关注，成为既是热点又是难点的工作。

因此提高企业投资收益，关键就是要有效地控制工程建设造价。

而施工阶段作为建设投入资金实际发生的密集阶段，是投资的主要实施阶段，对此阶段的投资控制有效与否，更是一个值得探讨的课题。

　　本文以某小区项目实例，结合在开发实践过程中的体会，对施工阶段投资控制不完善的原因进行了分析，并试图找寻此阶段投资控制的一些特点和方法。

希望暨此将管理模式进一步落实在今后实际项目中，并希望将施工阶段的投资控制得更为合理、可操作性更强作为今后继续深入研究的方向。

通过施工阶段的有效控制，结合住宅项目开发过程中其他各环节投资的合理控制，以保证开发建设投资控制在预期的目标内。

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