标准厂房的物业管理方案.docx

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标准厂房的物业管理方案

某某物业管理有限公司简介

某某物业管理有限公司位于新区汉江路52#园区内闽江路，成立于2001年初，隶属于？

？

新区房产管理局，公司注册资金50万元。

公司现有专职管理和技术人员数量为40人，其中中级以上职称人数为11人，工程、财会等业务负责人都有相应专业中级以上职称。

公司物业管理专业人员都有职业资格证书。

公司拥有洗地机、打蜡机、吸尘（水）机等大型专业清洗设备，且已具有一定的清洗经验及技巧。

公司内设办公室、财务科、房产业务科、工程科及各直属物业管理处，已拥有一支管理规范、制度健全、技术过硬、服务周到的专业化队伍，全面为企业提供保安、清洁、房屋保养、水电维修、绿化养护一条龙服务。

公司的物业管理范围有新洲花园、新区行政管理中心、外商公寓、出口加工区、创新创意产业园、新都会、机电工业园、工业园区标准厂房的外资企业，物业托管类型有行政办公大楼、住宅小区、标准厂房等，物业托管总面积约达100余万m2，受益人口约5万余人。

同时负责外资企业的水、电费的代收取工作。

公司认真学习实施9002质量体系，对物业进行科学、专业的管理，努力为业主创造安全、优美、整洁、舒适的生活和工作环境。

公司成立以来，按照现代管理理念，坚持规范管理、热忱服务。

赢得了广大业主和领导的支持与信赖。

某某物业公司服务理念

公司目标：

树立企业形象，担负社会责任，争创一流服务。

公司宗旨：

诚信、平安、亲情、创新。

服务特色：

提供贴身管家式服务。

发展理念：

不断开拓，锐意进取。

质量方针：

满足业主的要求是我们的责任，超越业主的要求是我们不懈的追求。

管理处组织结构

在工业园区园区的物业管理实施中，我们将运用公司充实的资源，对园区内实施一体化管理，公司拟设工业园区园区物业管理处作为公司的外派机构，全面负责园区内的日常管理运作，处理园区内外事务，在公司统一领导下对园区内实施专业化物业管理。

管理处人员配备

岗位设置

人员配备（人）

岗位职责

管理员

2

全面负责园区内物业管理工作

维修人员

3

负责园区内的日常

修理、小修及各项保养工作

收费人员

1

负责园区内相关费用的收取工作

保洁员

3

负责园区内垃圾的收集与清运工作

保安员

21

负责园区内安全保卫、

车辆疏导（停放）工作

合计

30

管理内容

一、园区管理

管理处将在工业园区地块园区内实行封闭式的管理。

52#地块内共有3个出入口（A块泰山路口1个，B块汉江路2个），因园区内地理位置影响，使之成为三个相对比较独立的园区。

在各个出入口位置设立保安岗亭，增设挡车器（电动移门），派保安人员驻守。

园区内企业固定车辆需要办理车辆登记，领取《园区车辆出入证》。

临时进出园区车辆需在保安岗亭做好登记，方可进入园区，如有货物需出园区，应提供相关单位货物（发）放行单。

在园区内车辆实行单向行驶方案，划分停车区域，临时停车区域，装卸货物区域（见附图），各单位的车棚实行统一建造，外观统一，有序停放（用于停放自行车、电动车等）。

保安在区域内实行动态巡逻制度，在巡逻过程中，有序指挥车辆的停放、出入等，维持园区面貌，在巡逻中发现问题，解决问题。

夜间实行半封闭的管理模式，根据各单位上下班工作时间的不同，制定相关计划，关闭出入口大门，自行车、摩托车等进出园区，需提供园区企业的出门证，从而有减少车辆的失窃现象。

白天保安巡逻不低于6次，夜间园区内保安巡逻次数不低于8次。

同时，应做好相关《车辆出入登记》、《保安巡逻记录》、《保安交接班记录》等相关台帐。

42＃地块内有6栋标房，其内企业各自实行内部管理，各自有一个出入口，管理处将根据企业自身要求，自行开启关闭出入口处大门。

保安定时进行巡逻。

二、收费管理

1.收费项目合理、合法、公开。

2.每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准确。

3.准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。

4.管理服务费的收支账目每半年公布一次，接受业户的监督和查询。

5.开展特约服务收费根据服务要求和服务标准，本着收支平衡，略有盈余的精神与业户协商定价。

6.服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，一经发现严肃处理。

同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额。

三、保安管理

基本要求

1.保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。

不准吸烟、闲聊、阅读快报、做与保安服务无关的事。

2.值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。

3.业户需要帮助时，应主动及时提供服务，对业户及访客的询问应热情接待。

4.为保障业户、访客的人身、财产及厂房物业的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到管理人的义务。

对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。

四、保洁管理

（一）基本要求

1.保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。

2.为管理区域内提供一个清洁、舒适的工作和生活环境。

3.操作规范化、管理科学化。

4.适时、及时、准时进行保洁服务。

5.爱护物业各项设施及财物。

6.及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放。

7.节约用电、用水。

8.遵守安全条例和操作程序。

9.作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌。

10.文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境和生活区、工作区的影响。

（二）保洁质量要求

在园区内统一、合理设置垃圾桶（或建造垃圾收集房），实行垃圾袋装化，统一清运。

园区实行8小时保洁制度。

[道路]

目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。

每天巡回保洁

人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。

每天巡回保洁

[绿化带]

花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。

每天巡回保洁

[垃圾处理]

垃圾桶周围墙壁面无污迹、粘附物。

每天1次保洁

垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。

每天1次保洁

垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。

每天1次保洁

在垃圾桶周围5米内进行消毒、灭虫。

不定期保洁

[照明设施]

灯杆无脏污、粘附物。

每周1次保洁

[保安岗亭]

室内地面干净无杂物。

每天2次保洁

墙面四周无污物迹，顶部无蜘蛛网。

每月1次保洁

岗亭外面无积灰。

每周1次保洁

[排水沟]

目视干净无杂草、杂物。

每周1次保洁

排水畅通无堵塞、积水。

每周1次保洁

[外墙]

外立面二米以下无污垢。

每天1次保洁

建筑物外立面按委托合同要求清洗。

（三）保洁质量三查制度

1.员工自查：

每个员工根据有关工作的规程，对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题、解决问题，并做好记录。

2.管理员巡查：

管理员应把巡回检查作为自己的主要工作，对管理区域所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少两次，并做好纪录。

五、维修管理

1、屋面检修，雨水管疏通每季度

2、雨污水管道清淤、疏通每年

3、水箱、阀门清洗检修保养每半年

4、各类进出水管的防冻、检修工作每年

5、化粪池清坑每年

6、消防设施检修每季度

（一）编制各种大（中）修计划：

1）屋面防水修理工程

2）标房外墙粉刷工程

3）栏杆（围墙）油漆工程

4）单（双）跨厂房屋面雨水沟、维修更换工程

（二）报修流程：

1）凡是业主发现设备、设施损坏、异常或有疑问可立即报电话到管理处报修。

2）管理处接到报修后应填写报修登记，同时立即按报修内容指派维修员工在规定时间（半小时）内到达现场，进行修理。

3）业主在维修单上确认签名，维修结果上报管理处，管理员进行业主回访，并做好相关的台帐记录。

六、绿化管理

1、保洁：

经常/天，保洁率99%以上；

2、浇水：

夏秋季一遍，冬春季二天一遍，均匀适量，不伤花木；

3、施肥：

夏秋季一遍，均分无重无漏；

4、除杂草：

一遍/月，基本无杂草，纯度99%以上；

5、草坪修剪：

二遍/月，高度适中；

6、杀虫：

一遍/季，发现虫害时连续多次至消灭为止，用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良；

7、整形造型：

春、夏、秋季各一遍，乔木剪下重枝、内生枝，灌木造型。

七、装修管理

企业进驻园区，如需要进行装修，则必须提出申请，经物业审核，总公司批准后，签订装修施工协议书，方可进行施工。

如占用绿化、道路、外墙开门等，须经过相关部门批准后，向物业提供相关批准文件及复印件后，方可开展施工。

八、交接厂房管理

（一）交付厂房流程：

1）提供厂房租赁合同

2）交房验收

3）验收通过，交接钥匙，归档

验收不通过，存在问题的填写报修单，根据企业要求的不同划分总公司和物业两部门处理

（二）接管厂房流程：

1）提供退租申请报告

2）提出相关厂房恢复要求

3）厂房恢复后，物业、总公司、房管科共同进行验收

4）验收合格后，办理退租手续

5）交接钥匙，归档

岗位职责

管理员

1、全面负责管理处内部管理、业务服务；保安服务、保洁服务、绿化服务、应急服务、特约服务等工作；

2、组织拟制、审核物业贯彻管理服务的工作计划和作业文件；

3、负责管理服务的质量控制；

4、负责管理服务的费用控制；

5、负责协调与厂方、物业行政主管部门、管理部门及专业专项物业管理公司之间的关系。

6、负责厂方的选择、评价，审批管理服务公开文件和管理处作业文件的发放；

7、负责组织公益性活动；

8、完成公司交办的其它任务。

门岗保安

1、对管理员负责，服务上级命令；

2、在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；

3、验证《物品出门证》，施工人员的《临时出入证》后方可放行；

4、劝阻闲人进入；

5、发现责任区域公物损坏向上级报告；

6、负责外来人员登记，备用钥匙管理；

7、协助管理员进行紧急服务处理。

巡岗保安

1、对管理员负责，服从上级命令；

2、巡逻中遇到需要服务应及时提供服务；

3、接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场；

4、巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；

5、检查机动车辆、非机动车辆、停放情况。

保洁员

1、对管理员负责，认真执行各项管理制度；

2、认真做好承包区域的环境保洁；

3、在管理员带领下，认真完成本职工作和其它交办任务；

维修工

1、维修员工在接到指派修理后应在15分钟内到达业主修理点进行修理。

2、进行修理工作时，应着装整洁，对客人要有礼貌，修理动作要轻。

3、修理工对设备设施修理后，应清除设备、设施上的油污、灰尘等，对散落在地上的垃圾要清除干净，修理工具和备品备件要收好，不得有遗漏。

4、所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行，不得违反各种设备的安全操作规程，确保安全生产。

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某某物业管理有限公司

二七年一月