盐城商业地产调研报告.docx
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盐城商业地产调研报告
1
一月
二月
三月
产品名称
数量
金额
利润
产品名称
数量
金额
利润
产品名称
数量
金额
利润
合计
合计
合计
四月
五月
六月
产品名称
数量
金额
利润
产品名称
数量
金额
利润
产品名称
数量
金额
利润
合计
合计
合计
盐城商业地产调研报告
前言
“什么叫商业地产。
我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。
我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。
我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。
目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。
如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
”——王健林
商业地产一些心得
1、解决资金
在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！
这就要求开发商要有一定的经济实力
2、找到人才
人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。
其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户，
找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。
这样才有利于商业的销售。
3、只租不售
主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。
一、目前盐城市场主力商业项目调研
据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺
Ø购物+餐饮+娱乐
1、金鹰奥莱城
✓地址：
人民南路
✓开业时间：
2012年5月18日
✓主力店面：
男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达斯、匡威
✓定位：
第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。
✓主要支撑点
外部坏境：
内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔
品牌效应：
金鹰旗下打折店铺
主力店面跟随：
一线品牌提前签订
✓业态分布
专业店面+娱乐场所
✓物业管理
统一有金鹰有限公司进行管理
✓目前经营情况
客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：
主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就比较少，
2、业态分布比较单一，吸引点较少
3、下线店面比较少，交通不方便
Ø销售价格
自持物业
商铺有商家进行返点15-25%
2、金鹰购物中心
金鹰国际购物中心项目外立面
金鹰国际购物中心项目概况
投资公司
●金鹰商贸集团有限公司
经营公司
●盐城金鹰国际购物中心有限公司
基本情况
●盐城最高档购物中心
●总建筑面积62000平方米
●开业当天销售额400万
●停车位120个+100
功能定位
●高级时尚百货店，突出生活时尚
开业时间
●2009年1月16日
✓业态分布以及分配比
✓项目优势
1、位于市中心最繁华的地段
2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良
3、品类组合：
金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响
✓项目劣势
1、主干道比较比较拥堵
2、车位配比不够
3、餐饮比较少，比较缺乏！
✓经营与管理
1、人员都有金鹰公司内部招聘
2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系
3、物业都有金鹰有限公司持有
4、租金在销售商营业额中返点15%-25%
✓目前经营情况
随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。
增加了营业额度。
在盐城高端产品市场做的比较好
3、
五洲国际广场
✓开发商：
五洲置业有限公司
✓建筑面积:
约3万平方米
✓定位：
集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。
✓业态分布
一楼：
品牌服饰店面为主+饭店
二楼：
餐饮
三楼：
餐饮
四楼：
电影院+游戏厅
主要以购物休息为主
✓项目优势
1、位于市中心最繁华的地段
2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米
3、拥有自己的一批跟随店面
4、招商程度较好
✓项目劣势
1、主干道比较比较拥堵
✓销售价格
1F-销售价格内街36000元/每平方米外街50000元/每平方米（反点之后的价格）优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除。
2F--销售价格25000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除
3F--销售价格18000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除
4F--自持物业
✓目前经营情况
目前经营良好，特别是餐饮这个区域。
4、宝龙城市广场
✓
开发商：
盐城宝龙置业发展有限公司
✓建筑面积：
3万平方米
✓定位：
档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体
一楼：
百货+超市（永辉）
二楼：
餐饮+服饰店铺
三楼：
餐饮
四楼：
电影院+游戏厅
主要以购物休息为主
✓项目优势
1、位于老城区和新城区结合点位置独特，
2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。
3、拥有自己的一批跟随店面
4、招商程度较好
✓项目劣势
服饰店铺经营不成规模，没有竞争优势。
✓目前经营情况
目前经营良好，特别是餐饮这个区域。
5、先锋岛国际广场
✓开发商：
盐城国投置业
✓建筑面积：
3万平方米
✓定位：
档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体
A楼：
百货+门店+（超市）
B楼：
电影院+娱乐
C楼：
周边主力店面（主要为餐饮）
主要以购物休息为主
✓物业模式
开发商持有物业
✓项目优势
1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目
2、该地区大型零售业态较少，可以充分满足周边居民购物、休闲、美食、娱乐的需求，极大地丰富周边地区的商业形态
✓项目劣势
盐城市老城区西端，地理位置相对较偏，周边配套还没完善
✓目前经营情况
目前经营良好，
内部餐饮情况理想；
✧分析
上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业，这种模式决定了整体的经营模式，再从它们的经营情况来看，始终是“温水煮青蛙”（除金鹰）
导致这种原因的主要是问题有以下几点1、定位不够明确。
2、商业街的发展需要一个漫长的阶段。
Ø专业店铺
1、奥华家居城
奥华国际外立面
奥华国际家居项目概况
投资公司
●盐城奥华国际有限公司
经营公司
●盐城奥华国际有限公司
基本情况
●盐城家居建材购物中心
●总建筑面积约70000平方米
●停车位200左右
功能定位
●家居建材，突出生活时尚
开业时间
●2014年5月
2、业态分布
楼陈
业态
1F
卫浴
2F
软装（沙发、墙纸）
3F
家居
4F
开发商持有（暂定）
3、优势
✓专业市场比较强
✓交通交便捷：
2条BRT
✓离城北汽车站比较近，运输较方便
劣势
✓周边：
配套部成熟，大型超市以及餐饮设施为零
✓客流量比较少，位置一般
✓楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出）
✓周边没有大型产业以及新建成的小区
✓招商品牌不够突出
标准层平面图
✓合同签订方式
1、签订10年，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）
2、签订3年，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）
✓目前销售动态
面积在30-100平方米、
1F价格在28000元/平方米；2F价格在10000元/平方米；3F价格在6000-7000元/平方米（以上价格都是反租价格）
3年反租21%，房价中一次性扣除；第4年反7%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第5年反8%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第6年反9%，当年反到业主手中（按签订合同的总价）；第7-10年租金9、1分成（业主那9、开发商拿1，以当时的实际租金计算）
✓销售情况
1F销售率20%
2F销售率30%
3F销售率60%
4F销售率0%
销售时间4-6个月
2、
金鼎装饰城
✓开发商：
新洋置业有限责任公司
✓建筑面积：
22万平方米
✓定位：
建设装饰装潢材料营业用房，配置餐饮，休闲娱乐广场以及仓储区。
✓业态分布
楼陈
业态
1F
卫浴
2F
家居
3F
待定
✓合同签订方式
1、签订5年，反租协议（暂定）
✓目前销售动态
5年反租35%，房价中一次性扣除；
具体价格待定
✓销售情况
目前完成一部分招商
销售周期为1年
2F-3F具体价格没有定，宣传3F起价为2880元，销售难度较大！
劣势
✓周边：
配套部不成熟，大型超市以及餐饮设施为零
✓客流量比较少，位置一般
✓楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上观察出）
✓周边没有大型产业以及新建成的小区
✓招商品牌不够突出
✓定位不够明确，招商次序比较混乱
✧分析
1、上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应，销售难度比较大。
销售周期较长，一般在2年以上销售率达到40%-60%销售速度比较缓慢。
2、周边没有相适应的的配套设施，特别是餐饮行业、百货、超市、较大范围的居民区等。
这才导致这个区域不被认可！
从而导致销售难度较大!
销售上采用单一销售手段（小蜜蜂方式，即多人采取打电话方式），整体模式处于低层数阶段，让客户感觉不到项目的优越性。
当我被上帝造出来时，上帝问我想在人间当一个怎样的人，我不假思索的说，我要做一个伟大的世人皆知的人。
于是，我降临在了人间。
我出生在一个官僚知识分子之家，父亲在朝中做官，精读诗书，母亲知书答礼，温柔体贴，父母给我去了一个好听的名字：
李清照。
小时侯，受父母影响的我饱读诗书，聪明伶俐，在朝中享有“神童”的称号。
小时候的我天真活泼，才思敏捷，小河畔，花丛边撒满了我的诗我的笑，无可置疑，小时侯的我快乐无虑。
“兴尽晚回舟，误入藕花深处。
争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。
”青春的我如同一只小鸟，自由自在，没有约束，少女纯净的心灵常在朝阳小，流水也被自然洗礼，纤细的手指拈一束花，轻抛入水，随波荡漾，发髻上沾着晶莹的露水，双脚任水流轻抚。
身影轻飘而过，留下一阵清风。
可是晚年的我却生活在一片黑暗之中，家庭的衰败，社会的改变，消磨着我那柔弱的心。
我几乎对生活绝望，每天在痛苦中消磨时光，一切都好象是灰暗的。
“寻寻觅觅冷冷清清凄凄惨惨戚戚”这千古叠词句就是我当时心情的写照。
最后，香消玉殒，我在痛苦和哀怨中凄凉的死去。
在天堂里，我又见到了上帝。
上帝问我过的怎么样，我摇摇头又点点头，我的一生有欢乐也有坎坷，有笑声也有泪水，有鼎盛也有衰落。
我始终无法客观的评价我的一生。
我原以为做一个着名的人，一生应该是被欢乐荣誉所包围，可我发现我错了。
于是在下一轮回中，我选择做一个平凡的人。
我来到人间，我是一个平凡的人，我既不着名也不出众，但我拥有一切的幸福：
我有温馨的家，我有可亲可爱的同学和老师，我每天平凡而快乐的活着，这就够了。
天儿蓝蓝风儿轻轻，暖和的春风带着春的气息吹进明亮的教室，我坐在教室的窗前，望着我拥有的一切，我甜甜的笑了。
我拿起手中的笔，不禁想起曾经作诗的李清照，我虽然没有横溢的才华，但我还是拿起手中的笔，用最朴实的语言，写下了一时的感受：
人生并不总是完美的，每个人都会有不如意的地方。
这就需要我们静下心来阅读自己的人生，体会其中无尽的快乐和与众不同。
“富不读书富不久，穷不读书终究穷。
”为什么从古到今都那么看重有学识之人？
那是因为有学识之人可以为社会做出更大的贡献。
那时因为读书能给人带来快乐。
自从看了《丑小鸭》这篇童话之后，我变了，变得开朗起来，变得乐意同别人交往，变得自信了……因为我知道：
即使现在我是只“丑小鸭”，但只要有自信，总有一天我会变成“白天鹅”的，而且会是一只世界上最美丽的“白天鹅”……
我读完了这篇美丽的童话故事，深深被丑小鸭的自信和乐观所折服，并把故事讲给了外婆听，外婆也对童话带给我们的深刻道理而惊讶不已。
还吵着闹着多看几本名着。
于是我给外婆又买了几本名着故事，她起先自己读，读到不认识的字我就告诉她，如果这一面生字较多，我就读给她听整个一面。
渐渐的，自己的语文阅读能力也提高了不少，与此同时我也发现一个人读书的乐趣远不及两个人读的乐趣大，而两个人读书的乐趣远不及全家一起读的乐趣大。
于是，我便发展“业务”带动全家一起读书……现在，每每遇到好书大家也不分男女老少都一拥而上，争先恐后“抢书”，当我说起我最小应该让我的时候，却没有人搭理我。
最后还把书给撕坏了，我生气地哭了，妈妈一边安慰我一边对外婆说：
“孩子小，应该让着点。
”外婆却不服气的说：
“我这一把年纪的了，怎么没人让我呀？
”大家人你一言我一语，谁也不肯相让……读书让我明白了善恶美丑、悲欢离合，读一本好书，犹如同智者谈心、谈理想，教你辨别善恶，教你弘扬正义。
读一本好书，如品一杯香茶，余香缭绕。
读一本好书，能使人心灵得到净化。
书是我的老师，把知识传递给了我；书是我的伙伴，跟我诉说心里话；书是一把钥匙，给我敞开了知识的大门；书更是一艘不会沉的船，引领我航行在人生的长河中。
其实读书的真真乐趣也就在于此处，不是一个人闷头苦读书；也不是读到好处不与他人分享，独自品位；更不是一个人如痴如醉地沉浸在书的海洋中不能自拔。
而是懂得与朋友，家人一起分享其中的乐趣。
这才是读书真正之乐趣呢！
这所有的一切，不正是我从书中受到的教益吗？
我阅读，故我美丽；我思考，故我存在。
我从内心深处真切地感到：
我从读书中受到了教益。
当看见有些同学宁可买玩具亦不肯买书时，我便想到培根所说的话：
“世界上最庸俗的人是不读书的人，最吝啬的人是不买书的人，最可怜的人是与书无缘的人。
”许许多多的作家、伟人都十分喜欢看书，例如毛泽东主席，他半边床上都是书，一读起书来便进入忘我的境界。
书是我生活中的好朋友，是我人生道路上的航标，读书，读好书，是我无怨无悔的追求。
一个人的谈吐有没有“味道”，完全要看他的读书方法。
如果读者获得书中的“味”，他便会在谈吐中把这种风味表现出来；如果他的谈吐中有风味，他在写作中也免不了会表现出风味来。
所以，我认为风味或嗜好是阅读一切书籍的关键。
这种嗜好跟对食物的嗜好一样，必然是有选择性的，属于个人的。
吃一个人所喜欢吃的东西终究是最合卫生的吃法，因为他知道吃这些东西在消化方面一定很顺利。
读书跟吃东西一样，“此人吃来是蜜糖，他人吃来是砒霜”。
教师不能以其所好强迫学生去读，父母也不能希望子女的嗜好和他们一样。
如果读者对他所读的东西感不到趣味，那么所有的时间全都浪费了。
所以，永远记得，这世间上没有什么一个人必读的书，只有在某时某地，某种环境，和生命中的某个时期必读的书。
读书和婚姻一样，是命运注定的或阴阳注定的。
纵使某一本书，如《圣经》之类，是人人必读的，读这种书也一定应当在合适的时候。
当一个人的思想和经验还没有达到阅读一本杰作的程度时，那本杰作只会留下不好的滋味。
孔子曰：
“五十以学《易》。
”便是说，四十五岁时候尚不可读《易经》。
孔子在《论语》中的训言的冲淡温和的味道，以及他的成熟的智慧，非到读者自己成熟的时候是不能欣赏的。
四十学《易》是一种味道，到五十岁，看过更多的人世变故的时候再去学《易》，又是一种味道。
所以，一切好书重读起来都可以获得益处和新乐趣。
多读书，可以让你觉得有许多的写作灵感。
可以让你在写作文的方法上用的更好。
在写作的时候，我们往往可以运用一些书中的好词好句和生活哲理。
让别人觉得你更富有文采，美感。
多读书，可以让你全身都有礼节。
俗话说：
“第一印象最重要。
”从你留给别人的第一印象中，就可以让别人看出你是什么样的人。
所以多读书可以让人感觉你知书答礼，颇有风度。
多读书，可以让你多增加一些课外知识。
培根先生说过：
“知识就是力量。
”不错，多读书，增长了课外知识，可以让你感到浑身充满了一股力量。
这种力量可以激励着你不断地前进，不断地成长。
从书中，你往往可以发现自己身上的不足之处，使你不断地改正错误，摆正自己前进的方向。
所以，书也是我们的良师益友。
多读书，可以让你变聪明，变得有智慧去战胜对手。
书让你变得更聪明，你就可以勇敢地面对困难。
让你用自己的方法来解决这个问题。
这样，你又向你自己的人生道路上迈出了一步。
多读书，也能使你的心情便得快乐。
读书也是一种休闲，一种娱乐的方式。
读书可以调节身体的血管流动，使你身心健康。
所以在书的海洋里遨游也是一种无限快乐的事情。
用读书来为自己放松心情也是一种十分明智的。
读书能陶冶人的情操，给人知识和智慧。
所以，我们应该多读书，为我们以后的人生道路打下好的、扎实的基础！
“书籍是全世界的营养品,生活里没有书籍,就好象没有阳光;智慧里没有书籍,就好象鸟儿没有翅膀。
”（[英]莎士比亚）。
“一本新书象一艘船,带领着我们从狭隘的地方,驶向生活的无限广阔的海洋。
”（[瑞士]凯勒）。
“不读书就没有真正的学问,没有也不可能有欣赏能力、文采和广博的见识。
……不读书的人就不是一个完人。
”（[俄]赫尔岑）。
多读书,可以开阔视野,增长见识,启迪智慧,可以使自己在工作中有所创造,有所成就;多读书,可以丰富自己的知识宝库,进一步懂得生活,可以提高自己的文采和对艺术的欣赏能力,可以变“下里巴人”为“阳春白雪”,从而使自己的生活更加丰富多采,充满情趣。
“书是随时在近旁的顾问,随时都可以供给你所需要的知识,而且可以按照你的心意,重复这顾问的次数。
”（凯勃司）。
知识就是力量,科学技术就是生产力。
要想建设一个具有高度精神文明的社会主义强国,没有一定的科学技术水平是不行的;科学技术仅为少数人所掌握,也是不行的,尤其是在科学技术高度发达的今天,更是如此。
而要想让所有的人都上学学习,是不可能的。
那么,就只有在工作中学习,利用一切可以利用的时间和条件自学。
在自学过程中,不可能人人都能得到指导老师,那么,最好的老师就是书籍。
“书籍蜿蜒伸入我们的心灵,诗人的诗句在我们的血流里舒缓地滑行。
我们年轻时诵读它们,年老时仍然铭记它们。
我们读到他人的遭遇,却感到身历其境。
书籍到处可得,而且价廉物美。
我们就象呼吸空气中的氧一样吸收书中的营养。
”（[英]哈慈利特）。
读书有这样多的好处,而书籍又可随时随地买到,并且花钱不多;时间,工作之余也是足够的;精力,20岁左右的小伙子和姑娘们是充沛的。
这种年龄,记忆力旺盛,分析判断能力也已达到一定程度,且无家室之累,正是集中精力学习知识的黄金时代,千万不要白白地浪费掉。
中国有句古话:
“少壮不努力,老大徒伤悲”。
待到自己在曲折的人生中悟出应该多学本事的道理,想学的时候,由于年龄的增长,记忆力衰退,由于家庭的重负,精力集中不起来,那时想学也学不好了。
与其那时悔恨终生,倒不如现在就努力学习。
“学海无涯勤是岸,云程有路志是梯”,“勤奋能点燃智慧的火苗,懒惰是埋葬天才的坟墓”。
“业精于勤,荒于嬉;行成于思,毁于随。
”（[唐]韩愈）。
成功的喜悦,永远都是只属于那些勤奋好学,勇于攀登的人们。
“如果你们,年轻的人们,真正希望过‘很宽阔,很美好的生活’,就创造它吧,和那些正在英勇地建立空前未有的、宏伟的事业的人手携手地去工作吧。
”（[苏]高尔基）。
为了能够工作得更好和生活得更美好,读书学习吧,年轻的朋友!
古人云：
“书中自有黄金屋，书中自有颜如玉。
”可见，古人对读书的情有独钟。
其实，对于任何人而言，读书最大的好处在于：
它让求知的人从中获知，让无知的人变得有知。
读史蒂芬?
霍金的《时间简史》和《果壳中的宇宙》，畅游在粒子、生命和星体的处境中，感受智慧的光泽，犹如攀登高山一样，瞬间眼前呈现出仿佛九叠画屏般的开阔视野。
于是，便像李白在诗中所写到的“庐山秀出南斗旁，屏风九叠云锦张，影落明湖青黛光”。
对于坎坷曲折的人生道路而言，读书便是最佳的润滑剂。
面对苦难，我们苦闷、彷徨、悲伤、绝望，甚至我们低下了曾经高贵骄傲的头。
然而我们可否想到过书籍可以给予我们希望和勇气，将慰藉缓缓注入我们干枯的心田，使黑暗的天空再现光芒？
读罗曼?
罗兰创作、傅雷先生翻译的《名人传》，让我们从伟人的生涯中汲取生存的力量和战斗的勇气，更让我们明白：
唯有真实的苦难，才能驱除罗曼谛克式幻想的苦难；唯有克服苦难的悲剧，才能帮助我们担当起命运的磨难。
读海伦?
凯勒一个个真实而感人肺腑的故事，感受遭受不济命运的人所具备的自强不息和从容豁达，从而让我们在并非一帆风顺的人生道路上越走越勇，做命运真正的主宰者。
在书籍的带领下，我们不断磨炼自己的意志，而我们的心灵也将渐渐充实成熟。
读书能够荡涤浮躁的尘埃污秽，过滤出一股沁人心脾的灵新之气，甚至还可以营造出一种超凡脱俗的娴静氛围。
从群体上看，中专毕业生的劣势是阅历较少、知识层次相对不高;优势是学校专业设置大多贴近市场实际、贴近一线需要，且中专毕业生年青、肯吃苦、可塑性强。
从个体来说，每位毕业生的优势与长项又各不相同，如有相当一部分毕业生动手操作能力较好;有些学生非常上进，上学期间还同时参加了职业资格考试或自学考试。
所以，在实事求是，不弄虚作假的前提下，要特别注意扬长避短，从而在竞争中取得优势，打动聘任者。
没有重点和章法的写作易使文章显得头绪不清、条理紊乱。
非常热爱市场销售工作，有着十分饱满的创业激情。
在××××两年从事现磨现煮的咖啡市场销售工作中积累了大量的实践经验和客户资源。
与省内主要的二百多家咖啡店铺经销商建立了十分密切的联系，并在行业中拥有广泛的业务关系。
在去年某省的咖啡博览会上为公司首次签定了海外的定单。
能团结自己的同事一起
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