青岛绿色食品产业中心规划报告20151023..pptx

青岛绿色食品产业中心规划报告20151023..pptx

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,青岛绿色食品产业中心规划研究报告,2015年10月,上海信众投资管理有限公司,谨呈：

青岛正悦投资开发有限公司,关于项目的核心理解,项目理解（性质与指标）目标体系理解核心问题构建,【引言部分】,3,本项目地块上以农田为主，有少量厂房，地块内道路绝大部分为土路。

项目地处胶州李哥庄镇东部，周边现状以村落、农田及村镇企业为主，城市化及产业功能发展相对滞后，本项目的开发思路首要解决的问题是项目如何与胶东国际机场产生联动，进而提升产业活力，最大化机场带来的辐射效应，深度挖掘其带来的发展契机。

【1、关于区域的理解】,【2、关于项目属性理解】,绿色食品产业中心是整个项目南北两地块中示范性的核心启动区，并与整个地块约20平方公里规划用地内的其它产业形成产业生态体系。

禁建界,限建界,产业生态体系,青岛市,前提政府主导的产业转型与升级带来的税收、就业、形象提升,项目对于胶州市的产业升级、区域发展等方面担负使命，对区域形象提升负有责任；借助企业实力，整合行业或产业资源，提升和带动区域开发环境；,目的企业盈利,结合政府要求，最大限度回现，开发更加契合胶州当地市场的产品；以本项目为契机，建立正悦集团在青岛的品牌形象与影响力，建设具有高价值，高回报的固定资产，未来升级为环渤海经济圈龙头企业。

环渤海经济圈,【3、关于目标体系理解】,项目定位研究必须以现实条件为基础，以政府和企业共同目标为导向，如何实现二者之间的平衡，是项目成功开发运营的关键！

品牌目标：

打造正悦集团的地产品牌，在产业开发领域开辟一片新天地；利润目标：

在保证政府目标前提下追求利润和经济效益的最大化；战略目标：

对于区域：

引领开发区的产业升级和区域形象的提升；对于企业：

立足青岛的同时，逐步占领环渤海经济圈。

品牌：

名企品牌，实力较强，在城市综合运营、能源矿产等领域有显著的竞争优势；经验：

专注于城市综合运营、房地产二级开发、能源矿产、金融投资、国际商贸等；区域：

未来规划利好，但目前产业结构相对欠佳，产业开发环境相对受限；项目：

以村落及城乡企业为主，目前缺乏商务办公、商业氛围。

核心问题是什么？

我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题,项目的产业方向与整体定位！

基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件、金字塔模型，信众认为项目应该解决的核心问题是：

一、宏观经济及基础条件,设问：

青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？

项目开发背景及方向？

城市概况地位,李哥庄镇位于胶州市东北部，距胶州市政府16公里，临红岛经济区，西靠胶东国际机场，南接胶州少海新城，坐拥大沽河左岸，地处青岛市“三城联动”战略中北岸新城的顶部，位于胶州市东北翼中心地带。

镇域面积75平方公里、总人口10.8万人，建成区面积14平方公里，常驻人口7.2万人。

辖41个村、3个居委会。

李哥庄镇是全国首批发展改革试点镇、中国制帽之乡、山东省旅游强镇、山东省百镇建设示范镇、山东省经济发达镇、行政管理体制改革试点镇、青岛市小城市培育试点镇。

青岛为山东省最大的城市，李哥庄位于胶州东北部，地处“三城联动”的顶部，是全国首批发展改革试点镇之一。

综合：

国家沿海重要中心城市,地位：

环渤海经济圈核心城市,经济：

GDP山东第一，近9000亿元,2014年山东省GDP排行前十,经济发展水平,经济发展迅速，保持稳步的上涨态势，但增速有所放缓，面临产业升级和经济转型的需求，寻求再次的经济快速腾飞。

数据来源：

青岛统计年鉴,2014年青岛生产总值（GDP）将近9000亿元，排名全省第一，比上年增长8.56%，但增速减缓；2014年胶州市GDP突破900亿元，在整个青岛的各个区市中GDP排名靠前；李哥庄镇近来GDP总量稳步增长，但2014年增速放缓，主要是由于面临经济转型和再发展等原因。

2010-2014年青岛固定资产投资总值呈上涨趋势；2014年第二产业投资位居第二，占比48.87%；第三产业居首位，占比49.31%，第二、三产业发展较为均衡；,2010-2014年胶州固定资产投资总值呈上涨趋势；2014年第二产业投资居首位，占比80.25%；其次是第三产业，占比19.58%，第二、三产业发展失衡；,固定资产投资,固定资产投资力度持续加大，2014年胶州投资达到5766亿元，其中第二产业显著占据主导地位，可见第二产业在胶州整个经济体系中的重要地位。

中国未来产业经济的发展趋势是：

产业的界限将越来越模糊，本项目所承载的任务，即是理念极为先进的产业融合。

青岛的人均可支配收入逐年增高，但增长速度近两年有所放缓，2014年增速近9%，达到38294元/人。

胶州的人均可支配收入逐年增高，但增长速度近两年亦有所放缓，2014年增速近8.7%，达到34062元/人。

收入生活水平,近年来青岛及胶州的人均可支配收入稳步提升，但胶州市低于青岛市的平均水平，主要是受产业经济影响。

进出口贸易,胶东国际机场定位为面向日韩地区及其它国际地区的门户机场、环渤海地区的国际航空货运枢纽机场。

青岛在山东诸市中具有吸引外资的绝对优势。

青岛具备建设特殊政策区（临空经济区、自由贸易区）的条件。

开发区人均可支配收入与人均年工资水平明显高于烟台市平均水平，分别达到41000元和53000元/年，居民消费能力相对较强,解决了解城市以及区域层面，产业发展的环境及存在问题；结论整体水平及基础环境良好，但产业结构较为保守，非理想状态；,设计、研发,加工、制造,销售、衍生服务,核心结论与方向.01,经济与产业环境，基础较为坚实,产业结构失衡，寻求转型升级,青岛市作为山东第一大城市，产业与经济环境基础相对坚实；胶州的经济水平在整个青岛名列前茅；李哥庄经济发展速度保持稳步的上涨态势。

青岛市第二、第三产业发展基本持平；胶州市绝对二产主导，在当下社会环境中三产结构需要不断优化与改善；长远来看，传统制造加工产业价值与利润空间不断缩水，将会逐步被淘汰。

注：

微笑曲线所描述的是产业链中的价值传递方向，现代产业发展背景下的产业价值链更加注重前期创新及后期营销阶段，支持知识经济导向。

PART2城市&产业环境,设问：

青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？

项目开发背景及方向？

二、区域站位及规划,“蓝色战略”助力青岛国家级中心城市，推动项目区域发展升级,国家战略：

国家战略2011年1月，国务院以国函2011年1号文批复山东半岛蓝色经济区发展规划，标志着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。

这是十二五开局之年第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。

山东半岛蓝色经济区致力于大力发展海洋经济，科学开发海洋资源，培育海洋优势产业。

青岛提升：

在蓝色经济区发展规划中，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”，青岛市的战略地位获得极大提升，借此契机，青岛城市建设进入新的发展快车道。

城市战略规划,胶州市城市总体规划（2005-2020）,临空经济区,国家经济开发区,胶东国际机场落位，将使胶州形成两大发展核心：

以机场为核心的临空经济区国家经济开发区李哥庄将正式进入胶州城市发展规划核心圈层,胶州,新机场的落位使胶州城市发展重心转移，东北部将成为主要发展方向。

城市战略规划,空间发展策略：

向南向东发展为主，西部、北部优化完善。

空间布局结构：

一个中心，两翼带动一个中心：

中心城、少海新城、南部新区、西部商贸区、北部物流区两翼：

以李哥庄为中心的东北翼，以张应、里岔、普集组成的西南翼胶州市城市总体规划（2005-2020）,李哥庄通过引进覆盖产业、旅游、商贸、科技等跨领域重大项目，促使区域产业转型升级。

区域战略规划,设问：

青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？

项目开发背景及方向？

三、产业结构与趋势,城市产业方向,青岛重点经济功能区，项目周边高端装备制造和软件信息产业环绕。

项目（机场片区）,胶州,拓展区新兴产业区、生物医药产业区、车船配套产业区、城市核心区、生态旅游区、空港产业区（临空经济区）、重型装备制造区、现代生态农业区,胶州国家经济技术开发区打造以海洋高端装备制造业、新能源、新材料、海洋生物医药为主的蓝色制造业聚集区，着重发展IT、文化创意、现代物流业，科技研发、金融等现代服务业。

城市产业方向,产业结构与趋势胶州,胶州以蓝色制造业与现代服务业为主导方向。

启动区六区五中心六区：

高端商务配套区、保税物流功能区、省级蓝色高端制造业基地、科技创新孵化区、高新区、生态湿地修复示范区五中心：

数字化专用设备研发制造中心、3D打印技术研发制造中心、工业智能机器人研发制造中心、海洋工程技术研发制造中心、集中冷链研究制造中心,李哥庄与胶东国际空港有着近水楼台的区位关系，且自身具有良好的政策扶持、较为雄厚的产业基础、大沽河生态资源等优越的机遇条件，李哥庄将重点发展以下四大主导产业：

城市产业方向,结合青岛市城市空间战略布局、胶东国际机场和临空经济区规划，李哥庄科学确立了建设“特色航空小镇、生态智慧新城、高端产业基地”的发展定位和“全力打造临空生态智慧小城市、争创全国航空港小城市发展标杆”的奋斗目标。

结合青岛市城市空间战略布局、胶东国际机场和临空经济区规划，李哥庄将全力打造临空生态智慧小城市。

重点发展产业,空港的建设对区域发展起到强心剂的作用，但在空间的产业发展与功能布局的推动上，亦有其客观规律性，对本项目而言，如何结合自身条件与城市环境，通过精准定位实现与机场的有效互促发展，是其核心问题。

机场发展对周边区域的拉动作用,紧紧围绕李哥庄打造临空生态智慧小城市，大力发展临空高端服务、促进李哥庄产业转型与城市能级提升起到显著拉升作用。

设问：

项目具备何种资源，可以实现的发展潜力，承担何种城市及产业使命？

四、项目优势资源分析,区位条件,地处胶州李哥庄镇东部，与即墨、高新区接壤，周边产业区较为发达。

航空青岛流亭机场青岛新国际机场（规划）铁路济南-青岛高铁北京-青岛上海-青岛城际快线青荣威城际铁路（建设）青岛-日照城际铁路（规划）高速公路G22青（岛）兰（州）高速G20青（岛）银（川）高速G18荣（成）乌（海）高速G15沈（阳）海（口）高速G204济（南）青（岛）高速S68威（海）青（岛）高速,城际铁路,对外交通体系,青岛是国际性的港口城市，通过陆港空链接着全国各大城市。

胶东国际机场位置图,胶东国际机场毗邻李哥庄镇，落户建成后将使胶州成为全省唯一内联全国、外接全球的世界级中转枢纽，带动李哥庄镇产业升级，加快城镇化发展。

规划旅客吞吐量：

2025年，年旅客吞吐量3000万人次，远期到2040年，年旅客吞吐量5000万人次的能力规划货运吞吐量：

27万吨,与周边城市关系,与城区交通现状,李哥庄镇东南与青岛城阳区接壤，东北与即墨市毗邻，西侧以大沽河为界与胶东办事处相邻，北段与胶州市胶莱镇、即墨市蓝村镇相连。

青银高速、G204、S218等干线穿境而过，距离胶州市中心半小时、距离城阳半小时、青岛市中心一小时车程。

随营旧路和李王路，潍蓝路、兰州东路建设，李哥庄的对外交通体系进一步优化提升。

内部交通体系,毗邻胶东新机场，多条高速穿境而过，交通体系较为完善。

项目位于胶州市李哥庄镇东侧，大沽河与桃源河之间。

北地块位于棘洪滩水库西侧，占地824.3公顷；南地块位于李哥庄镇南侧大沽河东侧，占地1039公顷。

胶州成为全省唯一内联全国、外接全球的世界级中转枢纽、国际门户、航空产业城。

胶东国际机场定位,区域枢纽机场、面向日韩的门户机场，环渤海地区的国际航空货运枢纽机场。

未来全国八大国际空港枢纽之一。

新机场对胶州的影响,青岛胶东国际机场目标：

建设综合交通、智慧机场、绿色环保、特色商贸的美丽机场。

胶东国际机场效果图,2013年新机场选址确定，预计2018年将投入运营。

新机场效应,本项目位于胶东新机场5-10km第二圈层，新机场将代替流亭机场促进青岛的城市发展。

机场产业布局,按照“依托新机场，统筹陆海空，建设航空城，发展大青岛”的理念，同步规划研究临空经济区，其中核心区221平方公里，拓展区240平方公里，将重点发展航空基础产业、高科技制造业、高端服务业、通航相关产业等。

临空经济区,临空经济区内经济的快速发展