数字动漫创业服务中心项目可行性研究报告.docx
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数字动漫创业服务中心项目可行性研究报告
数字动漫创业服务中心项目
可行性研究报告
第一章项目单位及项目概况
1.1项目单位概况
项目名称：
**数字动漫创业服务中心项目
单位名称：
**广电置业有限公司
项目单位概况：
**广电置业有限公司于2009年11月12日注册成立，住所地为**市锡山区东亭街道东亭中路69号；经营范围为房地产开发经营、物业管理、房地产信息咨询、利用自有资金对外投资、装饰装潢服务（不含资质）；注册资本为5000万人民币。
公司法定代表人严克勤，负责人陈锡初。
公司已于2010年9月27日经公开竞价拍得位于锡山区东亭街道二泉路南、东亭路东地块（宗地编号为XDG-2010-17）使用权。
目前，公司已设立工程部、财务部、统计部、经营部等部门，并陆续招聘各类专业人才25人。
1.2项目概况
1.2.1项目建设背景
**国家动漫产业基地拥有“一个基地、多个园区、全市参与”的格局，其中，新区、滨湖、崇安、北塘等重点园区经历数年发展已尽显规模，目前，全市各大园区所拥有的动漫企业总数近百家，从业人员8000余人，可供使用的载体面积超过40万平方米。
1、新区园区
**国家动漫产业基地在新区建设“创新创意产业园”，占地120亩，一期13.5万平米投资4亿元，已入驻动画相关创意企业40家，广泛涉及原创动画、手机及网络游戏、CG特效、创意产业版权交易、动漫人才培训、文化传媒、创意产业融资担保等领域。
**国家高新技术产业开发区管理委员会出台加强科技创新发展的政策给予入驻企业配套奖励；对于需要扶优扶强的代表企业，正在套用区动漫资金预付奖励、科技基金担保协调银行贷款、“创投基金”等多种方式予以资金扶持。
新区动画创业园正在构建创作、制作、发行、播映、融资以及相关衍生产品开发的完整产业链；加强动画卡通、网络游戏、手机信息、多媒体产品的开发，紧跟3G技术、IPTV未来信息业发展潮流。
目前，各种2维、3维的建模、动画、映像制作，建筑漫游、虚拟现实、多媒体的制作以及原创游戏的开发在热烈进行中。
2、滨湖园区
**国家动漫产业基地在滨湖区建设太湖数码动画影视创业园，2006年4月，**太湖新城科教产业园组建成立，园区总面积28平方公里，目前，已引进动漫企业近20家，也产生了较多优秀作品，年原创制作能力达2000分钟以上。
其中，偶形文化公司首创的百集偶形动漫电视剧《秦汉英杰》已出口至日本；哈皮动画公司创作的104集连续剧《哈皮父子》在中央电视台播出后，今年8月荣获第24届中国电视金鹰奖青少年类最佳动画片；梦幻动画公司正在制作大型成人动画系列喜剧《欢乐正前方》，前50集已经完成并在中央电视台播出；灿烂动画公司制作的《卡通奥数快乐学》获得了“全国优秀教育音像制品奖”二等奖。
园区通过与国家新闻出版总署中国版权保护中心合作，成立中国动漫作品版权服务平台南方中心；与中华民族文化促进会合作，成立动画动漫考级中心，为动漫产业的发展提供了较好的平台支撑。
园区承办了中国经典文化创意系列——“演绎三国”动漫设计大赛、“撰水浒”动漫设计大赛等活动，还将陆续推出“梦红楼”、“记西游”、“致意聊斋”等动漫设计大赛，通过宣传本土原创动漫，加快传统的经典文化与现代的创意文化的有机结合。
3、崇安园区
**国家动漫产业基地在**CBD建设崇安区创意产业园，环境优越，交通便捷，商贸繁荣，生活配套服务和功能性配套服务完善，给园区企业员工生活和企业生产经营提供了全方位优质快速的服务，北京IDD国际动画学院等一批动漫企业入驻。
崇安区政府出台《鼓励和促进科技“三创”载体发展的政策意见》，入驻企业可在享受省、市扶持政策的基础上还能享受区级政府的扶持政策。
崇安区创意产业园下设广瑞路创意产业园、北仓门创意产业园、广益创意产业园三个创业园。
IDD国际动画学院是国际艺术数字基金会（DDF）在中国的教学试验点，致力于带领我国动画教育领域的佼佼者获得国际化的专业培训，同时，承接高端3D外包业务，预计到2010年可达到1000人规模。
4、北塘园区
**国家动漫产业基地在北塘区建设的创意产业园已升级为**市科技创业服务中心。
科创中心紧临锡城最大的商业步行街，交通便利，创业生活配套设施完善，科技人才荟萃；规划占地面积107亩，建筑面积22万平方米，是**城区最大规模的科技孵化器和现代服务业集聚区，以创意产业、科技服务业、电子信息产业、节能产业为产业特色，正在吸引动画技术开发及相关衍生品的制作、营销等动漫创意产业机构；同时，也吸引信息产业、节能产业、创意产业等科研创新机构，高端法律、财务、金融、环保、设计等现代服务业机构，配套服务项目还有：
电子信息园、软件研发园、留学生创业园、SOHO设计园等专业孵化器，酒店、休闲、运动、培训等配套设施。
为了加快**动漫产业的快速发展，**广电置业有限公司对广电东亭园进行全面规划和设计，提出了**数字动漫创业服务中心项目，形成一个以**广电综合实力为依托，全国一流的动漫产业园区，充分发挥广电集团人才、创意、策划、组织、技术、设备、资金及经营方式的优势，围绕**动漫公共技术服务平台，打造一个以数字影视动漫为主要内容的**动漫产业的示范区和集聚区，进一步增强**动漫产业的竞争实力。
1.2.2项目建设地点
本项目建设地点位于**市锡山区东亭路与锡州路交叉口东北侧地块，在**市区东北部。
基地东临新兴塘河，东亭路以东，锡州路以北，二泉路以南。
1.3项目主要建设规模
本项目总用地面积35766平方米，围绕着动漫产业服务中心建设五星级酒店，办公楼，商业，服务式公寓，住宅五种功能建筑。
项目形成总建筑面积187984.39平方米，其中酒店写字楼商业复合体建筑面积65341平方米，服务式公寓24905平方米，商业建筑面积25729平方米，住宅建筑面积72009.39平方米。
1.4建设方案
1.4.1总平面布置方案
1、本项目根据用地特点以及业态功能所需，总布局上将五星级酒店与办公楼，商业一起作为一个超高层建筑放在北地块，其余商业街、公寓式酒店、住宅放在南地块。
南北地块之间空地为整个项目的联系空间，此广场为整个项目的重心，广场北部为酒店使用，南为服务中心、住宅小区、公寓式酒店的出入口，共用且不干扰。
服务中心东侧有宽度为18米左右的沿河带型空间，可视为酒店配套设施与服务中心南侧小商业形成一个围绕动漫服务中心的休闲商业带。
2、为减少道路压力，增加商业沿街界面，将超高层主楼东置，商业裙房放置在西侧靠近十字路口处，将主楼最宽面放置在北地块最南端处，往北逐渐减小，形成梯形标准层，以减少对北面幼儿园日照的影响。
酒店与办公分层设置互不干扰，酒店以及宴会入口在正南，办公人行入口在主楼北侧。
3、南地块商业街靠近道路，住宅在相对安静的临河区域。
公寓式酒店在商业街之上的北端，靠近中心广场。
商业街中部适当的往腹地伸展，合理利用住宅日照间距带来的大面积空间。
对外形成一个幽静的环境，并能直接通向地下一层停车场。
商业内街南端和中部主入口均为开放式，以便人流自由活动，与南侧规划商业街区一起形成商业带。
住宅北侧有一小部分商业，作为商业带的延伸在动漫服务中心的南侧，引向河岸，可减少百米高住宅对服务中心的压力，也让住宅与服务中心有过渡空间。
4、一个单元的住宅都放在小区东侧，可减少日照对东侧多层住宅的影响。
并在南部利用住宅朝向正南以后与道路间夹角空地做入口广场，使住宅尽量原理道路，减少道路对住宅的干扰，同时还能兼顾景观，让更多的住户可看到河景，提升住宅品质。
1.4.2建筑设计方案
本项目业态较多为一大特点，建筑间需要互相辗转借位来满足各功能要求，并使之有更好的环境空间。
结合动漫产业活跃灵动的特点，提炼出折线作为整个方案的母题，形成本案一大特点。
整个方案以现代简洁为主要风格，材料以石材和玻璃幕墙为主，局部采用穿孔铝板装饰，使整个项目充满了时尚气息。
酒店在平面布局上尽量减少对北侧的幼儿园的日照影响以外，母题折线主要运用在立面上，使建筑更加挺拔伟岸。
酒店裙房与商业街使用相同石材以互有联系。
公寓式酒店与商业街融为一体，立面上公寓式酒店和住宅端部为大房型，这些顶部的景观封闭阳台形成的大折线立面与酒店立面相呼应。
而住宅底部仍保留了住宅类型的立面特色，使住宅立面形成一个独有的形象。
1.4.3结构设计方案
1、设计依据
《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑抗震设计规范》（2008年版）GB50011-2001
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《建筑桩基技术规程》JGJ94-2008
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
2、荷载
⑴楼面荷载
办公：
2.0KN/m2
客房：
2.0KN/m2
餐厅：
2.5KN/m2
餐厅厨房：
4.0KN/m2
住宅厨房：
2.0KN/m2
厕所：
2.5KN/m2
机房：
7.0KN/m2
疏散楼梯：
3.5KN/m2
不上人屋面：
0.5KN/m2
上人屋面：
2.0KN/m2
⑵风载
基本风压：
0.45KN/m2
地面粗糙度B类
⑶基本雪压：
0.4KN/m2
3、工程设计标准
⑴设计基准周期为50年。
⑵酒店建筑结构安全等级为一级，地基基础设计等级为甲级。
其他建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。
⑶建筑物抗震类别为丙类，抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.05g，场地土类别为Ⅲ类。
4、结构选型
钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为四级，现浇梁板式楼盖，筏板基础或桩基础。
5、材料
混凝土：
C25~C40；
钢筋：
箍筋采用Ⅰ级钢，梁板柱主筋采用Ⅲ级钢；
砌体：
内隔墙采用蒸压加气混凝土砌块，外墙采用KM1型粘土空心砖。
1.4.4给排水设计方案
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015－2003，2009年版
《室外给水设计规范》GB50013－2006
《室外排水设计规范》GB50014－2006
《二次供水设施卫生规范》GB17051－1997
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95，2005年版
《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084－2001，2005年版
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140－2005
《民用建筑水消防系统设计规范》DGJ32/J92-2009
《江苏省商业建筑设计防火规范》DGJ32/J67-2008
2、给水系统
⑴从两侧市政管网上各引根DN150的市政自来水管在地块内连成环状。
⑵一层～二层由市政管网直供；三层及三层以上变频供水机组供水，采用低位生活水箱→变频水泵→各用水点。
⑶住宅部分，用水标准取300升/人.天，共约700人，用水时间为24小时，小时变化系数Kh取2.8，所以最大日用水量210m3/d，最大小时用水量24.5m3/hr；
酒店、酒店式公寓部分，用水标准取300升/人.天，共约1000人，用水时间为24小时，小时变化系数Kh取2.5，所以最大日用水量300m3/d，最大小时用水量31.25m3/hr；
办公人员，服务人员使用部分，用水标准取50升/人.天，共约300人，用水时间为10小时，小时变化系数Kh取1.5，所以最大日用水量15m3/d，最大小时用水量2.25m3/hr；
商铺，商场部分，用水标准取8升/人.天，共约3000人，用水时间为12小时，小时变化系数Kh取1.5，所以最大日用水量24m3/d，最大小时用水量3m3/hr；
项目用水共计549m3/d，61m3/hr。
3、排水系统
⑴室内污废合流。
⑵污水经化粪池初步处理后排入市政污水管网。
4、雨水系统
⑴室外雨污分流。
⑵雨水设计参数采用：
重现期P=1年，qs=2.14L/S.100m2。
5、消防给水系统
⑴按高层五星酒店（H>50m）设计。
⑵消防用水量
q内=30L/S
q外=30L/S
q喷=30L/S
⑶消防水池、屋顶消防储水
在地下设780m3消防水池，分两格设置（两格连通），每格390m3，包括3小时室内外消火栓系统和1小时湿式喷淋用水量。
在最高层屋顶设18m3的消防水，屋顶设消防增压设备。
⑷室外消火栓系统按规范设置室外地上式消火栓，由室外市政给水管网上接出。
同时地下消防水池内储存室外消防用水量，并设置消防取水口。
⑸室内消火栓给水系统
1）采用临时高压系统，由专用消防泵从消防水池内吸水供给；
2）系统设二套水泵接合器。
⑹湿式喷淋给水系统
1）均按中危险Ⅱ级设计；
2）在一层消防控制室旁集中设置湿式报警阀；
3）地下车库选用79℃喷头，厨房选用93℃喷头，其他无特殊要求房间选用68℃喷头；
4）系统设二套水泵接合器。
⑺灭火器的配置
分别按中危险级、严重危险级设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
1.4.5暖通设计方案
1、设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《公共建筑节能设计标准》DGJ32/J96-2010
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
2、空调设计
空调冷热源采用螺杆式地源热泵机组。
酒店、商业办公和商铺等小空间采用风机盘管加新风系统，便于室温独立控制。
多功能厅和商业等大空间采用双风机的低速全空气系统，通过管道井或直接由本层室外引入新风。
3、通风设计
⑴公共卫生间设置机械排风，通风按10次/小时计算。
⑵电梯机房排风按10次/小时计算。
⑶平时排风时变配电所n=15次／时，水泵房n=５次／时
4、防排烟设计
⑴地下车库内设机械排风兼排烟系统,排风机排风量按6次/小时换气计算（层高按3米计）。
⑵各类设备用房排烟量按最大防烟分区面积乘以60m3/m2.h计算，当排烟风机负担两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积120m3/m2.h计算，补风补风量按不小于排烟量50％计算。
⑶不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室设置正压送风系统。
正压风机设于屋顶。
正压送风道内的风速控制在不大于15m/s，前室内正压送风口每层均设，平时常闭，着火时通过消防中心打开着火层及其上下两层的风口及正压送风机。
防烟楼梯间正压送风口隔层设置，平时常开，着火时消防中心打开正压送风机。
5、自动控制与节能
⑴本工程的空调与通风系统自控为楼宇自控的一部分。
其中空调冷水机组、水泵、冷却塔、空调箱、排风机、排烟机等均可纳入楼宇自控系统。
可在中央空调控制室实现对上述设备的监示，测量，控制和运行记录。
⑵新风系统尽量采用全热交换器。
⑶空调通风系统中的各设备均选择效率高、能耗小的产品
6、环保卫生与防疫
⑴屋顶正压送风机设减振措施，采用低噪声型。
⑵保证空调系统有足够的新风量。
1.4.6电气设计方案
1、设计依据
《10kV及以下变电所设计规范》
《高层民用建筑防火设计规范》
《建筑物防雷设计规范》
《火灾自动报警系统设计规范》
《民用建筑电气设计规范》
《建筑照明设计标准》
2、设计范围
⑴10/0.4KV高低压变配电系统；（供电部门归口设计）
⑵照明配电系统；
⑶动力、空调配电系统；
⑷防雷接地系统；
⑸消防报警系统；
⑹通讯网络系统。
3、供配电系统
⑴负荷等级：
本工程酒店写字楼商业复合体为一类高层民用建筑。
消防用电负荷、客梯、公共照明、生活用泵、酒店计算机系统、保安监控系统及重要负荷等均为一级负荷；其他为三级负荷。
⑵本工程采用两路10KV供电，高压系统采用单母线分段运行方式，中间设联络开关，平时两路电源同时运行，互为备用。
变电所设在地下一层，内设置4台2000KVA干式变压器和2台1000KVA干式变压器。
所有开关均采用真空型断路器。
计量方式采用高供高计。
低压配电采用220/380V电压供电，配电干线采用放射式和树干式相结合的方式，配电干线采用电缆在桥架内敷设，配电支线采用穿管暗敷或线槽敷设。
⑶电缆、导线选型：
低压配电线路选用ZR-YJV型阻燃电力电缆或选用BV-450/750V型铜芯塑料线；消防线路采用NH-YJV型耐火电力电缆或选用NH-BV-450/750V型耐火铜芯塑料线；
⑷本工程各建筑用电电源均由楼内变电所供给。
消防泵、喷淋泵、排烟风机及火灾报警主机等消防设备由变电所引二路专线供电，末端自动切换。
4、照明系统
⑴本工程照明参照国家照度标准，并结合工程实际情况来确定照度，各重要部位照度如下：
门厅300LX;办公300LX;会议室300LX;
⑵照明均选用高效节能型灯具及节能型荧光灯管，功率因数不小于0.9；
⑶照明支线用BV-450/750V型铜芯塑料线；保证线路的供电可靠性；
5、防雷接地系统
⑴本工程主楼按二类防雷建筑物设置防雷保护装置，屋面采用避雷网，为防止侧向雷击，将六层以上，每三层利用梁圈内两根钢筋作均压环，将以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接；配套用房按三类防雷建筑物设置防雷保护装置；屋面采用避雷网，引下线利用柱内主钢筋，接地利用基础接地；
⑵本工程防雷接地，电气接地，弱电接地采用合用大楼基础接地，接地电阻要求不大于1欧姆。
⑶本工程设置三级浪涌保护器，以防雷击电磁脉冲；
⑷本工程低压配电系统接地型式采用TN-S制；
6、通讯网络系统
⑴通讯网络系统配线架设在一层消防中心内，采用光纤接入方式，各层均设置分线箱。
⑵水平布线及主干线布线线缆均采用六类布线器件，采用护套线缆在金属线槽内或穿管敷设。
⑶办公区域按每15~20m2设置一个双孔信息插座，会议室每间设1~2个双孔信息插座，其它场所按需设置信息点。
⑷每个双孔信息插座按二根六类电缆布线。
7、消防报警及联动系统
本工程中主楼按一级保护对象设置消防设施，配套用房按二级保护对象设置消防设施。
⑴设置部位
本工程根据规范要求的部位均设置火灾自动报警及联动控制系统，消防中心设于楼内一层，设独立对外出入口。
⑵消防等级
本工程消防采用集中报警系统，每层相应设置楼层显示器、感烟（温）探测器、消防广播、手动报警按钮等消防设备，整个系统采用二总线制火灾报警系统。
⑶联动控制系统
联动控制器设有对消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机的联动控制，消防控制室还设有对消防泵、正压风机、排烟风机的手动直接控制装置。
消防中心、消防水泵、排烟风机、正压风机、防火卷帘等消防设施采用双路供电，且在末端配电箱内作自动切换。
联动功能：
a、启动消防泵、喷淋泵；
b、发出信号迫降电梯，迫将防火卷帘；
c、切断空调、照明等非消防电源；
d、投入消防广播、声光报警装置
e、应急、疏散照明投入等等。
⑷消防中心专设与当地消防部门直接联系的专线电话。
⑸应急、疏散照明
应急照明灯具约占场所灯具的10~15%左右，应急照明采用双电源末端自动切换供电，光源及照明灯具选型与所在区域的一般照明的光源及灯具相同，按场合要求设置。
另外，在主要出入口处、疏散走道、电梯前室、封闭楼梯间内设置带应急电源的诱导标志灯作为疏散照明，其地面照度值为1LX，带方向指示。
应急照明及诱导标志灯具均自带蓄电池，应急时间≥90分钟。
本工程内消防中心、变电站、消防水泵房等场所保持正常照明的照度；且应急时间不小于180分钟。
应急照明及疏散照明均由应急配电系统供电。
⑹漏电火灾报警系统
本工程在楼内变电站内设置一套漏电火灾报警系统，用以检测漏电电流、过电流等信号，准确报出故障线路地址，监视故障点的变化。
1.5投资估算与资金筹措
1.5.1投资估算范围
1、土建工程
本项目土建费用主要为五星级酒店，办公楼，商业，服务式公寓，住宅五种功能建筑，总建筑面积187984.39m2。
2、室外工程
室外工程主要包括道路、绿化、广场等。
3、公用工程
公用工程费用主要包括给排水工程、供电工程、暖通工程、弱电工程、消防工程等。
1.5.2投资估算依据
本估算参照国家发展改革委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）以及地方有关取费标准，根据企业现有条件和项目具体情况进行编制，具体估算说明如下：
1、建筑工程费按照类似工程有关资料并结合本项目特点进行估算。
2、土地征用费为3.77亿元。
3、国家计委计价格（1999）1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知。
4、国家计委、建设部计价格[2002]10号文关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知。
5、预备费按5%计取。
6、建筑工程造价：
参考同类工程估算指标编制。
1.5.3投资估算
本项目建设投资为52918万元，建设投资构成详见下表。
表2-1建设投资构成表
序号
费用名称
金额（万元）
所占比例（％）
建设投资
52918
1
建筑工程费
5938
11.22%
2
设备购置费
27321
51.63%
3
安装工程费
10375
19.60%
4
其他建设费用
9284
17.54%
各项建设投资构成详见附表。
1.5.4资金筹措方案
本项目总投资66836万元。
其中：
申请银行中长期贷款为24670万元，贷款年利率为5.76%，申请银行短期贷款为8748万元，贷款年利率为5.31%，其余33418万元为企业自筹资金。
流动资金为12497万元。
其中：
70%为8748万元申请银行贷款，贷款年利率5.31%，30%铺底流动资金3749万元企业自筹。
1.6主要经济技术指标
表1-17主要技术经济指标
序号
名称
主要规格
单位
数量
备注
1
生产规模
1.1
乙苯
99.6%wt
吨/年
539200
1.2
苯乙烯
99.8%wt
吨/年
500000
2
原材料消耗
2.1
乙醇
≥93.4%wt
吨/年
129440
一套装置全部用乙醇法的用量
2.2
乙烯
99.95%vol
吨/年
143430
两套装置全部用乙烯法的用量
2.3
苯
99.8%wt
吨/年
399008
3
化学品、催化剂
3.1
NSI阻聚剂
100%
吨/年
91
3.2
TBC阻聚剂
100%
吨/年
7.2
3.3
烷基化催化剂
AB－AS
吨/年
33.2
AB－97
吨/年
2.70
3.4
反烃化催化剂
AB－97－T
吨/年
0.54
3.5
脱氢催化剂
GS－10
吨/年
225
4
公用工程
4.1
仪表空气
0.8MPaG
Nm3/h
1500
最大2000
4.2
装置空气
0.8MPaG
Nm3/h
3000
最大4500,催化剂再生时使用
4.3
氮气
0.8MPaG
Nm3/h
600
最大10500,催化剂再生时使用
4.4
高压蒸汽
3.6～4.0MpaG
t/h
125
4.5
中压蒸汽
0.6MPaG
t/h
34
4.6
电
6.3kV/3
升级会员 